TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-QUENTIN

Juge des contentieux de la protection – [Adresse 4] – [Localité 1]

MINUTE :

AFFAIRE N° RG 25/00189 – N° Portalis DBWJ-W-B7J-C5U6

Le

Copie + Copie exécutoire M^e Aktan pour M^e Lambrey

Copie sous-préfecture St-Quentin

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 31 OCTOBRE 2025

DEMANDEUR

M. [O] [P]

né le 04 Juin 1962 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Emmanuel LAMBREY de la SCP LAMBREY & ASSOCIES, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, substitué par M^e Oktay AKTAN avocat au barreau de SAINT-QUENTIN

DÉFENDEUR

M. [N] [R]

né le 06 Juin 1986 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 5]

non comparant

La cause ayant été débattue à l’audience publique des référés du 19 Septembre 2025 du juge des contentieux de la protection de SAINT-QUENTIN, (Aisne), présidée par Vassilia Lettré, juge placée déléguée par ordonnance de la Première Présidente de la cour d’appel d’Amiens du 4 juillet 2025 pour exercer la fonction de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Quentin, assistée de Karine BLEUSE, Greffière ;

Vassilia LETTRE juge des contentieux de la protection, après débats, a avisé les parties présentes que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions de l’article 450 du Code de procédure civile,

Greffière lors du délibéré : Karine BLEUSE

la décision suivante a été prononcée :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail à usage d’habitation en date du 8 juin 2022, M. [O] [P] a donné à bail à M. [N] [R] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel actuel de 421 euros, outre une avance sur charges de 55 euros.

Par contrat de bail à usage d’emplacement de stationnement en date du 8 juin 2022, M. [O] [P] a donné à bail à M. [N] [R] une place de parking aérien située [Adresse 5], pour un loyer mensuel actuel de 74 euros.

Se prévalant d’échéances de loyer demeurées impayées, le bailleur a fait délivrer le 15 janvier 2025 à M. [N] [R] commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 1.632,20 euros au titre des loyers et charges impayés et la somme de 237,81 euros au titre des loyers de la place de parking aérien. Le commandement de payer visait la clause résolutoire du bail d’habitation et la clause résolutoire du bail à usage de stationnement.

Par acte de commissaire de justice du 12 mai 2025, signifié à étude, M. [O] [P] a fait assigner en référé M. [N] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Quentin, afin de voir, notamment au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 :

— constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire à la date du 15 mars 2025 ;

— ordonner l’expulsion de M. [N] [R] ainsi que de tous occupants de son chef des lieux loués situés [Adresse 5], au besoin avec l’assistance de la force publique, à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— ordonner l’enlèvement et le dépôt des objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls du requis ;

— condamner M. [N] [R] à lui payer la somme de 3.327,07 euros correspondant à l’arriéré de loyers et charges du bail d’habitation arrêtés au 20 mars 2025 ;

— condamner M. [N] [R] à lui payer la somme de 475,62 euros correspondant à l’arriéré de loyers du bail de stationnement arrêtés au 20 mars 2025 ;

— condamner M. [N] [R] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer mensuel augmenté des charges, à compter du 15 mars 2025 concernant le bail d’habitation et à compter du 15 février 2025 pour le bail à usage d’emplacement de stationnement, et jusqu’au départ effectif des lieux ;

— condamner M. [N] [R] à lui payer la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens en ce compris notamment les frais du commandement de payer.

Dans son assignation, au soutien de ses prétentions, M. [O] [P] a fait valoir que le locataire n’a pas régularisé la situation relative aux loyers dans le délai de deux mois impartis par le commandement de payer du 15 janvier 2025 concernant le bail à usage d’habitation et dans le délai d’un mois concernant le bail à usage d’emplacement de stationnement, de sorte qu’en application de la clause résolutoire prévue aux baux, ces derniers se trouvent résiliés de plein droit.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 septembre 2025.

A cette audience, M. [O] [P], comparant représenté par son conseil M^e Oktay AKTAN, avocat postulant de M^e Emmanuel LAMBREY, a repris les termes de son assignation et actualisé sa demande en paiement à la somme de 6.485,60 euros pour le bail d’habitation et à la somme de 955,31 euros pour le bail de la place de parking. Il s’est opposé à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire au locataire, indiquant qu’il n’y avait pas de reprise des paiements.

Quant à M. [N] [R], bien que régulièrement convoqué par exploit de commissaire de justice délivré à étude, il n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La juridiction a été destinataire le 9 septembre 2025 d’un bordereau de carence du locataire à l’entretien avec l’UTAS destiné à établir un diagnostic social et financier.

En application de l’article 24, V. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [O] [P] a précisé n’avoir pas été avisé de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de M. [N] [R].

L’affaire a été mise en délibéré au 31 octobre 2025.

À la demande de la juge des contentieux de la protection dans le temps du délibéré, M. [O] [P] a transmis le 17 octobre 2025 le procès-verbal de signification du commandement de payer du 15 janvier 2025, qui manquait à son dossier déposé à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément aux articles 472 et 473 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la demande en résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Sur la recevabilité

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, à peine d’irrecevabilité de la demande, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En outre, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie électronique, au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

En l’espèce, il est établi que la saisine de la CCAPEX est intervenue le 16 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 12 mai 2025, et que l’assignation en date du 12 mai 2025 a été dénoncée le 13 mai 2025 au préfet de l’Aisne, soit six semaines au moins avant l’audience du 19 septembre 2025.

Par conséquent, l’action sera déclarée recevable.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 applicable au présent litige, dans sa version antérieure à la loi du 29 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une telle clause résolutoire.

Se prévalant d’échéances de loyer demeurées impayées, le bailleur a fait délivrer le 15 janvier 2025 à M. [N] [R] commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 1.632,20 euros au titre des loyers et charges impayés et la somme de 237,81 euros au titre des loyers de la place de parking. Le commandement de payer visait la clause résolutoire du bail d’habitation et la clause résolutoire du bail à usage de stationnement.

Par exploit du 15 janvier 2025, le bailleur a fait commandement à M. [N] [R] de s’acquitter de la somme de 1.632,20 euros au titre des loyers et charges impayés et la somme de 237,81 euros au titre des loyers de la place de parking. Ce commandement, délivré à l’étude d’huissier, reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail d’habitation, la clause résolutoire insérée au contrat de bail à usage d’emplacement de stationnement, ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n°98-657 du 29 juillet 1998, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Il résulte de l’historique du compte locataire en date du 8 septembre 2025 que les loyers concernant le logement et la place de parking n’ont pas été payés dans les deux mois.

Faute d’avoir régularisé cette somme dans le délai imparti, la clause résolutoire est acquise pour chacun des baux, qui s’en trouvent de plein droit résiliés à la date du 16 mars 2025.

Il convient de préciser que si la clause résolutoire du bail à usage d’emplacement de stationnement stipule un délai d’un mois à compter du commandement de payer, le commandement de payer effectivement délivré le 15 janvier 2025 a fixé un délai unique de deux mois pour régulariser les impayés concernant les deux baux, de telle sorte que le bail concernant la place de parking s’est trouvé résilié de plein droit le 16 mars 2025 et non le 16 février 2025.

Le locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, son expulsion ainsi que celle tous occupants de son chef sera ordonné.

Sur la demande en paiement des arriérés de loyers et de charges

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre des lieux par M. [N] [R] cause un préjudice au bailleur, qu’il convient de réparer par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au montant du loyer et de l’avance sur charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés. Cette indemnité mensuelle d’occupation est due à compter d’un délai de deux mois suivant le commandement de payer demeuré infructueux, soit en l’espèce le 16 mars 2025.

Il ressort des deux contrats de bail que le montant du loyer et des charges du logement est de 476 euros par mois, tandis que le montant du loyer de la place de parking est de 74 euros.

Par suite, M. [N] [R] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 550 euros à M. [O] [P] à compter du 16 mars 2025, au prorata temporis, en réparation du préjudice lié à l’impossibilité d’utiliser le logement et la place de parking.

En outre, il ressort du décompte actualisé de la créance produit à l’audience par le bailleur qu’à la date du 8 septembre 2025, concernant le bail d’habitation, M. [N] [R] demeure redevable de la somme de 6.338,61 euros au titre des loyers et charges impayés, échéance de septembre 2025 incluse, après soustraction des frais de justice qui ne constituent pas des loyers ni des charges et qu’il n’y a pas lieu de comptabiliser dans le montant de l’arriéré locatif réclamé.

Il ressort par ailleurs du décompte actualisé de la créance concernant la place de parking qu’à la date du 8 septembre 2025, M. [N] [R] demeure redevable de la somme de 955.31 euros au titre des loyers impayés, échéance de septembre 2025 incluse.

M. [N] [R], non comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de ces dettes.

Par conséquent, au titre des arriérés de loyers du logement et de la place de parking, charges et indemnités d’occupation, arrêtés au 8 septembre 2025, échéances de septembre 2025 incluses, M. [N] [R] sera condamné à payer à M. [O] [P] la somme de 7.293,92 euros.

Sur les mesures accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge n’en mette la totalité ou fraction à la charge de l’autre partie.

M. [N] [R], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Par ailleurs, il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [O] [P], M. [N] [R] sera condamné à lui verser une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable la présente action ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire, et en conséquence, la résiliation à la date du 16 mars 2025 du bail à usage d’habitation conclu entre M. [O] [P] et M. [N] [R] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] ;

ORDONNONS par conséquent à M. [N] [R] de libérer les lieux et de restituer les clefs dès la signification du présent jugement ;

DISONS qu’à défaut pour M. [N] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs dans ce délai, M. [O] [P] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort des meubles se trouvant dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire, et en conséquence, la résiliation à la date du 16 mars 2025 du bail à usage d’emplacement de stationnement conclu entre M. [O] [P] et M. [N] [R] concernant la place de parking aérien située [Adresse 5] ;

CONDAMNONS M. [N] [R] à payer à M. [O] [P] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer du logement, du loyer de la place de parking et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation des baux, à compter du 16 mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer du logement, du loyer de la place de parking et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit à un montant de 550 euros en totalité ;

CONDAMNONS M. [N] [R] à payer à M. [O] [P] la somme de 7.293,92 euros au titre des arriérés de loyers du logement et de la place de parking, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 8 septembre 2025, échéances de septembre 2025 incluses ;

DISONS que la présente condamnation au paiement de l’arriéré comprend tant les loyers et charges impayés à la date de la résiliation que les indemnités d’occupation dues au titre des mensualités comprises entre la résiliation et le dernier décompte actualisé ;

CONDAMNONS M. [N] [R] à payer à M. [O] [P] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [N] [R] aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETONS les demandes des parties plus amples ou contraires au dispositif de la présente décision ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de l’Aisne, en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que le présent jugement est immédiatement exécutoire de plein droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire le 31 octobre 2025.

LA GREFFIERE, LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

Karine BLEUSE Vassilia LETTRÉ