Tribunal Judiciaire de Saint-Quentin, Jcp, 21 mai 2025, n° 24/00275

TJ Saint-Quentin 21 mai 2025

Arguments

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Accepté
Acquisition de la clause résolutoire
La cour a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, permettant ainsi la résiliation du bail.
Accepté
Absence de droit à occuper les lieux
La cour a ordonné l'expulsion des locataires, considérant qu'ils étaient devenus sans droit ni titre à occuper le logement.
Accepté
Obligation de paiement des loyers
La cour a condamné les locataires à payer les arriérés de loyers, charges et indemnités d'occupation.
Accepté
Indemnité d'occupation due après résiliation
La cour a accordé une indemnité d'occupation, considérant que les locataires devaient payer pour l'occupation des lieux après la résiliation.
Accepté
Frais de justice
La cour a condamné les locataires à payer une somme au titre de l'article 700, en raison de leur perte dans le litige.

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Sur la décision

Référence :	TJ Saint-Quentin, jcp, 21 mai 2025, n° 24/00275
Numéro(s) :	24/00275
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	25 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Oktay AKTAN
Cabinet(s) :	SCP LAURENT LAVALOIS AKTAN
Parties :	S.C.I. MODEL inscrite au RCS de [ Localité 10 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-QUENTIN

Juge des contentieux de la protection – [Adresse 8] [Localité 1] [Adresse 9]

MINUTE :

AFFAIRE N° RG 24/00275 – N° Portalis DBWJ-W-B7I-C2LC

JUGEMENT DU 21 MAI 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. MODEL inscrite au RCS de [Localité 10]

, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Oktay AKTAN de la SCP LAURENT-LAVALOIS-AKTAN, avocats au barreau de SAINT-QUENTIN

DÉFENDEURS

M. [Z] [T]

né le 21 Février 1958 à [Localité 7]

, demeurant [Adresse 4]

non comparant

Mme [L] [T]

née le 23 Février 1961 à [Localité 5]

, demeurant [Adresse 4]

non comparante

La cause ayant été débattue à l’audience ordinaire et publique du 04 Avril 2025 du juge des contentieux de la protection de [Localité 10], (Aisne), présidée par Margot MARTINS, assistée de Mégane ROUSSEEUW,;

Margot MARTINS juge des contentieux de la protection, après débats, a avisé les parties présentes que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions de l’article 450 du Code de procédure civile,

Greffière lors de la mise à disposition : Mégane ROUSSEEUW

Le jugement suivant a été prononcé :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1 décembre 2021, la SCI MODEL, a donné à bail à Monsieur [M] [T] et Madame [L] [T] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à MONTESCOURT-LIZEROLLES (02440) moyennant un loyer dont le montant s’élève à 680 euros charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 mai 2024, en visant la clause résolutoire du bail, la SCI MODEL a fait délivrer à Monsieur [M] [T] et Madame [L] [T] un commandement de payer la somme de 6 120 euros correspondant au montant des loyers impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 août 2024, la SCI MODEL a fait assigner Monsieur [M] [T] et Madame [L] [T] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Saint-Quentin aux fins de voir :

— constater la résiliation des contrats entre les parties, acquise par le jeu de la clause résolutoire insérée au bail ;

— ordonner l’expulsion des locataires et de tout occupant de leur chef, des lieux loués, au besoin avec le concours de la force publique ;

— condamner solidairement Monsieur [M] [T] et Madame [L] [T] à payer à la SCI MODEL la somme de 8 840 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois d’août 2024 inclus ; avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

— condamner solidairement Monsieur [M] [T] et Madame [L] [T] à payer à compter de la résiliation du bail, une indemnité d’occupation au montant du loyer augmenté des charges ;

— condamner in solidum Monsieur [M] [T] et Madame [L] [T] à payer à la SCI MODEL la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris le coût du commandement de payer, outre les dépens à l’instance

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 janvier 2025 et a été renvoyée, dans le cadre d’un ultime renvoi à la demande de Mme [L] [T] par courriel, à l’audience du 4 avril 2025.

A l’audience du 4 avril 2025, ni Mme [T] ni M. [T] ne sont présents ou représentés. La fille de Mme [T] avait cependant écrit afin de demander un renvoi, indiquant que sa mère avait fait une chute et qu’elle ne pourrait être présente à l’audience. Sur demande, elle a précisé qu’elle n’avait pas de justificatif.

Puisque les défendeurs avaient déjà bénéficié d’un ultime renvoi et ne pouvant justifier de l’impossibilité de se présenter ou de se faire représenter, l’affaire a été retenue.

La SCI MODEL, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

À l’issue des débats, la décision est mise en délibéré au 21 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les conséquences de la non-comparution des défendeurs

En vertu des articles 472 et 473 du code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire, Monsieur [M] [T] et Madame [L] [T]- ni comparants, ni représentés- ayant été cités selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, la présente affaire étant susceptible d’appel.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24-I de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail sous seing privé entre les parties est produit à l’appui de la demande et stipule une clause résolutoire en son article “XI – clause résolutoire”.

Un commandement de payer la somme de 6 120 euros, représentant le montant des loyers et charges arrêtés mois d’août 2024 a été délivré le 7 mai 2024.

Ce commandement reproduit en termes apparents les six mentions obligatoires prévues à peine de nullité par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

La SCI MODEL justifie avoir saisi la CCAPEX le 13 mai 2024.

L’assignation aux fins de constat de la résiliation a été signifiée le 7 août 2024, soit deux mois après la saisine de la CCAPEX conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 8 août 2024, soit dans le délai légal de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la Loi du 6 juillet 1989 tel qu’issu de la loi du 27 juillet 2023.

Il résulte du décompte produit que le règlement de l’arriéré n’a pas été effectué dans le délai de deux mois du commandement, délai supérieur au nouveau délai légal mais figurant sur le commandement de payer.

La demande est recevable et il convient dès lors de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 8 juillet 2024.

Dès lors depuis cette date, Monsieur [M] [T] et Madame [L] [T] sont devenus sans droit ni titre à occuper le logement.

À défaut de départ spontané et volontaire par remise des clefs au bailleur, il y a lieu d’ordonner leur expulsion, et celle de tout occupant de leur chef, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient en outre de condamner, en tant que de besoin, Monsieur [M] [T] et Madame [L] [T] à payer à la SCI MODEL une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges normalement exigible, et ce à compter du 1er février 2025 – la condamnation à paiement incluant le terme du mois de janvier 2025- et jusqu’à libération effective des lieux.

Cette somme pourra être réévaluée selon les modalités de révision du loyer fixées par le contrat de bail et en tenant compte de la régularisation annuelle des charges.

Sur la demande en paiement de l’arriéré de loyers et charges

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des débats et des pièces versées que Monsieur [M] [T] et Madame [L] [T] n’ont pas réglé avec régularité le montant des loyers et charges, de sorte qu’à ce titre reste due au mois de janvier 2025, le mois de janvier étant inclus, la somme de 9 600 euros au titre des loyers impayés auxquels doivent s’ajouter 948 euros au titre des taxes d’ordure ménagère.

En effet, la SCI MODEL indique que les mois de septembre et octobre 2023 n’ont pas été régularisés, alors qu’elle verse aux débats un autre document indiquant que deux versements de 600 euros ont été effectués pour ces mois là.

Par conséquent, il convient de condamner solidairement Monsieur [M] [T] et Madame [L] [T] à payer à la SCI MODEL la somme de 10 548 euros sur les arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au mois de janvier 2025, le mois de janvier étant inclus.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24V et VI de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut à la demande du locataire , du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause résolutoire de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V et VI du présent article.

En l’espèce, Monsieur [M] [T] et Madame [L] [T], absents à l’audience, ne font pas de demande de délais de paiement.

En outre, ces derniers n’ont pas repris le paiement des loyers courants. Dès lors, aucun délai de paiement ne pourra leur être accordé.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge n’en mette la totalité ou fraction à la charge de l’autre partie.

Monsieur [M] [T] et Madame [L] [T], qui succombent, supporteront les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Ils seront également condamné à payer à la SCI MODEL la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

La Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire mise à disposition du greffe et rendue en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence, la résiliation du bail du logement situé [Adresse 3] à [Localité 6] à la date du 8 juillet 2024 ;

ORDONNE, à défaut de libération spontanée des lieux par remise des clés à la SCI MODEL l’expulsion de Monsieur [M] [T] et Madame [L] [T] et de tout occupant de son chef des lieux loués, au besoin avec l’aide d’un serrurier et de la force publique et ce, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort des meubles meublants est régi par les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [T] et Madame [L] [T], en tant que de besoin, à payer à la SCI MODEL une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges normalement exigible, et ce à compter du 1er février 2025 jusqu’à libération effective des lieux ;

DIT que cette somme pourra être réévaluée selon les modalités de révision du loyer fixées par le contrat de bail et en tenant compte de la régularisation annuelle des charges ;

DIT que cette somme ne produira pas intérêts au taux légal ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [T] et Madame [L] [T] à payer à la SCI MODEL la somme 10 548 euros, au titre des loyers impayés du garage au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au mois de janvier 2025, le mois de janvier étant inclus ;

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

DÉBOUTE la SCI MODEL de ses demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [T] et Madame [L] [T] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [T] et Madame [L] [T] à payer à la SCI MODEL la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE la transmission de la présente décision au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au Greffe, le 21 mai 2025.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION