N° RG 25/00539 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76FMY

Tribunal de Proximité de Calais

[Adresse 6]

[Adresse 11]

[Localité 9]

tel : [XXXXXXXX01]

[Courriel 12]

N° RG 25/00539 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76FMY

Minute : 25/00285

JUGEMENT

Du : 30 Juillet 2025

M. [N] [R]

C/

M. [I] [Z]

Copie certifiée conforme délivrée

à : M. [I] [Z]

le : 30 juillet 2025

Formule exécutoire délivrée

à : M^e François-Xavier WIBAULT

le : 30 juillet 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 30 JUILLET 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [N] [R]

[Adresse 7]

[Localité 10]

Comparant, assisté de M^e François-xavier WIBAULT, avocat au barreau d’ARRAS, substitué par M^e Ludovic SARTIAUX à l’audience.

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [I] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 8]

Non comparant

Composition du tribunal lors des débats à l’audience publique du 17 Juin 2025 :

Camille ALLAIN, Juge, assistée de David QUENEHEN, greffier ;

Composition du tribunal lors du délibéré :

Par mise à disposition au greffe le 30 Juillet 2025, date indiquée à l’issue des débats, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par Camille ALLAIN, Juge, assistée de Amandine PACOU, greffière ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 23 avril 2018, M. [N] [R] a consenti un bail d’habitation à M. [I] [Z] et Mme [C] [F] sur un logement et un garage situés au [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel payable d’avance de 795 euros.

Mme [C] [F] a délivré congé des lieux loués par lettre remise en mains propres au mandataire du bailleur le 5 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 6 novembre 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2412,93 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [I] [Z] le 7 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 1er avril 2025, M. [N] [R] a assigné M. [I] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Calais pour demander de :

dire et juger qu’il est recevable et bien fondé en ses demandes et y faire droit ; constater et à défaut prononcer, la résiliation du bail acquise de plein droit par le jeu de la clause résolutoire en vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 29 juillet 1998 et des articles 1728 et 1741 du code civil ; déclarer le défendeur occupant sans droit ni titre du logement qu’il occupe sis [Adresse 5] ; ordonner, en conséquence, l’expulsion du défendeur ainsi que celle de toutes personnes induites par lui dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ; être autorisé à transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls du défendeur en vertu des dispositions des articles L. 433-1 et suivants du codes des procédures civiles d’exécution ; condamner le défendeur à lui payer la somme de 3506,43 euros au titre des loyers et charges impayées selon décompte provisoirement arrêté à la date du 6 février 2025, outre intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement à intervenir et ce jusqu’à parfait paiement ; ordonner la capitalisation des intérêts par application de l’article 1343-2 du code civil ; condamner le défendeur à lui payer une indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail, égale au montant des loyers et charges subissant les augmentations légales et ce jusqu’à la libération effective des lieux ; condamner le défendeur à lui payer la somme de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner le défendeur à lui payer les entiers frais et dépens engagés dans le cadre de la présente instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, outre le coût de la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 2 avril 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 17 juin 2025, M. [N] [R], représenté par son conseil, sollicite le maintien des demandes contenues dans l’assignation, valant conclusions.

Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la résiliation au locataire.

M. [I] [Z] comparait et explique qu’il est en cours de divorce et qu’il a connu des problèmes d’emploi. Il déclare avoir retrouvé un emploi de serveur jusqu’à mi-septembre et percevoir à ce titre 1467 euros de salaire. Il indique vouloir changer de logement afin d’intégrer le parc social et précise ne pas avoir repris le paiement du loyer courant.

Il déclare également avoir déposé un dossier de surendettement qui n’a pas encore été examiné.

La juge l’autorise à transmettre, le cas échéant, la décision de recevabilité de la Commission de surendettement.

Cela a été effectué, M. [I] [Z] a été déclaré recevable au bénéfice de la procédure de surendettement le 26 juin 2025.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties il convient de se reporter aux conclusions écrites et visées ainsi qu’aux déclarations orales tenues à l’audience, et ce en application de l’article 455 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

M. [R] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le contrat de location contenait une clause de résiliation pour défaut de paiement des loyers, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 6 novembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2412,93 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 7 janvier 2025.

De plus, M. [Z] n’émet pas le souhait de se maintenir dans le logement, il n’a pas repris le paiement du loyer courant ce qui ne permet pas de lui accorder des délais de paiement sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [R] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre causant nécessairement un préjudice au bailleur, il convient de condamner M. [Z] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 896,50 euros, du 7 janvier 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 7 janvier 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, M. [R] verse aux débats un décompte montrant qu’à la date du 6 février 2025, M. [Z] lui devait la somme de 3506,43 euros, échéance de février incluse.

Toutefois, il convient de déduire de cette somme les frais de rappel de 6 euros qui ne sont pas justifiés en leur principe et leur montant.

M. [Z] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme de 3500,43 euros au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, tel que demandé.

Par application de l’article 1343-2 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu’il s’agit d’intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.

Il convient toutefois de préciser qu’aux termes de l’article L722-2 du code de la consommation, la recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires et qu’aux termes de l’article L722-3 du même code, les procédures et les cessions de rémunération sont suspendues ou interdites, selon les cas, jusqu’à l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1, jusqu’à la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1, jusqu’au jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ou jusqu’au jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire.

Cette suspension et cette interdiction ne peuvent excéder deux ans.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [Z], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

L’équité et la situation économique respective des parties commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150 euros à la demande de M. [R] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 6 novembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 23 avril 2018 entre M. [N] [R] (bailleur), d’une part, et M. [I] [Z] (locataire), d’autre part, concernant le logement et le garage situés au [Adresse 3]) est résilié depuis le 7 janvier 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [I] [Z], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [I] [Z] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [I] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 896,50 euros (huit cent quatre-vingt-seize euros et cinquante centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 7 janvier 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [I] [Z] à payer à M. [N] [R] la somme de 3 500,43 euros (trois mille cinq cent euros et quarante-trois centimes) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) arrêté au 6 février 2025, échéance de février incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L722-2 du code de la consommation, la recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires et qu’aux termes de l’article L722-3 du même code, les procédures et les cessions de rémunération sont suspendues ou interdites, selon les cas, jusqu’à l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1, jusqu’à la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1, jusqu’au jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ou jusqu’au jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [I] [Z] à payer à M. [N] [R] la somme de 150 euros (cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [I] [Z] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 6 novembre 2024, de la notification à la CCAPEX et celui de l’assignation du 1er avril 2025 et de la notification à la préfecture.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 30 juillet 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge