REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT QUENTIN

[Adresse 8]

MINUTE N° : CIV

DOSSIER N° : N° RG 24/00056 – N° Portalis DBWJ-W-B7I-CX63

EXP délivrée le :

GROSSE délivrée le :

à

M^e Marc ANTONINI

M^e Christophe DONNETTE

copie dossier

JUGEMENT DU 31 JUILLET 2025

LE JUGE : Isabelle DELCOURT, Juge

LE GREFFIER: Céline GAU, Greffier

DEMANDEURS

M. [G] [N] [E] [S]

né le 02 Décembre 1958 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Marc ANTONINI, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN (postulant) et par M^e Emilie GUILLEMANT, avocat au barreau de LILLE (plaidant)

Mme [A] [H] [P] [M] épouse [S]

née le 26 Mai 1972 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Marc ANTONINI, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN (postulant) et par M^e Emilie GUILLEMANT, avocat au barreau de LILLE (plaidant)

DÉFENDEURS

M. [I] [R]

né le 08 Décembre 1980 à [Localité 5] (CONGO)

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Christophe DONNETTE, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN

Mme [D] [T] [O] [K] épouse [R]

née le 27 Janvier 1978 à [Localité 10]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Christophe DONNETTE, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN

La cause ayant été débattue à l’audience ordinaire et publique du 05 Mai 2025 du tribunal judiciaire de SAINT-QUENTIN, (Aisne), présidée par Isabelle DELCOURT, Juge, statuant à juge unique et assistée de Céline GAU, Greffier.

Isabelle DELCOURT, Juge après avoir entendu les conseils des parties présentes en leurs observations, les a avisés que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions de l’article 450 du Code de procédure civile.

Le juge, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort, a rendu le jugement suivant:

EXPOSÉ DU LITIGE

— Faits et procédure

[A] [M] épouse [S] et [G] [S] (ci-après les époux [S]) sont propriétaires d’un bien immobilier situé [Adresse 2].

Suivant compromis en date du 9 mars 2023, les époux [S] et [I] [R] et [D] [K] épouse [R] (ci-après les époux [R]) ont convenu de la vente dudit immeuble pour le prix de 245.000 euros, sans condition suspensive d’obtention d’un prêt.

Le compromis de vente prévoyait la signature de l’acte authentique le 4 juillet 2023, avec une possibilité de prorogation du délai jusqu’au 12 juillet 2024.

Le 3 juillet 2023, les époux [R] ont informé les époux [S] de leur impossibilité de signer l’acte de vente définitif en raison de l’absence des fonds nécessaires à l’acquisition du bien.

Par exploit du 31 octobre 2023, les époux [S] ont fait délivrer aux consorts [R] une renonciation à vendre et une sommation de payer la somme de 24.500 euros au titre de la clause pénale ainsi que 12.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Par acte délivré le 1er février 2024, les époux [S] ont fait assigner les époux [R] devant le tribunal judiciaire de SAINT-QUENTIN aux fins de paiement de la clause pénale et de dommages et intérêts.

La clôture de la la procédure est intervenue par ordonnance du 1er avril 2025. Le dossier a été renvoyé à l’audience de plaidoirie du 5 mai 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

— Prétentions et moyens

Dans leurs conclusions régulièrement signifiées le 31 janvier 2025, les époux [S] demandent au Tribunal de :

• Condamner solidairement ou in solidum [D] [K] épouse [R] et [I] [R] à leur verser la somme de 24.500 euros au titre de la clause pénale ;

• Condamner solidairement ou in solidum [D] [K] épouse [R] et [I] [R] à leur verser la somme de 12.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

• Condamner solidairement ou in solidum [D] [K] épouse [R] et [I] [R] à leur verser la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

• Condamner solidairement ou in solidum [D] [K] époux [R] et [I] [R] aux entiers frais et dépens ;

• Débouter purement et simplement [D] [K] époux [R] et [I] [R] de l’ensembles de leurs demandes, fins et conclusions ;

• Ordonner l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

Au soutien de leurs prétentions, les époux [S] font valoir que l’ensemble des conditions suspensives stipulées par les consorts [R] s’étant réalisées, la vente doit être considérée comme étant parfaite. Ils précisent qu’il incombait aux époux [R] de déclarer être dans l’attente de fonds provenant de l’étranger. En refusant de régulariser la vente, les acquéreurs ont engagé leurs responsabilités entrainant le paiement de la clause pénale prévue dans le compromis de vente ainsi que des dommages et intérêts.

Les époux [S] ajoutent que le manquement contractuel des époux [R] a eu de lourdes conséquences financières, puisqu’ils ont été contraints d’annuler l’acquisition d’un bien immobilier et de déménager à deux reprises. Ils estiment également avoir perdu la chance d’acquérir un bien immobilier, qu’à l’époque ils devaient payer cette maison avec les fonds de la vente, outre un prêt complémentaire qui n’est plus valable aujourd’hui en raison du changement de situation de M. [S], qui a fait valoir ses droits à la retraite, ses revenus se trouvant dès lors déminués.

S’agissant de leur demande en dommages et intérêts, les époux [S] exposent qu’ils ont été contraints de procéder au paiement des factures EDF, déménagement, location de véhicule alors que le bien vendu était immobilisé.

Afin de voir les demandes adverses rejetées, les époux [S] soutiennent que la froce majeure dont se prévalent les acquéreurs ne saurait permettre l’absence de paiement de la clause pénale dans la mesure où elle n’existe pas. Ils estiment que les difficultés des époux [R] a récupérer les fonds ne relèvent pas de la force majeure, les conditions n’étant pas réunies.

Enfin, ils font valoir que si les acquéreurs indiquent qu’ils disposent désormais des fonds permettant la réitération de la vente, ils n’en apportent pas la preuve.

Dans leurs conclusions régulièrement signifiées le 6 décembre 2024, les époux [R] demandent au Tribunal de :

— Constater l’existence d’une force majeure ayant empêché le transfert des fonds ;

— En conséquence, dire suspendue du fait de la force majeure l’obligation contractuelle constituée ;

— Donner acte aux concluants de ce qu’ils sont désormais en mesure de respecter leur engagement puisque les fonds qui leur appartiennent ont enfin été rapatriés en France ;

— Faire application des dispositions des articles 131-1 et suivant du Code de procédure civile et ordonner telle médiation qu’il plaira au tribunal aux fins de rechercher un accord des parties, soit la vente de l’immeuble que les concluants souhaitent toujours acquérir ;

— Surseoir en conséquence en l’attente du délai qui sera imparti au médiateur pour mener à bonne fin sa mission ;

— En tout état de cause, débouter en conséquence les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes;

— Les condamner en tous les dépens de la présente instance ;

— Faire application de l’article 1231-5 du Code civil, réduire de l’exorbitant au juste les sommes sollicitées au titre de la clause pénale ;

— Dire irrecevable toute autre demande de dommages et intérêts.

Au soutien de leurs prétentions, les époux [R] indiquent ne pas avoir pu réitérer la promesse de vente en raison d’un fait de force majeur les en empêchant. Ils exposent que les fonds devaient être rapatriés depuis l’étranger et qu’ils n’ont pu l’être en temps et en heure pour la vente , en raison de difficultés inhérentes aux transmissions entre les pays. Ils ajoutent que les fonds ont désormais été rapatriés et qu’ils sont disponibles aux fins de réitération de la vente, l’immeuble des époux [S] n’étant pas vendu.Sur la demande en dommages et intérêts, les époux [R] estiment que la clause pénale permet d’ores et déjà de les indemniser d’un éventuel préjudice et qu’il n’est pas nécessaire d’y ajouter des dommages et intérêts. Ils estiment également que le juge peut tout à fait modérer le montant de la clause pénale.

S’agissant de la demande de médiation, les époux [R] soutiennent qu’ils disposent désormais des fonds et qu’ils sont en mesure de procéder à la réitération de la vente.

MOTIFS DE LA DECISION :

A titre liminaire, il convient de rappeler en application des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile que les demandes tendant à « constater » et « donner acte » ne peuvent s’analyser en des prétentions. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur ce chef de demande.

1. Sur la demande de médiation

En vertu de l’article 131-1 du Code de procédure civile, le juge saisi d’un litige peut, après avoir recueilli l’accord des parties, ordonner une médiation.

Le médiateur désigné par le juge a pour mission d’entendre les parties et de confronter leurs points de vue pour leur permettre de trouver une solution au conflit qui les oppose.

La médiation peut également être ordonnée en cours d’instance par le juge des référés.

En l’espèce, les époux [R] sollicitent la mise en place d’une médiation affirmant que les fonds attendus pour conclure la vente ont été rapatriés en France. Ils indiquent vouloir toujours acquérir le bien immeuble sis [Adresse 2].

De leur côté, les époux [S] affirment ne plus souhaiter vendre leur bien aux époux [R] et que cette demande de médiation est dilatoire et tardive dans la mesure où la première audience de mise en état date du 12 mars 2024.

Ils indiquent être toujours propriétaires du bien.

En tout état de cause, les consorts [R] ne justifient pas avoir effectivement reçu les fonds requis pour l’acquisition du bien immobilier, tandis que les consorts [S] s’opposent à toute démarche de médiation, laquelle est donc nécessairement vouée à l’échec.

Ainsi, la demande tendant à ordonner une médiation sera rejetée, tant avant dire droit qu’au fond ; le litige opposant les époux [S] et les époux [R] sera jugé par la présente décision.

2. Sur la demande de condamnation au paiement de la somme de 24.500 euros

2.1. Sur le moyen tiré de la force majeure

Aux termes de l’article 1218 du Code civil, il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur.

Présente les caractères de la force majeure un événement qui est extérieur au débiteur de l’obligation, qui est imprévisible et irrésistible et qui rend impossible l’exécution de l’obligation.

Il ne peut y avoir force majeure quand le débiteur a été mis en demeure de s’exécuter, lorsqu’il n’existe qu’une impossibilité partielle d’exécution, lorsque l’impossibilité n’est que momentanée, ni si l’événement peut être rattaché à une faute, même non intentionnelle, du débiteur.

En l’espèce, il ressort des éléments produits que le 3 juillet 2024, veille de la signature de l’acte authentique vente, les consorts [R] ont indiqué ne pas être en mesure de fournir les fonds pour cette date, ces derniers n’ayant pas été rapatriés en France depuis l’étranger.

Il est constant qu’un délai supplémentaire leur a été laissé dans la mesure où Maître [J] [L], notaire à [Localité 7], a convoqué les époux [R] par exploit de commissaire de justice en vue de la signature de l’acte de vente du bien immobilier, prévue le 11 octobre 2023 alors qu’initialement la vente devait être réitérée début juillet 2023.

Si les époux [R] produisent des échanges de mails datés de juin et juillet 2023, justifiant de ce que les fonds ne pouvaient être virés dans le temps, imparti du compromis de vente, dont il convient de rappeler qu’il a été signé le 09 mars 2023 soit 3 mois avant les premiers échanges avec la banque étrangère, force est de constater qu’il appartenait aux époux [R] de prendre les dispositions nécessaires au regard des délais liés au transfert des fonds depuis l’étranger.

Ainsi, les époux [R] ne démontrent pas que les conditions de l’existence d’un évènement extérieur, irrésistible et imprévisibles sont réunis, puisque rien ne permet d’attester que les [R] ont réalisé les démarches tendant à récupérer les fonds nécessaires dès la signature du compromis de vente.

Par ailleurs, il leur appartenait de déclarer dès la signature du compromis être dans l’attente de fonds et ainsi que soit inséré une condition suspensive.

Par conséquent, la demande formée par les époux [R] visant à suspendre leur obligation contractuelle en raison d’un cas de force majeure doit être rejetée.

2.2.Sur l’indemnisation

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent ».

En l’espèce le compromis de vente comporte en page 8 au paragraphe STIPULATION DE PENALITE une clause selon laquelle dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles elle devra verser à l’autre partie la somme de 24.500 euros à titre de dommages et intérêts, conformément à l’article 1231-5 du Code civil.

Par ailleurs, ce même acte indique que si le défaut de réitération à la date prévue de réalisation dûment constaté provient de la défaillance de l’acquéreur, le vendeur pourra toujours renoncer à poursuivre l’exécution de la vente en informant l’acquéreur de sa renonciation par lettre recommandée avec accusé de réception, ce dernier faisant foi, ou par exploit d’huissier. Les parties seront alors libérées de plein droit de tout engagement sauf à tenir compte de la responsabilité par la faute duquel le contrat n’a pas pu être exécuté, avec les conséquences financières y attachées notamment la mise en œuvre de la stipulation de pénalité et de dommages et intérêts si le vendeur subit un préjudice distinct de celui couvert par la clause.

Conformément à cette clause, les époux [S] ont renoncé à poursuivre l’exécution de la vente, les acquéreurs n’ayant pas les fonds nécessaires le 11 octobre 2023.

Dès lors, en l’absence de fonds aux fins de paiement à la date du 12 juillet 2023 et à la date du 11 octobre 2023, les époux [R] ont manqué aux obligations découlant du compromis de vente, et auxquelles ils s’étaient engagés sans condition suspensive, de sorte que leur responsabilité doit être retenue.

Par conséquent, il convient de les condamner solidairement à payer aux époux [S] la somme de 24.500 euros au titre de la clause pénale.

3. Sur la demande de condamnation au paiement de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1217 du Code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

En vertu de l’article 1231 du Code civil, à moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable.

En l’espèce, si les époux [S] indiquent avoir subi un préjudice distinct de celui résultant de la non-réitération de la vente à savoir la perte de chance d’acquérir un bien immobilier, les éléments produits au débat indiquent que les époux [S] ont bel et bien acquis ledit bien.

Ils affirment également avoir été contraints d’annuler l’acquisition d’un bien immobilier et de déménager à deux reprises compte tenu du défaut d’information de l’acquéreur et de l’annulation de la vente. Or, aucun élément ne démontre qu’ils aient eu à déménager deux fois et que la vente ait réellement été annulée. Au contraire, les fractures liées au déménagement notammentr démontrent qu’ils ont déménagé à [Localité 6].

Ils indiquent en outre qu’ils ont dû contracter un prêt. Pourtant, il ressort de la lecture du compromis de vente lignés pour l’immeuble d'[Localité 6] qu’il était convenu qu’ils financent son acquisition sur des deniers personnels pour la somme de 213500 € et au moyen d’un prêt de 50000 €.

De plus, ils fournissent différentes factures à titre de justificatifs :

— Des factures EDF de paiement des frais d’énergie de leur nouveau bien,

— Un devis de déménagement concernant le transfert entre leur résidence située au [Adresse 2] et celle du [Adresse 3], cette dernière faisant l’objet du compromis de vente ayant motivé la cession de leur maison initiale. Toutefois, aucun élément ne permet d’établir qu’ils ont effectivement réalisé deux déménagements; en tout état de cause, ce déménagement aurait eu lieu indépendamment de la situation litigieuse.

— Des tickets de péages, des frais de déplacements ainsi que des factures de location de véhicule, dont la production ne permet de justifier tant l’indemnisation d’un double déménagement que l’existence d’un préjudice lié à l’absence de vente nécessitant l’octroi de dommages et intérêts rien ne permet d’attester que ces factures visent à indemniser un double déménagement.

La facture de la SELARL KALIACT BENAZET MAISETTI concernant l’expédition de la sommation interpellative ainsi que la signification de la convocation, ces frais relevant de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dès lors les époux [S] ne démontrent pas l’existence d’un préjudice qu’il conviendrait de réparer.

Par conséquent, il convient de les débouter de leur demande de ce chef.

4. Sur les demandes accessoires

4.1.Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Les consorts [R], succombant dans le cadre de la présente instance, seront condamnés solidairement aux dépens.

4.2. Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’État.

Condamnés aux dépens, les consorts [R] seront condamnés solidairement à verser aux époux [S] la somme de 2.000 Euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

4.3.Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Dès lors, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal,

DEBOUTE [D] [K] épouse [R] et [I] [R] de leur demande de médiation et de sursis à statuer ;

DEBOUTE [D] [K] épouse [R] et [I] [R] de leur demande tendant à suspendre leur obligation contractuelle du fait de la force majeure ;

CONDAMNE solidairement [D] [K] épouse [R] et [I] [R] à verser à [A] [M] épouse [S] et [G] [S] la somme de 24.500 euros au titre de la clause pénale ;

DEBOUTE [A] [M] épouse [S] et [G] [S] de leur demande en dommages et intérêts ;

CONDAMNE solidairement [D] [K] épouse [R] et [I] [R] à verser à [A] [M] épouse [S] et [G] [S] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement [D] [K] épouse [R] et [I] [R] aux dépens.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE