TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-QUENTIN

Juge des contentieux de la protection – [Adresse 7] [Localité 1] [Adresse 8]

MINUTE :

AFFAIRE N° RG 25/00025 – N° Portalis DBWJ-W-B7J-C4CL

Le

Copie + Copie exécutoire M^e Soncin

Copie sous-préfecture St-Quentin

JUGEMENT DU 24 NOVEMBRE 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. 3L IMMO

Immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n° 820 035 491

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Francis SONCIN, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN

DÉFENDEURS

Mme [H] [B]

née le 26 Mai 1975 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 2]

non comparante

M. [S] [V] [O]

né le 06 Avril 1983 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 2]

non comparant

La cause ayant été débattue à l’audience ordinaire et publique du 03 Octobre 2025 du juge des contentieux de la protection de SAINT-QUENTIN, (Aisne), présidée par Vassilia Lettré, juge placée déléguée par ordonnance de la Première Présidente de la cour d’appel d’Amiens du 4 juillet 2025 pour exercer la fonction de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Quentin, assistée de Karine BLEUSE, Greffière;

Vassilia LETTRE juge des contentieux de la protection, après débats, a avisé les parties présentes que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions de l’article 450 du Code de procédure civile,

Greffière lors de la mise à disposition : Karine BLEUSE

Le jugement suivant a été prononcé :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 31 décembre 2019, la SCI 3L IMMO a donné à bail à Mme [H] [B] et M. [S] [V] [O] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 650 euros.

Se prévalant d’échéances de loyer demeurées impayées, le bailleur a fait délivrer le 29 aout 2024 à Mme [H] [B] et M. [S] [V] [O] commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 4.625,78 euros au titre des loyers et charges impayés. Le commandement de payer visait la clause résolutoire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 15 janvier 2025, signifié à personne à Mme [H] [B] et à tiers présent à domicile pour M. [S] [V] [O], la SCI 3L IMMO a fait assigner Mme [H] [B] et M. [S] [V] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Quentin, afin de voir, notamment au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 :

constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire ;ordonner l’expulsion de Mme [H] [B] et M. [S] [V] [O] ainsi que de tous occupants de son chef des lieux loués situés [Adresse 3], au besoin avec l’assistance de la force publique, à compter de la signification de la décision à intervenir ;condamner solidairement Mme [H] [B] et M. [S] [V] [O] à lui payer la somme de 4.683,78 euros correspondant à l’arriéré de loyers et charges arrêtés au jour de l’assignation ; condamner solidairement Mme [H] [B] et M. [S] [V] [O] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer mensuel augmenté des charges, à compter de la date d’effet de la clause résolutoire et jusqu’au départ effectif des lieux ; condamner solidairement Mme [H] [B] et M. [S] [V] [O] à lui payer la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ; ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Dans son assignation, au soutien de ses prétentions, la SCI 3L IMMO a fait valoir que le locataire n’a pas régularisé la situation relative aux loyers dans le délai de deux mois impartis par le commandement de payer du 29 aout 2024, de sorte qu’en application de la clause résolutoire prévue au bail, ce dernier se trouve résilié de plein droit.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 mai 2025, lors de laquelle elle a été renvoyée pour reprise du paiement des loyers courants à l’audience 3 octobre 2025, lors de laquelle elle a effectivement été retenue.

A cette audience, la SCI 3L IMMO, comparante représentée par son conseil, a repris les termes de son assignation et actualisé sa demande en paiement à la somme de 6.133,78 euros (loyer de septembre 2025 inclus). Elle a indiqué qu’il n’y avait eu aucun paiement depuis juin 2025.

Quant à Mme [H] [B] et M. [S] [V] [O], bien que régulièrement convoqués par exploit de commissaire de justice, ils n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier concernant les locataires, ni d’un bordereau de carence.

En application de l’article 24, V. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La SCI 3L IMMO a précisé n’avoir pas été avisé de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de Mme [H] [B] et M. [S] [V] [O].

L’affaire a été mise en délibéré au 24 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément aux articles 472 et 473 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

Sur la demande en résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Sur la recevabilité

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 applicable au présent litige, dans sa version antérieure à la loi du 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En outre, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie électronique, au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

En l’espèce, il est établi que la saisine de la CCAPEX est intervenue le 30 aout 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 15 janvier 2025, et que l’assignation en date du 15 janvier 2025 a été dénoncée le 16 janvier 2025 au préfet de l’Aisne, soit six semaines au moins avant la première audience du 16 mai 2025.

Par conséquent, l’action sera déclarée recevable.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 applicable au présent litige, dans sa version antérieure à la loi du 29 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une telle clause résolutoire.

Par exploit du 29 aout 2024, le bailleur a fait commandement à Mme [H] [B] et M. [S] [V] [O] de s’acquitter de la somme de 4.625,78 euros de loyers et charges impayés dans un délai de deux mois. Ce commandement, signifié à personne à Mme [H] [B] et à tiers présent à domicile concernant M. [S] [V] [O], reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n°98-657 du 29 juillet 1998, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Il résulte de l’historique du compte locataire en date du 2 décembre 2024 que les loyers n’ont pas été payés dans les deux mois. Faute d’avoir régularisé cette somme dans le délai imparti, ladite clause résolutoire est acquise, et le bail s’en trouve de plein droit résilié à la date du 30 octobre 2024.

Le locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, son expulsion ainsi que celle tous occupants de son chef sera ordonné.

Sur la demande en paiement des arriérés de loyers et de charges

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre des lieux par Mme [H] [B] et M. [S] [V] [O] cause un préjudice au bailleur, qu’il convient de réparer par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au montant du loyer et de l’avance sur charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés. Cette indemnité mensuelle d’occupation est due à compter d’un délai de deux mois suivant le commandement de payer demeuré infructueux, soit en l’espèce le 30 octobre 2024.

Il ressort du contrat de bail et du décompte actualisé que le montant du loyer et des charges est toujours de 650 euros par mois.

Par suite, Mme [H] [B] et M. [S] [V] [O] seront condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 650 euros à la SCI 3L IMMO à compter du 30 octobre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, au prorata temporis.

En outre, il ressort du décompte actualisé de la créance produit à l’audience par le bailleur qu’à la date du 2 octobre 2025, Mme [H] [B] et M. [S] [V] [O] demeurent redevables de la somme de 6.133,78 euros au titre des loyers et charges impayés, échéance de septembre 2025 incluse.

Il ressort du décompte actualisé produit que les loyers courants ont quasiment tous été payés entre janvier 2024 et mai 2025, et que les locataires ont même fait des versements supérieurs au montant du loyer certains mois, toutefois le loyer courant n’est plus payé depuis le mois de juin 2025.

Mme [H] [B] et M. [S] [V] [O], non comparants, n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette, ni à expliquer pourquoi ils ont arrêté de payer le loyer courant depuis juin 2025.

Par ailleurs, en application de l’article 1310 du code civil qui dispose que la solidarité ne se présume pas, il sera relevé que le contrat de bail ne contient pas de clause de solidarité entre les locataires, de sorte qu’ils ne seront pas condamnés solidairement.

Par conséquent, au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 2 octobre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, Mme [H] [B] et M. [S] [V] [O] seront condamnés à payer à la SCI 3L IMMO la somme de 6.133,78 euros.

Sur les mesures accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge n’en mette la totalité ou fraction à la charge de l’autre partie.

Mme [H] [B] et M. [S] [V] [O], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Par ailleurs, il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI 3L IMMO, Mme [H] [B] et M. [S] [V] [O] sera condamné à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la présente action ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire, et en conséquence, la résiliation à la date du 30 octobre 2024 du bail conclu entre la SCI 3L IMMO et Mme [H] [B] et M. [S] [V] [O] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] ;

ORDONNE par conséquent à Mme [H] [B] et M. [S] [V] [O] de libérer les lieux et de restituer les clefs dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [H] [B] et M. [S] [V] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs dans ce délai, la SCI 3L IMMO pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort des meubles se trouvant dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [H] [B] et M. [S] [V] [O] à payer à la SCI 3L IMMO une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter du 30 octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit à un montant de 650 euros ;

CONDAMNE Mme [H] [B] et M. [S] [V] [O] à payer à la SCI 3L IMMO la somme de 6.133,78 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 2 octobre 2025, échéance de septembre 2025 incluse ;

DIT que la présente condamnation au paiement de l’arriéré comprend tant les loyers et charges impayés à la date de la résiliation que les indemnités d’occupation dues au titre des mensualités comprises entre la résiliation et le dernier décompte actualisé ;

CONDAMNE Mme [H] [B] et M. [S] [V] [O] à payer à la SCI 3L IMMO la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [H] [B] et M. [S] [V] [O] aux dépens ;

REJETTE les demandes des parties plus amples ou contraires au dispositif de la présente décision ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de l’Aisne, en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le présent jugement est immédiatement exécutoire de plein droit ;

Ainsi juge et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire le 24 novembre 2025.

LA GREFFIERE, LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

Karine BLEUSE Vassilia LETTRÉ