TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGE DE L’EXECUTION CHARGE DU SERVICE

DES SAISIES IMMOBILIERES

JUGEMENT D’ORIENTATION

STATUANT SUR DES CONTESTATIONS

ET AUTORISANT LA VENTE AMIABLE

DU 23 MAI 2025

N° RG 23/00101 – N° Portalis DB22-W-B7H-ROND

Code NAC : 78A

ENTRE

S.A.S. EOS FRANCE, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 488 825 217, dont le siège social est situé [Adresse 5] à PARIS (75015), agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

Agissant en vertu d’une lettre de désignation en date du 17 janvier 2022 en qualité de représentant-recouvreur du Fonds Commun de Titrisation FONCRED V, représenté par la société FRANCE TITRISATION, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 353 053 531, dont le siège social est situé [Adresse 1] à PARIS (75009), agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

Le Fonds Commun de Titrisation FONCRED V, représenté par la société FRANCE TITRISATION, venant aux droits de la S.A. SOCIETE GENERALE en vertu d’un contrat de cession de créances en date du 03 août 2022, société anonyme immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 552 120 222, dont le siège social est situé [Adresse 3] à PARIS (75009).

CREANCIER POURSUIVANT

Représentée par Maître Myriam CALESTROUPAT de la SCP CALESTROUPAT- THOMAS & ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de SEINE-SAINT-DENIS et par Maître Elisa GUEILHERS de la SELARLU ELISA GUEILHERS AVOCAT, avocat postulant au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 96.

ET

S.C.I. MULLTIBURO, société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 803 189 026, dont le siège social est situé [Adresse 2] à BOUAFLE (78410), prise en la personne de son gérant, Monsieur [J] [C], domicilié en cette qualité audit siège.

PARTIE SAISIE

Représentée par Maître Stéphanie BAZIN de la SELARL HOCHLEX, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 147.

TRESOR PUBLIC agissant par le Service des Impôts des Particuliers des MUREAUX, dont les bureaux sont situés [Adresse 4] à [Localité 7].

CREANCIER INSCRIT

Représenté par Maître Pascale REGRETTIER-GERMAIN de la SCP HADENGUE & ASSOCIES, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 98.

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Elodie LANOË, Vice-Présidente

Greffier : Sarah TAKENINT

DÉBATS

À l’audience du 19 mars 2025, tenue en audience publique.

***

Vu le commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 20 avril 2023 par la société EOS FRANCE à la S.C.I. MULLTIBURO en recouvrement de la somme de 274.056,38 euros arrêtée au 30 mars 2023,

Vu la publication du commandement de payer le 11 mai 2023 au Service de la publicité foncière de [Localité 8] 2 (volume 2023 S numéro 50),

Vu l’assignation délivrée aux débiteurs saisis le 4 juillet 2023 pour l’audience du 20 septembre 2023,

Vu l’acte de dépôt du cahier des conditions de vente le 7 juillet 2023 au greffe de la juridiction,

Par conclusions notifiées le 18 juin 2024 par RPVA, la SCI MULLTIBURO sollicite :

— La nullité du commandement de payer ;

— Que la société EOS FRANCE soit déboutée de l’ensemble de ses demandes ;

— Que la société EOS FRANCE soit condamnée à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens ;

Subsidiairement,

— La réduction de la clause pénale et des pénalités de retard à un euro ;

— Un délai de grâce de 24 mois avec un paiement de 250 euros par mois ;

Plus subsidiairement,

— L’autorisation de vendre amiablement le bien pour un prix plancher de 360.000 euros.

Par conclusions notifiées le 13 janvier 2025 par RPVA, la société EOS FRANCE sollicite :

— Que la SCI MULLTIBURO soit déboutée de l’ensemble de ses demandes

— Que la créance soit fixée à la somme de 300.612,37 euros arrêtée au

13 janvier 2025 et subsidiairement à la somme de 134.845,69 euros ;

— Que la vente du bien saisie soit ordonnée.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 19 mars 2025 et mise en délibéré au 23 mai 2025.

Ce jour, le présent jugement a été prononcé.

MOTIFS DE LA DECISION

À titre liminaire, il convient de rappeler qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de constatations, même lorsqu’elles sont libellées sous la forme d’une demande tendant à voir « dire que » ou « juger que » formées dans les écritures des parties, dans la mesure où elles ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du Code de procédure civile mais recèlent en réalité les moyens des parties.

La société EOS FRANCE poursuit la vente forcée des biens et droits immobiliers dans un immeuble situé sur la commune de [Localité 6], dans un ensemble immobilier dénommé sis [Adresse 2], conformément aux informations détaillées contenu dans le cahier des conditions de vente.

Sur la régularité de la déchéance du terme

L’article 1104 du Code civil prévoit que Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Il ressort de l’article L. 311-1 du Code de la consommation, qu’est considéré comme étant un consommateur pouvant bénéficier de la protection de ces dispositions toute personne physique qui est en relation avec un prêteur, ou un intermédiaire de crédit, dans le cadre d’une opération de crédit réalisée ou envisagée dans un but étranger à son activité commerciale ou professionnelle.

Par ailleurs, une société civile immobilière agit en qualité de professionnel, et ne peut donc pas invoquer à son bénéfice la réglementation des clauses abusives, lorsqu’elle souscrit des prêts immobiliers pour financer l’acquisition d’immeubles conformément à son objet comme l’a jugé la Cour de cassation (Première chambre civile, 28 juin 2023, no 22-13.969 publié au bulletin).

La S.C.I. MULLTIBURO soutient que la SOCIETE GENERALE a prononcé la déchéance du terme en manquant à son obligation de bonne foi car un nouveau tableau d’amortissement avait été mis en place à compter du 20 avril 2020, démontrant son intention de poursuivre les relations contractuelles malgré les arriérés impayés. Elle ajoute qu’elle a réglé les nouvelles échéances contractuelles mais que malgré cela, elle a été mise en demeure le 27 octobre 2020 de régler la somme de 14.149 euros sous huit jours sous peine de déchéance du terme. Par ailleurs, elle soutient que la S.C.I. MULLTIBURO est une SCI familiale qui ne peut avoir la qualité de professionnelle et qu’elle peut donc bénéficier des dispositions du Code de la consommation sur la clause abusive de la clause de déchéance du terme, ce qui est le cas en l’espèce.

Le créancier poursuivant rétorque que le contrat a été exécuté de bonne foi dans la mesure où il prévoit une clause d’exigibilité que la SOCIETE GENERALE n’a fait qu’appliquer. Il ajoute que le tableau d’amortissement actualisé envoyé au débiteur saisi le 20 avril 2020 tenait compte de la suspension des échéances pendant la crise COVID indépendamment de l’impayé existant et précise qu’aucune nouvelle échéance contractuelle n’a été réglée contrairement à ce qu’indique le débiteur. En outre, elle indique que la S.C.I. MULLTIBURO ne peut pas être qualifiée de consommateur car elle a agi dans le cadre de son activité professionnelle et à des fins professionnelles, l’objet social de la SCI étant l’acquisition et la gestion de biens immobiliers. Enfin, il indique qu’il avait la possibilité de résoudre unilatéralement le contrat.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la S.C.I. MULLTIBURO a acquis le bien saisi afin de le mettre en location, ce qui est d’ailleurs conforme à son objet social. Elle a donc conclu le contrat de prêt dans le cadre de ses activités professionnelles et elle ne peut de ce fait pas bénéficier des dispositions du Code de la consommation concernant notamment les clauses abusives.

Par ailleurs, si effectivement la SOCIETE GENERALE a envoyé un tableau d’amortissement actualisé le 25 mars 2020, il s’agit d’un tableau d’amortissement concernant les échéances à venir et qui ne reprend en tout état de cause pas les impayés dont le débiteur a nécessairement connaissance. En outre, il ressort du décompte du créancier du 13 janvier 2025 qu’il y a eu un règlement de la part du débiteur le 21 février 2020 puis aucun règlement avant le 30 novembre 2022, si bien que le nouveau tableau d’amortissement n’a pas été respecté par ce dernier contrairement à ce qu’il peut indiquer. Le contrat prévoyant une clause d’exigibilité de la créance en cas de non-paiement d’une échéance, la SOCIETE GENERALE n’a fait qu’appliquer, en toute bonne foi, les dispositions contractuelles en activant cette clause et en prononçant la déchéance du terme alors qu’il y avait de nombreuses échéances impayées.

Par conséquent, la déchéance du terme prononcée le 26 février 2021 doit être considérée comme étant régulière et la demande de nullité du commandement de payer sera rejetée.

Sur le titre exécutoire, a réduction de la clause pénale et la fixation du montant de la créance

Aux termes de l’article L. 311-2 du Code des procédures civiles d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière.

Il résulte de l’article 1231-5 du Code civil que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’occurrence, le créancier poursuivant produit la copie d’un acte notarié en date du 22 octobre 2015 par lequel la SOCIETE GENERALE a consenti à la S.C.I. MULLTIBURO un prêt d’un montant en principal de 300.000 euros, sur une durée de 15 ans, au taux hors assurance de 2,24% l’an.

La S.C.I. MULLTIBURO indique que les montants sollicités par le créancier sont différents dans le commandement de payer, l’assignation ou les différents échéanciers et qu’elle ne justifie pas ces montants, notamment concernant les échéances entre le 20 octobre 2019 et le 20 mars 2020.

Elle ajoute que l’indemnité d’exigibilité sollicitée par le créancier s’analyse comme une clause pénale dont le montant doit être réduit au regard de son caractère manifestement excessif, notamment car le créancier bénéficie d’ores et déjà d’une majoration du taux d’intérêts de 4 points au regard du non-paiement dans les délais impartis de la somme prêtée.

Le créancier poursuivant rétorque que selon décompte arrêté au 13 janvier 2025, la créance de la SOCIETE GENERALE s’élève à 300.612,37 euros se décomposant en 217.658,85 euros de capital restant dû au 26 février 2021, 21.997,58 euros au titre des échéances impayées au 26 février 2021, 828,40 euros d’intérêt de retard au taux contractuel sur échéances impayées du 20 octobre 2019 au 26 février 2021, 2.437,78 euros au titre de l’indemnité de déchéance du terme et 58.097,44 euros au titre des intérêts de retard au taux contractuel sur échéances impayées et capital restant dû du 26 février 2021 au 13 janvier 2025. Il ajoute que l’indemnité d’exigibilité anticipée est contractuellement prévue et que le débiteur ne démontre pas en quoi elle serait manifestement excessive au regard du préjudice subi par le prêteur à savoir la perte des intérêts prévus sur la période initiale du prêt.

En l’espèce, il ressort des différents décomptes fournis par le créancier qu’ils sont cohérents et que le dernier décompte actualisé au 13 janvier 2025 apparait conforme au titre exécutoire. Si une indemnité d’exigibilité a effectivement été prévue dans le contrat en plus de la majoration des intérêts contractuels en cas d’échéances impayés et de déchéance du terme, il apparait que la somme demandée à ce titre, soit 2.437,78 euros, n’apparait pas excessive au regard de la somme empruntée et de la somme restant due.

Dès lors, la demande de réduction de la clause pénale sera rejetée.

Par ailleurs, la créance de la SOCIETE GENERALE sera fixée à la somme de 300.612,37 euros au 13 janvier 2023.

Sur la demande de délai de grâce

Selon l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

La S.C.I. MULLTIBURO sollicite un délai de grâce de deux ans indiquant que le locataire du bien saisi a subi des difficultés professionnelles et précisant que le gérant de la SCI bénéficie actuellement d’un plan de surendettement et est en recherche d’emploi.

Le créancier poursuivant s’oppose à cette demande de délai indiquant qu’il ne démontre aucune démarche tendant à obtenir un refinancement et que la SCI a déjà bénéficié de délais de paiement.

En l’espèce, il apparait qu’au regard du montant de la créance, un échelonnement de paiement sur 24 mois reviendrait à des mensualités à plus de 12.500 euros, soit des mensualités non absorbables par le débiteur au regard de sa situation financière précaire actuelle.

Dès lors, la demande de délai de grâce sera rejetée.

Sur l’orientation de la procédure

Le débiteur sollicite l’autorisation de vendre amiablement les biens saisis.

Malgré l’ancienneté des mandats de vente rapportés en procédure, il sera fait droit à cette demande dès lors qu’il est produit un avenant au mandat de vente en date du 7 décembre 2023 à 399.000 euros et que le créancier ne s’y oppose pas.

Compte tenu de la description des biens ainsi que de leur emplacement, le prix ne saurait être inférieur à 360.000 euros net vendeur, étant rappelé qu’il n’est pas interdit à la partie saisie de trouver un acquéreur disposé à payer un prix supérieur au prix minimum fixé dans la présente décision.

Sur les frais de poursuite

Les frais de poursuite seront taxés à la somme de 2.274,05 euros déduction faite des sommes sans justificatifs produits ou des frais non nécessaires.

Les émoluments de l’article A 444-191 du code commerce sont compris dans les dépens au sens de l’article 695 du Code de procédure civile et restent à la charge de la partie perdante au visa de l’article 696 dudit code. Ils ne sauraient être mis à la charge de l’acquéreur dans le cadre de la vente amiable.

Les prestations postérieures à la vente sont tarifées et donc taxables, mais pas par le juge de l’exécution. Elles ne le sont qu’au titre de la procédure ordinaire de taxation relevant de l’article 704 et suivant du Code de procédure civile et ressortissent donc des seuls dépens. En effet, les émoluments de l’article A 444-191 du Code commerce, sont calculés sur « l’intérêt du litige » soit le prix de vente qui est nécessairement inconnu lors de la taxation, conformément à l’article A444-188 du Code de commerce. Cet émolument naît donc postérieurement à la taxe du juge de l’exécution qu’il ne compose donc pas. Etant généré dans le cadre d’une procédure d’exécution, il compose les dépens prévus à l’article 695 du Code de procédure civile qui incombent à celui qui y est condamné.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

La S.C.I. MULLTIBURO sollicite que le créancier soit condamné à la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. La S.C.I. MULLTIBURO succombant, cette demande sera rejetée.

La S.C.I. MULLTIBURO sera en revanche condamnée aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’exécution, statuant publiquement en matière d’exécution immobilière, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Vu les articles L. 111-2 et suivants, L. 311-1 et suivants, R. 311-1 et suivants et R. 322-15 du Code des procédures civiles d’exécution,

REJETTE la demande tendant l’irrégularité de la déchéance du terme et à la nullité du commandement de payer ;

VALIDE la procédure de saisie immobilière pour les sommes fixées à 300.612,37 euros arrêtées au 14 janvier 2025 ;

CONSTATE qu’un cahier des conditions de la vente a été déposé ;

REJETTE la demande de délai de paiement ;

Vu les articles R 322-20 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution sur les ventes amiables,

AUTORISE la vente amiable des biens saisis ;

FIXE à la somme de 360.000 euros net vendeur, le prix en deçà duquel les biens ne peuvent être vendus ;

TAXE les frais de poursuite à la somme de 2.274,05 euros ;

DIT que les frais taxés seront payés directement par l’acquéreur en sus du prix ;

DIT que l’affaire sera appelée à l’audience du MERCREDI 17 SEPTEMBRE 2025 à 10h30 ;

RAPPELLE que dans l’hypothèse où un acte de vente serait passé conformément aux prescriptions de la présente décision, il conviendrait d’apporter la preuve de la consignation du prix de vente à la Caisse des dépôts et consignations par la production à la prochaine audience, du récépissé délivré par cet organisme, ainsi que du justificatif du paiement des frais de poursuite ;

CONDAMNE la S.C.I. MULLTIBURO aux dépens pour ceux excédant les frais taxés ;

REJETTE la demande de la S.C.I. MULLTIBURO au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DIT que le présent jugement sera annexé au cahier des conditions de la vente ;

ORDONNE la mention du présent jugement en marge de la copie du commandement publié.

Fait et mis à disposition à [Localité 8], le 23 Mai 2025.

Le Greffier Le Président

Sarah TAKENINT Elodie LANOË