Tribunal Judiciaire de Saint-Quentin, Jcp, 20 août 2025, n° 24/00451

TJ Saint-Quentin 20 août 2025

Arguments

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Accepté
Exécution de la clause résolutoire
La cour a constaté que le locataire n'avait pas réglé les loyers dans les délais impartis, ce qui justifie la demande de paiement des sommes dues.
Accepté
Conditions de la clause résolutoire
La cour a constaté que les conditions de la clause résolutoire étaient réunies, entraînant la résiliation du bail.
Rejeté
Demande d'expulsion suite à la résiliation du bail
La cour a noté que le locataire avait déjà quitté les lieux, rendant la demande d'expulsion sans objet.
Accepté
Indemnité d'occupation pour occupation sans droit ni titre
La cour a estimé que le locataire a causé un préjudice en occupant les lieux sans droit, justifiant le paiement d'une indemnité d'occupation.
Accepté
Frais de justice
La cour a jugé équitable de condamner le locataire à rembourser les frais de justice engagés par la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES.

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Sur la décision

Référence :	TJ Saint-Quentin, jcp, 20 août 2025, n° 24/00451
Numéro(s) :	24/00451
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Olivier HOURDINGwenaëlle TAINMONTRoger LEMONNIER
Cabinet(s) :	SANTONI & ASSOCIESSCP SANTONI
Parties :	S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES inscrit au RCS de [ Localité 7 ] sous le numéro

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-QUENTIN

Juge des contentieux de la protection – [Adresse 8] [Localité 2] [Adresse 9]

MINUTE :

AFFAIRE N° RG 24/00451 – N° Portalis DBWJ-W-B7I-C3VW

Le :

Copie + copie exécutoire à Maître LEMONNIER

Copie à Maître HOURDIN

Copie dossier

JUGEMENT DU 20 AOUT 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES inscrit au RCS de [Localité 7] sous le numéro 824 541 148

dont le siège social est sis [Adresse 6]

Non comparante représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP LGDR, avocats au barreau de PARIS, substitué par Maître TAINMONT

DÉFENDEUR

M. [G] [N]

demeurant [Adresse 3]

Non comparant représenté par M^e Olivier HOURDIN, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN

La cause ayant été débattue à l’audience ordinaire et publique du 04 Juillet 2025 du juge des contentieux de la protection de SAINT-QUENTIN, (Aisne), présidée par Cyrielle ROUSSELLE, Juge placée près Madame la Première Présidente de la cour d’appel d’Amiens et déléguée par ordonnance du 19 mars 2025 au tribunal judiciaire de Saint-Quentin, Juge des contentieux de la protection assistée de Céline GAU, Greffière ;

Cyrielle ROUSSELLE juge des contentieux de la protection, après débats, a avisé les parties présentes que la décision serait rendue le 31 Juillet 2025 par mise à disposition au greffe dans les conditions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision a été prorogée au 20 aout 2025

Greffière lors de la mise à disposition : Marine LEPRETRE

Le jugement suivant a été prononcé :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 28 avril 2023, Monsieur [V] [W] a consenti à Monsieur [G] [N] un bail portant sur un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4], à [Adresse 9] [Localité 1], contre le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 395 €, outre une provision mensuelle de 35 € sur charges récupérables.

Par acte du 28 avril 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES se portait caution solidaire des engagements de Monsieur [G] [N].

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ayant garanti plusieurs mois de loyer au titre de cette caution, elle a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire au locataire le 3 janvier 2024, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1 040 € en principal.

Par exploit du 28 novembre 2024 délivré à étude, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [G] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Quentin, à son audience du 21 mars 2025 afin d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

— la condamnation du locataire au paiement de la somme de 5 552,86 € due au titre des loyers et charges arriérés, selon quittances subrogatives, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 3 janvier 2024 sur la somme de 1 040 € et pour le surplus à compter de l’assignation ;

— le constat de la résiliation du bail d’habitation par l’effet de la clause résolutoire ;

— l’expulsion des occupants du logement situé [Adresse 5] ;

— la condamnation du locataire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, jusqu’au départ des lieux ;

— la condamnation du locataire au paiement de la somme de 800 € au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, outre la charge des entiers dépens.

À l’audience utile du 4 juillet 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, actualise la dette locative à la somme de 7 017,20 € au 26 juin 2025 et soutient les termes de ses dernières conclusions déposées à l’audience, qui reprennent les demandes de l’assignation hormis l’actualisation de la dette.

En défense, Monsieur [G] [N], représenté par son conseil (dont aide juridictionnelle totale du 21 mai 2025 n°2025-622) soutient ses dernières conclusions déposées à l’audience, aux termes desquelles il sollicite du juge de :

— réduire les prétentions de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à de plus justes proportions ;

— déduire notamment des sommes réclamées les provisions sur charges qui n’ont finalement jamais été justifiées par le bailleur, le montant du dépôt de garantie non remboursé par celui-ci et les règlements effectués par Monsieur [G] [N] postérieurement au mois de février 2025 ;

— lui accorder les plus larges délais de paiement pour s’acquitter de sa dette ;

— débouter la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de ses prétentions plus amples ou contraires.

Pour un exposé complet des motifs de chaque partie, il est expressément renvoyé à leurs écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 31 juillet 2025 par mise à disposition au greffe, puis prorogée au 20 août 2025 compte tenu de la surcharge du magistrat.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande :

En application du II de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, si le bailleur est une personne morale et à l’exception des SCI familiales, à peine d’irrecevabilité de la demande de résiliation du bail pour défaut de paiement, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) doit être saisie par le bailleur au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation.

En l’espèce, il est établi que la saisine de la CCAPEX est intervenue le 4 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 28 novembre 2024.

En application du III de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 28 novembre 2024 a été dénoncée le 29 novembre 2024 au préfet de l’Aisne, soit six semaines au moins avant l’audience du 21 mars 2025.

Par conséquent la demande est recevable.

Sur la résiliation du bail d’habitation :

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable au présent litige, antérieures au 29 juillet 2023.

Par exploit du 3 janvier 2024, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer la somme de 1 040 €. Ce commandement, délivré à l’étude d’huissier, reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n°98-657 du 29 juillet 1998, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Pour autant, les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 4 mars 2024, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public.

Sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés :

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, un décompte arrêté au 26 juin 2025, les quittances subrogatives correspondantes aux sommes demandées, et l’assignation délivrée en vue de l’audience visant une dette de loyers actualisée.

Il convient de prendre en compte les éléments de preuve de paiement apportés par Monsieur [G] [N]. Il apparaît cependant que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie dûment des régularisations de charges des années 2023 et 2024, et que le dépôt de garantie a été restitué au locataire après son départ des lieux. Enfin les sommes réglées par Monsieur [G] [N] après son départ, dont il justifie, ont été prises en compte dans le décompte du demandeur.

Monsieur [G] [N] a occupé les lieux sans droit ni titre du 4 mars 2024 au 15 avril 2025, ce qui cause nécessairement un préjudice à la caution, qui a réglé les loyers au bailleur. Il convient de réparer ce dommage et de condamner en conséquence le locataire à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, durant cette période, une indemnité d’occupation du montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et ceci jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

En conséquence il sera fait droit à la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, et Monsieur [G] [N] sera condamné au paiement de la somme de 7 017,20 € représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 26 juin 2025.

Vu l’article 1231-6 du code civil, la condamnation aux intérêts ne peut toutefois survenir que concernant des sommes dont le débiteur est redevable à la date de condamnation.

En conséquence, les sommes dues par Monsieur [G] [N] au titre des loyers et charges impayés jusqu’au 26 juin 2025 porteront intérêt au taux légal à compter de la date de signification de la présente décision.

Il n’y a pas lieu à ordonner l’expulsion, le locataire ayant d’ores et déjà quitté les lieux.

Sur les délais de paiement :

Vu l’article 1343-5 du code civil,

Monsieur [G] [N] justifie de sa situation financière actuelle, en ce qu’il a perçu en 2024 un revenu fiscal de référence de 8 240 €. Il ne fait pas état de son relogement mais a commencé à apurer la dette par des versements ponctuels de 50 € ou 100 €. En conséquence, il lui sera accordé des délais de paiement de deux ans pour apurer sa dette.

Sur les mesures accessoires au jugement :

Vu l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante doit supporter les dépens, de sorte que Monsieur [G] [N] y sera condamné.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu’il a avancés au titre de la présente procédure. Monsieur [G] [N] sera donc condamné au paiement d’une somme qui sera équitablement fixée à 150 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin et par application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE recevable la présente action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail d’habitation sont réunies au 4 mars 2024 ;

CONSTATE que Monsieur [G] [N] a quitté les lieux situés [Adresse 4], à [Localité 10] et que la demande d’expulsion est sans objet ;

CONDAMNE Monsieur [G] [N] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES en deniers ou quittances une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, entre le 4 mars 2024 et le 15 avril 2025 ;

CONDAMNE en conséquence Monsieur [G] [N] à payer, en deniers ou quittances, à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 7 017,20 €, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtés définitivement au 26 juin 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [G] [N] à se libérer de sa dette en 23 mensualités de 180 € chacune, la 24ème mensualité représentant le solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

RAPPELLE que l’octroi de tels délais de paiement suspend toute mesure d’exécution forcée à l’encontre de Monsieur [G] [N] pendant leur durée et tant que les mensualités de paiement sont respectées ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme exact, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible sans nouvelle formalité de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ;

CONDAMNE Monsieur [G] [N] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [G] [N] à payer à Monsieur [V] [W] la somme de 150 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé à Saint-Quentin par mise à disposition au greffe, le 20 août 2025, la minute étant signée par Madame Cyrielle ROUSSELLE, Juge placée près Madame la Première Présidente de la cour d’appel d’Amiens et déléguée par ordonnance du 19 mars 2025 au tribunal judiciaire de Saint-Quentin, Juge des contentieux de la protection, et par Madame Marine LEPRÊTRE, Greffière placée.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION