Tribunal Judiciaire de STRASBOURG

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM

[Adresse 2]

[Localité 6]

SCHILTIGHEIM Civil

N° RG 24/05666 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M2Y7

Minute n°

copie le 18 février 2025

à la Préfecture

copie exécutoire le 18 février

2025 à :

— M^e Roger LEMONNIER

— M^e Emeline BUGNON(case 46)

pièces retournées

le 18 février 2025

M^e Emeline BUGNON

M^e Roger LEMONNIER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

18 FEVRIER 2025

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n°824 541 148

ayant son siège social [Adresse 3]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Catherine SOUDANT, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDEUR :

Monsieur [Z] [H]

né le [Date naissance 1] 1982 à [Localité 8] (ILE MAURICE)

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Emeline BUGNON, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Romain GRAPTON, Juge des Contentieux de la Protection

Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

DÉBATS :

Audience publique du 10 Décembre 2024

JUGEMENT

Contradictoire rendu en premier ressort,

Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Romain GRAPTON, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé du 18 novembre 2023, M. [L] [W] a consenti un bail d’habitation à M. [Z] [H] sur des locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 9], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 700 euros et d’une provision pour charges de 80 euros.

Suivant acte du 17 novembre 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution du locataire.

Par acte de commissaire de justice du 09 avril 2024, la caution, se prévalant de la délivrance de quittances subrogatives, a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2 340 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [Z] [H] le 10 avril 2024.

Par assignation du 15 juin 2024, la société SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de SCHILTIGHEIM, notamment, pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [Z] [H] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  3 900 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2 340€, et pour le surplus à compter de l’assignation

—  800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 17 juin 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

M. [Z] [H] a été autorisé à produire son contrat à durée indéterminée dans le temps du délibéré. Cette pièce est parvenue au tribunal le 10 décembre 2024.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 10 décembre 2024, la société SAS ACTION LOGEMENT SERVICES maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 29 novembre 2024, s’élève désormais à 7 238 euros. La société SAS ACTION LOGEMENT SERVICES considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. En cas d’octroi de délai pour quitter le logement, elle sollicite de limiter ce délai à 12 mois.

M. [Z] [H] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. En cas d’expulsion, il demande un délai de trois ans pour quitter le logement. Il sollicite finalement l’octroi de délais de paiement les plus larges.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1. Sur la recevabilité de la demande

La société SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence totale de reprise de paiement dans les deux mois suivants le commandement de payer visant la clause résolutoire , la bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 10 juin 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [Z] [H] n’a pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience. Ce seul motif justifie le rejet de la demande de délai de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Au surplus, s’agissant de sa situation financière, il sera retenu qu’il perçoit un salaire annuel brut de 35 000€ d’après son contrat de travail, soit un salaire mensuel brut de 2 916€. Il a commencé un nouvel emploi en novembre 2024.

En 2022, il a perçu 33 487€ net imposable. En 2023, il a déclaré des revenus de 26 508€. Il ne produit pas son avis d’imposition. Il était sans emploi en 2024. Il justifie avoir touché le RSA en septembre 2024. Il a été radié de la liste des demandeurs d’emploi au motif qu’il n’a jamais déclaré son activité lors des actualisations durant sa période d’inscription. Il souligne que les prestations sociales ont été versées à compter du mois d’août 2024. Malgré la régularisation de sa situation au titre des prestations, il n’a payé aucun loyer depuis août 2024, hormis la modique somme de 269€ le 03 septembre 2024.

S’agissant de ses charges, M. [Z] [H] doit payer un loyer de 780€. Il n’expose pas d’autres charges. Il a deux enfants. Son premier enfant bénéficie d’une mesure de résidence alternée. Si le diagnostic social et financier mentionne le paiement d’une pension alimentaire de 450€ par mois, il n’en justifie pas. Il est remarié. Le premier impayé date de janvier 2024. La dette locative, non contestée, s’élève à la somme de 7 238€.

Si une difficulté financière passagère a pu expliquer la cessation du paiement des loyers, il sera relevé que M. [Z] [H] ne justifie d’aucune démarche démontrant la reprise du paiement des loyers alors même que sa situation a été régularisé au titre des prestations sociales. A l’audience du 10 décembre 2024, alors qu’il avait perçu son premier salaire en novembre 2024, il n’a pas justifié de la reprise de loyer. Ces éléments démontrent manifestement qu’il n’est pas en situation de régler sa dette locative.

Au regard de l’absence de reprise du paiement des loyers, il convient de rejeter la demande de délais de paiement et la demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

3. Sur la demande de sursis à l’exécution du jugement d’expulsion

Aux termes de l’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi. Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manoeuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

L’article L412-4 du code des procédures civiles d’exécution dispose que la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, M. [Z] [H] sollicite un sursis à l’exécution du jugement d’expulsion au sens de l’article L412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

M. [Z] [H] doit ainsi démontrer que son relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le locataire met en avant la naissance d’un nouveau né. M. [Z] [H] justifie que son épouse a connu un début de grossesse le 05 mai 2024. Le terme se situe ainsi en février 2025.

Ce seul fait justifie l’octroi d’un sursis à exécution du jugement d’expulsion afin que l’expulsion ne soit pas source de difficultés supplémentaires.

Pour autant, M. [Z] [H] ne démontre pas avoir fait de nouvelles recherches de logement. Il n’a pas payé ses loyers depuis un an, hormis un versement modique en septembre 2024. Il perçoit un salaire brut de 2 900€.

Un sursis de quatre mois sera ainsi alloué à M. [Z] [H] à compter de la signification de la présente décision. Ce délai apparaît suffisant pour retrouver un nouveau logement au regard de la situation de l’intéressé.

4. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société SAS ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 29 novembre 2024, M. [Z] [H] lui devait la somme de 7 238 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [Z] [H] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 9 avril 2024 sur la somme de 2 340 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 1 560 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Au regard de la situation familiale et sociale de l’intéressé exposée ci-avant, il convient d’accorder au défendeur des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

M. [Z] [H] sera ainsi autorisé à s’acquitter de sa dette en payant 23 mensualités de 300€ et une 24ème pour le solde des sommes dues. Une clause cassatoire sera insérée au dispositif pour s’assurer du paiement.

5. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 780 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 10 juin 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [Z] [H], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la société SAS ACTION LOGEMENT SERVICES concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 10 juin 2024 ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 18 novembre 2023 entre M. [L] [W], d’une part, et M. [Z] [H], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 9] est résilié depuis le 10 juin 2024 ;

ORDONNE à M. [Z] [H] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 5] à [Localité 9] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

SURSOIT à l’exécution du jugement d’expulsion pendant un délai de quatre mois (4 mois) à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE M. [Z] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 780 euros (sept cent quatre-vingts euros) par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 10 juin 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

CONDAMNE M. [Z] [H] à payer à la société SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 7 238 euros (sept mille deux cent trente-huit euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 29 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 9 avril 2024 sur la somme de 2 340 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 1 560 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

ACCORDE à M. [Z] [H] la faculté d’apurer sa dette au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant le mois de la signification de la présente décision, en 23 mensualités équivalentes d’un montant de 300 euros et une 24eme mensualité correspondant au solde de la somme due ;

DIT que le défaut de paiement d’un seul règlement à l’échéance prescrite entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que l’application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés ;

CONDAMNE M. [Z] [H] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 9 avril 2024 et celui de l’assignation du 15 juin 2024 ;

CONDAMNE M. [Z] [H] à payer à la société SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 18 février 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

Le Greffier Le Juge