REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-AVOLD

[Adresse 1]

N° RG 25/00521 – N° Portalis DBZK-W-B7J-D2PH

Minute n°

JUGEMENT du 16 Avril 2026

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Angélique HUM, avocat au barreau de SARREGUEMINES

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [I] [O], demeurant [Adresse 3]

non comparant

Madame [C] [N], demeurant [Adresse 3]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats :

Président : Michaël CHAN

Greffier : Sabine DE FRANCESCO

DÉBATS A L’AUDIENCE PUBLIQUE DU :

12 février 2026

JUGEMENT :

Réputé contradictoire, en premier ressort

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Avril 2026 et signé par Michaël CHAN, juge des contentieux de la protection, assisté de Daniel HELFENSTEIN, greffier

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 25 septembre 2024, la société anonyme CDC HABITAT [Localité 1] (ci-après « CDC HABITAT [Localité 1] ») a consenti à Monsieur [I] [O] et Madame [C] [N] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 4] à [Localité 2].

Par acte de commissaire de justice du 15 septembre 2025, CDC HABITAT [Localité 1] a vainement fait signifier à Monsieur [I] [O] et Madame [C] [N] un commandement de payer la somme principale de 1 982,92 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 31 août 2025, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par acte de commissaire de justice du 2 décembre 2025, CDC HABITAT SAINTE BARBE a fait assigner Monsieur [I] [O] et Madame [C] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Avold, afin d’obtenir la constatation de la résiliation du bail, l’expulsion des locataires, leur condamnation solidaire au paiement des arriérés de loyers et la fixation d’une indemnité d’occupation.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 février 2026.

En demande, CDC HABITAT [Localité 1] se réfère à l’audience à ses écritures du 12 février 2026 complétées par la production d’un décompte actualisé et d’une convention conclue entre les parties en date du 16 décembre 2025.

La bailleresse demande au juge des contentieux de la protection de, notamment :

A titre principal :

constater la résiliation du bail portant sur le logement situé [Adresse 4] à [Localité 2] et en suspendre les effets,

condamner solidairement Monsieur [I] [O] et Madame [C] [N] au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 2 703,99 euros au 31 janvier 2026, sous réserve des loyers échus au jour du jugement,

autoriser les locataires à apurer sa dette par versements mensuels de 120,78 euros à compter du 16 décembre 2025 en plus du loyer résiduel soit un total mensuel de 250 euros,

juger qu’à défaut d’un seul versement à son échéance, y compris le loyer courant, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets après une ultime mise en demeure demeurée infructueuse,

dans cette hypothèse :

ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [O] et Madame [C] [N],

condamner Monsieur [I] [O] et Madame [C] [N] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au loyer payé en cas de non-résiliation du bail et ce jusqu’à évacuation effective des lieux,

condamner solidairement Monsieur [I] [O] et Madame [C] [N] à payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

En défense, Monsieur [I] [O] et Madame [C] [N], bien que valablement assignés à personne, n’était ni comparants, ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 16 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation :

Les conditions de recevabilité édictées par l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 ont été respectées par CDC HABITAT [Localité 1].

La demande est donc régulière et recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet désormais que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, il convient de dire que le nouveau délai de six semaines pour payer suivant la délivrance du commandement de payer ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, mais qui mentionneraient encore un délai de deux mois pour payer la dette locative.

Et en tout état de cause, le nouveau délai de six semaines pour payer suivant la délivrance du commandement de payer ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Cour de cassation – Pourvoi n° 24-70.002 du 13 juin 2024).

En l’espèce, le contrat, signé par les parties postérieurement à l’entrée en vigueur de la nouvelle loi, prévoit une clause résolutoire de plein droit en cas de non-paiement des sommes dues à CDC HABITAT [Localité 1], loyers ou charges régulièrement appelés, produisant effet six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

Il sera rappelé que par acte de commissaire de justice du 15 septembre 2025, CDC HABITAT [Localité 1] a fait délivrer à Monsieur [I] [O] et Madame [C] [N] un commandement de payer les loyers arriérés s’élevant à 1 982,92 euros.

Il ne résulte d’aucun élément produit aux débats que la somme mentionnée dans le commandement de payer aurait été intégralement payée dans le délai de six semaines à compter de la délivrance de cet acte.

Il y a lieu de relever par ailleurs que l’acquisition des effets de la clause résolutoire n’est pas contestée par les locataires.

Dès lors, il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée par le contrat de bail conclu le 25 septembre 2024 entre CDC HABITAT [Localité 1], d’une part, et Monsieur [I] [O] et Madame [C] [N], d’autre part, sont réunies au 27 octobre 2025.

Sur le montant de l’arriéré locatif :

En application de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

CDC HABITAT [Localité 1] produit aux débats un décompte actualisé selon lequel Monsieur [I] [O] et Madame [C] [N] lui doivent la somme totale de 2 703,99 euros arrêtée au 31 janvier 2026.

Monsieur [I] [O] et Madame [C] [N] ne produisent aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette.

Il revient toutefois au juge de décompter de la somme réclamée au titre de l’arriéré locatif les montants correspondant aux « frais de contentieux » de 141,40 euros et 136,17 euros, qui relèvent des seuls dépens de l’instance.

En conséquence, Monsieur [I] [O] et Madame [C] [N] seront solidairement condamnés à payer la somme de 2 426,42 euros au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation dus au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, compte-tenu du décompte produit par la bailleresse et des débats à l’audience, la condition de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort de la convention conclue entre les parties le 16 décembre 2025 que les locataires sont en mesure de régler la somme de 120,78 euros par mois en plus du loyer courant afin d’apurer la dette.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement sur une durée de 19 mois, pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues au dispositif de ce jugement, et de faire droit à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect des modalités de paiement, la clause résolutoire sera, à leur issue, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, l’intégralité des sommes dues sera exigible et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il sera ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire.

Par ailleurs, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

Enfin et toujours en cas de défaillance des locataires, afin de dédommager la bailleresse du préjudice subi du fait de l’occupation sans titre de son bien et sur le fondement de l’article 1240 du code civil, une indemnité d’occupation sera allouée à celle-ci.

En l’espèce, il y a lieu de condamner Monsieur [I] [O] et Madame [C] [N] à payer une indemnité d’occupation mensuelle à CDC HABITAT [Localité 1] d’un montant équivalent à celui des loyers et charges prévus au contrat de bail résilié et révisable dans les mêmes conditions que le bail résilié, à compter de la date du premier paiement non-effectué.

Sur les demandes accessoires et les mesures de fin de décision :

Monsieur [I] [O] et Madame [C] [N] qui succombent, seront condamnés aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer signifié le 15 septembre 2025.

L’équité et la situation économique des parties justifient en l’espèce de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La demande de la bailleresse sera rejetée sur ce point.

Il convient de rappeler qu’en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Avold, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

DÉCLARE la demande régulière et recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée par le contrat de bail conclu le 25 septembre 2024 entre la société anonyme CDC HABITAT [Localité 1], d’un part et Monsieur [I] [O] et Madame [C] [N], d’autre part, sont réunies au 27 octobre 2025 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [O] et Madame [C] [N] à payer à la société anonyme CDC HABITAT [Localité 1] la somme de 2 426,42 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 31 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [I] [O] et Madame [C] [N] à s’acquitter de cette somme en réglant chaque mois, pendant 19 mois à compter du 16 décembre 2025, en plus du loyer courant, une somme minimale de 120,78 euros, la dernière échéance étant ajustée selon le solde de la dette en principal, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [I] [O] et Madame [C] [N] ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut d’un seul paiement par Monsieur [I] [O] et Madame [C] [N] à son échéance, soit au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, et non régularisé suite à l’envoi par la bailleresse d’une lettre recommandée de mise en demeure restée infructueuse dans un délai de 15 jours francs à compter de sa réception, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible avec intérêt au taux légal à compter de la date de la défaillance, la clause résolutoire sera acquise et le bail se trouvera automatiquement résilié ;

Dans cette seule hypothèse :

Condamne Monsieur [I] [O] et Madame [C] [N] à payer à la société anonyme CDC HABITAT [Localité 1] le solde de la dette locative ;

Ordonne, faute de départ volontaire des lieux loués au [Adresse 4] à [Localité 2] et de ses accessoires, l’expulsion de Monsieur [I] [O] et Madame [C] [N] et de celle de tous occupants de leur chef, avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Dit que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne dans ce cas Monsieur [I] [O] et Madame [C] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter de la date du paiement non effectué, et jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée soit par la mise en œuvre de la procédure d’expulsion, soit par la remise des clés en mains propres à la bailleresse ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

CONDAMNE Monsieur [I] [O] et Madame [C] [N] aux dépens de l’instance, qui comprendront les frais du commandement de payer du 15 septembre 2025 ;

REJETTE les demandes des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection