REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-AVOLD

[Adresse 1]

N° RG 25/00047 – N° Portalis DBZK-W-B7J-DW5M

Minute n° 5/2026

ORDONNANCE DE REFERE

du 15 Janvier 2026

PARTIE DEMANDERESSE :

Madame [W] [T] [O] veuve [P], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Lionel ASSOUS-LEGRAND, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [Y] [P], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Lionel ASSOUS-LEGRAND, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [E] [P], demeurant [Adresse 4] -LUXEMBOURG

représenté par M^e Lionel ASSOUS-LEGRAND, avocat au barreau de PARIS

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [M] [V], demeurant [Adresse 5]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats :

Président : Michaël CHAN

Greffier : Sabine DE FRANCESCO

DÉBATS A L’AUDIENCE PUBLIQUE DU : 06 novembre 2025

ORDONNANCE :

Contradictoire, en premier ressort

Prononcée par mise à disposition au greffe le 15 Janvier 2026 et signée par Michaël CHAN, juge des contentieux de la protection, assisté de Sabine DE FRANCESCO, greffier

EXPOSE DU LITIGE :

Madame [W] [O], veuve [P], Monsieur [Y] [P] et Monsieur [E] [P] sont propriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 1], selon acte notarié du 28 décembre 2015.

Par acte sous seing privé en date du 8 avril 2022, Madame [W] [O], veuve [P] a consenti à Madame [M] [V] et Monsieur [D] [U] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 6] à [Localité 1].

Monsieur [D] [U] est décédé le 19 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice du 13 janvier 2025, Madame [W] [O], veuve [P], Monsieur [Y] [P] et Monsieur [E] [P] ont vainement fait signifier à Madame [M] [V] un commandement de payer la somme principale de 2.347,00 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 23 décembre 2024, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par acte de commissaire de justice du 2 mai 2025, Madame [W] [O], veuve [P], Monsieur [Y] [P] et Monsieur [E] [P] ont fait assigner Madame [M] [V] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Avold, afin notamment de voir :

constater la résiliation du bail portant sur le logement situé [Adresse 6] à [Localité 1] au 5 avril 2025,

condamner à titre provisionnel Madame [M] [V] au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 3.816,30 euros, échéance d’avril 2025 incluse,

ordonner l’expulsion de Madame [M] [V], ainsi que de tous occupants de son chef, du logement situé [Adresse 6] à [Localité 1] au besoin avec le concours de la force publique ,

condamner à titre provisionnel Madame [M] [V] au paiement d’une indemnité journalière d’occupation égale aux loyers charges qui auraient été dus si le contrat n’avait pas été résilié, jusqu’à libération effective des lieux,

juger que les intérêts qui ont plis d’un an d’ancienneté seront eux-mêmes productifs d’intérêts au taux légal, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

condamner Madame [M] [V] à payer la somme de 733 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, en ce compris les frais de commandement de payer.

Après remises, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 6 novembre 2025.

Madame [W] [O], veuve [P], Monsieur [Y] [P] et Monsieur [E] [P] indiquent que l’arriéré locatif actualisé s’élève à la somme de 3.795,12 euros. Les demandeurs qui ne contestent pas que les loyers d’août et septembre 2025 ont été réglés, s’opposent à la demande de délais de paiement formée par la défenderesse.

En défense, Madame [M] [V] comparante, ne conteste pas le montant de l’arriéré locatif. Elle indique être à jour du loyer courant et sollicite des délais de paiement afin de pouvoir se maintenir dans les lieux avec ses six enfants.

Elle fait valoir qu’elle perçoit un salaire mensuel de 1.700 euros et que cela lui permettra de régler une mensualité de 105 euros jusqu’à apurement de la dette.

L’affaire a été mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 15 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet désormais que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, il convient de dire que le nouveau délai de six semaines pour payer suivant la délivrance du commandement de payer ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, mais qui mentionneraient encore un délai de deux mois pour payer la dette locative.

Et en tout état de cause, le nouveau délai de six semaines pour payer suivant la délivrance du commandement de payer ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Cour de cassation – Pourvoi n° 24-70.002 du 13 juin 2024).

En l’espèce, le bail qui a été conclu antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi précitée, contient une clause résolutoire, et le commandement de payer signifié à la locataire le 13 janvier 2025 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 2.347,00 euros.

Il ne résulte d’aucun élément produit aux débats que la somme mentionnée dans le commandement de payer aurait été intégralement payée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance de cet acte.

Il y a lieu de relever par ailleurs que l’acquisition des effets de la clause résolutoire n’est pas contestée par la locataire.

Dès lors, il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée par le contrat de location conclu le 8 avril 2022 entre Madame [W] [O], veuve [P], Monsieur [Y] [P] et Monsieur [E] [P] et Madame [M] [V] sont réunies au 13 mars 2025.

Sur le montant de l’arriéré locatif

En application de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Madame [W] [O], veuve [P], Monsieur [Y] [P] et Monsieur [E] [P] indiquent que Madame [M] [V] leur doit la somme totale de 3.795,12 euros arrêté au jour de l’audience.

Ce montant n’est pas contesté par la locataire.

En conséquence, Madame [M] [V] sera condamnée à payer par provision à Madame [W] [O], veuve [P], seule bailleresse et titulaire de l’usufruit sur l’immeuble, la somme de 3.795,12 euros au titre de l’arriéré locatif dû au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, en considération des éléments versés aux débats, il y a lieu de relever que la locataire justifie du paiement du loyer courant. Il ressort par ailleurs du décompte des demandeurs que la locataire a réglé, depuis mai 2025, la somme cumulée de 4355,40 euros.

Enfin, Madame [M] [V], qui déclare une rémunération mensuelle de 1.700 euros par mois, dispose de revenus suffisants pour lui permettre de régler sa dette locative.

Elle sera donc autorisée à se libérer du reliquat de sa dette locative par un versement mensuel minimal de 105,00 euros, et ce à compter de la signification de la présente décision et selon les modalités précisées au dispositif ci-dessous.

En cas de respect des modalités de paiement, la clause résolutoire sera, à leur issue, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de location pourra se poursuivre.

En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, l’intégralité des sommes dues sera exigible et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire.

Par ailleurs, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412- 1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

En cas de défaillance et afin de dédommager la bailleresse du préjudice subi du fait de l’occupation sans titre de son bien et sur le fondement de l’article 1240 du code civil, une indemnité d’occupation est allouée à cette dernière.

A cet égard, le loyer étant payable mensuellement, il n’y a pas lieu de prévoir une indemnité d’occupation autre que mensuelle.

Par conséquent, il y a lieu de Madame [M] [V] à payer par provision une indemnité d’occupation mensuelle à Madame [W] [O], veuve [P] d’un montant équivalent à celui des loyers et charges prévus au contrat de location résilié et révisable dans les mêmes conditions que le bail résilié, à compter de la date du premier paiement non-effectué.

En application de l’article 1343-2 du code civil, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière à compter du premier paiement non-effectué.

Sur les demandes accessoires et les mesures de fin de décision

Madame [M] [V] qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer signifié le 13 janvier 2025.

L’équité et la situation économique des parties justifient en l’espèce de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Les demandeurs seront déboutés sur ce point.

Il convient de rappeler qu’en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Avold, statuant publiquement et en référé, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée par le contrat de location conclu le 8 avril 2022 entre Madame [W] [O], veuve [P] et Madame [M] [V] sont réunies au 13 mars 2025 ;

CONDAMNE à titre provisionnel Madame [M] [V] à payer à Madame [W] [O], veuve [P], la somme de 3.795,12 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 6 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Madame [M] [V] à s’acquitter de cette somme en réglant chaque mois, pendant 36 mois à compter de la signification de la présente décision, en plus du loyer courant, une somme minimale de 105,00 euros, la dernière échéance étant ajustée selon le solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Madame [M] [V] ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut d’un seul paiement non honoré par Madame [M] [V] à son échéance, soit au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, et non régularisé suite à l’envoi par la bailleresse d’une lettre recommandée de mise en demeure restée infructueuse dans un délai de 15 jours francs à compter de sa réception, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible avec intérêt au taux légal à compter de la date de la défaillance, la clause résolutoire sera acquise et le bail se trouvera automatiquement résilié ;

Dans cette seule hypothèse :

Condamne à titre provisionnel Madame [M] [V] à payer à Madame [W] [O], veuve [P] le solde de la dette locative ;

Ordonne, faute de départ volontaire des lieux loués au [Adresse 6] à [Localité 1] et de ses accessoires, l’expulsion de Madame [M] [V] et celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Dit que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

à titre provisionnel dans ce cas Madame [M] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter de la date du paiement non effectué, et jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée soit par la mise en œuvre de la procédure d’expulsion, soit par la remise des clés en mains propres à la bailleresse ;

Ordonne la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière à compter du premier paiement non-effectué ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

CONDAMNE Madame [M] [V] aux dépens de l’instance, qui comprendront les frais du commandement de payer du 13 janvier 2025 ;

REJETTE les demandes des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi ordonné par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection