TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

C.S. 50.135

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

Fax : 03 88 71 61 71

N° RG 25/00050 – N° Portalis DB2D-W-B7J-CRH4

Minute N° 26/00066

DU 09 Mars 2026

section civile

République Française

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A.S. [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Marie-paule WAGNER de l’AARPI A.S.A. – AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de STRASBOURG, avocats plaidant

PARTIE DÉFENDERESSE :

M. [B] [J] [S] [R], domicilié : chez Mme et M. [N] [U], [Adresse 4]

représenté par M^e Sandra WEBER, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Aline WATIEZ, Vice – Présidente du Tribunal

Johanna HELMER, Greffier

DÉBATS :

A l’audience du 02 Février 2026

tenue publiquement

JUGEMENT :

mis à disposition au greffe

rendu par décision Contradictoire, en premier ressort

signé par Aline WATIEZ, Juge des contentieux de la Protection et Mélanie LITTY, greffière placée, n’ayant pas participé au délibéré.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 1er février 2020, la SAS ESPACE IMAGE a donné à bail à M.[S] [R] [B] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] contre le paiement d’un loyer mensuel révisable d’un montant initial de 500 euros, outre 50 euros d’avance mensuelle sur charges, et le versement d’un dépôt de garantie de 500 euros.

Suite à des loyers et charges restés impayés, la SAS [Adresse 2] a saisi le tribunal de SAVERNE d’une requête en injonction de payer aux fins de paiement par M.[S] [R] [B] d’une somme totale de 5502.14 euros.

Par ordonnance n° 21-25-57 du 29 janvier 2025, il a été fait droit à sa demande .

L’ordonnance a été signifiée par acte du 26 février 2025 et M.[S] [R] [B] a formé opposition à injonction de payer au greffe du tribunal le 14 mars 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 mai 2025 puis renvoyée à 7 reprises à la demande exclusive des parties.

Par dernières conclusions en date du 26 novembre 2025, la SAS ESPACE IMAGE sollicite le paiement d’une somme de 4203.70 euros, correspondant au reliquat des loyers et charges dus au 27 mai 2024, déduction faite du dépôt de garantie, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2024. Elle conclut également au débouté des demandes adverses.

Elle sollicite enfin la condamnation du défendeur aux entiers dépens ainsi qu’au paiement d’une somme de 1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Par dernières conclusions en date du 29 décembre 2025, M.[S] [R] [B] a conclu au débouté des demandes de la SAS [Adresse 2] et sollicite à titre reconventionnel la restitution du dépôt de garantie ainsi que la somme de 54.65 euros au titre de l’indemnité prévue par l’alinéa 7 de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 pour chaque période mensuelle commencée en retard à compter du 27 juin 2024 jusqu’à complète restitution.

Il sollicite en outre à titre reconventionnel paiement d’une somme de 4000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi, 1150 euros au titre du remboursement des montants de provisions sur charges versées de novembre 2022 à octobre 2023 ainsi que 259.20 euros correspondant au trop perçu sur les loyers versés de décembre 2022 à novembre 2023.

Enfin, en cas d’admission des demandes de la partie demanderesse , il sollicite la compensation des dettes réciproques et, dans tous les cas, l’octroi de délais de paiement sur 24 mois.

Enfin, il sollicite la condamnation de la partie demanderesse aux entiers dépens ainsi qu’au paiement d’une somme de 1000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 2 février 2026, les parties représentées par avocat, ont sollicité le bénéfice de leurs derniers écrits auxquels il conviendra dès lors de se référer pour connaître leurs argumentaires respectifs.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 9 mars 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’opposition

Aux termes de l’article 1416 du Code de procédure civile, l’opposition à injonction de payer est formée dans le mois qui suit la signification de l’ordonnance ; toutefois, si la signification n’a pas été faite à personne, l’opposition est recevable jusqu’à l’expiration du délai d’un mois suivant le premier acte signifié à personne ou, à défaut, suivant la première mesure d’exécution ayant pour effet de rendre indisponibles en tout ou partie les biens du débiteur.

En l’espèce, l’ordonnance a été signifiée par acte du 26 février 2025 ayant fait l’objet d’une remise à domicile et non à personne; M.[S] [R] [B] a formé opposition à injonction de payer le 14 mars 2025.

Par conséquent, l’opposition formée sera déclarée recevable.

Sur la demande en paiement des loyers:

Aux termes de l’article 1104 du Code civil, “les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public”.

Selon l’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, “le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus”.

L’article 1353 du code civil stipule que “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation”.

Enfin, aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, “il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention”.

En l’espèce, il est constant qu’un bail a été conclu le 1er février 2020 entre les parties prévoyant le paiement d’un loyer mensuel révisable d’un montant initial de 500 euros, outre 50 euros d’avance mensuelle sur charges, loyer passé à la somme de 528.06 euros outre 100 euros d’avance mensuelle sur charges à compter de décembre 2022 (soit 628.06 euros) et 546.50 euros outre 130 euros d’avance mensuelle sur charges à compter de décembre 2023 (soit 676.50 euros).

M.[S] [R] conteste ces augmentations de loyers au motif d’un calcul erroné de l’indexation des loyers.

Le bail prévoit en l’espèce que “le loyer sera révisé, iniquement à la hausse, au terme de chaque année de location, soit le janvier N+1 en fonction de la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE. L’indice de départ est le dernier publié à la date du présent contrat et l’indice d’arrivée sera le dernier publié à la anniversaire du contrat de bail”.

Par courrier en date 26 octobre 2022, la SAS ESPACE IMAGE a fait application de la clause d’indexation du loyer portant celui-ci à la somme mensuelle de 528.06 euros.

Or, comme le soulève le défendeur, les indices de références pris en compte dans le calcul de l’indexation sont erronés à savoir que l’indice de référence à prendre en compte comme étant le dernier publié à la date de signature du bail, était celui publié du 3ème trimestre 2019 (soit 129.99) et non celui du 4ème trimestre 2018 (129.03), et l’indice de référence devant être pris en compte comme étant le dernier publié avant la date anniversaire du contrat de bail était celui du 3ème trimestre 2021 (131.67) et non celui du 3ème trimestre 2022 (136.27).

Dès lors, le montant du loyer indexé à partie de décembre 2022 aurait dû être de 504.46 euros et non 528.06 euros.

A cet égard, le fait que le défendeur a payé le montant réclamé sans se rendre compte de l’erreur de calcul ne fait pas obstacle à la restitution des trop perçu et ne peut être assimilé à un acquiescement, l’article 1302-1 du code civil prévoyant toujours que “celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu”.

Par conséquent, il apparaît que M.[S] [R] [B] a versé un trop perçu de (528.06-506.[Immatriculation 1] mois) = 259.20 euros sur la période de décembre 2022 à novembre 2023.

Par courrier du 31 octobre 2023,la SAS [Adresse 2] a fait application de la clause d’indexation du loyer portant celui-ci à la somme mensuelle de 546.50 euros.

Or, là encore comme le soulève le défendeur, les indices de références pris en compte dans le calcul de l’indexation sont erronés à savoir que l’indice de référence à prendre en compte comme étant le dernier publié à la date de signature du bail, était celui publié du 3ème trimestre 2019 (soit 129.99) et non celui du 4ème trimestre 2018 (129.03), et l’indice de référence devant être pris en compte comme étant le dernier publié avant la date anniversaire du contrat de bail était celui du 3ème trimestre 2022 (136.27) et non celui du 3ème trimestre 2022 .

Dès lors, le montant du loyer indexé à partir de décembre 2022 aurait du être de 524.16 euros et non 546.50 euros.

Il n’est pas contesté que plus aucun loyer n’a été payé par M.[S] [R] [B] à compter de décembre 2023.

Il résulte d’un courrier en date du 7 juin 2024 signé par M.[S] [R] [B] et remis en mains propres à son bailleur, que ce dernier donne congé pour le logement loué et précise que “le présent bail a pris fin le 27 mai 2024, date de la remise des clés”.

Il n’apporte aujourd’hui aucune preuve contraire suffisamment probante et ne dénie pas sa signature sur ce document de sorte qu’en l’état, c’est la date du 27 mai 2024 qui sera retenue comme fin du bail et de libération des locaux.

Dès lors, le montant de loyers restant dû par M.[S] [R] , hors avance sur charges, au 27 mai 2024 doit s’établir à la somme de : 524.16 X 5 mois (décembre 2023 à avril 2024) + 471.74 (loyer du 1er au 27 mai 2024) -259.20 euros (trop perçu de la période de décembre 2022 à novembre 2023) = 2833.34 euros.

S’agissant des charges, la SAS ESPACE IMAGE réclame à M.[S] [R] [B] les sommes de 457.01 euros au titre d’un décompte de charges au 31 octobre 2023 et 1056.73 euros au titre d’un décompte de charges au 27 mai 2024, et ce au titre des consommations d’ES, d’eau, de chauffage et de participation à l’entretien des parties communes et ordures ménagères.

La SAS [Adresse 2] a versé en cours de procédure différentes factures relatives à ces périodes mais, en l’état, ces pièces sont insuffisantes à justifier les calculs de charges établis et ce d’autant que le montant réclamé a considérablement augmenté sur ces années.

Il n’est tout d’abord produit aucun élément technique ou documents permettant de vérifier la réalité des consommations dans chaque lot de l’immeuble, sachant que ce dernier comprend des locaux commerciaux dont certains occupés par la société demanderesse.

La preuve de l’existence d’un sous compteur individuel affecté à l’appartement objet du bail n’est pas rapportée (les photocopies de photographies versées au dossier étant illisibles) et la photocopie de la photographie du compteur d’eau, illisible, aurait de toute façon été prise postérieurement à la reprise des lieux.

De plus, les factures produites (ES, gaz et eau) ne couvrent pas l’ensemble des charges réclamées et ne permettent pas de comprendre et de justifier de la répartition des consommations dont celle individuelle de M.[S] [R] [B].

La répartition, dont la partie demanderesse finira par indiquer dans ses conclusions de novembre 2025, et non pas un mois avant la régularisation des charges qu’elle réclamait comme l’y oblige pourtant l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, qu’elle a été faite au prorata des surfaces occupées, ne peut être vérifiée au vu des pièces versées.

En l’état, la partie demanderesse sera donc déboutée de ses demandes au titre des charges.

Les augmentations des avances sur charges sollicitées sur la base de ces décomptes non probants ne sont dès lors justifiées et le montant initial de 50 euros sera retenu.

D’une part, M.[S] [R] [B] apparaît dès lors avoir payé un trop perçu au titre des avances sur charges de (100-50) X12 mois = 600 euros pour la période de décembre 2022 (date de l’augmentation sollicitée par courrier du 26 octobre 2022) au mois de novembre 2023 (dernier loyer payé par le défendeur).

D’autre part, vu le maintien de ce montant au montant initial de 50 euros, le montant restant dû à ce titre pour la période de décembre 2023 à mai 2024 (période où le défendeur n’a rien payé à son bailleur) sera de 50 X 6 = 300 euros.

Il résulte de l’ensemble de ce qui précède que M.[S] [R] est dès lors créancier d’une somme de 300 euros au titre des charges sur la durée de son bail.

Par conséquent, M.[S] [R] [B] sera condamné au versement d’une somme de 2833.34 – 300 = 2533.34 euros au titre des loyers et charges restant dus au 27 mai 2024.

Sur la demande en restitution du dépôt de garantie:

L’article 22 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989, issue de la loi dite ALUR du 24 mars 2014, prévoit que le dépôt de garantie “est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées”.

En l’espèce, vu la somme au titre de l’arriéré locatif dont le locataire reste tenu envers son ancien bailleur, il ne saurait être reproché à ce dernier la non restitution du dépôt de garantie.

Il y a lieu en revanche de déduire le montant de ce dépôt des sommes restant dues par le locataire de sorte que M.[S] [R] [B] sera condamné à verser la somme de 2533.34 euros – 500 = 2033.34 euros.

Vu ce qui précède, la partie demanderesse sera déboutée de sa demande au titre de l’indemnité prévue par l’alinéa 7 de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts du défendeur:

Aux termes de l’article 1240 du code civil, “tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”.

Ainsi, le demandeur doit rapporter la preuve de trois conditions : une faute, un préjudice et un lien de causalité.

M.[S] [R] [B] fait valoir avoir subi un trouble de jouissance du fait que la SAS ESPACE IMAGE lui aurait coupé l’électricité occasionnellement “lors de soirées” puis pendant “quelques jours” à compter du 31 janvier 2024, sans en préciser la durée, ainsi que d’un manque de chauffage suffisant et du fait que la SAS [Adresse 2] aurait changé la serrure du logement à partir du 30 avril 2024 sans lui remettre un nouveau jeu de clé.

Au soutien de sa demande, il ne produit qu’un courrier de son avocat en date du 1er février 2024 mettant en demeure la SAS ESPACE IMAGE de rétablir l’électricité dans les 24 heures et une attestation de témoin de Mme [D], sa soeur, indiquant l’avoir hébergé à compter du 1er mai 2024 suite au “changement de serrure de sa porte”.

Ces faits sont formellement contestés par la partie adverse qui reconnaît uniquement une brève coupure d’électricité le 1er février 2024 en raison de l’installation de nouveaux compteurs tout en précisant que la police serait venue sur les lieux à la demande du locataire et aurait constaté les travaux en cours, ce dont il n’est absolument pas justifié, aucune pièce n’étant versée au dossier à ce sujet.

Au vu des maigres éléments, la preuve d’un préjudice de jouissance imputable au bailleur n’est pas suffisamment établi et, en l’état, M.[S] [R] sera débouté de sa demande.

Sur la demande de délais de paiement:

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, “le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.”

M.[S] [R] justifie de la perception d’un salaire mensuel de l’ordre de 1807 euros, du remboursement de mensualités de 455.27 au titre d’un plan de surendettement, d’un loyer mensuel actuel de 760 euros, outre de charges incompressibles.

En l’espèce, au vu des éléments du dossier, il sera fait droit à la demande de délais selon les modalités exposées ci-après au dispositif de la présente décision.

Afin de préserver les intérêts de la partie créancière, il sera dit qu’en cas de non paiement d’une seule mensualité à son échéance, le solde dû sera immédiatement exigible.

Sur le surplus:

Succombant à la présente instance, M.[S] [R] en supportera les dépens conformément à l’article 696 du Code de procédure civile outre une somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection , statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’opposition à injonction de payer formée par M.[S] [R] [B];

MET à néant l’ordonnance d’injonction de payer ordonnance n° 21-25-57 rendue le 29 janvier 2025 par le tribunal judiciaire de SAVERNE, et statuant à nouveau :

CONDAMNE M.[S] [R] [B] à payer à la SAS [Adresse 2] la somme de 2033.34 euros avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement au titre des loyers et charges restant dus au 27 mai 2024;

ACCORDE à M.[S] [R] [B] des délais pour s’acquitter de sa dette en 24 mensualités d’un montant de 84 euros chacune, la dernière mensualité devant être majorée du solde restant dû, des frais et intérêts, la première mensualité devant être payée le 5 du mois suivant la signification du présent jugement et les suivantes le 5 de chaque mois;

DIT qu’à première défaillance, le solde deviendra immédiatement exigible ;

DÉBOUTE les parties pour le surplus de leurs demandes;

CONDAMNE M.[S] [R] [B] aux dépens de la présente instance ;

CONDAMNE M.[S] [R] [B] à payer à la SAS ESPACE IMAGE la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement ;

Le présent jugement, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée en tête des présentes, est signé par le juge présidant l’audience qui l’a rendu et le greffier,

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT