TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 21/01000 -

N° Portalis 352J-W-B7F-CTUZA

N° MINUTE :

Assignation du :

14 Janvier 2021

JUGEMENT

rendu le 30 avril 2024

DEMANDEUR

Monsieur [D] [L]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représenté par Maître Raphael BEN CHEMHOUN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #J030

DÉFENDERESSES

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 7], représenté par son syndic, le cabinet SERGIC SAS

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par Maître Stéphanie GIOVANNETTI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1982

S.A.S. Société d’études et de réalisation de gestion immobilière de constructions (SERGIC)

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 2]

S.A. GENERALI IARD

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentées par Maître Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1155

Décision du 30 avril 2024

8ème chambre 1ère section

N° RG 21/01000 – N° Portalis 352J-W-B7F-CTUZA

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente, statuant en juge unique,

assistée de Madame Delphine PROVOST-GABORIEAU, Greffère lors des débats, et de Madame Justine EDIN, Greffière lors du prononcé.

DÉBATS

A l’audience du 07 février 2024

tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

M. [D] [L] est propriétaire d’un appartement situé dans un immeuble sis [Adresse 6], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte d’huissier délivré le 14 janvier 2021, M. [L] a assigné devant la présente juridiction, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en cause ainsi que la société Sergic in personam, ainsi que la SA Generali Iard en sa qualité d’assureur de ladite société, afin d’obtenir l’annulation de l’assemblée générale du 16 novembre 2020, en tout ou partie, ainsi que l’engagement de la responsabilité du syndic.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 04 janvier 2023, M. [L] demande au tribunal de :

«  Vu la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

Vu le décret n°67-223 du 17 mars 1967,

Vu l’ordonnance n°2020-596 du 20 mai 2020,

Vu les articles 1240 et 1992 du code civil,

Vu la jurisprudence citée,

A titre principal :

— Annuler la convocation en date du 15 octobre 2020, adressée par la société Sergic aux copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6],

— Annuler l’assemblée générale du 16 novembre 2020, adoptée par les copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6],

A titre subsidiaire :

— Annuler les résolutions n°7, 21.2 et 21.3 de l’assemblée générale du 16 novembre 2020, adoptée par les copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6],

— Condamner in solidum la société Sergic et la société Generali à verser à M. [L] la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts pour défaut de consultation préalable des copropriétaires pour l’établissement de l’ordre du jour,

En tout état de cause :

— Condamner in solidum la société Sergic et la société Generali à verser à M. [L] la somme de 1.500 € à valoir sur l’indemnisation de son préjudice moral,

— Condamner in solidum la société Sergic et la société Generali à verser à M. [L] la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile".

Au soutien de sa demande principale en annulation de l’assemblée générale du 16 novembre 2020 dans son intégralité, M. [L] se prévaut du défaut de mandat valable du syndic Sergic pour la convoquer, d’une part, de l’absence de désignation valable du secrétaire de séance, d’autre part, de l’absence de consultation du conseil syndical pour l’établissement de l’ordre du jour et enfin, de la non-justification de ce que ladite assemblée n’aurait pas pu se tenir au moyen de la visioconférence.

Concernant la résolution n°7, M. [L] soutient qu’elle encourt la nullité dès lors qu’elle prévoyait un début de contrat de mandat de la société Sergic en date du 8 novembre 2020, soit une date antérieure de 8 jours à celle de la tenue de l’assemblée générale, ce qui n’est pas possible eu visa des dispositions de l’article 29 du décret du 17 mars 1967.

Concernant la résolution 21.2 ayant pour objet la vente de la loge du gardien, M. [L] soutient qu’elle est irrégulière dès lors que l’aliénation de cette loge ne portant atteinte ni à la destination de l’immeuble, ni aux modalités de jouissance des parties privatives, sa vente relevait exclusivement des règles de droit commun relatives aux aliénations de parties communes, et que les affirmations contraires du syndic ont eu pour but de tromper les copropriétaires afin de les contraindre à voter la résolution litigieuse.

Il argue également de ce que concernant le prix de cette loge, aucun document suffisamment informatif n’a été joint à la convocation de l’assemblée générale, que seule une note informative annexée à l’assemblée générale du 16 mai 2019 faisait état d’une estimation à hauteur de 130.000 euros, réalisée il y a plus d’un an. Il prétend que la société Sergic a fixé un nouveau prix à hauteur de 170.000 euros, outre 10.000 euros en sus à titre de commission,de façon unilatérale et sans consultation préalable des copropriétaires.

Il conclut pour l’ensemble de ces éléments, caractérisant selon lui un manquement du syndic à ses obligations d’information et de conseil, à l’annulation de la résolution 21.2 précitée.

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Concernant la résolution 21.3, portant sur le mandat de vente accordé à la société Sergic, il soutient que le syndic a privilégié ses intérêts, à savoir obtenir un mandat de 10.000 € pour la vente d’une loge, au détriment des intérêts de la copropriété, que le vote des copropriétaires a été vicié et que le montant de la rémunération fixé était injustifié.

M. [L] sollicite en outre l’engagement de la responsabilité civile de la société Sergic, délictuelle ou subsidiairement en sa qualité de mandataire, prétendant qu’elle a commis plusieurs fautes dans le cadre de la convocation et la tenue de l’assemblée générale du 16 novembre 2020 qui lui ont causé un préjudice dont il réclame réparation à hauteur de 1.500 €.

En toute hypothèse il s’estime fondé à réclamer l’indemnisation de son préjudice moral, affirmant avoir perdu du temps et de l’énergie en vue de faire valoir ses droits.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 24 mai 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

«  Vu la loi du 10 juillet 1965,

Vu les présentes conclusions et les pièces produites,

— Recevoir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 7] en ses conclusions et l’y déclarant bien fondé,

— Débouter M. [L] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— Condamner M. [L] à verser la somme de 4.000 euros au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 7] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner M. [L] aux dépens ".

Le syndicat des copropriétaires se prévaut de ce que M. [L] était présent à l’assemblée générale du 16 novembre 2020 et a voté pour certaines résolutions et en déduit qu’il est irrecevable à agir en annulation de l’assemblée générale querellée dans son intégralité.

En réponse à la demande d’annulation de la résolution n°7, le syndicat des copropriétaires excipe que l’erreur de date contenue s’agissant du contrat de syndic n’entache pas ce dernier de nullité et n’est pas davantage un motif d’annulation de la résolution concernée, le contrat litigieux étant seulement réputé avoir pris effet au jour de l’assemblée générale l’ayant voté.

En réponse à la demande d’annulation des résolutions n°21.2 et 21.3, le syndicat des copropriétaires excipe l’absence de motif sérieux d’annulation allégué en demande, soutenant que la présente procédure introduite par M. [L] est révélatrice de son opposition au prix de vente fixé par l’assemblée et ce alors qu’il était intéressé par l’acquisition de la loge, et qu’il a introduit la présente action afin de bloquer la vente de la loge, afin de favoriser son unique intérêt.

Le syndicat des copropriétaires précise que l’assemblée générale des copropriétaires du 28 septembre 2022 a voté l’annulation des résolutions 21.2 et 21.3 présentement attaquées par M. [L], que celui-ci était présent à cette assemblée a voté en faveur de ces résolutions, sans pour autant en informer le tribunal et se désister de la présente procédure qui est dorénavant devenue sans objet.

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Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 11 mai 2023, la société Sergic et Generali demandent au tribunal de :

«  Vu l’Article 9 du code de procédure civile,

Vu les articles 1240 et suivants du code civil,

— Rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions formulés à l’encontre de la société d’études et de réalisation de gestion immobilière de constructions en abrégé Sergic ;

Condamner tout succombant à payer à la société d’études et de réalisation de gestion immobilière de constructions en abrégé Sergic, la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Emilie Dechezlepretre Desrousseaux, membre de la SELARL Cabinet Dechezleprêtre, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ".

La société Sergic et son assureur se prévalent des mêmes moyens de défense que ceux avancés par le syndicat des copropriétaires s’agissant de la demande d’annulation de l’assemblée générale du 16 novembre 2020 dans son intégralité et s’agissant de celle subsidiaire d’annulation de la résolution n°7.

Ils contestent tout éventuel manquement fautif à l’encontre du défendeur, et excipent de ce que le contrat de syndic étant distinct d’un mandat de vente, il lui était impossible d’accepter de participer à la vente litigieuse sans pourvoir garantir d’être assuré pour cette activité et en déduit avoir été bien fondé à proposer la conclusion d’un tel mandat de vente lors de l’assemblée générale du 16 novembre 2020.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 05 juin 2023.

L’affaire, appelée à l’audience du 07 février 2024, a été mise en délibéré au 23 avril 2024, prorogée au 30 avril suivant en raison de l’indisponibilité du magistrat signataire pour cause de participation aux assises.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale en annulation de l’assemblée générale du 16 novembre 2020 dans son intégralité

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose en son alinéa 2 que « Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. »

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Une demande d’annulation d’une assemblée générale dans son entièreté doit se fonder sur l’inobservation des formalités légales affectant sa convocation, sa formation ou sa tenue, et qui ont pour conséquence d’entacher la réunion elle-même et donc tout ce qui a pu y être fait ou décidé.

Il est constant qu’en application des dispositions du deuxième alinéa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui a voté en faveur de certaines résolutions qui ont été adoptées ne peut demander l’annulation en son entier de l’assemblée générale (Civ. 3ème, 7 septembre 2011, n° 10-18.312, 24 mars 2015, n° 13-28.799, 14 mars 2019, n° 18-10.382 et 18-10.379, etc.), et ce même en cas d’inobservations de formalités substantielles concernant notamment la tenue de l’assemblée générale (Civ. 3ème, 17 septembre 2020, n° 19-20.730).

En revanche, un copropriétaire dispose toujours de la faculté d’invoquer l’inobservation des formalités de convocation et de tenue de l’assemblée générale pour solliciter l’annulation des seules décisions à l’adoption desquelles il s’est opposé (ex. : Civ. 3ème, 28 mars 2019, n° 18-10.073).

C’est au copropriétaire qui intente un recours de faire la preuve de sa qualité d’opposant (CA Paris, 23ème ch. B, 24 octobre 2002).

La qualité de copropriétaire opposant étant une condition d’application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, le tribunal peut relever d’office qu’un copropriétaire est irrecevable en son action en ce qu’il n’a pas voté contre une décision adoptée à laquelle il s’oppose, sans être tenu d’inviter les parties à formuler leurs observations dès lors qu’il se borne à vérifier les conditions d’application de la règle de droit invoquée (ex. : Civ. 3ème, 9 février 2017, n° 15-26.908).

Sur ce,

Il ressort de l’examen du procès-verbal de l’assemblée générale querellée que M. [L] a voté en faveur, notamment, des résolutions 11.1, 11.2 et 21.1, de sorte qu’il ne peut agir utilement en annulation de ladite assemblée dans son intégralité.

Il sera donc débouté de sa demande principale d’annulation de l’assemblée générale querellée, incluant sa convocation, pour ce motif, sans qu’il y ait lieu d’examiner les griefs allégués par celui-ci.

Sur la demande subsidiaire d’annulation des résolutions 7, 21.2 et 21.3 de l’assemblée générale du 16 novembre 2020

S’agissant de la résolution 7

L’article 28 du décret du 17 mars 1967, dans sa version applicable au litige, édicte que " (…) En dehors de l’hypothèse prévue par l’article L.443-15 du code de la construction et de l’habitation, la durée des fonctions du syndic ne peut excéder trois années.

(…). "

Selon l’alinéa premier de l’article 28 du décret précité, le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d’effet et d’échéance.

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En cas de désignation du syndic pour une durée d’un an et « jusqu’au jour de l’assemblée générale statuant sur les comptes de l’exercice clos », le mandat dudit syndic ne peut se prolonger au-delà d’un an de date à date (Civ. 3ème, 26 mai 2004, n°02-21.361 ; 12 sept. 2006, n°05-15.987 ; 31 mai 2018 n°17-18.046).

La date de prise d’effet du contrat de syndic ne peut être rétroactive (Civ. 3ème, 17 juillet 1996). Il appartient au syndic de convoquer une assemblée assez tôt pour qu’elle puisse se prononcer avant l’expiration du terme de son mandat (CA Versailles 4ème ch., 05 juin 2000).

Sur ce,

Selon le procès-verbal de l’assemblée générale querellée, la résolution 7 était libellée en ces termes : « l’assemblée générale désigne aux fonctions de syndic la société SERGIC pour la gestion d’un exercice comptable du syndicat de copropriété à compter du 8/11/2020 pour se terminer au plus tard le 30/09/2021. Elle approuve les termes du contrat annexé à la convocation et fixe le montant des honoraires annuels de gestion courantes à 5.723,33 euros HT, soit 6.868,00 TTC, au taux de TVA en vigueur de 2%. L’assemblée donne mandat au Président de séance pour régulariser le contrat ».

S’il est exact, et au demeurant non contesté, que la date mentionnée dans cette résolution quant à la date de prise d’effet du nouveau contrat de syndic est antérieure à la tenue de l’assemblée générale, ce qui est contraire au principe selon lequel une telle date ne peut être rétroactive, M. [L] n’explicite ni ne justifie en quoi cette mention erronée est susceptible d’entraîner l’annulation de la résolution querellée.

Ne se prévalant d’aucun autre moyen au soutien de sa demande d’annulation de cette résolution n°7, M. [L] doit en être débouté.

S’agissant des résolutions 21.2 et 21.3

Il ressort des éléments versés au débat et n’est pas contesté que ces résolutions ont été annulées lors de l’assemblée générale du 28 septembre 2022, dont le caractère définitif n’est pas davantage contesté.

Par conséquent la demande d’annulation les concernant est vidée de son objet.

Il sera au surplus relevé que M. [L] ne justifie pas en quoi un éventuel manquement de la société Sergic à ses obligations d’information et de conseil, et/ou une erreur sur le prix de vente proposé, à les supposer avérés, seraient des motifs valables d’annulation des résolutions querellées.

Il n’étaye pas davantage l’existence d’un éventuel abus ou d’une manœuvre destinée à vicier la prise de décision des copropriétaires lors de l’assemblée générale du 16 novembre 2020, et ne se prévaut d’aucune irrégularité de forme.

Il convient par conséquent de rejeter les demandes d’annulation des résolutions 21.1 et 21.3 de l’assemblée générale du 16 novembre 2020.

Sur les demandes additionnelles indemnitaires

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » Sur ce fondement, il incombe à la partie demanderesse, de rapporter la triple preuve de l’existence, d’une faute d’un préjudice et d’un lien causal entre les deux.

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le syndic est chargé « d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ».

Si le syndic engage sa responsabilité contractuelle à l’égard du syndicat des copropriétaires sur ce fondement, les copropriétaires qui subissent un préjudice personnel et direct sont fondés à mettre en cause la responsabilité délictuelle du syndic sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Cette responsabilité suppose qu’une faute ayant causé un préjudice direct et personnel, dont la preuve incombe au copropriétaire demandeur, puisse être retenue à l’encontre du syndic.

Compte tenu de l’ampleur des tâches qui lui incombent et des difficultés pratiques auxquelles il est fréquemment confronté, le syndic est tenu d’une obligation de diligence et de vigilance, donc de moyens et non pas de résultat (ex. : Cour d’appel de Paris, 19 novembre 2014, n° RG 12/00684).

Son appréciation s’opère in abstracto par rapport au standard du bon père de famille et des diligences normales du professionnel averti (ex.: Cour d’appel d’Aix-en-Provence, Chambre 1-5, 10 septembre 2020, n° RG 18/11191).

Sur ce,

M. [L] ne produit, au soutien de sa demande indemnitaire pour « défaut de consultation préalable des copropriétaires pour l’établissement de l’ordre du jour », aucune pièce de nature à caractériser ledit préjudice, que ce soit dans son principe ou dans son quantum.

Il ne produit pas davantage d’éléments étant de nature à caractériser le prétendu préjudice moral dont il réclame également l’indemnisation.

Ses demandes indemnitaires doivent dès lors être rejetées, sans qu’il y ait lieu d’examiner les griefs allégués à l’encontre de la société Sergic.

Sur les demandes accessoires

Partie succombante au litige, M. [L] doit être condamné aux dépens, dont distraction au profit de M^e Emilie Dechezlepretre Desrousseaux, membre de la SELARL Cabinet Dechezleprêtre, ainsi qu’à payer, au syndicat des copropriétaires d’une part, ainsi qu’à la société Sergic et à son assureur, d’autre part, une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il n’y a pas lieu en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

DEBOUTE M. [D] [L] de l’ensemble de ses prétentions,

CONDAMNE M. [D] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 8], représenté par son syndic en exercice, une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [D] [L] à payer à la SAS Sergic et à la SA Generali Iard une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [D] [L] aux dépens, dont distraction au profit de M^e Emilie Dechezlepretre Desrousseaux, membre de la SELARL Cabinet Dechezleprêtre,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à Paris le 30 avril 2024.

Le GreffierLe Président