Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN

Juge des Contentieux de la Protection

[Adresse 2]

[Localité 3]

☎ : [XXXXXXXX01]

[Courriel 6]

______________________

ILLKIRCH Civil

N° RG 24/06166

N° Portalis DB2E-W-B7I-M34E

______________________

MINUTE N° 24/688

______________________

Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

— HABITAT DE L'[Localité 3]

Copie certifiée conforme délivrée à :

— M. [X]

— Préfecture du Bas-Rhin

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

JUGEMENT CONTRADICTOIRE

DEMANDERESSE :

Société HABITAT DE L'[Localité 3] – STE COOPERATIVE D’HABITATION A LOYER MODERE

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par Monsieur [H] [B], muni d’un pouvoir régulier

DEFENDEUR :

Monsieur [P] [X]

né le 31 Décembre 1969 à

[Adresse 4]

[Localité 3]

Comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire

Morgane SCHWARTZ, Greffier lors des débats

Maxime ISSENHUTH, Greffier lors du prononcé

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 04 Septembre 2024

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DU JUGEMENT AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 23 Octobre 2024

Premier ressort,

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 30 décembre 2022 avec effet au 30 janvier 2023 pour une durée de trois mois tacitement reconduits, la société coopérative d’habitations à loyer modéré Habitat de l'[Localité 3] a donné à bail à M. [P] [X] un logement à usage d’habitation n° 01 01 0163 01 0145 – 4ème étage sis [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel de 277,34 euros outre un acompte sur charges de 138 euros et multiservices de 12,99 euros.

Des loyers étant demeurés impayés la société coopérative d’habitations à loyer modéré Habitat de l'[Localité 3] a signalé la situation à la Caisse d’Allocations Familiales et saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions respectivement les 19 et 18 mars 2024 qui lui en ont accusé réception.

Elle a ensuite fait signifier à M. [P] [X] un commandement de payer et de justifier de l’obligation d’assurance habitation visant la clause résolutoire le 19 mars 2024.

Puis elle a fait assigner M. [P] [X] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN par acte de commissaire de justice du 1er juillet 2024 pour constater ou obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 4 septembre 2024, le président a donné connaissance du diagnostic social et financier aux termes duquel « des délais au maintien dans le logement pourraient être accordés dans l’attente de la démarche de reprise de paiement des loyers et de la mise en place de la démarche d’apurement de la dette. »

La société coopérative d’habitations à loyer modéré Habitat de l'[Localité 3], représentée, reprend les termes de son acte introductif d’instance pour demander de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire se désistant de sa demande au titre du défaut de justification de l’assurance locative ; d’ordonner l’expulsion de M. [P] [X] ; de le condamner au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 2 987,04 euros et au paiement au titre des loyers courants à compter du mois de juillet 2024 et jusqu’à la résiliation du bail un montant mensuel de 448,18 euros par mois, incluant les loyers et l’avance mensuelle sur charges outre l’indexation annuelle des loyers, d’une indemnité mensuelle d’occupation, d’une somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles et des dépens comprenant le coût du commandement de payer. Il a exposé que le bailleur n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement.

M. [P] [X] a comparu. Il a exposé souhaiter s’acquitter de sa dette à compter du mois d’octobre 2024 proposant des versements mensuels de 500 euros en sus du loyer courant.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 23 octobre 2024 pour être prononcée par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 7] par la voie électronique le 3 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société coopérative d’habitations à loyer modéré Habitat de l'[Localité 3] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions par la voie électronique le 18 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 1er juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

II.A. Sur le désistement partiel d’instance au titre du défaut d’assurance

Aux termes des articles 385 et 395 du Code de procédure civile, « L’instance s’éteint à titre principal par l’effet de la péremption, du désistement d’instance ou de la caducité de la citation.

Dans ces cas, la constatation de l’extinction de l’instance et du dessaisissement de la juridiction ne met pas obstacle à l’introduction d’une nouvelle instance, si l’action n’est pas éteinte par ailleurs. »

« Le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur.

Toutefois, l’acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste. »

En l’espèce, le défendeur n’ayant présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir, il conviendra de constater le caractère parfait du désistement partiel d’instance en ce qui concerne l’acquisition de la clause résolutoire au titre du défaut d’assurance.

II.B. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire en cas de non-paiement des sommes dues

L’article 1103 du Code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de location conclu le 30 décembre 2022 contient une clause résolutoire (article 15) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 mars 2024. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 mai 2024.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du Code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

La société coopérative d’habitations à loyer modéré Habitat de l'[Localité 3] produit un décompte arrêté à la date du 4 septembre 2024 et expose à l’audience que M. [P] [X] reste lui devoir à cette date la somme de 2 987,04 euros.

M. [P] [X] ne conteste pas ce montant et sollicite des délais de paiement.

Il sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 2 987,04 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil sans qu’il soit besoin de prononcer cette condamnation en deniers et quittance.

Le bail étant résilié depuis le 20 mai 2024 la demande tendant à la condamnation au paiement au titre des loyers courants à compter de juillet 2024 et jusqu’à la résiliation des baux, d’un montant mensuel de 448,18 euros par mois sera rejetée, une indemnité d’occupation étant prononcée à compter de cette date.

IV. SUR LA DEMANDE DE DÉLAIS DE PAIEMENT

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 énonce que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative.

M. [P] [X] sollicite l’octroi de délais de paiement afin de s’apurer du montant de sa dette locative faisant une offre acceptée par le bailleur et confortée par le diagnostic social et financier. Faute de reprise intégrale du paiement des loyers à la date de l’audience et en l’absence de justificatifs de nature à apprécier sa capacité financière à régler sa dette, sa demande de délais sur ce fondement ne peut être que rejetée.

Toutefois l’article 1228 du Code civil dispose que « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. »

Les éléments de la cause permettent d’autoriser M. [P] [X] à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés selon les modalités précisées au dispositif.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [P] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité justifie de rejeter la demande de la société coopérative d’habitations à loyer modéré Habitat de l'[Localité 3] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETANT toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

CONSTATE le caractère parfait du désistement partiel d’instance en ce qui concerne l’acquisition de la clause résolutoire au titre du défaut d’assurance ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat du 30 décembre 2022 avec effet au 30 janvier 2023 pour une durée de trois mois tacitement reconduits entre la société coopérative d’habitations à loyer modéré Habitat de l'[Localité 3] et M. [P] [X] concernant un logement à usage d’habitation n° 01 01 0163 01 0145 – 4ème étage sis [Adresse 4] sont réunies à la date du 20 mai 2024 ;

CONDAMNE M. [P] [X] à verser à la société coopérative d’habitations à loyer modéré Habitat de l'[Localité 3] au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés, la somme de 2 987,04 euros (deux mille neuf cent quatre-vingt-sept euros et quatre cents) (décompte arrêté à la date de l’audience), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE M. [P] [X] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 5 mensualités de 500 euros (cinq cents euros) chacune et une 6ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

qu’à défaut pour M. [P] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société coopérative d’habitations à loyer modéré Habitat de l'[Localité 3] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

que M. [P] [X] soit condamné à verser à la société coopérative d’habitations à loyer modéré Habitat de l'[Localité 3] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE M. [P] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETTE la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile par la société coopérative d’habitations à loyer modéré Habitat de l'[Localité 3].

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection