TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] C.C.C. + C.C.C.F.E.

délivrées le :

à M^e THEILLAC (A0550)

M^e VIOLLET (G0129)

■

18° chambre

2ème section

N° RG 20/10180

N° Portalis 352J-W-B7E-CTAGX

N° MINUTE : 5

Assignation du :

15 Octobre 2020

JUGEMENT

rendu le 28 Novembre 2024

DEMANDERESSE

S.A.R.L. LE CHEZ SOI (RCS de PARIS n°592 016 034)

[Adresse 5]

[Adresse 5]

représentée par Maître Denis THEILLAC de la SELAS Cabinet THEILLAC-CAVARROC, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0550

DÉFENDEURS

Madame [Y] [O] épouse [V]

[Adresse 8]

[Adresse 8]

Madame [H] [O]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

Madame [N] [V], par voie d’intervention volontaire,

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Monsieur [A] [V], par voie d’intervention volontaire,

[Adresse 7]

[Adresse 7]

Décision du 28 Novembre 2024

18° chambre 2ème section

N° RG 20/10180 – N° Portalis 352J-W-B7E-CTAGX

Monsieur [B] [V], par voie d’intervention volontaire,

[Adresse 4]

[Adresse 4]

représentés par Maître Laurent VIOLLET de la SELEURL LVA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0129

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Maïa ESCRIVE, Vice-présidente, Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, assistés de Vanessa ALCINDOR, Greffière, lors des débats et de Paulin MAGIS, Greffier, lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS

A l’audience du 13 Juin 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 14 Novembre 2024, délibéré prorogé au 28 Novembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

en premier ressort

Selon acte sous seing privé des 27 et 28 mai 2008, madame [G] [O], aux droits de laquelle viennent madame [Y] [O] épouse [V], madame [H] [O], ainsi que madame [N] [V], monsieur [A] [V] et monsieur [B] [V], a consenti à la S.A.R.L. LE CHEZ SOI le renouvellement d’un bail commercial datant des années 1950, portant sur un immeuble entier sis [Adresse 2], à destination de « maison meublée » ou « hôtel meublé », pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2008 et moyennant un loyer annuel de 53 000 € en principal.

Par acte extrajudiciaire du 23 octobre 2018, la locataire a sollicité le renouvellement du bail pour neuf années à compter du 1er janvier 2019.

Par acte du 26 octobre 2018, les bailleurs lui ont signifié un refus de renouvellement avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction.

Par ordonnance du 08 octobre 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de PARIS, saisi par la locataire, a ordonné une expertise judiciaire confiée à madame [X] [U] afin de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction lui revenant ainsi que celui de l’indemnité d’occupation statutaire due depuis le 1er janvier 2019.

Par actes du 15 octobre 2020, la S.A.R.L. LE CHEZ SOI a fait assigner monsieur [Z] [O], madame [Y] [O] épouse [V] et madame [H] [O], venant aux droits de madame [G] [O], devant le tribunal judiciaire de PARIS.

Monsieur [Z] [O] est décédé le 15 juin 2021 et madame [N] [V], monsieur [A] [V] ainsi que monsieur [B] [V] sont intervenus volontairement dans la cause, en qualité d’ayants-droit.

Par ordonnance du 22 septembre 2021, le juge de la mise en état a ordonné un sursis à statuer sur l’ensemble des demandes dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise de madame [U].

L’experte judiciaire a rendu son rapport le 15 février 2023 concluant :

— que l’indemnité d’éviction pouvait être évaluée à 888 000 €, compte tenu notamment d’une valeur du fonds de commerce de 775 000 €,

— que l’indemnité d’occupation pouvait être évaluée à 131 400 €/an HT et HC à compter du 1er janvier 2019.

Dans ses dernières conclusions du 04 mars 2024, la S.A.R.L. LE CHEZ SOI sollicite du tribunal :

— de juger que le refus de renouvellement de bail notifié le 26 octobre 2018 ouvre droit à son profit au paiement d’une indemnité d’éviction,

— à titre principal, d’ordonner la désignation d’un nouvel expert afin de déterminer le montant des indemnités d’éviction et d’occupation réciproquement dues,

— à titre subsidiaire,

*de fixer le montant de l’indemnité d’éviction à la somme de 2 068 000 €, montant à parfaire en fonction de l’évolution de la présente affaire et ce avec intérêts à compter du jugement à intervenir, augmentée des frais de licenciement incluant les sommes dues dans le cadre de la CSP en cas d’option pour celle-ci,

*de condamner in solidum les bailleurs au paiement de cette somme, outre les frais de licenciement sur justificatifs et sommes dues au titre de la CSP,

*de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due à la somme de 40 000 € par an à compter du 1er janvier 2019,

*de condamner in solidum les bailleurs à lui rembourser le montant de l’indemnité d’occupation trop perçue,

*subsidiairement, si l’indemnité d’occupation était fixée à un montant supérieur à celle versée, d’ordonner la compensation entre l’indemnité d’éviction qui lui est due et le rappel d’indemnité d’occupation,

— dans tous les cas, de débouter les bailleurs de leurs demandes, y compris de leur demande d’intérêts sur l’indemnité d’occupation, d’indexation de celle-ci et de capitalisation de ces intérêts, et subsidiairement de juger que lesdits intérêts ne pourront courir qu’à compter de la décision définitive fixant cette indemnité,

— de dire n’y avoir lieu à exécution provisoire, sauf en ce qui concerne la demande de nouvelle expertise,

— de condamner in solidum les bailleurs à lui payer une somme de 20 000 € au titre de ses frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens de référé et de la présente instance, comprenant les frais d’expertise, avec distraction au profit de son conseil.

Dans leurs dernières écritures du 04 mars 2024, madame [Y] [O] épouse [V], madame [H] [O], ainsi que madame [N] [V], monsieur [A] [V] et monsieur [B] [V] sollicitent du tribunal de :

— fixer le montant de l’indemnité d’éviction à la somme de 693 735 €, tous postes de préjudice confondus hors frais de licenciement,

— fixer l’indemnité d’occupation due à compter du 1er juillet 2019 à la somme de 131 400 € en principal par an,

— de condamner la demanderesse au paiement des rappels d’indemnité d’occupation depuis le 1er juillet 2019, charges, TVA et accessoires en sus, outre indexation au 1er juillet de chaque année à compter du 1er juillet 2020 sur l’indice trimestriel des loyers commerciaux publié par l’INSEE, l’indice de base étant le dernier indice publié à la date du 1er juillet 2019,

— de condamner la demanderesse au paiement des intérêts au taux légal sur les rappels d’indemnité d’occupation depuis le 1er juillet 2019 et à compter de chaque échéance, ou à compter de la demande en justice puis à compter de chaque échéance,

— d’ordonner la capitalisation de ces intérêts dès lors qu’ils seront dus depuis plus d’un an,

— d’ordonner, à due concurrence, la compensation entre les rappels d’indemnité d’occupation et l’indemnité d’éviction,

— de rejeter l’ensemble des demandes de la S.A.R.L. LE CHEZ SOI,

— de la condamner au paiement de la somme de 20 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, frais d’expertise inclus.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la mise en état a été prononcée par ordonnance du 06 mars 2024 et l’affaire renvoyée pour être plaidée à l’audience du 13 Juin 2024, à laquelle elle a été mise en délibéré au 14 Novembre 2024, prorogé à ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de contre expertise

La demanderesse sollicite du tribunal qu’il désigne un nouvel expert judiciaire pour évaluer les indemnités d’éviction et d’occupation, faisant valoir que :

— la mission de madame [U] n’a pas été menée dans des conditions normales, puisqu’elle a dépassé les délais impartis, annulant les rendez-vous fixés après la visite des lieux du 19 janvier 2021 et ne permettant pas de débat contradictoire puisqu’elle a simplement remis sa note de synthèse aux parties, lesquelles ont échangé des dires, et qu’elle a déposé son rapport deux ans plus tard, dans la hâte, le dernier jour de l’ultime délai qui lui avait été accordé ; cette durée exceptionnellement longue ayant nécessairement eu une incidence néfaste sur la qualité de ses conclusions définitives, rendues longtemps après la visite des lieux et alors qu’elle ne pouvait plus avoir à l’esprit toutes les observations faites par les parties,

— son appréciation de la nature du fonds de commerce est erronée, ce qui l’a menée à estimer l’indemnité d’éviction en se fondant sur une seule décision de justice, à un montant dérisoire, en procédant par analogie avec une activité de gérance de biens, pourtant radicalement différente de sa propre activité, et à retenir une indemnité d’occupation totalement exorbitante et non supportable par l’exploitation, en assimilant le fonds de commerce à une résidence étudiante, ce qu’il n’est pas, sans fournir d’alternative d’évaluation, comme il lui a été proposé, par comparaison avec un hôtel meublé ou une pension de famille et par application de la méthode hôtelière classique.

Les défendeurs s’opposent à la demande de contre expertise, considérant que la tenue d’une réunion de présentation du pré-rapport n’est pas nécessaire, que le contradictoire a été respecté, qu’il n’est pas établi que le rapport a été rédigé à la hâte, que l’experte judiciaire n’a pas estimé que le fonds de la demanderesse était une résidence étudiante mais procédé à une estimation de ce fonds atypique par analogie avec la structure dont les caractéristiques sont les plus proches, répondant aux critiques du preneur sur ce point et justifiant de façon pertinente son refus de ne pas procéder à une évaluation complémentaire.

Ils concluent qu’un nouvel expert ne saurait être désigné aux seuls motifs que le rapport d’expertise judiciaire ne convient pas à la locataire, laquelle n’a par ailleurs émis aucune contestation concernant sa rémunération au moment de taxer celle-ci.

Selon l’article 143 du code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible.

En l’espèce, le tribunal constate que l’experte judiciaire a effectivement rendu son rapport le 15 février 2023, soit plus de deux ans après la visite des lieux organisée le 19 janvier 2021.

Toutefois, il n’est pas avéré que cette durée, dont la cause est indépendante des opérations qu’elle a menées, a eu une influence effective sur la qualité de ses conclusions.

En effet, si la visite des lieux remontait à deux ans au moment du dépôt du rapport, ceux-ci y sont suffisamment décrits, photographies à l’appui.

Par ailleurs, l’absence de débat en présence des parties à la suite du dépôt de sa note de synthèse ne porte pas atteinte au principe du contradictoire dès lors que les parties ont pu suffisamment faire valoir leurs arguments par la voie de dires auxquels l’experte judiciaire a répondu.

Concernant les critiques de la méthode d’évaluation retenue, il est observé que madame [U] s’est expliquée dans sa réponse aux dires sur son choix, répondant ainsi aux arguments avancés par la demanderesse.

En outre, le simple fait qu’une partie conteste la méthode retenue par l’expert judiciaire ne justifie pas qu’une contre expertise soit ordonnée.

Enfin, et surtout, comme il sera vu ci-après, le tribunal dispose des éléments nécessaires pour statuer sur le litige sans être limité par les conclusions de l’experte judiciaire.

Dès lors, il n’apparaît pas opportun d’ordonner une nouvelle expertise confiée à un autre technicien.

La demande à ce titre sera donc rejetée.

Sur la demande de paiement d’une indemnité d’éviction

*Sur les locaux objets du bail expiré

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire (non critiqué sur ce point) que l’immeuble loué est situé [Adresse 1], au sud du [Adresse 23], à proximité immédiate de [Adresse 16] et du [Adresse 12] (à 200m environ), sur une voie courte (environ 105m) et relativement étroite (environ 12m), secondaire pavée à sens unique de circulation automobile, reliant le [Adresse 13] à la [Adresse 25].

Les locaux sont facilement accessibles par le réseau routier (proximité du boulevard périphérique) et bénéficient d’une assez bonne desserte par les transports en commun, avec les stations de métro « [20] » (à environ 50m), « [17] » et « [19] » (à environ 300m), la station de tramway « [20] » (à environ 100m) et les arrêts d’autobus des lignes 46 et 201 « [20] » et « [21] » ; l’experte note que le stationnement est difficile dans le secteur malgré quelques places payantes en surface, le parking public le plus proche étant à environ 450m.

L’experte judiciaire note qu’il s’agit d’un quartier excentré de la capitale, essentiellement résidentiel (de qualité et à pouvoir d’achat correct), anciennement populaire, peu touristique mais bénéficiant d’une certaine attractivité en raison de sa proximité avec le boulevard périphérique et le Bois de [Localité 31], avec toutes les commodités et une bonne commercialité de proximité, principalement axée sur les services, l’alimentation et la restauration.

L’experte décrit la [Adresse 26] comme très calme, peu passante, bordée de quelques maisons anciennes et d’immeubles d’habitat collectif.

Elle conclut qu’il s’agit d’un bon emplacement pour l’activité de maison meublée.

La locataire loue un immeuble d’habitation entier, vraisemblablement édifié dans les années 1930, en forme de L, avec retour sur la cour intérieure sur un terrain à peu près rectangulaire, avec une façade en maçonnerie sous enduit peint côté rue (avec quatre baies dont deux plus grandes et en avancée) et revêtement briquettes côté cour, élevé sur sous-sol d’un rez-de-chaussée, de cinq étages droits (avec garde-corps en ferronnerie et balcon filant au deuxième étage) et deux étages en retrait successif et en combles (le premier derrière un balcon filant), la couverture est en zinc, les brisis en ardoises, le ravalement en bon état sur rue et état correct sur cour, le gros œuvre en bon état apparent.

Les locaux ne sont signalés par aucune enseigne ou plaque commerciale et sont accessibles par une double porte centrale verrée en ferronnerie dans un encadrement légèrement ouvragé.

Ils se développent sur neuf niveaux (du R-1 au R+7), chacun reliés entre eux (par un ascenseur du RDC au R+7 et un escalier intérieur), développant chacun une surface comprise entre environ 110 et 125 m2, soit une surface globale d’environ 1 063 m2, et un total de 39 studios (quatre studios et une loge/bureau d’accueil au rez-de-chaussée et cinq studios par étage courant, développant chacun des surfaces comprises entre 15 et 24 m2, outre des parties communes, principalement aux rez-de-chaussée et au sous-sol.

Le rez-de-chaussée s’ouvre sur un sas et un hall d’entrée avec une loge/bureau d’accueil ouvrant sur le logement du gardien, une batterie de boîtes aux lettres, un dégagement où se trouve le départ des circulations verticales (ascenseur et escalier), desservant quatre studios (dont un sans WC) et un bloc sanitaire (commun), conduisant à la petite cour arrière de l’immeuble (sans local poubelle ni local vélo).

Les niveaux supérieurs, du premier au septième étages, sont reliés par un escalier intérieur en bois à quart-tournant large d’environ 90cm et un ascenseur (capacité 3 personnes/225kg) et sont de configuration similaire, comprenant un dégagement long et assez étroit desservant deux studios sur rue (avec balcon sur rue aux R+2 et R+5 et des studios plus petits aux R+6 et R+7, en combles), trois studios sur cour et un sanitaire commun.

L’experte judiciaire note que chaque studio offre des prestations similaires, plutôt sommaires, avec ouverture par serrure à clé, compteur Linky, extincteur, mobilier sommaire mais fonctionnel, kitchenette équipée (évier, plaques électriques, petit réfrigérateur et four micro-ondes) et salle d’eau, la plupart des studios (31 sur 39) disposant d’un sanitaire privatif.

Le vaste sous-sol comprend plusieurs compartiments de caves sous voûtains ventilées par des soupiraux, partiellement accessibles à la clientèle (espace laverie), avec des locaux annexes (atelier d’entretien/petites réparations, réserves) et techniques (chaufferie et machinerie ascenseur).

L’experte judiciaire estime, comme l’ont fait les experts mandatés par chacune des parties (monsieur [P] pour la demanderesse, monsieur [R] pour les défendeurs), que l’immeuble étudié ne peut être qualifié de monovalent, dès lors qu’il n’a pas été construit en vue d’une seule utilisation et que très peu de travaux seraient nécessaires pour en faire un immeuble d’habitation « classique » sur la marché privé.

L’experte judiciaire décrit les caractéristiques suivantes :

— il s’agit d’une maison meublée de 3ème catégorie de 39 unités d’hébergement de types studios meublés d’une capacité d’accueil globale de 73 personnes (cinq studios d’une personne et trente-quatre studios pour deux personnes), aucune n’étant accessible aux PMR,

— les équipements et services collectifs sont ;

*gardiennage/réception de la clientèle,

*permanence petits travaux (serrurerie, électricité, plomberie),

*espace laverie (mise à disposition d’une machine à laver et planche à repasser),

*boîtes aux lettres individuelles,

*aide administrative (notamment titres de séjours pour les locataires étrangers),

*ascenseur à partir du rez-de-chaussée,

*petite cour intérieure,

*équipement d’alarme-incendie de type 1 (déclencheurs manuels détection incendie, éclairage de sécurité),

*chauffage collectif par chaudière au gaz (récente),

*eau chaude collective (outre quelques ballons électriques),

*portes palières avec serrure à clé,

*connexion internet (fibre).

*Sur le fonds de commerce exploité

Il s’agit d’un fonds de commerce de « maison meublée », comprenant dans ses effectifs une gérante et un gardien, ouvert six jours sur sept, de 9h00 à 13h00 et de 17h30 à 19h15 du lundi au vendredi, de 9h00 à 12h30 le samedi et fermé le dimanche.

Sa clientèle est composée d’étudiants principalement et de jeunes actifs étrangers.

Les tarifs affichés sont de 590 € à 770 € par mois (+100 € de charges) et le taux d’occupation de 97% (correspondant à un studio vacant) au jour de la visite des lieux le 19 janvier 2021.

La gérante a expliqué à l’experte judiciaire que son activité n’avait subi aucun impact lié au contexte de l’épidémie de covid-19.

Au plan administratif (selon déclaration auprès de la préfecture de police du 16 février 2006), il s’agit d’une maison meublée de 3ème catégorie de 39 unités d’hébergement de types studios meublés d’une capacité d’accueil globale autorisée de 73 personnes, aucune n’étant accessible aux PMR ; l’experte judiciaire note que l’établissement n’est pas un ERP (établissement recevant du public) comme peut l’être un hôtel de préfecture par exemple, et n’est donc pas soumis aux mêmes obligations en matière d’accessibilité, de sécurité et de lutte contre les incendies.

*Sur le montant de l’indemnité d’éviction

L’article L.145-14 du code de commerce prévoit que :

« Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. »

L’indemnité s’apprécie au jour le plus proche du départ des lieux du locataire évincé, soit, en l’espèce, dès lors qu’il s’y trouve toujours, au plus proche de la présente décision.

— L’indemnité principale

Il s’agit d’une indemnité de remplacement si l’éviction du locataire entraîne la disparition du fonds de commerce (par perte de la clientèle) et d’une indemnité de transfert si ledit fonds peut être exploité ailleurs.

L’indemnité de remplacement est fixée à la plus importante des deux valeurs entre celle du fonds de commerce perdu et celle du droit au bail.

La valeur du fonds de commerce perdu est estimée en pratique selon un pourcentage du chiffre d’affaires fixé en fonction des usages de la profession, ou alors en considération de sa rentabilité en prenant en compte son excédent brut d’exploitation.

L’évaluation selon les usages de la profession consiste à appliquer au chiffre d’affaires moyen des derniers exercices représentatifs de l’activité exercée un coefficient variable selon la situation du fonds, la nature des activités exercées, la qualité des aménagements, le résultat d’exploitation.

La valeur du droit au bail correspond à la différence entre la valeur locative de marché et le loyer, plafonné ou déplafonné, qui aurait été fixé si le bail avait été renouvelé à la date d’effet du congé, à laquelle est appliqué un coefficient en fonction de l’emplacement des locaux.

L’indemnité de transfert compense au minimum la perte, pour le preneur, du droit au bail, soit des avantages que ledit bail lui procure, notamment l’intérêt de l’emplacement, les surfaces, la destination du bail et le loyer.

La perte du fonds est présumée et il appartient au bailleur qui la conteste de démontrer que ledit fonds est transférable.

En l’espèce, la perte du fonds de commerce n’est pas contestée et sera retenue, de sorte qu’il convient d’apprécier le montant de l’indemnité de remplacement revenant à la locataire.

Tout le débat, tant devant l’experte judiciaire, que devant le tribunal, porte sur la méthode d’évaluation dudit fonds, la valeur du droit au bail n’étant pas évoquée pour déterminer l’indemnité principale d’éviction.

L’experte judiciaire a estimé la valeur du fonds de commerce de la façon suivante :

344 441 € (chiffre d’affaires annuel moyen des années 2016 à 2020) x 225%

= 774 992,25 €, arrondi à 775 000 €

Elle a observé, tout en précisant que la méthode d’évaluation selon la rentabilité du fonds devait être écartée, que ce montant correspond à presque sept fois l’excédent brut d’exploitation annuel (l’EBE retraité moyen annuel ressortant à 112 538 €, soit environ 33% du chiffre d’affaires moyen).

Elle a expliqué que :

— l’établissement, dépourvu de toute enseigne commerciale et non référencé comme tel, ne correspond pas à un établissement hôtelier de tourisme et n’est pas monovalent,

— l’activité effectivement exercée est celle de location de logements, en grande majorité à des étudiants étrangers (surtout asiatiques) pour une longue durée, le plus souvent une année universitaire (neuf mois), la durée moyenne d’occupation étant comprise entre deux et trois ans (correspondant à un cursus universitaire complet, même si l’établissement héberge quelques rares clients salariés),

— l’immeuble, comprenant 39 unités d’hébergement meublées, quelques espaces communs et divers locaux de service, pourrait être assimilé à une ancienne pension de famille, comme il n’en existe quasiment plus, surtout dans la capitale,

— compte tenu de la nature de la clientèle (peu impactée par la conjoncture), de la longue durée de la location, des quelques services proposés par le preneur et des taux d’occupation très élevés, l’activité exercée dans les locaux peut être rapprochée de celle d’une résidence étudiante,

— cependant, pour être qualifiée de résidence étudiante, ou résidence avec services, la prestation doit être complétée par au moins trois des quatre services usuellement offerts à la clientèle en matière hôtelière (petit déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison et réception, même non personnalisée, de la clientèle), ce qui n’est pas le cas en l’espèce ; pour autant, certains de ces services sont très rarement demandés par la clientèle d’une résidence étudiante (par souci d’économie), de sorte que la masse salariale (principale charge d’exploitation, hors loyer) d’une résidence étudiante (entre 5 et 10% du CA) est très inférieure à celle d’un hôtel meublé traditionnel (entre 40 et 60% du CA) ou même d’une résidence hôtelière (entre 20 et 30% du CA, dans la mesure où la durée moyenne du séjour est plus longue pour cette dernière catégorie),

— elle en conclut que l’activité de la demanderesse semble davantage assimilable à une résidence étudiante (qui n’est pas un ERP) qu’à un établissement non classé à vocation sociale (qui est un ERP) ; ce dernier type d’établissement, même s’il pratique aussi la location de longue durée et n’offre que très peu de services, est soumis à la réglementation des ERP (accessibilité PMR, SSI, accueil/gardiennage 24h/24, commission de sécurité tous les cinq ans) et génère donc des coûts plus importants qu’une exploitation comme celle étudiée, qui n’assure qu’un accueil/gardiennage limité, ne doit fournir que des éléments d’alarme-incendie de type 1 et n’est pas soumise au passage de la commission de sécurité tous les cinq ans,

— contrairement à l’hôtellerie traditionnelle, il n’existe pas de transactions de fonds de commerce de résidences étudiantes, les quelques opérations intervenues étant des cessions d’entreprises intégrant le passif et les dettes, de sorte qu’il n’existe pas d’usage professionnel concernant ce type de résidences,

— un arrêt de la cour d’appel de PARIS du 02 mai 2018 relatif à l’éviction de lots dépendant d’une résidence étudiante à [Localité 18] est cependant venu apporter des précisions sur l’estimation de l’indemnité d’éviction ; alors que l’exploitant demandait de retenir une méthode à mi-chemin entre les administrateurs de biens et celle des hôtels sur une base de 2,5 fois le CA, ou subsidiairement, en retenant la moyenne entre cette méthode par le CA et celle par la rentabilité (sur une base de 8,5 fois l’EBE), et que les propriétaires préconisaient la méthode d’évaluation par l’EBE (sur une base de 4 fois l’EBE retraité), la cour a estimé le préjudice lié à l’éviction de 107 logements sur 134 sur la base d’une perte partielle de fonds de commerce, après avoir relevé que l’exploitation d’une résidence étudiante ne pouvait être assimilée à celle d’un hôtel meublé et écarté l’application des usages en matière d’évaluation des indemnités d’éviction d’hôtels, retenant que la comparaison par les experts judiciaires avec la situation des administrateurs de biens est pertinente, dans la mesure où l’activité exercée est assez semblable, si ce n’est que l’opérateur ne gère que des locations de studios d’habitation avec un turn-over plus important que dans un immeuble classique, mais aussi des marges plus élevées et la contrainte de payer un loyer garanti au propriétaire même si le lot n’est pas loué ; la cour a ainsi estimé l’indemnité principale en retenant la moyenne entre la méthode par le CA (sur une base de 1,75 fois le CA moyen, après avoir rappelé qu’un fonds d’administrateurs de biens se valorisait à [Localité 18] entre 1,5 et 2 fois le CA HT) et la méthode par la rentabilité (sur une base de 6 fois l’EBE (sur une échelle de 2 à 10), les taux étant fixés compte tenu de la bonne rentabilité du fonds et de sa bonne adéquation à son environnement,

— elle en a déduit que l’activité exercée par la demanderesse étant assimilable à l’exploitation d’une résidence étudiante, mais pas à un hôtel meublé, elle retiendrait une approche par comparaison avec l’activité de gérance de bien.

En réponse à la locataire qui a contesté, par voie de dire, la méthode de comparaison avec les résidences étudiantes et l’activité d’administrateur de biens, elle a indiqué :

— être entièrement d’accord avec elle sur le fait que le fonds de commerce étudié est tout à fait atypique et qu’il n’existe pas d’élément de comparaison portant sur des établissements identiques,

— que l’approche retenue doit « coller » le plus possible avec la réalité de l’exploitation pour indemniser la perte du fonds, et qu’elle pense que le preneur se trompe en cherchant, à tout prix, à assimiler l’activité et les locaux étudiés à un hôtel meublé,

— qu’un fonds de commerce d’hébergement ne s’estime pas directement en fonction de la nature de sa clientèle (jeunes, vieux, étudiants boursiers ou non, travailleurs étrangers, …) mais en fonction du mode d’hébergement pratiqué (courte ou longue durée, services rendus, prestations, …) et donc de son mode d’exploitation, peu important que l’immeuble soit récent ou vieux, qu’il appartienne à un ou à plusieurs propriétaires, qu’il ait été acheté en l’état futur d’achèvement ou déjà achevé depuis longtemps, en cherchant ou non à défiscaliser, etc…

— qu’il existe des gérants de logements meublés, et non pas uniquement des gérants de logements nus, que, comme madame [W] (la gérante de la S.A.R.L. LE CHEZ SOI), le gérant d’un immeuble de logements meublés va embaucher un gardien qui surveillera l’immeuble, va gérer l’obsolescence du mobilier et des équipements, va faire signer les baux et émettre des factures de loyers, va chercher à remplacer l’occupant qui s’en va, va faire venir le dératiseur, … Et va, lui aussi, recevoir les demandes et réclamations des occupants lorsque quelque chose ne va pas.

La locataire demande au tribunal de fixer l’indemnité d’éviction lui revenant de la façon suivante :

346 868 € (chiffre d’affaires moyen sur les années 2018 à 2022) x 4,5

=1 560 906 €

Elle fait valoir :

— que son fonds ne peut être comparé avec des résidences étudiantes, en ce :

*qu’elles sont exploitées dans des immeubles récents ou équivalents spécialement aménagés pour cet usage, qui comprennent de nombreux logements (au moins 80), où chaque logement a des WC privatifs, qui sont vendus en l’état futur d’achèvement à des particuliers désireux de profiter de conditions fiscales avantageuses (réduction d’impôts et réduction de TVA),

*que son fonds ne répond pas aux critères légaux de l’article L.613-12 du code de la construction et de l’habitation, que sa clientèle n’est pas composée que d’étudiants mais aussi de salariés bénéficiant de CDI, qu’elle n’offre pas des prestations similaires à celles de ces résidences, les prix pratiqués étant nettement supérieurs (les énormes taux d’effort de ces résidences reposant sur un partenariat fiscal), que les prestations qu’elle fournit s’apparentent à celles d’un hôtel meublé ou de préfecture, que sa charge de salaires (environ 30% du chiffre d’affaires) est nettement plus élevée,

*que la destination contractuelle ne lui permet pas d’exercer une activité de résidence étudiante,

*que cela est conforté par un avis donné par monsieur [K], lequel a notamment rendu un rapport d’expertise judiciaire dans l’affaire concernant la résidence [22], dans le 13ème arrondissement, citée par madame [U], avis dans lequel il conclut que son établissement s’apparente plus à une maison meublée, un hôtel meublé ou une pension de famille, bien qu’aucun service de petit déjeuner ou de restauration ne soit proposé, pratiquant la location de longue durée et dont les prestations ne peuvent être comparées à celles des résidences étudiantes,

— que l’activité d’administrateur de biens n’a aucun rapport avec celle de maison meublée, puisqu’un administrateur de biens se contente de gérer des biens pour le compte de plusieurs propriétaires, principalement en appelant les loyers, en les reversant aux propriétaires et en encaissant les charges, sans contribuer personnellement ou financièrement aux exploitations, ni s’immiscer dans l’exploitation des biens, en gérant non pas un seul immeuble mais des biens multiples, dégageant des revenus bien plus importants,

*que l’experte judiciaire aboutit à une évaluation aberrante, déconnectée de la valeur réelle de son fonds,

— que son fonds aurait donc dû être comparé avec ;

*un hôtel non classé, compte tenu de leurs nombreuses similitudes d’exploitation, notamment pour les charges d’exploitation (les charges, en particulier salariales, étant limitées puisque le ménage n’est pas fait dans les chambres de la clientèle sédentaire, qui ne prend pas non plus de petit déjeuner) et sur la base des coefficients retenus pour ce type d’activité,

*ou encore avec un fonds évincé de « maison de famille », objet d’un arrêt de la cour d’appel de PARIS du 08 mars 2000 cité dans le rapport d’expertise de monsieur [E] [P] mais que l’experte judiciaire a ignoré, pour lequel un coefficient multiplicateur du chiffre d’affaires de 4,5 a été retenu,

— qu’il convient de retenir le même coefficient de 4,5 pour estimer la valeur de son fonds, étant noté :

*que les contraintes moindres, par rapport aux EPR, en matière de normes de sécurité et d’accès aux PMR, impliquant des charges d’exploitation moindres, commandent l’application d’un coefficient de valorisation supérieur,

*que l’usage professionnel, pour les fonds de commerce d’hôtel, est d’estimer leur valeur entre 2 et 4 fois le chiffre d’affaires moyen HT, monsieur [P] ayant retenu un coefficient de 3,75 et monsieur [C], dans un rapport d’expertise judiciaire pour un hôtel meublé situé dans le 12ème arrondissement, ayant retenu un taux de 4,5 après avoir cité des références avec des coefficients de 3,75 à 4,47,

*que dans un jugement du 21 janvier 2016, le tribunal de grande instance de PARIS a retenu un coefficient de 3 pour une pension de famille présentant des inconvénients structurels et un confort très limité (absence de WC privatifs),

*que son fonds de commerce présente de nombreux atouts, tels qu’un bon emplacement géographique, un immeuble de style art déco en bon état d’entretien, une activité qui n’est pas affectée par les aléas de la conjoncture, un loyer modéré plafonné et une excellente rentabilité (avec un résultat d’exploitation moyen égal à environ 20% du chiffre d’affaires, une rémunération brute stable et confortable pour sa gérante, de l’ordre de 82 000 € par an (le retraitement de l’EBE par l’experte étant contesté, celle-ci ayant considéré que la rémunération de la gérante était excessive et que son coût normal aurait dû être de 24 000 € par an) et un important potentiel de développement, puisque quelques travaux de modernisation des chambres et de leurs équipements permettraient d’augmenter le chiffre d’affaires,

*que la rareté des fonds de commerce de maisons meublées en fait des produits particulièrement prisés, dont les prix ont considérablement augmenté ces dernières années,

*que le coefficient multiplicateur de 4,5 aboutit à une évaluation du fonds de commerce à 1 560 906 €, soit 11,3 fois l’EBE moyen retraité des cinq dernières années, de 138 251 €, qui apparaît cohérente au regard des avantages précités et d’une estimation par un spécialiste dans la commercialisation de fonds de commerce d’hôtellerie et para-hôtellerie, monsieur [J] [M], qui valorise le bien à 1 650 000 €,

— qu’elle est d’accord en revanche pour ne pas appliquer la « méthode par l’EBE ».

Les bailleurs sollicitent l’application de la méthode d’évaluation retenue par l’experte judiciaire, qu’ils considèrent justifiée, sauf à appliquer un coefficient multiplicateur de 2, au lieu de 2,25 « compte tenu des caractéristiques du fonds » et à retenir un chiffre d’affaires annuel moyen de 346 867 € sur les années 2018 à 2022, soit : 346 867 € x 2 = 693 735 €.

Le tribunal relève en premier lieu que les parties s’entendent pour estimer la valeur du fonds de commerce de la demanderesse selon son chiffre d’affaires annuel moyen, actualisé en tenant compte des années 2021 et 2022, multiplié par un coefficient, sur lequel porte tout le désaccord.

Le calcul sera effectué à partir du chiffre d’affaires moyen des années 2018 à 2022, fixé à :

(348 652 € + 349 034 € + 348 497 € +338 773 +349 382) ÷ 5 = 346 867,60 €, qu’il convient d’arrondir à 346 868 €.

Il y a lieu, pour expliquer le sens de la présente décision, de souligner que le tribunal doit déterminer la valeur d’un fonds de commerce atypique, en ce qu’il n’est pas connu d’établissement équivalent à PARIS, avec lequel une comparaison pertinente pourrait être effectuée.

Il y a lieu dès lors de procéder par comparaison avec les fonds de commerce présentant le plus de similitudes.

Le tribunal fera sienne la réponse déjà donnée par l’experte judiciaire sur la comparaison avec les résidences étudiantes, étant noté qu’effectivement, le fonds évalué n’en est pas une, mais que leur gestion est proche, de sorte que la prise en compte d’une méthode d’évaluation par comparaison avec ce type d’activité présente un intérêt.

Cette méthode, sollicitée par les défendeurs ne peut donc être écartée, sans pour autant qu’il soit pertinent de ne retenir que celle-ci.

Le fonds de la demanderesse présente également des similitudes avec un fonds de commerce d’hôtellerie, puisque les prestations qu’elle offre (mise à disposition d’un studio meublé, présence d’un gardien, nettoyage des parties communes, mise à disposition d’une machine à laver et d’une planche à repasser) ne sont pas très éloignées de celle d’un hôtel non classé ; au point que l’experte judiciaire, pour chiffrer l’indemnité d’occupation en considération de la valeur locative des lieux, a dû avoir recours à une « méthode hôtelière adaptée ».

Il ne peut cependant recevoir une telle qualification, de sorte qu’il y a lieu également de tenir compte de la méthode d’évaluation de ce type de fonds mais sans procéder uniquement par comparaison avec des fonds d’hôtellerie.

Le tribunal ne peut retenir le coefficient de 4,5 sollicité par la locataire alors que l’expert intervenu à la demande de celle-ci, monsieur [P], n’a retenu lui-même qu’un coefficient de 3,75, étant observé qu’il a émis son avis après avoir pris en considération l’arrêt de la cour d’appel de PARIS du 08 mars 2000 qui avait retenu un taux multiplicateur de 4,5 pour une « maison meublée » (pour laquelle, au demeurant, de nombreux éléments d’appréciation ne sont pas connus), taux élevé qu’il n’a apparemment pas jugé pertinent.

L’avis donné par monsieur [J] [M], dont la demanderesse se prévaut pour étayer sa prétention tendant à la fixation de ce coefficient de 4,5, a été donné par un professionnel qui n’est cependant pas un expert judiciaire, s’est prononcé de façon non contradictoire et sur la seule demande de l’une des parties, donc sans garantie d’impartialité, de sorte que son évaluation de la valeur du fonds doit être prise en compte avec précaution.

Il est observé également que le jugement du 21 janvier 2016 du tribunal de grande instance de PARIS a retenu un coefficient de 3 pour une pension de famille au « confort limité » mais dont la qualification d’hôtel n’a pas été écartée et dont les tarifs étaient fixés à la nuitée.

Le coefficient de 3,75% fixé par monsieur [P] n’apparaît pas non plus justifié, puisque celui-ci a effectué une évaluation par comparaison avec des fonds de commerce hôteliers uniquement, même s’il s’agit d’établissement non classés.

S’agissant du coefficient multiplicateur de 2 dont l’application est réclamée par les bailleurs, force est de constater qu’il n’est pas justifié de retenir un chiffre aussi bas.

Enfin, le coefficient de 2,25 proposé par l’experte judiciaire est également critiquable pour n’avoir été fixé qu’en considération de l’activité des résidences étudiantes et par comparaison avec l’activité de gestionnaire de biens.

Le tribunal observe en outre que la valeur du fonds doit, selon l’article L.145-14 du code de commerce s’entendre de sa « valeur marchande », soit le prix qui pourrait en être tiré s’il était vendu.

Si la locataire avait cédé son fonds, un acheteur potentiel n’y aurait pas vu une résidence étudiante « classique », ni un simple fonds de commerce d’administrateur de biens, même si son activité de gestion des locaux loués est similaire (encore qu’elle n’a pas à exécuter des mandats confiés par des tiers), et ne connaît pas les contraintes existantes en matière d’ERP.

L’experte judiciaire a eu une approche purement économique, qui se prête bien à des activités d’investissement, tels que l’administration de biens ou la gestion de résidence d’étudiants, pour lesquelles la fixation du prix d’acquisition se fait uniquement à partir de considération financières, mais qui fait abstraction du particularisme du fonds de la demanderesse, exploité dans des locaux de « pension de famille », se présentant sous la forme d’un hôtel mais sans les contraintes d’un ERP et avec une autonomie décisionnelle par rapport à un mandataire gérant des biens.

En outre, la rareté de ce fonds de commerce est de nature à lui donner une valeur supplémentaire, encore qu’il n’existe pas d’élément objectif permettant au tribunal d’en apprécier l’importance.

En considération de l’ensemble de ces éléments, il apparaît pertinent de retenir un coefficient multiplicateur de 300%, au lieu des 225% retenus par l’experte judiciaire, et dès lors d’évaluer la valeur du fonds de commerce de la demanderesse à :

346 868 € x 300% = 1 040 604 €

*Sur les indemnités accessoires

*L’indemnité de remploi

L’indemnité de remploi couvre les frais d’acquisition d’un nouveau fonds de commerce, notamment les droits de mutation, les honoraires de transaction et les frais juridiques.

L’experte judiciaire a estimé ces frais forfaitairement à 10% de l’indemnité principale, pourcentage usuellement appliqué que les parties ont chacune retenu dans leurs conclusions sans discussion.

Il convient donc de fixer l’indemnité de remploi à 10% de l’indemnité principale, soit :

1 040 604 € x 10% = 104 060,40 €, arrondis à 104 060 €.

*Le trouble commercial

Cette indemnité compense la perte de revenus consécutive au temps passé pour la gestion de l’éviction (arrêt d’exploitation pendant un déménagement ou perte de temps pour la recherche de nouveaux locaux notamment) ainsi que le moindre investissement dans le commerce et est usuellement évaluée à trois mois d’EBE moyen des trois dernières années.

L’EBE est égal aux produits d’exploitation diminués des charges (à l’exception des dotations aux amortissements) et retraité, s’il y a lieu, des charges des dirigeants, pour le cas où ils seraient supérieurs à ceux d’un salarié employé à la même fonction ainsi que d’autres postes afin de rechercher la neutralité authentique du fonds de commerce.

L’experte judiciaire, expliquant qu’elle devait déterminer la capacité du fonds à dégager des bénéfices avec des « charges et conditions d’exploitation normales/objectives », a indiqué procéder à un retraitement :

— selon la charge locative dans l’hypothèse où le bail aurait été renouvelé au 1er janvier 2019, soit un loyer plafonné en vertu de l’article L.145-34 du code de commerce, à 60 797,27 € HT/HC/an,

— des choix de gestion de l’exploitant en retraitant la « rémunération « anormale » de la gérance », estimant que la rémunération de la gérante madame [W], de l’ordre de 50 000 € net par an, ou 82 000 € brut par an, est « considérable » et devrait « normalement » être de l’ordre de 35 000 € net par an (soit environ 2 915 € bruts par mois), correspondant à 10% des loyers perçus, en procédant par comparaison avec la rémunération d’un gérant de biens immobiliers, de l’ordre de 6 à 10% des loyers chargés perçus.

La demanderesse conteste le retraitement du différentiel de rémunération de sa gérante, faisant valoir qu’il s’agit d’un fonds de travail, en ce qu’il est exploité directement par son propriétaire, et qu’un candidat à l’acquisition de ce fonds aurait pris en compte la totalité de la rémunération qu’il pouvait espérer obtenir.

Elle critique en outre l’estimation par l’experte judiciaire des fonctions de la gérante, qu’elle estime plus larges que celles d’un administrateur de biens, qui ne fait qu’encaisser des loyers et établir des avis d’échéance, puisque celle-ci doit aussi rechercher des locataires, assister ceux-ci à leur départ des lieux, procéder à l’achat régulier de mobilier et d’équipements, entretenir l’immeuble (travaux de peintures, carrelage, moquette…) ou encore exercer une fonction d’employeur.

Sur ce dernier point, le tribunal relève que l’experte judiciaire a répondu, avec pertinence, qu’un administrateur de biens pouvait aussi exercer ce type de fonction lorsque la gestion de biens meublés lui est confiée ; il n’y a donc pas lieu de considérer que le montant de la rémunération « normale » de la gérante a été sous-estimé.

Il convient également de constater que le retraitement de la partie « anormale » de sa rémunération est opportun, dès lors qu’elle ne correspond pas à la contrepartie d’une activité réelle mais à une part du résultat de l’entreprise qui a été distribuée sous forme de salaire à sa dirigeante ; c’est d’ailleurs ainsi qu’un candidat à l’acquisition de fonds percevrait ce point, en constatant que le gérant peut percevoir une rémunération élevée qui inclut une part des bénéfices de la société.

Dès lors, les retraitements opérés par l’experte judiciaire sont pertinents.

Cependant, son calcul sera actualisé au vu des éléments comptables des années 2021 et 2022 et au vu du tableau établi par les bailleurs, dont les chiffres ne sont pas critiqués, soit :

105 692 € (EBE moyen retraité annuel) ÷ 12 mois x 3 mois = 26 422,99 €, arrondi à 26 423 €.

*Les frais de réinstallation

L’indemnisation des frais de réinstallation est possible dans les cas particuliers où les lieux loués présentent des aménagements spécifiques ou relèvent d’un concept particulier (cas essentiellement de l’exploitation d’un commerce de chaîne).

La locataire réclame une indemnité de 292 500 € à ce titre, correspondant selon ses explications à un coût de 15 000 € par chambre multiplié par 39 chambres, avec un abattement de 50%, pour réaliser des « travaux de plomberie, électricité et autres » dans les locaux où elle se réinstallera.

Elle se prévaut d’un arrêt de la cour d’appel de PARIS du 14 novembre 2018 ayant retenu de tels frais pour l’éviction de la société HÔTEL PRINCE ALBERT, alors qu’il ne s’agit pas d’un hôtel de chaîne répondant à un concept particulier.

Les bailleurs s’opposent au paiement d’une indemnité à ce titre, que l’experte judiciaire n’a pas non plus retenu dans son rapport.

Il convient de rappeler qu’en règle générale, cette indemnité n’a pas lieu d’être dans la mesure où l’indemnité principale permet déjà au preneur évincé d’acquérir un fonds de commerce de même nature et équivalent à celui perdu ; en effet, le fonds de remplacement comprendra des éléments corporels (principalement des aménagements) et incorporels (principalement droit au bail et clientèle) équivalents à ceux perdus à la suite du refus de renouvellement du bail, de sorte que le plus souvent, l’acquisition d’un fonds de commerce de même nature n’exige pas la réalisation de travaux d’aménagement particuliers ni d’adaptation des locaux à l’activité exercée.

En l’absence d’aménagements spécifiques ou de concept particulier, il n’y a donc pas lieu de retenir d’indemnité à ce titre.

La solution de la cour d’appel dans sa décision du 14 novembre 2018, peut-être pour des raisons propres à cette espèce, en tout cas non précisées dans l’arrêt, ne saurait justifier le contraire.

La demande d’indemnisation à ce titre sera donc rejetée.

*Les frais divers

L’indemnité à ce titre couvre les frais liés au déménagement et au changement d’adresse (frais des actes et formalités de changement de siège, frais de transfert de lignes de télécommunications, frais d’impression des documents commerciaux et emballages, frais d’information de la clientèle et des fournisseurs, etc…).

L’expert judiciaire a évalué forfaitairement l’indemnité à ce titre à 4 000 €, somme sur laquelle les parties s’accordent et qui sera donc retenue.

*Les frais de déménagement

La locataire sollicite une indemnité de 19 600 €, correspondant à :

— une somme de 4 000 € fixée forfaitairement par l’experte judiciaire, en l’absence de devis, pour ses effets personnels et archives commerciales, rappelant qu’il existe un petit logement de fonction dans les lieux,

-15 600 € (400 € x 39 unités d’hébergement) compte tenu d’un arrêt de la cour d’appel de PARIS du 02 mai 2018 (Résidence [22]), cité par l’experte judicaire, qui note qu’il a été accordé une somme de 390 € par lot à ce titre car les locaux avaient été loués nus et que le preneur avait été dans l’obligation de fournir les meubles et d’équiper les studios, donc contraint de les déménager pour les libérer.

Les bailleurs s’opposent au paiement d’une somme de 4 000 € à ce titre, en l’absence de devis, sans argumenter sur la question du déménagement des studios.

Il y a lieu de relever que le mobilier et les équipements sont normalement incorporés dans la valeur du fonds et n’ont donc pas à être déménagés en cas de perte dudit fonds, de sorte que seuls les effets personnels, archives personnelles et stocks invendus éventuels de l’exploitant sont en principe concernés par l’indemnisation des frais de déménagement.

En outre, il n’est pas prétendu par la locataire, que, comme dans la décision susmentionnée, les locaux avaient été loués nus, qu’elle (ou plutôt le locataire initial) les avait meublés et équipés (ce qui est différent du renouvellement du mobilier), et que les bailleurs avaient exigé que les locaux soient rendus vides comme le prévoit l’article L.145-29 alinéa 2 du code de commerce.

Ainsi, il convient de constater que la perte du mobilier et des équipements est compensée par l’indemnité allouée estimée selon la valeur du fonds et que la locataire, à défaut d’avoir à en assurer le retrait des lieux, ne peut prétendre à une indemnité pour leur déménagement.

Concernant l’indemnité de déménagement pour ses effets personnels et archives, le tribunal ne peut retenir la somme fixée forfaitairement par l’experte judiciaire alors qu’il appartenait à la demanderesse de justifier de son coût effectif en produisant un devis.

Il y a donc lieu de rejeter la demande d’indemnité pour frais de déménagement.

*Les frais de licenciement

Il n’est pas discuté que les frais de licenciement devront être remboursés à partir des justificatifs produits par la locataire, qu’il convient donc de retenir en mémoire.

À défaut d’explication de la locataire concernant sa demande spécifique au titre de la CSP, il n’y a pas lieu d’inclure expressément « les sommes dues dans le cadre de la CSP en cas d’option pour celle-ci » dans les frais de licenciement comme elle le sollicite.

Ainsi, le montant de l’indemnité d’éviction revenant à la demanderesse est fixé à :

1 040 604 € (indemnité principale)

+104 060 € (indemnité de remploi)

+26 423 € (indemnité pour trouble commercial)

+4 000 € (indemnité pour frais divers)

+pour mémoire, les frais de licenciement qui seront indemnisés sur la base des justificatifs fournis

= 1 175 087 € + frais de licenciement en mémoire.

Il y a lieu de condamner les bailleurs au paiement de cette indemnité, sous réserve toutefois de l’absence d’exercice de leur droit de repentir selon les modalités fixées par l’article L.145-58 du code de commerce.

Co-responsables du dommage subi par la locataire évincée, ils seront condamnés in solidum à sa réparation.

Sur la demande de fixation d’une indemnité d’occupation

L’article L.145-28 du code de commerce dispose que :

« Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.(…) »

Il est constant que l’indemnité d’occupation due par le locataire évincé doit être fixée à la valeur locative chiffrée en application de l’article L.145-33 du code de commerce, donc à la valeur locative d’un bail renouvelé ou révisé, non à la valeur locative de marché, et que le plafonnement prévu par l’article L.145-34 du même code est exclu.

L’occupation étant précaire, il convient d’y appliquer un abattement pour précarité d’au moins 10%.

Cette indemnité est due à compter du lendemain de la date d’effet du refus de renouvellement du bail expiré soit en l’espèce à partir du 1er janvier 2019 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Il est observé sur ce point que si les bailleurs demandent d’en fixer le point de départ au 1er juillet 2019 dans le dispositif de leurs conclusions, il s’agit manifestement d’une erreur de plume, donc d’une erreur purement matérielle, que le tribunal rectifie d’office, puisqu’aucune explication dans les motifs de leurs écritures ne permet de considérer qu’ils ont effectivement entendu retenir une telle date, qui ne correspond à aucun élément du dossier.

*La détermination de la valeur locative des locaux loués

L’experte judiciaire a expliqué que compte tenu d’un immeuble assimilable à une pension de famille, de la nature de la clientèle, de la longue durée des locations, du peu de services proposés par le preneur et des taux d’occupation très élevés, les locaux devaient être rapprochés d’une résidence étudiante, plus que d’un établissement non classé à vocation sociale qui supporte les contraintes des ERP (lesquels génèrent des coûts d’exploitation plus importants).

Elle a évalué l’indemnité d’occupation due à 146 000 € HT/HC/an en retenant une moyenne entre :

— une valeur locative annuelle de 152 000 € HT/HC déterminée selon une « méthode hôtelière adaptée » (avec une recette hébergement théorique et un taux sur recettes adaptés à la spécificité de l’activité exercée), rappelant que l’utilisation de cette méthode avait été jugée pertinente par le TGI de PARIS dans son jugement du 21 janvier 2016 pour déterminer la valeur locative de la pension de famille AU BON ACCUEIL alors que les locaux n’étaient pas monovalents,

— une valeur locative annuelle de 140 000 € HT/HC déterminée selon une « méthode par comparaison adaptée » avec d’autres logements meublés, après déduction d’un coefficient d’occupation (identique au taux d’occupation de la méthode hôtelière, l’unité d’hébergement n’étant pas louée en continu alors que le loyer est garanti) et d’un coefficient de charges (correspondant en l’espèce aux dépenses liées à l’exploitation puisque le logement est loué hors charges, celles-ci étant facturées en sus 100 €/mois) ; madame [U] a observé que selon l’arrêt de la cour d’appel de PARIS du 02 mai 2018, la valeur locative ne devait pas être calculée selon la méthode hôtelière alors que la monovalence des locaux n’avait pas été retenue.

Elle a donc d’abord procédé à une évaluation par la méthode hôtelière en déterminant la recette annuelle théorique objective de l’établissement à partir des trois éléments suivants :

1) Un prix pratique moyen praticable dit « PMP » en fonction des prix pratiqués par la concurrence, par rapport à la situation, aux caractéristiques de l’établissement et de chaque type d’unité d’hébergement (UH).

Elle a retenu dans l’établissement :

-8 studios de capacité 1 ou 2 personnes, avec salle d’eau et WC communs, de 14-15 m2 pour un prix moyen mensuel pratiqué de 590 € hors charges (prix de base),

-16 studios de capacité 2 personnes, avec salle d’eau et WC privatifs, de 15-19 m2 sur cour pour un prix moyen mensuel pratiqué de 710 € (+20,34% par rapport au prix de base),

-11 studios de capacité 2 personnes, avec salle d’eau et WC privatifs, de 15-23 m2 sur rue pour un prix moyen mensuel pratiqué de 750 € (+27,12% par rapport au prix de base),

-4 studios de capacité 2 personnes, avec salle d’eau et WC privatifs, de 23 m2 sur rue avec balcon pour un prix moyen mensuel pratiqué de 770 € (+30,51% par rapport au prix de base).

Elle a recensé six résidences étudiantes meublées dans le 12ème arrondissement, situées entre 950m et 3,3 km des locaux étudiés, précisant que les prix indiqués comprennent les charges, lesquelles sont facturées en sus par la demanderesse à hauteur de 100 € par mois, soit 12 à 15% des prix pratiqués :

— CROUS Bercy (190 UH)

T1 (1 personne) de 14 à 26 m2 avec prestations sommaires : 304 à 457 €/mois,

T2 (2 personnes) de 35 à 40 m2 avec prestations sommaires : 641 à 691 €/mois,

— CROUS Cîteaux (344 UH)

T1 (1 personne) de 11 à 31 m2 avec prestations sommaires : 273 à 588 €/mois,

— [11] (68 UH)

T1 (1 étudiant) de 18 à 25 m2 avec bonnes prestations : à partir de 441 €/mois,

T1 (1 salarié) de 18 à 27 m2 avec bonnes prestations : à partir de 430 €/mois,

— NEXITY Vivaldy 198 (UH)

T1 (1 personne) de 14 à 28 m2 avec bonnes prestations : à partir de 828 €/mois,

— NEXITY Daumesnil (44 UH)

T1 (1 personne) de 18 à 32 m2 avec prestations moyennes : à partir de 932 €/mois,

— résidence [15] (surfaces non communiquées)

T1 (1 personne) avec prestations sommaires : 475 €/mois,

T1B (1/2 personnes) avec prestations sommaires : 526 €/mois,

T2 (2 personnes) avec prestations sommaires : 649 €/mois.

Compte tenu de ces éléments, de la situation de l’établissement sous expertise, de sa petite capacité par rapport aux résidences étudiantes classiques, plus grandes (jusqu’à 350 UH) alors que les prix moyens praticables sont souvent inversement proportionnels à la capacité de l’établissement, ainsi que des caractéristiques propres de celui-ci, elle a estimé un PMP mensuel moyen hors charges pour une unité de base de 600 € et ainsi retenu les PMP mensuels hors taxes suivants pour le fonds de commerce de la demanderesse :

— un PMP HC mensuel de 575 € (prix de base), pour les 8 studios de capacité 1 ou 2 personnes, avec salle d’eau et WC communs, de 14-15 m2,

— un PMP HC mensuel de 692 € (+20,34% par rapport au prix de base), pour les 16 studios de capacité 2 personnes, avec salle d’eau et WC privatifs, de 15-19 m2 sur cour,

— un PMP HC mensuel de 731 € (+27,12% par rapport au prix de base), pour les 11 studios de capacité 2 personnes, avec salle d’eau et WC privatifs, de 15-23 m2 sur rue,

— un PMP HC mensuel de 750 € (+30,51% par rapport au prix de base), pour les 4 studios de capacité 2 personnes, avec salle d’eau et WC privatifs, de 23 m2 sur rue.

2) Un taux d’occupation moyen objectif

Elle a retenu un taux de 95%, la gérante lui ayant indiqué qu’il était de 97% le 19 janvier 2021 et les taux d’occupation des résidences étudiantes étant usuellement très élevés, car la demande pour ce type de logement est généralement supérieure à l’offre.

3) Un taux sur recettes (TSR) qui varie en fonction de l’emplacement, de la capacité et des caractéristiques de l’établissement mais également de l’adaptabilité du bâti à son exploitation.

Elle a retenu un taux de 50%, expliquant que :

— ce taux est usuellement très élevé pour une résidence étudiante, oscillant généralement entre 50 et 60%, le bas de la fourchette correspondant le plus souvent aux situations médiocres, de faible capacité et/ou non meublées, tandis que le haut correspond davantage aux résidences bien situées, de bonne capacité et/ou meublées, avec des espaces communs qualitatifs,

— une résidence étudiante ne saurait se voir appliquer les TSR d’une résidence hôtelière dans la mesure où l’activité n’est pas comparable, ses charges d’exploitation étant très inférieures à celles d’une résidence hôtelière de tourisme (et encore davantage à celles d’un hôtel meublé) ; les services (et le personnel associé) étant bien plus limité et les normes d’exploitation (notamment de sécurité) moindres par rapport à un ERP,

— le taux de 50% est justifié par :

*le niveau limité de services présenté à la clientèle (plus les services sont nombreux, plus le taux est bas), sensiblement inférieur à celui offert par une résidence étudiante classique,

*la qualité des prestations d’hébergement (l’état des unités d’hébergement est globalement correct mais elles sont sommairement équipées et aménagées, certains équipements, tels que les portes d’accès, salles d’eau, fenêtres, et les aménagements étant vieillissants),

*la qualité de l’immeuble (avec ascenseur mais sans accessibilité PMR) ne permettant pas une montée en gamme de l’établissement (locaux annexes limités à un bureau d’accueil et un logement de type studio, le surplus -laverie, atelier- étant au sous-sol),

*des espaces communs (circulations, petite cour) limités,

*surtout, la faible capacité d’accueil de l’établissement, très inférieure à une résidence étudiante classique, les charges d’exploitation étant réparties entre beaucoup moins d’UH.

Elle a expliqué que la différence par rapport à l’hôtellerie traditionnelle tenait uniquement à l’absence d’abattement pour remises consenties à la clientèle, en l’absence de pratiques de ce type sur ce secteur et en l’absence d’opérateurs de type OTA (« online travel agency »).

Elle chiffre ainsi la valeur locative des lieux à :

Pour les 8 studios à 575 €/mois x12 mois = 55 200 €/an x TO de 95% x 50% de TSR = 26 220 €

Pour les 16 studios à 692 €/mois x12 mois = 132 854 €/an x TO de 95% x 50% de TSR = 63 110 €

Pour les 11 studios à 731 €/mois x12 mois = 96 483 €/an x TO de 95% x 50% de TSR = 45 830 €

Pour les 4 studios à 750 €/mois x12 mois = 36 020 €/an x TO de 95% x 50% de TSR = 17 110 €

Total pour les 39 studios :

26 220 € + 63 110 € + 45 830 € +17 110 € = 152 270 €, arrondi à 152 000 €/an HT et HC.

Pour déterminer une valeur locative par comparaison, elle a expliqué avoir évalué un prix au mètre carré pour chaque unité d’hébergement à partir du prix payé pour d’autres logements meublés, en précisant que les résidences étudiantes sont davantage comparables aux locaux étudiés que des locations de logements traditionnels dont on ignore s’ils sont effectivement meublés et ne seront cités qu’à titre indicatif ; puis qu’elle a appliqué ce prix au mètre carré à la surface respective de chaque UH, avant de déduire du loyer annuel ainsi obtenu un coefficient d’occupation identique à celui fixé ci-avant et un coefficient de charges correspondant en l’espèce aux dépenses liées à l’exploitation (puisque les logements sont loués hors charges, facturées en sus) oscillant habituellement entre 30 et 40% en fonction du niveau des charges (non comprises en l’espèce), des services et des espaces communs (tous deux limités) dont bénéficie l’établissement :

Résidences étudiantes :

— CROUS Bercy (190 UH)

T1 (1 personne) de 14 à 26 m2 avec prestations sommaires : 21,70 à 17,60 €/m2/mois, charges comprises

T2 (2 personnes) de 35 à 40 m2 avec prestations sommaires : 18,30 à 17,30 €/m2/mois, charges comprises

— CROUS [14] (344 UH)

T1 (1 personne) de 11 à 31 m2 avec prestations sommaires : 24,80 à 18,90 €/m2/mois, charges comprises

— [11] (68 UH)

T1 (1 étudiant) de 18 à 25 m2 avec bonnes prestations : à partir de 24,50 €/m2/mois, charges comprises

T1 (1 salarié) de 18 à 27 m2 avec bonnes prestations : à partir de 23,90 €/m2/mois, charges comprises

— NEXITY Vivaldy 198 (UH)

T1 (1 personne) de 14 à 28 m2 avec bonnes prestations : à partir de 59,10 €/m2/mois, charges comprises

— NEXITY Daumesnil (44 UH)

T1 (1 personne) de 18 à 32 m2 avec prestations moyennes : à partir de 51,80 €/m2/mois, charges comprises

— résidence [15] : non communiqué.

Logements traditionnels du secteur, donnés à titre indicatif:

— avril 2014, [Adresse 29] : loyer de 473,40 €/mois pour 18m2, qualité moyenne : 26,30 €/m2

— décembre 2015, [Adresse 9] : loyer de 507,60 €/mois pour 18m2, qualité bonne : 28,20 €/m2

— février 2016, [Adresse 24] : loyer de 725,40 €/mois pour 26m2, qualité bonne : 27,90 €/m2

— septembre 2016, [Adresse 10] : loyer de 699 €/mois pour 30m2, qualité bonne : 23,30 €/m2

— mars 2017, [Adresse 28]: loyer de 414,80 €/mois pour 17m2, qualité bonne : 24,40 €/m2

— avril 2017, [Adresse 30] : loyer de 694,20 €/mois pour 26m2, qualité moyenne : 26,70 €/m2

— août 2017, [Adresse 24] : loyer de 768,50 €/mois pour 29m2, qualité bonne : 26,50 €/m2

— août 2017, [Adresse 24] : loyer de 699,20 €/mois pour 23m2, qualité bonne : 30,40 €/m2

— octobre 2017, [Adresse 27] : loyer de 807 €/mois pour 30 m2, qualité bonne : 26,90 €/m2

— janvier 2018, [Adresse 10] : loyer de 473,40 €/mois pour 18m2, qualité bonne : 26,30 €/m2

— juillet 2019, [Adresse 30] : loyer de 750,40 €/mois pour 28m2, qualité bonne : 26,80 €/m2

L’experte judiciaire, au vu de la situation, ainsi que de la capacité de l’établissement étudié et de l’analyse du marché des locations de logements dépendant de résidences étudiantes, a retenu, outre un taux d’occupation de 95% et un coefficient de charges de 30% (taux fixé compte tenu des seules dépenses d’exploitation), les prix au mètre carré suivants :

Pour les studios d’une surface inférieure à 16m2, un prix de 28 €/m2/mois x 139,40m2 x12 mois x TO de 95% x 70% de TSR = 31 150 €

Pour les studios d’une surface de 16 à 19m2, un prix de 25 €/m2/mois x 127,30m2 x12 mois x TO de 95% x 70% de TSR = 25 400 €

Pour les studios d’une surface de 19 à 21m2, un prix de 23 €/m2/mois x 241,70m2 x12 mois x TO de 95% x 70% de TSR = 44 360 €

Pour les studios d’une surface supérieure à 21m2, un prix de 21 €/m2/mois x 230,80m2 x12 mois x TO de 95% x 70% de TSR = 38 680 €

Total des unités d’hébergement :

31 150 € + 25 400 € + 44 360 € + 38 680 € = 139 590 €, arrondi à 140 000 €/an HT et HC.

Les bailleurs demandent au tribunal de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par la locataire en considération de la valeur locative telle qu’évaluée par l’experte judiciaire.

En revanche, la locataire conteste les méthodes d’évaluation utilisées, les disant inadaptées compte tenu de la nature de l’activité exercée et affirme qu’elles aboutissent à une charge locative totalement insupportable pour son exploitation.

Elle demande d’appliquer une méthode hôtelière classique, même si les locaux ne sont pas monovalents, comme l’a fait le tribunal de céans dans son jugement du 21 janvier 2016, précité, en retenant un pourcentage sur recettes de 16,5% appliqué à la recette annuelle moyenne.

Considérant que ses coûts fixes sont comparables à ceux d’un hôtel de préfecture qui souvent supporte la charge d’un loyer commercial, d’un gardien et éventuellement d’un gérant, elle soutient que le taux d’effort retenu est inadapté, en ce que des taux de 50 ou 70% sont « exorbitants » car sans rapport avec ceux habituellement retenus pour des hôtels de préfecture (20-22%) ou les pensions de famille et correspondent en réalité à ceux des résidences étudiantes ou de tourisme qui sont dans des immeubles construits pour, et donc parfaitement adaptés à cet usage, offrant un confort nettement supérieur, dont le nombre d’unité est bien plus grand, permettant d’amortir plus facilement les coûts, offrant des prestations supérieures permettant de pratiquer des prix nettement supérieurs, alors que ses propres charges incompressibles sont réparties sur un faible nombre de studios.

Elle ajoute que le concept de Nexity repose sur un partenariat fiscal et que les résidences du CROUS, Beccaria et Diaconesses bénéficient de financements publics permettant des taux d’effort qui seraient insupportables pour une maison meublée comme la sienne.

Elle conteste davantage encore la méthode par comparaison sur la base du marché de l’habitation, avec un taux sur recette de 70%, qui ne repose selon elle sur aucun fondement, et à partir de prix au mètre carré qui aboutit à retenir pour une chambre de moins de 16 m2 sans WC un prix unitaire supérieur à celui d’autres chambres bénéficiant de davantage de confort et d’un WC privatif.

Elle soutient aussi que l’évaluation par l’experte fait abstraction des charges qu’elle supporte effectivement, notamment d’entretien de l’immeuble, du mobilier et des équipements des studios, des frais de mise aux normes, des contraintes de gestion qui ne pèsent pas sur un locataire d’habitation et des dépenses d’emploi d’un gardien.

Elle demande donc que la valeur locative de la maison meublée soit déterminée selon la méthode hôtelière classique, en retenant un pourcentage sur recettes de 21%, de la façon suivante :

Pour les 8 studios à 575 €/mois x12 mois = 55 200 €/an

Pour les 16 studios à 692 €/mois x12 mois = 132 854 €/an

Pour les 11 studios à 731 €/mois x12 mois = 96 483 €/an

Pour les 4 studios à 750 €/mois x 12 mois = 36 020 €/an

Total pour les 39 studios : 320 558 €/an

x TO de 95% = 304 530 €

x 21% de TSR = 63 951/an HT et HC, avant abattements.

Le tribunal observe que, comme il a été jugé ci-avant, le fonds de la demanderesse n’étant ni un hôtel ni une résidence étudiante, mais ces deux catégories de fonds étant ce qu’il y a de plus proche, il était parfaitement pertinent d’appliquer des méthodes d’évaluation leur correspondant, en y apportant des adaptations pour tenir compte de leurs différences avec des établissements de cette nature, et de combiner leurs résultats pour aboutir à ce que l’on peut qualifier de « juste milieu ».

Il ne peut, comme le sollicite la locataire, appliquer une méthode hôtelière « classique » à un bien qui n’a pas la nature d’un hôtel, étant encore rappelé que l’immeuble n’est pas monovalent.

Si l’usage de la méthode hôtelière a été jugé pertinent par le TGI de PARIS dans son jugement du 21 janvier 2016 pour déterminer la valeur locative de la pension de famille AU BON ACCUEIL, alors que les locaux n’étaient pas monovalents, il est de nouveau relevé que la qualification d’hôtel de ce fonds n’avait pas été écartée, même s’il était plus insisté sur la qualification de pension de famille.

Il est donc opportun d’utiliser une méthode « hôtelière adaptée » comme l’a fait l’experte judiciaire.

La locataire critique à ce sujet le taux sur recettes qu’elle a estimé à 50%.

Le tribunal ne peut cependant retenir un pourcentage sur recettes de l’ordre de 20% comme l’a fait monsieur [L] dans un rapport concernant une résidence de tourisme dans le 16ème arrondissement qu’elle a communiqué aux débats, alors que son établissement ne correspond pas à la définition d’une résidence de tourisme qui selon l’article D.321-1 du code du tourisme est un établissement d’hébergement regroupant des locaux d’habitation meublés et des locaux à usage collectif, les locaux d’habitation étant proposés à une clientèle touristique qui n’y élit pas domicile, pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois et est dotée d’un minimum d’équipements et de services communs ; en effet, son établissement ne pratique pas l’hébergement de courte durée pour une « clientèle de passage », plus proche de celui d’un hôtel.

Étant observé que plus les recettes par unité d’hébergement sont élevées, plus le pourcentage sur recettes qui est retenu baisse, en l’espèce, les séjours de longue durée dans l’établissement de la demanderesse, avec des prix fixés au mois, plus bas que des prix à la nuitée comme dans un hôtel, ou même que des prix d’une résidence de tourisme qui vise une « clientèle de passage », générant des recettes inférieures à celles qui seraient perçues par ces types d’établissement, il est normal que le pourcentage sur recettes retenu soit supérieur à celui qui leur serait appliqué.

L’experte judiciaire rappelle aussi à juste titre que plus les services proposés à la clientèle sont nombreux, plus le taux sur recettes est bas puisqu’une partie du prix de l’hébergement les rémunère ; or, la demanderesse propose des services très limités à sa clientèle, comme il a déjà été indiqué.

En particulier, elle ne supporte pas l’importante charge de la masse salariale liée à ces services, comme les hôtels et résidences hôtelières.

S’agissant toujours de l’appréciation des charges supportées par la locataire, il est également noté que ces établissements, même non classés et à vocation sociale, supportent les contraintes des ERP, qui génèrent notamment des coûts d’exploitation plus importants.

En outre, si les résidences étudiantes avec lesquelles l’établissement de la demanderesse a été comparé bénéficient d’avantages financiers (fiscaux pour les propriétaires de lots de résidences ou financements publics) qu’elle n’a pas, ces considérations, qui ne concernent pas l’immeuble loué, ne rentrent pas dans les éléments à prendre en compte pour en chiffrer une valeur locative.

Si ces structures ont effectivement un nombre nettement supérieur de studios à louer (souvent de 150 à 200 UH selon l’experte judiciaire) permettant un bien meilleur amortissement des charges incompressibles, tandis que celles de la locataire ne sont réparties que sur un petit nombre d’unités de logement, donc plus difficiles à supporter, l’experte judiciaire a pris en compte ce point pour fixer le taux sur recettes appliqué à sa « méthode hôtelière adaptée », en rappelant également qu’elle a moins de charges.

Dans ces conditions, la fixation du taux sur recettes à hauteur de 50% par l’experte judiciaire, qui a étayé le calcul de son estimation en considération de tous les paramètres, était donc justifié.

Concernant la contestation du taux sur recette de 70% retenu par celle-ci dans la méthode par comparaison avec le marché de la location d’habitation, qui selon la demanderesse aurait fait abstraction des charges qu’elle supporte effectivement, il est constaté que ce taux a été fixé en fonction de ses dépenses d’exploitation et qu’elle ne justifie pas de dépenses plus importantes à ce titre dont la prise en compte aurait été pertinente ; en outre, il lui a été rappelé que ce taux n’avait pas été retenu dans le cadre de la méthode hôtelière.

Au sujet de ce qu’elle estime être une incohérence dans l’estimation du prix au mètre carré, qui serait supérieur pour une chambre de moins de 16 m2 sans WC à celui d’autres chambres bénéficiant de davantage de confort et d’un WC privatif, il ne peut qu’être observé que c’est également le cas pour les prix qu’elle pratique elle-même ; les plus petites chambres sont louées à un prix au mètre carré supérieur aux plus grandes, la différence entre leurs prix n’étant pas suffisante pour être proportionnée à celle des surfaces et du confort offert.

Le recours à la méthode par comparaison avec les prix pratiqués dans les résidences étudiantes et les modalités proposées apparaissent donc également pertinents.

Enfin, la locataire insistant sur le fait que le montant retenu est « déconnecté des capacités contributives de l’exploitation », en ce qu’il représenterait 2,8 fois le loyer actuel, il est noté que, comme l’a rappelé l’experte judiciaire, il est fréquent que la valeur locative d’un local soit sensiblement supérieure au loyer en vigueur, surtout si celui-ci était déjà peu élevé au départ et a suivi la simple variation indiciaire pendant de nombreuses années.

Dans ces conditions, il convient de juger que l’évaluation faite par l’experte judiciaire de la valeur locative des lieux est juste et de fixer l’indemnité d’occupation due avant abattement(s) à 146 000 € HT/HC/an.

*Sur la demande d’abattement pour charges exorbitantes

La locataire réclame l’application d’un abattement de 10% de la valeur locative au motif que le bail expiré mettait à sa charge les travaux imposés par la réglementation, le ravalement de la façade de l’immeuble et l’impôt foncier.

Les bailleurs s’opposent à un tel abattement, que l’experte judiciaire n’a pas voulu appliquer, expliquant que la mise à la charge du preneur du ravalement décennal de la façade, des travaux prescrits par les autorités administratives et du remboursement de l’impôt foncier sont des charges classiques pour un mono-occupant exerçant une activité liée à l’hébergement comme celle exercée dans les locaux.

L’indemnité d’occupation prévue par l’article L.145-28 du code de commerce devant être fixée par application de l’article L.145-33 dudit code, et donc de l’article R.145-8 auquel ce texte renvoie, les abattements habituels sur la valeur locative à raison de charges exorbitantes pesant sur le preneur doivent, en principe, être appliqués.

Le tribunal relève que l’experte judiciaire n’a écarté l’abattement qu’en raison du caractère « classique » des charges précitées pesant sur le preneur ; à défaut de plus d’explication, il y a lieu de comprendre qu’elles sont habituellement pratiquées dans les baux accordés pour cette activité.

Or, l’abattement dans ce cas est généralement écarté car il a aussi été appliqué dans les baux utilisés comme éléments de comparaison, de sorte que les prix retenus ont déjà été fixés en considération de ces charges exorbitantes.

Sinon, cette charge supplémentaire, qui a des conséquences économiques sur le preneur, doit être prise en compte pour fixer le loyer ou l’indemnité d’occupation due.

En l’espèce, l’estimation de la valeur locative des lieux n’a pu être déterminée par comparaison avec des loyers pratiqués pour une activité similaire, ni par l’application d’une méthode bien définie habituellement utilisée.

Dans ces conditions, il apparaît justifié d’appliquer un abattement pour charges exorbitantes.

Néanmoins, à défaut d’élément permettant au tribunal d’apprécier les conséquences économiques précises de ces charges exorbitantes pour la demanderesse, cet abattement sera limité à 5%.

*Sur l’abattement pour précarité

La locataire demande l’application d’un abattement de 30%, expliquant que l’éviction la prive de la faculté de réaliser des travaux d’amélioration dans son fonds de commerce ou de le céder et que la durée de la procédure la pénalise lourdement.

Toutefois, ce sont ces motifs qui justifient habituellement l’application d’un abattement de 10%, étant noté que la durée de six ans de la procédure est longue mais pas excessive et qu’il n’apparaît pas que l’éviction a eu un impact particulier sur sa situation, en plus de celui décrit, exigeant de retenir un taux supérieur.

Il sera donc appliqué un abattement pour précarité de 10%.

Le montant total des abattements étant de 5% + 10% = 15%, leur application réduit l’indemnité d’occupation due à :

146 000 € – 15% = 124 100 € HT/HC/an.

*Sur les intérêts produits par l’indemnité d’occupation

Les bailleurs demandent que la condamnation au paiement des rappels d’indemnité d’occupation produise des intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2019, subsidiairement à compter de la demande en justice, puis à compter de chaque échéance.

Néanmoins, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, anciennement l’article 1153-1, la condamnation au paiement de l’indemnité n’emporte intérêts au taux légal qu’à compter du présent jugement.

En application de l’article 1343-2 du même code, anciennement son article 1154, la capitalisation de ces intérêts, de droit dès lors qu’elle est demandée, est ordonnée dès lors qu’ils seront dus depuis plus d’un an.

*Sur la demande d’indexation de l’indemnité d’occupation

Les bailleurs sollicitent une indexation annuelle de l’indemnité d’occupation sur les loyers commerciaux.

La locataire s’y oppose, faisant valoir qu’il serait très pénalisant d’alourdir encore ses obligations financières dans une période de grande précarité dans son exploitation, alors que le bail ne comportait même pas de clause d’indexation et que l’indexation de l’indemnité d’occupation n’est pas d’usage en jurisprudence, n’étant prévue par aucune disposition légale ou contractuelle.

Le tribunal relève que l’indexation n’est pas imposée contractuellement ni légalement et n’apparaît pas indispensable compte tenu de la durée de la procédure, du montant déjà élevé de l’indemnité d’occupation fixée ainsi que des abattements modérés qui y ont été appliqués ; la demande à ce titre sera donc rejetée.

Sur la compensation des sommes réciproquement dues

Étant constaté que les bailleurs sont notamment débiteurs d’une indemnité d’éviction, tandis que la locataire est débitrice d’un rappel d’indemnité d’occupation, il y a lieu d’ordonner la compensation entre les sommes réciproquement dues entre les parties.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, dont le refus de renouvellement du bail est à l’origine de la présente procédure, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance, lesquels comprendront les dépens de l’instance en référé aux fins d’expertise et les frais de l’expertise judiciaire de madame [X] [U], ainsi qu’à payer une somme à la demanderesse au titre de ses frais irrépétibles qu’il convient de fixer à 12 000 €.

La demanderesse réclame que l’exécution provisoire de droit du présent jugement soit écartée, au motif que cela l’obligerait à quitter les locaux après paiement de l’indemnité d’éviction fixée même dans l’hypothèse où il ferait l’objet d’un appel, ce qui n’est pas compatible avec la nature de l’affaire au sens de l’article 515 du code de procédure civile, puisqu’elle a droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction définitivement fixée.

Selon l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire ; il statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

L’exécution provisoire du jugement fixant l’indemnité d’éviction n’apparaît pas compatible avec l’exercice du droit de repentir des bailleurs, nécessairement différé en cas d’appel, et avec le droit au maintien dans les lieux du locataire jusqu’au paiement de ladite indemnité irrévocablement fixée.

Il y a donc lieu d’écarter l’exécution provisoire, de droit, de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort,

REJETTE la demande de nouvelle expertise afin d’évaluer les indemnités d’éviction et d’occupation dues ;

CONDAMNE in solidum madame [Y] [O] épouse [V], madame [H] [O], ainsi que madame [N] [V], monsieur [A] [V] et monsieur [B] [V] à payer à la S.A.R.L. LE CHEZ SOI, sous réserve de l’absence d’exercice de leur droit de repentir selon les modalités fixées par l’article L.145-58 du code de commerce, une indemnité d’éviction des locaux sis [Adresse 2], d’un montant total d’un-million-cent-soixante-quinze-mille-quatre-vingt-sept euros (1 175 087 €), outre frais de licenciement en mémoire, se décomposant comme suit ;

— indemnité principale : 1 040 604 €

— indemnité de remploi : 104 060 €

— indemnité pour trouble commercial : 26 423 €

— indemnité pour frais divers : 4 000 €

— indemnité pour licenciements liés à l’éviction : en mémoire, à payer selon justificatifs produits par la locataire ;

RAPPELLE que cette somme produira des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation des lieux due par la S.A.R.L. LE CHEZ SOI à la somme de cent-vingt-quatre-mille-cent euros hors taxes et hors charges par an (124 100 € HT/HC/an), charges, TVA et éventuels autres accessoires en sus, depuis le 1er janvier 2019 et jusqu’à son départ effectif des lieux ;

DIT que cette indemnité d’occupation ne produira des intérêts au taux légal qu’à compter du présent jugement ;

ORDONNE la capitalisation de ces intérêts, dès lors qu’ils seront dus depuis plus d’un an ;

CONDAMNE la S.A.R.L. LE CHEZ SOI à payer à madame [Y] [O] épouse [V], à madame [H] [O], ainsi qu’à madame [N] [V], à monsieur [A] [V] et à monsieur [B] [V] le rappel de cette indemnité d’occupation ;

ORDONNE la compensation entre les sommes réciproquement dues entre les parties ;

CONDAMNE in solidum madame [Y] [O] épouse [V], madame [H] [O], ainsi que madame [N] [V], monsieur [A] [V] et monsieur [B] [V] aux dépens de l’instance, lesquels comprendront les dépens de l’instance en référé aux fins d’expertise et les frais de l’expertise judiciaire de madame [X] [U], ainsi qu’à payer une somme de douze-mille euros (12 000 €) à la S.A.R.L. LE CHEZ SOI en application de l’article 700 du code de procédure civile :

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

ÉCARTE l’exécution provisoire de la présente décision ;

AUTORISE maître Denis THEILLAC, du cabinet THEILLAC-CAVARROC, à procéder au recouvrement direct des dépens conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Fait et jugé à Paris le 28 Novembre 2024

Le Greffier Le Président

Paulin MAGIS Lucie FONTANELLA