N° RG 24/05392 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M2DG

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 4]

11ème civ. S4

N° RG 24/05392

N° Portalis DB2E-W-B7I-M2DG

Minute n°

Copie exec. à :

— M^e Steeve WEIBEL

— Mme [K]

— M. [K]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

20 DECEMBRE 2024

DEMANDERESSE :

OPHEA – Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 4] (anciennement CUS Habitat)

pris en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par M^e Steeve WEIBEL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 253

DEFENDEURS :

Madame [Z] [K]

demeurant [Adresse 1]

[Localité 4]

comparante en personne

Monsieur [S] [K]

demeurant [Adresse 1]

[Localité 4]

comparant en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Camille GATINEAU, Juge des Contentieux de la Protection placée auprès de la première présidente de la cour d’appel de Colmar

Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 18 Novembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Camille GATINEAU, Juge des Contentieux de la Protection placée auprès de la première présidente de la cour d’appel de Colmar, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 20 Décembre 2024.

JUGEMENT :

Contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Camille GATINEAU, Juge des Contentieux de la Protection placée auprès de la première présidente de la cour d’appel de Colmar

et par Stéphanie BAEUMLIN, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 septembre 2008, l’OPHEA a donné en location à Madame [Z] [K] et Monsieur [S] [K] un logement sis [Adresse 1] moyennant un loyer mensuel de 609,03 euros, provision mensuelle sur charges incluse, et le versement d’un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer.

Suite à indexations, le loyer a été fixé à la somme mensuelle de 619,28 euros.

Par courriers adressés en lettres recommandées réceptionnées les 26 et 27 octobre 2023, l’OPHEA a notifié à Madame [Z] [K] et Monsieur [S] [K] un congé pour reprise fondé sur les dispositions de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 pour une créance de 3526,55 euros arrêtée au 19 octobre 2023, et ce pour le 31 janvier 2024.

Par acte d’huissier du 02 avril 2024, l’OPHEA a saisi la juridiction de céans d’une action dirigée contre Madame [Z] [K] et Monsieur [S] [K] sollicitant, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de bien vouloir :

— constater que le congé délivré à la partie défenderesse est régulier,

— prononcer la déchéance de la partie défenderesse de tout droit au maintien dans les lieux, conformément à l’article 10-1° de la loi du 1er septembre 1948,

— condamner la partie défenderesse ainsi que tout occupant de son chef à évacuer les locaux occupés par elle au [Adresse 1],

— subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail liant les parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du code civil,

— condamner solidairement la partie défenderesse à payer la somme de 5959,99 euros à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec intérêts légaux à compter de l’assignation, conformément à l’article 1728 du code civil et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience,

— condamner solidairement la partie défenderesse à payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail par le tribunal, en quittance et deniers,

— condamner solidairement la partie défenderesse à payer à l’OPHEA à titre d’indemnité d’occupation le montant de 941,03 euros (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à évacuation définitive et effective des locaux, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l’article 1142 du code civil,

— condamner solidairement la partie défenderesse à payer 590 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement la partie défenderesse aux entiers frais et dépens.

L’assignation a été régulièrement dénoncée au représentant de l’Etat dans le département le 02 avril 2024 et la CCAPEX a été saisie de la situation d’impayés de Madame [Z] [K] et Monsieur [S] [K] le 24 novembre 2023.

A l’audience du 18 novembre 2024, l’OPHEA, représenté, reprend les termes de son assignation, actualisant le montant de la créance à la somme de 4914,37 euros au 13 novembre 2024. Il indique que les locataires ont repris le paiement du loyer courant et procèdent parfois à un versement complémentaire pour apurer la dette, hormis pour le mois d’octobre 2024 où le loyer n’a pas été réglé en intégralité. Au vu des efforts fournis par les locataires, l’OPHEA indique ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement avec clause cassatoire. Il ajoute ne pas avoir connaissance d’une procédure de surendettement.

Madame [Z] [K] et Monsieur [S] [K], présents, exposent qu’une procédure de surendettement est en cours depuis novembre 2023, qu’ils avaient déclaré la dette de loyer mais qu’un créancier s’est opposé “donc tout est tombé”. Ils ajoutent devoir refaire une demande au titre du surendettement à compter de mars prochain. Madame [Z] [K] a perdu son emploi en 2022. Ils reconnaissent la dette, s’agissant de charges. Ils sollicitent des délais de paiement pour apurer leur dette, exposant pouvoir régler de 100 à 135 euros par mois en sus du règlement du loyer courant.

MOTIFS

A titre liminaire, il y a lieu de relever que le bailleur social n’a pas eu connaissance d’une procédure de surendettement en cours. Les défendeurs indiquent avoir été déchus du bénéfice de la procédure en raison de la contestation d’un créancier et devoir introduire une nouvelle demande à compter de mars 2025 de sorte qu’à ce jour, aucune procédure de surendettement n’apparaît être en cours.

En application de l’article L. 442-6 du code de la construction et de l’habitation, les dispositions du chapitre premier, à l’exclusion de l’article 11, du titre premier de la loi du 1er septembre 1948 sur le maintien dans les lieux sont applicables au présent contrat de bail.

En vertu de l’article 4 de ladite loi, à la suite du congé notifié par le bailleur, les occupants de bonne foi bénéficient d’un droit au maintien dans les lieux. Cependant, la bonne foi suppose le paiement régulier du loyer, obligation première et essentielle du locataire conformément à l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le congé a été signifié à Madame [Z] [K] et Monsieur [S] [K] les 26 et 27 octobre 2023 pour le 31 janvier 2024, qu’il les invitait à prendre attache avec la personne gestionnaire de leur situation pour régulariser l’impayé et leur indiquait qu’à défaut pour eux de faire le nécessaire avant le 31 janvier 2024, l’OPHEA engagerait une procédure pour faire constater leur mauvaise foi et solliciter la déchéance de leur droit au maintien dans les lieux, avec comme conséquence leur évacuation du logement et la condamnation au paiement de l’arriéré de loyers impayés.

Les locataires ne contestent pas la régularité de l’acte de sorte que celui-ci a pris effet le 31 janvier 2024, ce qu’il a lieu de constater.

Au 31 janvier 2024, les impayés de loyers et charges s’élevaient à la somme de 5935,02 euros. Si Madame [Z] [K] et Monsieur [S] [K] ont procédé à des règlements, ceux-ci n’ont pas toujours été réguliers. Par ailleurs, la dette locative a perduré. Dès lors, il y a lieu de retenir que la mauvaise foi de la partie défenderesse est établie.

En conséquence, Madame [Z] [K] et Monsieur [S] [K] doivent être déchus de tout droit au maintien dans les lieux.

*

Le bail ayant été de plein droit résilié suite au congé, l’expulsion ne pourra être qu’ordonnée, sous réserve de ce qui sera dit ci-après sur les délais de paiement.

Madame [Z] [K] et Monsieur [S] [K], occupant les lieux sans droit ni titre depuis le 1er février 2024, doivent être déclarés redevables d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et de l’avance sur charges qui auraient été versés si le bail n’avait pas été résilié à compter du 1er février 2024 jusqu’à parfaite évacuation des lieux.

En conséquence, Madame [Z] [K] et Monsieur [S] [K] doivent être condamnés solidairement au règlement, en deniers ou quittances de :

— la somme de 4914,37 euros, correspondant au montant non contesté de l’arriéré de loyers et charges ainsi que des indemnités d’occupation impayés au 13 novembre 2024 (échéance d’octobre 2024 incluse) avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

— une indemnité d’occupation égale au seul montant du loyer et des charges (provisions mensuelles avec régularisations annuelles) qui auraient été versés si le bail s’était poursuivi hors toute autre somme telle que taxes, surloyer, pénalités, à compter du 20 décembre 2024 (due pour le mois de novembre 2024), sans qu’il y ait lieu de l’assortir d’intérêts de retard dès à présent.

*

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, il résulte de l’audience et des pièces versées aux débats que Madame [Z] [K] et Monsieur [S] [K] ont repris le paiement du loyer courant depuis le mois de janvier 2024, procédant parfois à des versements supplémentaires pour apurer la dette. L’OPHEA ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement avec clause cassatoire compte tenu des efforts fournis par les défendeurs qui proposent d’apurer leur dette suivant une somme mensuelle allant de 100 à 135 euros par mois, en sus du loyer courant.

Au vu de ces éléments, il convient d’octroyer des délais de paiement à Madame [Z] [K] et Monsieur [S] [K] sur 36 mois et de les autoriser à se libérer de leur dette locative par 36 premières mensualités de 135 euros puis une dernière mensualité devant apurer le solde de la dette en principal et intérêts, et ce en sus du loyer courant et entre les mains de leur bailleur, au plus tard le dernier jour de chaque mois, et pour la première fois le dernier jour du mois de janvier 2025.

Il convient d’attirer l’attention de Madame [Z] [K] et Monsieur [S] [K] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

En fonction de l’évolution de leur situation, Madame [Z] [K] et Monsieur [S] [K] peuvent, si leurs conditions financières le permettent, choisir apurer plus rapidement la dette locative, la mensualité de 135 euros étant celle minimale à verser chaque mois en plus du loyer courant.

Des délais de paiement ayant été accordés, les effets du congé sont suspendus pendant le cours de ces délais, lequel congé sera réputé n’avoir jamais joué si Madame [Z] [K] et Monsieur [S] [K] se libèrent de leur dette locative dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer résiduel courant.

Le congé reprendra son plein effet et la dette redeviendra immédiatement et de plein droit exigible si la mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré reste impayée, sans autre formalité dans ce cas.

Sur les mesures accessoires

Madame [Z] [K] et Monsieur [S] [K], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens et frais de l’instance.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’OPHEA qui sera débouté de sa demande présentée à ce titre.

La présente décision est exécutoire de droit par provision.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

CONSTATE la validité du congé pour reprise délivré par l’OPHEA à Madame [Z] [K] et Monsieur [S] [K] les 26 et 27 octobre 2023 avec effet au 31 janvier 2024 ;

CONSTATE la résiliation au 31 janvier 2024 du contrat de bail conclu entre l’OPHEA d’une part, et Madame [Z] [K] et Monsieur [S] [K] d’autre part portant sur le logement sis [Adresse 1] ;

PRONONCE la déchéance de Madame [Z] [K] et Monsieur [S] [K] de tout droit de maintien dans les lieux ;

CONSTATE que Madame [Z] [K] et Monsieur [S] [K] sont occupants sans droits ni titre des lieux précédemment loués au [Adresse 1] ;

CONDAMNE Madame [Z] [K] et Monsieur [S] [K] à évacuer de corps et biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux loués situés [Adresse 1] dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire de leur part pendant ce délai, il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [Z] [K] et Monsieur [S] [K] ainsi que de tous occupants de leur chef, avec si nécessaire le concours de la force publique après accord de l’autorité compétente ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution, la trêve hivernale est applicable du 1er novembre au 31 mars et interdit toute expulsion du locataire lors de la période prévue sauf si le relogement de ce dernier est assuré dans des conditions permettant le respect de l’unité et des besoins de la famille et que les coupures coupures d’électricité et de gaz en cas d’impayés sont interdites pendant cette même période ;

CONDAMNE solidairement Madame [Z] [K] et Monsieur [S] [K] à payer à l’OPHEA la somme de 4914,37 euros (quatre-mille-neuf-cent-quatorze euros et trente-sept centimes), correspondant au montant de l’arriéré de loyers et charges ainsi que des indemnités d’occupation impayés au 13 novembre 2024 (échéance d’octobre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDE à Madame [Z] [K] et Monsieur [S] [K] un délai de 36 mois pour s’acquitter de leur dette et dit qu’ils devront le faire en 35 mensualités de 135 euros (cent-trente-cinq euros) chacune et une 36ème mensualité soldant la dette en principal et intérêts, et ce en sus du paiement du loyer et des charges courants, entre les mains de leur bailleur ;

DIT que ces mensualités sont dues au plus tard le dernier jour de chaque mois et pour la première fois le dernier jour du mois de janvier 2025 ;

SUSPEND les effets du congé pendant le cours de ces délais, lequel sera réputé n’avoir jamais joué si Madame [Z] [K] et Monsieur [S] [K] se libèrent de leur dette locative dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer résiduel courant et le bail se poursuivra comme s’il n’avait jamais été résilié ;

DIT que faute de règlement de la mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré reste impayée, la totalité de la dette redeviendra immédiatement et de plein droit exigible, sans autre formalité, et le congé reprendra son plein effet ;

En cette hypothèse, en cas de reprise des effets du congé,

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation due par Madame [Z] [K] et Monsieur [S] [K] à l’OPHEA au seul montant du loyer et des charges (provisions mensuelles avec régularisations annuelles) qui auraient été versés si le bail s’était poursuivi hors toute autre somme telle que taxes, surloyer, pénalités… ;

CONDAMNE solidairement Madame [Z] [K] et Monsieur [S] [K] à payer à l’OPHEA l’indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clefs entre les mains du bailleur ou de son représentant ;

DÉBOUTE l’OPHEA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [Z] [K] et Monsieur [S] [K] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame GATINEAU, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la

Stéphanie BAEUMLIN Protection placée

Camille GATINEAU