Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D'[M]-GRAFFENSTADEN

Juge des Contentieux de la Protection

[Adresse 2]

[Localité 6]

☎ : [XXXXXXXX01]

[Courriel 11]

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[M] Civil

N° RG 23/08419

N° Portalis DB2E-W-B7H-MIEX

______________________

MINUTE N° 24/675

______________________

Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

— M^e TECHEL

Copie certifiée conforme délivrée à :

— M^e BILDSTEIN

— SELARL MJ SYNERGIE

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

JUGEMENT RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

DEMANDEUR :

Monsieur [N] [F] [S]

né le 11 Octobre 1966 à [Localité 14]

[Adresse 3]

[Localité 8]

représenté par M^e Laurie TECHEL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 96

DEFENDEURS :

S.E.L.A.R.L. MJ SYNERGIE, prise en la personne de Maître [E] [Y]

[Adresse 4]

[Localité 5]

non comparante

Monsieur [G] [T]

[Adresse 9]

[Localité 7]

représenté par M^e Michèle BILDSTEIN, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 129

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-67482-2023-007754 du 16/11/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 13])

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire

Morgane SCHWARTZ, Greffier lors des débats

Maxime ISSENHUTH, Greffier lors du délibéré

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 04 Septembre 2024

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DU JUGEMENT AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 23 Octobre 2024

Premier ressort,

OBJET : Baux d’habitation – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 26 avril 2021 avec effet au 8 mai 2021 pour une durée de trois ans tacitement reconduit M. [N] [S] représenté par l’agence [Localité 13] IMMOBILIERE a donné à bail à M. [G] [T] un logement à usage d’habitation lot 213 et un garage lot 381 sis [Adresse 10] moyennant un loyer mensuel de 573,01 euros outre un acompte sur charges de 80 euros ;

Des loyers étant depuis demeurés impayés M. [N] [S] a fait signifier le 30 juin 2023 à M. [G] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 2 000 euros, de justifier d’une assurance locative et de l’occupation du logement.

Puis il a fait assigner M. [G] [T] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d'[M]-GRAFFENSTADEN par acte de commissaire de justice du 27 septembre 2023 pour constater ou obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement. L’affaire a été enrôlée au répertoire général sous le numéro 23/08419.

Le 15 janvier 2024, le Tribunal Judiciaire de STRASBOURG a prononcé la liquidation judiciaire de M. [G] [T], cette procédure portant sur les éléments de son patrimoine professionnel et personnel. Il a ordonné la cessation immédiate d’activité et fixé au 15 juillet 2022 la date de cessation des paiements.

Ce jugement a désigné le juge commissaire et la SELARL MJ SYNERGIE prise en la personne de Maître [E] [C] en qualité de liquidateur et fixé les délais.

L’affaire a été renvoyée au contradictoire et à la demande des parties à cinq reprises en dernier lieu pour radiation ou plaidoiries avec nécessité de mise en cause du liquidateur judiciaire.

Par acte de commissaire de justice du 10 juillet 2024, le bailleur a fait appeler à la procédure la SELARL MJ SYNERGIE prise en la personne de Maître [E] [C] en qualité de liquidateur judiciaire du locataire lui signifiant ses conclusions du 7 mai 2024. L’affaire a été enrôlée au répertoire général sous le numéro 24/06886.

A l’audience du 4 septembre 2024, M. [N] [S], représenté, au soutien de ses conclusions du 7 mai 2024 demande au juge de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 26 avril 2021 ;

— dire que le bail est résilié de plein droit à compter de l’expiration du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer resté infructueux, soit au 30 août 2023 ;

— dire que la demande d’expulsion est sans objet depuis le 9 avril 2024 ;

— condamner la SELARL MJ SYNERGIE prise en la personne de Maître [E] [C] en qualité de liquidateur judiciaire de M. [G] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’au 9 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, de l’assignation ou de la décision à intervenir ;

— fixer sa créance au passif de la liquidation judiciaire de M. [G] [T] à la somme de 2 967,08 euros, correspondant aux impayés locatifs et d’indemnités d’occupation jusqu’au 9 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, de l’assignation ou de la décision à intervenir ;

— condamner la SELARL MJ SYNERGIE prise en la personne de Maître [E] [C] en qualité de liquidateur judiciaire de M. [G] [T] au paiement d’une somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et des notifications à la CCAPEX.

Il fait valoir que le tribunal judiciaire de STRASBOURG a prononcé la liquidation judiciaire de M. [G] [T] par jugement du 15 janvier 2024 et fixé le délai au terme duquel la clôture de la procédure devra être examinée à 3 ans.

Il soutient qu’en l’absence d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel dont le tribunal a constaté qu’elle est devenue sans objet compte tenu de l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire, M. [G] [T] ne peut prétendre bénéficier de la suspension des effets de la clause résolutoire prévu à l’article 24-VIII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 qui de ce fait était acquise depuis le 30 août 2023 entraînant la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation. Ainsi la dette locative s’élevait à 3 492,55 euros à la date du placement en liquidation judiciaire dont il convient de déduire le dépôt de garantie.

M. [G] [T], représenté, demande au juge de :

— déclarer la demande M. [N] [S] recevable mais mal fondée ;

— le débouter de l’ensemble de ses demandes ;

— constater qu’il a été placé en liquidation judiciaire pour ses dettes professionnelles et personnelles par jugement du 15 janvier 2024 ;

— constater qu’il a quitté le logement le 9 avril 2024 ;

— juger qu’il n’y a plus lieu à constater la résiliation du bail à son encontre ;

— juger que le dépôt de garantie de 573,01 euros doit lui être restitué après déduction du prorata de taxe sur les ordures ménagères.

Il soutient que le jugement du 15 janvier 2024 a prononcé sa liquidation judiciaire et son rétablissement personnel. Il indique que le solde des loyers et charges impayés était de 3 755,55 euros au 15 janvier 2024 et qu’il a déclaré ce montant dans le cadre de sa demande de liquidation judiciaire.

Il fait valoir qu’ayant quitté le logement le 9 avril 2024 aux termes d’un état des lieux contradictoire la demande visant à constater la résiliation du bail est devenue sans objet.

Arguant qu’il était à jour du paiement de ses loyers et charges échus après le jugement de liquidation judiciaire, le bailleur ne peut lui réclamer le paiement d’une dette locative antérieure au jugement de liquidation judiciaire et qu’en conséquence, le dépôt de garantie déduit par le bailleur doit lui être restitué après déduction du prorata de taxe sur les ordures ménagères.

La SELARL MJ SYNERGIE prise en la personne de Maître [E] [C] a adressé un courrier, n’a pas comparu ni ne s’est faite représenter.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 23 octobre 2024 pour être prononcée par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

I. SUR LA JONCTION DES PROCEDURES

L’article 367 du Code de procédure civile dispose que « Le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble. »

Au regard des liens qui existent entre les deux procédures, il est d’une bonne administration de la justice de procéder à la jonction des dossiers de procédures enregistrés sous les numéros 24/06886 et 23/08419 selon les modalités précisées au dispositif.

II. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 13] par la voie électronique le 29 septembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, M. [N] [S] justifie avoir signalé par notification de commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions par la voie électronique le 10 juillet 2023 conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

III. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du Code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Il n’est pas contesté que les parties ont mis un terme au bail le 9 avril 2024 par la remise des clés et l’établissement d’un état des lieux de sortie (pièce 6) en présence du nouveau locataire entrant. Un décompte de sortie était établi le 22 avril 2024, retenant le dépôt de garantie et l’imputant sur la dette locative (pièce 7). Qu’ainsi il n’y a pas lieu à constater l’acquisition de la clause résolutoire d’un bail dont les parties ont poursuivi l’exécution jusqu’au terme qu’elles lui ont donné.

En conséquence le bailleur sera débouté de ses demandes principale et subséquentes à ce titre.

IV. SUR LE MONTANT ET LA CHARGE DES [Localité 12] LOCATIVES :

L’article 5 du Code de procédure civile dispose que « Le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé. »

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

Aux termes de l’article 16 du Code de procédure civile « Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si cils-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement… ».

En application de l’article 1353 du Code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 le dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire.

L’article L641-3 du code de commerce dispose que : « Le jugement qui ouvre la liquidation judiciaire a les mêmes effets que ceux qui sont prévus en cas de sauvegarde par les premier et troisième alinéas du I et par le III de l’article L. 622-7, par les articles L. 622-21 et L. 622-22, par la première phrase de l’article L. 622-28 et par l’article L. 622-30.

Le juge-commissaire peut autoriser le liquidateur ou l’administrateur lorsqu’il en a été désigné à payer des créances antérieures au jugement, pour retirer le gage ou la chose légitimement retenue ou encore pour lever l’option d’achat d’un contrat de crédit-bail.

Lorsque les dirigeants de la personne morale débitrice ne respectent pas leurs obligations en matière d’arrêté et d’approbation des comptes annuels, le liquidateur peut saisir le président du tribunal aux fins de désignation d’un mandataire ad hoc.

Les créanciers déclarent leurs créances au liquidateur selon les modalités prévues aux articles L. 622-24 à L. 622-27 et L. 622-31 à L. 622-33. Si la détermination de l’assiette et du calcul de l’impôt est en cours, l’établissement définitif des créances du Trésor public admises à titre provisionnel doit être effectué par l’émission du titre exécutoire dans le délai prévu à l’article L. 624-1. Toutefois, si une procédure de contrôle ou de rectification de l’impôt a été engagée, l’établissement définitif, l’établissement définitif des créances qui en font l’objet doit être réalisé avant le dépôt au greffe du compte rendu de fin de mission par le liquidateur. Le délai de cet établissement définitif est suspendu par la saisine de l’une des commissions ou du comité mentionnés à l’article L. 59 du livre des procédures fiscales jusqu’à la date de réception par le contribuable ou son représentant de l’avis de cette commission ou celle d’un désistement. »

M. [N] [S] produit un décompte arrêté à la date du 22 avril 2024 établissant que M. [G] [T] reste lui devoir à cette date la somme de 3 492,55 euros dont il a déduit le dépôt de garantie après imputation d’une provision au titre de la taxe sur les ordures ménagères soit 2 967,08 euros.

Que l’examen du décompte établît que la dette locative était constituée au 19 décembre 2023 ; que depuis cette date les échéances de janvier, février, mars et avril 2024 ont été honorées à leur terme par le locataire.

Qu’il n’est pas contesté que M. [G] [T] a déclaré sa dette locative au passif de sa liquidation judiciaire.

Il est constant que la seule obligation locative qui est reprochée par son bailleur à M. [G] [T] est le non-paiement des loyers et accessoires à leur terme et pour ce qui concerne la période antérieure au 1er janvier 2024.

Il convient de souligner que l’ouverture de la liquidation judiciaire de M. [G] [T] l’a dessaisi de la gestion de son patrimoine ; qu’ainsi il ne pouvait se voir appliquer la déduction d’une retenue de garantie au titre d’une créance née antérieurement à l’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire.

Ainsi le bailleur sera condamné à restituer au locataire le dépôt de garantie dont sera déduite la somme de 47,54 euros au titre du prorata de taxe sur les ordures ménagères pour la période du 1er janvier au 9 avril 2024, soit 525,47 euros avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil ;

Le juge tenu par les conclusions du demandeur, en l’absence de subsidiaire, fixera sa créance à la somme de 2 967,08 euros.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [N] [S] succombant dans ses prétentions sera condamné aux dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité justifie de rejeter la demande des parties sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la jonction de la procédure enrôlée au répertoire général sous le numéro 24/06886 avec celle enregistrée sous le numéro 23/08419 ;

REJETANT toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

DECLARE M. [N] [S] recevable en son action en résiliation du bail qu’il a accordé par contrat du 26 avril 2021 avec effet au 8 mai 2021 pour une durée de trois ans tacitement reconduits à M. [G] [T] et portant sur un logement à usage d’habitation lot 213 et un garage lot 381 sis [Adresse 10] ;

DEBOUTE M. [N] [S] de son action en résiliation du bail susvisé et de fixation d’une indemnité d’occupation ;

FIXE la créance locative de M. [G] [T] à l’égard de M. [N] [S] pour la période s’étant achevée le 31 décembre 2023 à la somme de 2 967,08 euros (deux mille neuf cent soixante-sept euros et huit cents) ;

CONDAMNE M. [G] [T] à payer à M. [N] [S] la somme de 525,47 euros (cinq cent vingt-cinq euros et quarante-sept cents) à titre de restitution du dépôt de garantie avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE M. [N] [S] aux dépens ;

REJETTE les demandes des parties sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection