RÉFÉRÉ

Min N° 25/00386

N° RG 25/00882 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEENI

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le 16 Décembre 2025

Au tribunal judiciaire de Meaux, et devant Nous, Madame Jeanne DE TALHOUËT, juge placée auprès du premier président de la cour d’appel de Paris, déléguée au tribunal judiciaire de Meaux par ordonnance en date du 11 août 2025 pour exercer les fonctions de juge chargée des contentieux et de la protection, assistée de Madame Véronique SABBEN, greffière, est venue en audience publique et en référé la cause suivante le 18 Novembre 2025 et rendue en délibéré ce jour.

ENTRE :

DEMANDERESSE :

Société SEM DU PAYS DE [Localité 7] HABITAT

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 5]

représentée par Madame [W] [Z] munie d’un pouvoir

D’UNE PART

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [U]

[Adresse 2]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

Le :

— expédition revêtue de la formule exécutoire et dossier remis à :

— copie certifiée conforme remise à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 11 octobre 2024, la SEM DU PAYS DE [Localité 7] HABITAT a donné à bail à M. [X] [Y] un logement situé au [Adresse 3] à [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 565,43 euros et 113,12 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 23 avril 2025, la SEM DU PAYS DE [Localité 7] HABITAT a fait signifier à M. [X] [Y] un commandement de payer la somme principale de 2.473,04 euros au titre des loyers et charges impayés, outre 144,15 euros de frais, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par lettre reommandée avec accusé de reception expédiée le 23 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 25 septembre 2025, la SEM DU PAYS DE MEAUX HABITAT a fait assigner M. [X] [Y] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de Meaux statuant en référé aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail ;Ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;Condamner M. [X] [Y] à lui payer, à titre provisionnel, les sommes suivantes : 2.473,04 euros au titre de l’arriéré locatif, Une indemnité mensuelle d’occupation, Outre sa condamnation aux dépens, 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. En application des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine et Marne par voie électronique avec avis de réception du 26 septembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 novembre 2025.

A l’audience du 18 novembre 2025, la SEM DU PAYS DE [Localité 7] HABITAT, représentée par Mme [W] [Z], munie d’un pouvoir régulier remis à l’audience, a actualisé sa demande en paiement à la somme de 1.478,24 euros, arrêtée au 18 novembre 2025, loyer du mois d’octobre 2025 inclus. Elle a maintenu l’ensemble des demandes contenues dans l’assignation. Elle a déclaré s’en rapporter s’agissant de l’octroi d’office de délais de paiement suspensifs de la résiliation du bail au défendeur.

Régulièrement assigné à l’étude du commissaire de justice, M. [X] [Y] n’a pas comparu et n’était pas représenté à l’audience.

Le juge a invité le bailleur à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Un diagnostic social et financier est parvenu au greffe le 21 novembre 2025, soit postérieurement à l’audience. Il indique que M. [X] [Y] vit seul et perçoit entre 1 500 et 1 800 euros de salaire au titre de son travail. Il déclare avoir repris le paiement des loyers depuis 11 mois et s’être engagé auprès du bailleur à verser la somme de 100 euros par mois en plus du loyer pour apurer la dette, ce qu’il a mis à exécution dès novembre 2025. Il est précisé qu’il a indiqué pouvoir se tenir au paiement de cette mensualité de 100 euros en plus de la dette. Cette difficulté de règlement est expliquée par le locataire par le fait qu’il a rencontré des difficultés pour obtenir son titre de séjour.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

1/5

Sur la non-comparution du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, M. [X] [Y], assigné à l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu et n’a pas été représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l’article 4, p, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la SEM DU PAYS DE [Localité 7] HABITAT verse aux débats les pièces suivantes :

— Le contrat de bail souscrit entre les parties le 11 octobre 2024 ;

— Le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 23 avril 2025 ;

— Le décompte de la créance arrêté au mois d’octobre 2025 inclus.

Selon ce dernier décompte, M. [X] [Y] reste devoir à la SEM DU PAYS DE [Localité 7] HABITAT la somme de 1.478,24 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 18 novembre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 incluse, après déduction des « frais » injustifiés imputés au locataire (144,15 euros de frais de commandement de payer en date du 31 juillet 2025).

Il convient par conséquent de condamner M. [X] [Y] à payer à la SEM DU PAYS DE [Localité 7] HABITAT, à titre provisionnel, la somme de 1.478,24 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 18 novembre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 incluse.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de prononcé de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 26 septembre 2025, soit au moins deux mois avant l’audience.

Par ailleurs, la SEM DU PAYS DE [Localité 7] HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par courrier recommandé avec accusé de reception le 23 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire (article 7) qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

2/5

Or, la SEM DU PAYS DE [Localité 7] HABITAT justifie avoir régulièrement signifié le 23 avril 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n°90-449 du 31 mars 1990, pour un montant de 2.473,04 euros.

Ce commandement fait injonction au locataire de procéder au règlement du solde dû dans un délai de deux mois. Il existe ainsi une divergence entre le délai mentionné au sein de la clause résolutoire (six semaines), et le délai indiqué aux termes du commandement de payer (deux mois). Il y a lieu de retenir ce dernier délai, plus favorable au locataire et qui ayant été rappelé par la délivrance du commandement de payer, pour vérifier si les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies.

Le relevé de compte indique que le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les versements effectués n’ayant pas permis de régler les sommes dues.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 juin 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24, VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, bien que le locataire ne soit pas présent à l’audience, il convient de relever que le diagnostic social et financier informe le tribunal de l’existence d’un accord entre le bailleur et le locataire pour la mise en place d’un échéancier afin d’apurer la dette . En outre, à l’audience, la SEM DU PAYS DE [Localité 7] HABITAT a indiqué s’en rapporter s’agissant de l’octroi éventuel de délais au profit du défendeur.

Selon le diagnostic reçu au greffe, M. [X] [Y] perçoit des revenus de 1.650 euros en moyenne. Il est donc en mesure de s’acquitter mensuellement du loyer, d’un montant de 696,98 euros, ainsi que du versement de la somme de 100 euros au titre de la dette.

Le décompte actualisé fait état du versement de cette mensualité au mois de novembre 2025, étant précisé en outre que le paiement du loyer courant est repris depuis le mois d’avril 2025.

Compte tenu de l’échéancier en place entre les parties, de l’absence d’opposition de la SEM DU PAYS DE [Localité 7] HABITAT à l’audience, des efforts de paiement réalisés par M. [X] [Y], de la reprise du versement du loyer courant depuis plusieurs mois et du montant de la dette, il convient ainsi d’autoriser le défendeur à s’acquitterdes sommes dues de façon échelonnée par le versement d’une mensualité de 100 euros par mois en plus du loyer.

Il convient également de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé au dispositif de la présente décision, étant précisé que la situation du locataire lui permet raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 100 euros par mois en sus du loyer courant.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus, cela signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et aucune expulsion ne pourra être mise en œuvre.

En revanche, il convient d’attirer l’attention du locataire sur le fait qu’à défaut de règlement d’une seule des échéances dans les délais du loyer courant ou des mensualités supplémentaires, la suspension prendra fin et la clause de résiliation de plein droit reprendra son effet.

3/5

Le bail sera résilié, l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible et le bailleur pourra faire procéder à l’expulsion du locataire et à celle de tous occupants de son chef.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, M. [X] [Y] sera redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion, en application des articles 1730 et 1240 du code civil.

Cette indemnité se substitue au loyer à compter du 24 juin 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux. Elle est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois de septembre inclus. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

Sur les mesures accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [X] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d’équité, il n’y a pas lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La SEM DU PAYS DE [Localité 7] HABITAT sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique,

DECLARONS recevable la demande de la SEM DU PAYS DE [Localité 7] HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 11 octobre 2024 entre la SEM DU PAYS DE [Localité 7] HABITAT d’une part, et M. [X] [Y] d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 9] réunies à la date du 24 juin 2025 ;

CONDAMNONS M. [X] [Y] à payer, à titre provisionnel, à la SEM DU PAYS DE [Localité 7] HABITAT la somme de 1.478,24 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 18 novembre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse ;

ACCORDONS un délai à M. [X] [Y] pour le paiement de ces sommes ;

AUTORISONS M. [X] [Y] à s’acquitter de la dette en 14 fois, en procédant à 13 versements de 100 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DISONS que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

RAPPELONS que, conformément à l’article 1343-5 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par le juge ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

4/5

DISONS qu’en revanche, à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

En ce cas,

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [X] [Y] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin es ;

RAPPELONS que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS M. [X] [Y] à payer à la SEM DU PAYS DE [Localité 7] HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 24 juin 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

CONDAMNONS M. [X] [Y] aux dépens de l’instance ;

REJETONS la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

La greffière La juge

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