Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN

Juge des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Localité 7]

☎ : [XXXXXXXX01]

[Courriel 9]

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[Localité 11] Civil

N° RG 24/05547

N° Portalis DB2E-W-B7I-M2ON

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MINUTE N°

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Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

— Société HABITAT DE L’ILL

Copie certifiée conforme délivrée à :

— Madame [T] [L]

— Préfecture du Bas-Rhin

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

JUGEMENT Réputé contradictoire

DEMANDERESSE :

Société [Adresse 10]

[Adresse 8]

[Localité 5]

Représenté régulièrement par M [G], muni d’un pouvoir

DEFENDERESSE :

Madame [T] [L]

née le 17 Novembre 1994,

[Adresse 2]

[Localité 6]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire,

Maxime ISSENHUTH, Greffier

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 11 Septembre 2024

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DU JUGEMENT AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 23 Octobre 2024

Premier ressort,

OBJET : Baux d’habitation – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

EXPOSE DU LITIGE

Par contrats respectivement du 14 avril 2021 avec effet au 19 avril 2021 pour une durée de trois mois tacitement reconduit, la société coopérative d’habitations à loyer modéré Habitat de l’Ill a donné à bail à Mme [T] [L] un logement à usage d’habitation n° 01 01 0134 01 0174 sis [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel de 398,32 € outre un acompte sur charges de 118 € et multiservices de 12,38 € et du 2 février 2022 avec effet au 3 février 2022 pour une durée d’un mois tacitement reconduit pour un parking intérieur en sous-sol n° 6026 (1207) sis à la même adresse moyennant un loyer mensuel de 46,60 € et un acompte sur charge de 5 €.

Des loyers étant demeurés impayés la société coopérative d’habitations à loyer modéré Habitat de l’Ill a signalé la situation à la Caisse d’Allocations Familiales et saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 29 janvier 2024 qui lui en ont accusé réception.

Elle a ensuite fait signifier à Mme [T] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 2 février 2024.

Puis elle a fait assigner Mme [T] [L] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN par acte de commissaire de justice du 10 juin 2024 pour constater ou obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 11 septembre 2024, le président a donné connaissance du diagnostic social et financier favorable à l’octroi de délais de paiement.

La société coopérative d’habitations à loyer modéré Habitat de l’Ill, représentée, reprend les termes de son acte introductif d’instance pour demander de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ; d’ordonner l’expulsion de Mme [T] [L] ; de la condamner au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 2 801,25 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation, d’une somme de 400 € au titre des frais irrépétibles et des dépens comprenant le coût du commandement de payer. Elle indique accepter l’octroi d’éventuels délais de paiement, le locataire ayant repris ses paiements en juin, juillet et août 2024.

Mme [T] [L], comparante, a exposé sa situation et offert de rembourser sa dette par paiements mensuels de 80 € en sus les loyers et charges..

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 23 octobre 2024 pour être prononcée par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 12] par la voie électronique le 14 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société coopérative d’habitations à loyer modéré Habitat de l’Ill justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions et la Caisse d’Allocations Familiales par la voie électronique le 29 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail pour le logement conclu le 14 avril 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 2 février 2024. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 3 avril 2024.

Le bail du parking conclu le 2 février 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 2 février 2024. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 3 avril 2024.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

La société coopérative d’habitations à loyer modéré Habitat de l’Ill produit un décompte arrêté à la date du 10 septembre 2024 établissant que Mme [T] [L] reste lui devoir à cette date la somme de 2 801,25 €. Le montant demandé dans l’assignation est ainsi justifié.

Mme [T] [L] ne conteste pas devoir cette somme.

Elle sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 2 801,25 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil sans qu’il soit besoin de prononcer cette condamnation en deniers et quittance.

IV. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 énonce que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Compte tenu de ces éléments, du diagnostic social et financier et de l’accord du propriétaire, Mme [T] [L] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés selon les modalités précisées au dispositif.

Les délais de paiement étant accordés, la demande tendant à la condamnation au paiement au titre des loyers courants à compter de juin 2024 et jusqu’à la résiliation des baux, d’un montant mensuel de 682,89 € par mois sera rejetée.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [T] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité justifie de rejeter la demande de la société coopérative d’habitations à loyer modéré Habitat de l’Ill sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETANT toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat du 14 avril 2021 avec effet au 19 avril 2021 pour une durée de trois mois tacitement reconduit entre la société coopérative d’habitations à loyer modéré Habitat de l’Ill et Mme [T] [L] concernant un logement à usage d’habitation n° 01 01 0134 01 0174 sis [Adresse 3] sont réunies à la date du 3 avril 2024 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat du 2 février 2022 avec effet au 3 février 2022 pour une durée d’un mois tacitement reconduit entre la société coopérative d’habitations à loyer modéré Habitat de l’Ill et Mme [T] [L] concernant un parking intérieur en sous-sol n° 6026 (1207 sis [Adresse 3] sont réunies à la date du 3 avril 2024 ;

CONDAMNE Mme [T] [L] à verser à la société coopérative d’habitations à loyer modéré Habitat de l’Ill au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés, la somme de 2 801,25 € (décompte arrêté au 10/09/2024), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Mme [T] [L] à s’acquitter de cette somme, outre les loyers et les charges courants, en 35 mensualités de 85 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPEND les effets des clauses résolutoires pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais été acquises ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

qu’à défaut pour Mme [T] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société coopérative d’habitations à loyer modéré Habitat de l’Ill puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

que Mme [T] [L] soit condamné à verser à la société coopérative d’habitations à loyer modéré Habitat de l’Ill une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE Mme [T] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETTE la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile par la société coopérative d’habitations à loyer modéré Habitat de l’Ill.

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le greffier Le Juge des contentieux et de la protection