N° RG 23/09415 – N° Portalis DB2E-W-B7H-MIS5

3ème Ch. Civile Cab. 1

N° RG 23/09415 – N° Portalis DB2E-W-B7H-MIS5

Minute n°

Copie exec. à :

M^e Boutheina ADIB

M^e Serge HECKEL

Le

Le greffier

M^e Boutheina ADIB

M^e Serge HECKEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

JUGEMENT DU 17 DECEMBRE 2024

DEMANDERESSE :

Madame [Y] [C] [I] veuve [M]

née le 28 Juin 1950 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Boutheina ADIB, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 365

DEFENDERESSE :

SOCIÉTÉ CIVILE DE CONSTRUCTION VENTE LA VILLA AMELIA, immatriculée au RCS de STRASBOURG sous le n° 1188811931000017 représentée par Maître [S] [T], administrateur provisoire demiciliée en son étude [Adresse 1],

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Serge HECKEL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 192

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Vincent BARRÉ, Vice-président, Président,

assisté de Aude MULLER, greffier

OBJET : Autres demandes tendant à faire sanctionner l’inexécution des obligations du vendeur

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 Novembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Vincent BARRÉ, Vice-président, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 17 Décembre 2024.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Vincent BARRÉ, Vice-président et par Aude MULLER, greffier

Mme [Y] [M] a conclu avec la Sccv La villa Amélia un acte notarié de vente en l’état futur d’achèvement portant sur la construction d’un appartement, d’un garage et d’une cave situés [Adresse 2] à [Localité 6] dont la livraison était fixée au plus tard le quatrième trimestre 2022.

La livraison des lots de Mme [M] est intervenue avec réserves le 26 juillet 2023.

Par un acte de commissaire de justice délivré à la Sccv La villa Amélia le 8 novembre 2023, Mme [M] a saisi le tribunal judiciaire de Strasbourg de demandes de dommages et intérêts.

Par conclusions transmises par voie électronique le 26 août 2024, Mme [M] demande au tribunal de :

— juger que la Sccv La villa Amélia a manqué à ses obligations contractuelles,

— juger que la Sccv La villa Amélia a exécuté son obligation de livraison de logement tardivement (sept mois de retard),

— juger que le retard de la livraison du bien, du logement n°105 niveau 1er étage, n’est pas provoqué par une cause légitime et justifiée,

— condamner en conséquence la Sccv La villa Amélia à lui payer :

— la somme de 3 600 € ttc (la charge totale des frais de garde meuble et de déménagement) au titre du préjudice financier,

— la somme de 3 200 € ttc (la charge totale de loyer) au titre de préjudice financier,

— la somme de 1 300 € ttc (frais d’hébergement) au titre de préjudice financier,

— la somme de 90,58 € ttc (frais de poste) au titre de préjudice financier,

— la somme de 1 120 € ttc pour les préjudices de non-conformité,

— la somme de 7 000 € au titre de préjudice moral et corporel,

— condamner la Sccv La villa Amélia à lui payer les indemnités de retard qui s’élèvent à 21 348, 60 € ttc,

— condamner la Sccv La villa Amélia à lui payer la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la Sccv La villa Amélia aux entiers dépens de la procédure,

— rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

Selon des conclusions transmises par voie électronique le 7 juin 2024, la Sccv La villa Amélia demande au tribunal de :

— déclarer la demande mal fondée,

— débouter Mme [M] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner Mme [M] aux entiers dépens et à verser un montant de 2 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du15 octobre 2024 et évoquée à l’audience du 5 novembre 2024. La décision a été mise en délibéré au 17 décembre 2024.

MOTIFS

— Sur l’existence d’un manquement contractuel dû au retard de livraison :

Mme [M] expose que le contrat fixait un délai d’achèvement au quatrième trimestre 2022, que la date de livraison a été décalée à deux reprises sans qu’aucune information préalable ne lui soit donnée et que la Sccv La villa Amélia n’a pas répondu à son courrier de mise en demeure demandant le respect de la date de livraison annoncée au 15 juin 2023 et une indemnisation pour retard.

Elle souligne que le retard de livraison ne peut se justifier par une quelconque cause légitime.

Elle fait état de préjudices financiers, frais de garde meuble, loyers, frais d’hébergement, frais de la poste et d’un préjudice corporel et moral en relation avec le retard de livraison.

La Sccv La villa Amélia s’oppose aux demandes de Mme [M], rappelant que le contrat de réservation et l’acte de vente en l’état futur d’achèvement s’ils prévoient un délai d’achèvement, précisent qu’il est fixé sous réserve de causes de suspension et de force majeure.

Elle expose que le cabinet d’architecture a indiqué le 17 février 2023 les éléments objectifs et techniques de nature à justifier un retard de cinq mois et demi à cette date.

Elle rappelle que la crise sanitaire puis la guerre en Ukraine et l’augmentation du coût des énergies ont eu un effet sur l’approvisionnement de certains matériaux et que ces évènements sont des causes légitimes, voire des cas de force majeure justifiant le retard.

Elle fait également état du décès du promoteur immobilier qui a nécessité la désignation d’un administrateur provisoire comme cause du retard.

Elle souligne qu’en tout état de cause Mme [M] avait connaissance, dès la signature du contrat, de l’éventualité d’un cas de force majeure ou d’une possibilité de décalage de la date de livraison et que les préjudices allégués ne sont pas démontrés.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1611 du code civil, dans tous les cas, en ce compris celui de la vente d’immeuble à construire prévu par l’article 1601-1 du même code, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.

Il résulte en outre des dispositions de l’article 1231-1 du code civil que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En cas de retard de livraison, le vendeur en l’état futur d’achèvement, débiteur d’une obligation de résultat, ne peut s’exonérer qu’en rapportant la preuve d’une cause étrangère constitutive de force majeure, ou de l’une des causes contractuellement prévues et énoncées.

Il appartient à l’acquéreur qui demande des dommages et intérêts pour retard de livraison de rapporter la preuve du préjudice dont il se prévaut en lien avec ledit retard de livraison.

En l’espèce, le contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu le 11 février 2022 prévoit un délai d’achèvement des travaux et de livraison « au plus tard le quatrième trimestre 2022 sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison » (clause 34.3.2).

La clause 34.3.3 intitulé « causes légitimes de suspension du délai de livraison » stipule « pour l’application de cette disposition, sont notamment considérées comme causes légitimes de report de délai de livraison les évènements suivants :

[…]

— le retard résultant de la défaillance des ou de l’une des entreprises effectuant les travaux ou encore de leurs fournisseurs ou de sous-traitants (la justification de la défaillance pouvant être fournie par le maître de l’ouvrage à l’acquéreur au moyen de la production de la copie de toute lettre recommandée avec demande d’avis réception adressée par le maître d’œuvre à l’entrepreneur défaillant),

— de la résiliation d’un marché due à la faute de l’une des entreprises effectuant des travaux, à la cessation de paiement, à l’admission au régime de sauvegarde, du redressement judiciaire, de la liquidation judiciaire de ces entreprises (si l’admission au régime de la sauvegarde, du redressement ou de la liquidation judiciaire survient dans le délai de réalisation du chantier et postérieurement à la constatation du retard, la présente clause produira quand même tous ses effets) et corrélativement le retard entraîné par la recherche et la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante,

— les injonctions administratives ou judiciaires de suspendre totalement ou partiellement le chantier ou d’arrêter les travaux (à moins que lesdites injonctions ne soient fondées sur des fautes imputables au maître d’ouvrage),

[…]

— les troubles résultant d’hostilité, attentats, cataclysmes, accidents de chantier, incendie, inondations,

— les retard résultant des répercussions sur le chantier de tout épisode épidémique ou pandémique,

— les retard résultant des répercussions sur le chantier des conséquences inconnues à ce jour de la pandémie covid 19,

— les retards des travaux imputables à l’aménageur de la ZAC ou au lotisseur, le cas échéant,

— les dégradations d’approvisionnement dont celles qui résulteraient de vols, dégradation ou acte de vandalisme dont le chantier et les entreprises y intervenant seraient victimes, et à la reprise des dommages ainsi causés,

[…]

Il est ici précisé que la justification de la survenance de l’une de ces circonstances sera apportée par le vendeur à l’acquéreur par lettre du maître d’œuvre […]

S’il survenait un cas de force majeure ou une clause (sic) légitime de retard, l’époque prévue pour l’achèvement sera différée d’un temps égal à celui pendant lequel l’évènement considéré aurait perturbé le déroulement normal du chantier ».

La livraison des lots de Mme [M] est intervenue avec réserves le 26 juillet 2023.

Si la Sccv La villa Amélia fait valoir que son gérant est décédé et que cet évènement a nécessairement entraîné un retard, il résulte des pièces produites, d’une part, que M. [H] [V], représentant légal de la Sas Mediater, elle-même représentante légale de la Sccv La villa Amélia, est décédé le 11 décembre 2021 et que Maître [S] [T] a été désignée en qualité d’administrateur provisoire de la Sas Mediater avec pour mission d’assurer sa gestion courante et le cas échéant de désigner toute personne pouvant assurer sous son contrôle sa direction pour une durée de six mois renouvelable selon une ordonnance sur requête de la présidente de la chambre commerciale du tribunal judiciaire de Strasbourg le 23 novembre 2022, d’autre part, que conformément à un courrier de Maître [T] à Mme [M] du 30 mars 2023, si « le groupe est en grande difficulté avec plusieurs liquidations de sociétés », « la Sccv La villa Amélia n’est toutefois pas concernée… » et, enfin, que dans son décompte des journées de décalage du projet, M. [U] [Z], maître d’œuvre, ne fait pas état du décès du représentant légal du gérant de la Sccv La villa Amélia pour justifier du retard de livraison au 17 février 2023.

Enfin, il sera relevé que la Sccv La villa Amélia n’explicite pas en quoi, le décès de M. [V], survenu avant la signature de l’acte de vente en l’état futur d’achèvement du 11 février 2022, a, de façon concrète et objective, entraîné un retard.

La Sccv La villa Amélia, se fondant sur le décompte de M. [Z] du 17 février 2023, fait état de la présence d’une grue retardant le début des travaux, la non-disponibilité des briques pour la maçonnerie des murs chez le fournisseur, la rupture de livraison de la mousse de polyuréthane et des matériaux de base alu pour les châssis en aluminium.

Si M. [Z] fait état de retards par rapport au planning initial pour certains lots, ces retards doivent se rapporter à une cause prévue au contrat ou constituer un cas de force majeure.

La présence d’une grue tierce sur le terrain voisin de l’immeuble objet du programme de la Sccv La villa Amélia et l’échec des négociations avec le propriétaire voisin pour poser partiellement les pieds de la grue nécessaire aux travaux ne constituent pas une cause légitime de suspension du délai de livraison au sens de la clause 34.3.3.

Il en est de même de la non-disponibilité des briques nécessaires à la maçonnerie des murs, la simple mention « rupture de stock » étant insuffisant pour contrôler la raison de cette rupture au sens du contrat, que ce soit « le retard résultant de la défaillance des ou de l’une des entreprises effectuant les travaux ou encore de leurs fournisseurs ou de sous-traitants (la justification de la défaillance pouvant être fournie par le maître de l’ouvrage à l’acquéreur au moyen de la production de la copie de toute lettre recommandée avec demande d’avis réception adressée par le maître d’œuvre à l’entrepreneur défaillant) » ou « les dégradations d’approvisionnement dont celles qui résulteraient de vols, dégradation ou acte de vandalisme dont le chantier et les entreprises y intervenant seraient victimes, et à la reprise des dommages ainsi causés ».

S’agissant du lot étanchéité, M. [Z] fait état d’une rupture de livraison de la mousse de polyuréthane induisant neuf semaines de décalage ayant pour origine « covid. Fermeture d’usine suite à incendie – augmentation du prix + congés pour vacances » et pour le lot menuiserie extérieure d’un retard de livraison de matériaux venant en grande majorité d’Ukraine.

L’acte de vente prévoit comme cause légitime de suspension du délai de livraison la défaillance d’un fournisseur et prévoit, hors difficultés d’approvisionnement résultant de vols, dégradation ou acte de vandalisme dont le chantier ou les entreprises y intervenant seraient victimes, une information de l’acquéreur par le maître de l’ouvrage.

Il apparaît que contrairement aux stipulations contractuelles, la justification de la défaillance du fournisseur du titulaire du lot étanchéité et du titulaire du lot menuiserie extérieure alu par la production de la copie de toute lettre recommandée avec accusé réception adressée par le maître d’œuvre à l’entrepreneur défaillant n’a pas été adressée à Mme [M].

Enfin, en ce qui concerne le lot plâtrerie, décalé en raison des délais d’établissement des devis et validation des clients du lot climatisation, le motif invoqué n’est pas prévu comme cause contractuelle légitime de suspension.

S’agissant de la guerre en Ukraine et de l’augmentation du coût de l’énergie force est de constater qu’il n’est nullement établi par la Sccv La villa Amélia, à qui il appartient de rapporter la preuve d’une situation de force majeure, que les retards soient la conséquence du conflit ukrainien, aucun élément concret n’étant produit sur ce point, le seul décompte de M. [Z] étant insuffisant.

Au regard de ces éléments, il sera jugé que la Sccv La villa Amélia ne justifie d’aucune cause légitime de suspension du délai de livraison ou de force majeure.

Mme [M] fait valoir que le retard de livraison lui a causé un préjudice.

Il lui appartient en conséquence de rapporter la preuve du préjudice dont elle se prévaut en lien avec ledit retard de livraison.

En premier lieu, s’agissant de la demande tendant au paiement d’une indemnité de 101,66 € par jour de retard fondée sur les dispositions de l’article L.231-13 du code de la construction et de l’habitation, il sera observé, d’une part, que l’article L.231-13 précité est relatif aux contrats entre constructeur et sous-traitant dans le cadre d’un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture du plan et, d’autre part, que si Mme [M] entend en réalité se fonder sur la pénalité ne pouvant être inférieur à 1/3 000 du prix convenu par jour de retard prévue à l’article R.231-14 du code de la construction et de l’habitation (l’indemnité de 101,66 € correspond en effet à 1/3 000 du prix du bien acheté, soit 305 000 €), cet article fixe le montant minimal des pénalités de retard forfaitaires devant figurer dans un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture du plan et non en matière de vente en l’état futur d’achèvement, aucune disposition similaire n’étant prévue en cette matière.

La demande d’indemnité de retard à hauteur de 21 348,60 € sera en conséquence rejetée.

Mme [M] justifie avoir été contrainte, compte tenu du retard de livraison, de déménager ses affaires du lieu qu’elle occupait à [Localité 4] jusqu’à la fin du mois d’avril 2023 conformément au courrier de son bailleur du 29 mars 2023 vers un garde-meubles et de louer un garde-meubles pour une somme totale de 3 360 € et de faire réexpédier son courrier du 28 avril 2023 jusqu’à la livraison, en réalité le 16 août 2023 au regard de la durée des contrats de La Poste, soit une somme totale de 90,58 €.

Ses demandes au titre des frais de loyer jusqu’au 30 avril 2023 et de frais d’hébergement jusqu’à la livraison seront rejetées, Mme [M] ne produisant aucun élément relatif au montant de son loyer et l’attestation de Mme [G] [O] s’agissant des frais d’hébergement, si elle est accompagnée de la copie de sa carte d’identité, est dactylographiée et n’est pas signée.

La Sccv La villa Amélia sera en conséquence condamnée à payer à Mme [M] la somme totale de 3 450,58 € au titre du préjudice financier de celle-ci.

Enfin, Mme [M] démontre qu’elle a subi un préjudice moral du fait du retard de livraison, se trouvant sans logement et sans solution immédiate pour se loger et déménager ses affaires, pour avoir résilié son bail d’habitation.

Le courrier adressé par Mme [M] à Maître [T] le 2 mars 2023 montre son état de détresse face à la situation engendrée par le retard de livraison.

Il lui sera alloué la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.

— Sur le non-respect du plan constructeur de la cuisine :

Mme [M] fait valoir que le plan de construction de la cuisine a été modifié unilatéralement par le vendeur, à son insu, qu’elle a commandé une cuisine sur la base du plan initial qui s’est avéré non conforme au regard de la nouvelle configuration des lieux et qu’elle a mentionné ce désordre au jour de la réception dans le procès-verbal.

Elle fait état de frais qu’elle a été contrainte de supporter du fait de la modification des plans, d’un montant de 1 200 €.

La Sccv La villa Amélia conteste avoir modifié les plans et précise que Mme [M] ne démontre pas la réalité de ses allégations.

Elle expose que seul le cuisiniste a pu établir des plans erronés.

Elle souligne enfin que l’acte de vente en l’état futur d’achèvement prévoit une tolérance en matière de superficie.

Selon l’article 1642-1 du code civil, le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

Il résulte d’un plan daté du 21 avril 2022 portant la mention « bon pour implantation » et la signature de Mme [M] qu’une gaine technique était prévue dans un coin de la cuisine.

Or, selon le plan d’exécution du lot électricité, la gaine n’apparaît plus, ce que confirme M. [A] [N], de la société Mobalpa chargée de la fabrication de la cuisine de Mme [M], dans son courrier du 30 mai 2023, soit antérieurement à la livraison et à la prise de possession des lieux.

Le retrait de la gaine technique, sans information et accord de Mme [M] constitue un désordre.

S’agissant d’un désordre apparent lors de la réception, la Sccv La villa Amélia engage sa responsabilité.

Mme [M] demande la condamnation de la Sccv La villa Amélia à lui régler la somme de 1 120 € correspondant au coût des meubles à ajouter à l’emplacement de la gaine.

Il résulte des plans de la société Mobalpa transmis à Mme [M] le 5 avril 2024 que la nouvelle configuration, sans gaine technique, implique un composant complémentaire à cet emplacement, non prévu initialement sur la base du plan sur lequel elle figurait, et de la facture de la société Mobalpa du 5 mai 2023 que ce meuble a été facturé à Mme [M] à hauteur de 1 120 €.

La Sccv La villa Amélia sera condamnée à payer à Mme [M] la somme de 1 120 € à titre de dommages et intérêts.

— Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

La Sccv La villa Amélia qui succombe, sera condamnée aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera en outre condamnée à payer à Mme [M] la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La demande formée à ce titre par la Sccv La villa Amélia sera rejetée.

— Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu des circonstances, de la nature de l’affaire et de l’issue du litige, il n’apparaît pas nécessaire d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la Sccv La villa Amélia à payer à Mme [Y] [M] la somme de trois mille quatre cent cinquante euros et cinquante-huit centimes (3 450,58 €),

CONDAMNE la Sccv La villa Amélia à payer à Mme [Y] [M] la somme de deux mille euros (2 000 €) en réparation de son préjudice moral,

CONDAMNE la Sccv La villa Amélia à payer à Mme [Y] [M] la somme de mille cent vingt euros (1 120 €) en réparation de son préjudice consécutif au non-respect du plan de la cuisine,

CONDAMNE la Sccv La villa Amélia aux dépens,

CONDAMNE la Sccv La villa Amélia à payer à Mme [Y] [M] la somme de deux mille euros (2 000 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande de la Sccv La villa Amélia au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Mme [Y] [M] du surplus de ses demandes,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

Le Greffier Le Président

Aude MULLER Vincent BARRÉ