TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 25/02394

N° Portalis DBX4-W-B7J-UKMF

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 26/

DU : 20 Janvier 2026

[U] [F] [E]

[G] [O] [D]

C/

[T] [C]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 20 Janvier 2026

à la SELARL D’AVOCATS [Localité 9] – COURDESSES

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mardi 20 janvier 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 17 octobre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Madame [U] [F] [E]

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Marie COURDESSES de la SELARL D’AVOCATS LAGRANGE – COURDESSES, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur [G] [O] [D]

demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Marie COURDESSES de la SELARL D’AVOCATS LAGRANGE – COURDESSES, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [T] [C]

demeurant [Adresse 6]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 07 mai 2024, à effet du même jour, Madame [U] [E] et Monsieur [G] [O] [D] ont donné à bail à Monsieur [T] [C], un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 3] F – 3ème étage à [Localité 12], pour un loyer de 480 euros, outre une provision mensuelle de charges d’un montant de 70 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [U] [E] et Monsieur [G] [O] [D] ont fait signifier le 31 mars 2025 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 27 juin 2025, Madame [U] [E] et Monsieur [G] [O] [D] ont fait assigner Monsieur [T] [C] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] statuant en référé, à l’audience du 19 septembre 2025, en lui demandant :

de constater le jeu de la clause résolutoire insérée dans le bail d’habitation signée le 7 mai 2024,voir ordonner son expulsion immédiate ainsi que de tous occupants du logement loué,dire et juger qu’ils pourront se faire assister si nécessaire, du concours de la force publique et d’un serrurier,le condamner à titre provisionnel, à leur verser la somme de 2.251 € selon décompte du 11 juin 2025, échéance du mois de juin 2025 comprise,le condamner à leur verser une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer exigible jusqu’à son départ effectif des locaux, soit la somme mensuelle de 550 €,ordonner que l’exécution de l’ordonnance de référé à intervenir aura lieu au seul vu de la minute,le condamner aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement, outre la somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire, initialement appelé à l’audience du 19 septembre 2025 a été renvoyée et finalement débattue à l’audience du 17 octobre 2025.

Lors des débats, Madame [U] [E] et Monsieur [G] [O] [D], représentés par leur conseil, indiquent être parvenus, avec Monsieur [T] [C], à un accord, lequel s’engage à régler la dette de 2.891 € correspondant à la créance locative actualisée en date du 8 octobre 2025 (décompte versé aux débats) à hauteur de 100 € par mois en plus du loyer courant. Ils sollicitent de voir constater cet accord.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, et à la note d’audience, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de Madame [U] [E] et Monsieur [G] [O] [D].

Monsieur [T] [C], qui comparaît en personne, demande au juge des contentieux de la protection, statuant en référé, de lui accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit.

Il propose le versement de la somme de 100 € par mois.

Il indique verser une contribution à l’entretien et à l’éducation de son fils à hauteur de 150 € par mois et percevoir l’allocation adulte handicapée pour un montant mensuel de 1033 € ainsi que l’allocation personnalisée au logement pour un montant de 301 €.

Il fait état d’un dossier de surendettement en cours devant la commission de surendettement des particuliers sans toutefois avoir reçu une décision de recevabilité, portant notamment sur des crédits à la consommation pour un montant de 150 € par mois.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné connaissance de ses conclusions à l’audience.

À l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 20 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur la compétence du juge des référés :

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— Sur la recevabilité de l’action :

Madame [U] [E] et Monsieur [G] [O] [D] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 01 avril 2025, deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 juin 2025, de façon volontaire et non obligatoire, selon les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Garonne par la voie électronique le 10 juillet 2025, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de 2 mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 31 mars 2025, pour la somme en principal de 1.504 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 31 mai 2025.

— Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et les demandes en paiement :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte en outre de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Il est produit par Madame [U] [E] et Monsieur [G] [O] [D] le bail, ainsi qu’un décompte mentionnant que Monsieur [T] [C] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2.391 euros à la date du 08 octobre 2025 (mois d’octobre 2025 inclus).

Les parties rapportent cependant avoir trouvé un accord.

Madame [U] [E] et Monsieur [G] [O] [D] exposent accepter un échéancier au profit de Monsieur [T] [C] à hauteur de 100 € par mois.

Monsieur [T] [C], qui reconnaît cette dette et confirme cet accord doit par conséquent, être condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 2.391euros. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Il ressort des débats et des éléments produits que les parties ont trouvé un accord amiable pour un échéancier de paiement suspensif des effets de la clause résolutoire, qu’il convient par conséquent de constater, selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient néanmoins de prévoir qu’en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l’expulsion de Monsieur [T] [C] pourra être poursuivie et il sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu’il convient de fixer, selon la demande de Madame [U] [E] et Monsieur [G] [O] [D] à la somme de 550 euros.

— Sur la demande d’expulsion “immédiate” :

Les demandeurs sollicitent l’expulsion immédiate du locataire, de sorte qu’il convient d’en conclure qu’ils demandent la suppression du délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Or, d’une part, des délais de paiements suspensifs des effets de la clause résolutoire ont été accordés à Monsieur [T] [C] ce qui signifie qu’il est autorisé à rester dans les lieux sous réserve de payer le loyer courant et l’échéancier convenu, et d’autre part, en cas de non respect de ces délais de paiement, les bailleurs ne justifient pas les fondements de leur demande, alors qu’il s’agit d’un délai légal de principe.

La demande de Madame [U] [E] et Monsieur [G] [O] [D] sera, par conséquent, rejetée de ce chef.

— Sur les mesures accessoires :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [T] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, hormis sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives effectuée de façon volontaire et non obligatoire, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Monsieur [T] [C] supportera une indemnité de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

Sur la demande d’exécution au seul vu de la minute :

Selon l’article 489 du code de procédure civile, en cas de nécessité, le juge peut ordonner que l’exécution de l’ordonnance de référé aura lieu au seul vu de la minute.

En l’espèce, Madame [U] [E] et Monsieur [G] [O] [D] ne démontrent pas du caractère nécessaire de leur demande, qui sera donc rejetée.

Il est toutefois rappelé que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 31 mai 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 07 mai 2024 et liant Madame [U] [E] et Monsieur [G] [O] [D] à Monsieur [T] [C], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 3] [Adresse 8] à [Localité 12] ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [C] à payer à Madame [U] [E] et Monsieur [G] [O] [D] à titre provisionnel, la somme de 2.391euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges, indemnités d’occupation (décompte arrêté au 08 octobre 2025, échéance d’octobre 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Monsieur [T] [C] à s’acquitter de sa dette, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 100 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et dépens ;

DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s’imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d’une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l’envoi d’une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

— la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

— le solde de la dette sera immédiatement exigible ;

— à défaut pour Monsieur [T] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Madame [U] [E] et Monsieur [G] [O] [D] pourront faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Monsieur [T] [C] sera tenu de payer à Madame [U] [E] et Monsieur [G] [O] [D] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 01 novembre 2025 et jusqu’à la date de la libération des lieux, égale à 550 euros, et, en tant que de besoin, l’y CONDAMNONS sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, hormis sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [C] à payer à Madame [U] [E] et Monsieur [G] [O] [D] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS la demande tendant à ordonner que l’exécution de l’ordonnance de référé à intervenir aura lieu au seul vu de la minute et RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE