TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 10]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/13767 – N° Portalis DBZS-W-B7I-ZBWB

N° de Minute : 25/1288

JUGEMENT

DU : 27 Novembre 2025

Société PARTENORD HABITAT

C/

[B] [I] [M] [R]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 27 Novembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Société PARTENORD HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par M^e Sandra VANSTEELANT, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [B] [I] [M] [R], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Christophe WERQUIN, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 26 Juin 2025

Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Cadre Greffière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 27 Novembre 2025, après prorogation, par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Cadre Greffière

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 9 septembre 2021 à effet du 9 septembre 2021, Partenord Habitat a donné à bail à Madame [B] [I] [M] [R] un logement situé [Adresse 4], à [Localité 10], moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 368,82 euros, outre une provision sur charges de 205,15, pour une durée de 3 ans renouvelable.

Par acte de commissaire de justice du 21 février 2024, Partenord Habitat a fait signifier à Madame [B] [I] [M] [R] un commandement de payer la somme principale de 1.271,64 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers et charges, par voie électronique avec avis de réception du 22 février 2024.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 4 décembre 2024, Partenord Habitat a fait assigner Madame [B] [I] [M] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir:

— Juger le contrat de location résilié de plein droit du fait de l’acquisition de la clause résolutoire du bail passé entre PARTENORD HABITAT, Office Public de l’Habitat, et Madame [B] [I] [M] [R], conformément aux articles 7 et 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 ;

— A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail en raison du comportement du locataire conformément aux dispositions des articles 1224 à 1230 et 1741 du code civil et l’article 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 ;

— En conséquence, ordonner à Madame [B] [I] [M] [R] de quitter les lieux en respectant les obligations du locataire ;

— A défaut, autoriser PARTENORD HABITAT à faire procéder à l’expulsion de Madame [B] [I] [M] [R], ainsi que tous les occupants introduits de son chef, passé le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, si nécessaire avec l’assistance de la force publique et après accomplissement des formalités prévues par la loi ;

— Condamner Madame [B] [I] [M] [R] à payer, en deniers ou quittances valables, à PARTENORD HABITAT la somme de 2.332,55 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 1er juillet 2024, augmentée des loyers ayant couru jusqu’au jugement à intervenir conformément aux articles 1103 et 1728 du code civil et 7 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 ;

— Juger que les condamnations porteront intérêt au taux légal à compter du commandement pour la somme énoncée dans les causes dudit commandement et de la présente assignation pour le surplus, conformément aux articles 1231-6 et 1344-1 du code civil ;

— Condamner Madame [B] [I] [M] [R] à payer à PARTENORD HABITAT, à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à complète libération des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant des loyers, charges et droits normalement dus, majorée des augmentations légales et contractuelles et sans tenir compte de l’APL, conformément aux dispositions du contrat de bail, (selon l’indice IRL des loyers), en application des articles 1240 et 1760 du code civil ;

— Condamner Madame [B] [I] [M] [R] à payer à PARTENORD HABITAT la somme de 3,98 euros par mois d’occupation au titre de l’assurance ;

— Condamner Madame [B] [I] [M] [R] à payer à PARTENORD HABITAT la somme de 73,20 euros au titre des assurances impayées à la date du 1er juillet 2024 ;

— Condamner Madame [B] [I] [M] [R] à payer la somme de 15,24 euros à PARTENORD HABITAT au titre des pénalités à la date du 1er juillet 2024 ;

— Condamner Madame [B] [I] [M] [R] à payer à PARTENORD HABITAT la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— Condamner Madame [B] [I] [M] [R] au paiement des entiers frais et dépens, en ce compris le coût du commandement payer ainsi que les frais d’assignation.

Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord, par voie électronique avec avis de réception du 5 décembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 avril 2025 et a fait l’objet d’un renvoi contradictoire à l’audience du 26 juin 2025, date à laquelle l’affaire a été plaidée.

A cette audience, Partenord Habitat comparaît représenté par son conseil.

Partenord Habitat s’en est rapporté aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette locative, arrêtée au 18 juin 2025, à la somme de 6.271,67 euros.

Partenord Habitat ne s’oppose pas à la demande de délais de paiement.

Madame [B] [I] [M] [R] comparaît en personne. Elle ne conteste pas le montant de la dette. Elle sollicite le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois et la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle indique qu’il ne bénéficie pas d’une procédure de surendettement en cours.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, le juge se réfère expressément à leurs écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 16 octobre 2025 prorogé au 27 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la loi applicable :

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble ou d’occupation d’un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dont les dispositions sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur la résiliation du bail :

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

Partenord Habitat justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 22 février 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, Partenord Habitat justifie avoir notifié au préfet du Nord le 5 décembre 2024, soit plus de six semaines avant la date de l’audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande en constatation de la résiliation du bail :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 9 septembre 2021 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [B] [I] [M] [R] le 21 février 2024, pour la somme en principal de 1.271,64 euros.

Par ailleurs, il ressort du relevé de compte produit aux débats que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 21 avril 2024.

Sur le décompte des sommes dues et les demandes en paiement au titre de l’arriéré locatif :

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera en l’espèce réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté de la provision sur charges, de la résiliation à la libération des lieux.

En l’occurrence, Partenord Habitat produit un décompte démontrant que Madame [B] [I] [M] [R] reste devoir à Partenord Habitat la somme de 6.271,67 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 18 juin 2025, échéance du mois de mai 2025 comprise.

Il convient de déduire de cette somme le montant total des prélèvements effectués mensuellement au titre des frais d’enquête sociale, en l’absence de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d’avoir à renvoyer l’enquête sociale, conformément aux prescriptions de l’article L. 442-5 du code de la construction et de l’habitation, soit 15,24 euros.

Il convient également de déduire de cette somme le montant total des prélèvements effectués mensuellement au titre des cotisations d’assurance, en l’absence de mise en demeure non suivie d’effet de remettre l’attestation d’assurance locative, conformément aux prescriptions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, soit 81,76 euros.

Il convient encore de déduire du montant de la dette la somme de 230,45 euros correspondant à divers frais inclus dans le décompte mais compris dans les dépens de l’instance ou non justifiés.

Déduction faite de l’ensemble de ces sommes, la dette locative s’élève à la somme de 5.944,22.

Il convient par conséquent de condamner Madame [B] [I] [M] [R] à payer à Partenord Habitat la somme de 5.944,22 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 18 juin 2025 dernière échéance incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 21 février 2024, date du commandement de payer, pour la somme de 1.271,64 euros, à compter du 4 décembre 2024, date de l’assignation, pour la somme de 2.332,55, et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par les dispositions de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicables aux instances en cours : " Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ".

En l’espèce, Madame [B] [I] [M] [R] propose de verser la somme de 50 euros par mois en remboursement de la dette locative.

Partenord Habitat donne son accord à l’octroi de délais de paiement.

Compte tenu de l’accord des parties, Madame [B] [I] [M] [R] sera autorisée à s’acquitter de sa dette en 35 mensualités de 50 euros par mois et une dernière portant solde de la dette, en plus du loyer et des charges courants, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus à l’égard de Madame [B] [I] [M] [R] pendant le cours des délais ainsi accordés.

Si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise.

Dans le cas contraire, à défaut de paiement d’une seule échéance du loyer courant ou des mensualités supplémentaires dans les délais, la clause de résiliation de plein droit reprendra ses effets, le bail sera résilié et Partenord Habitat pourra faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants dans les conditions fixées au présent dispositif. Madame [B] [I] [M] [R] sera alors tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant majoré de la provision sur charges, tel qu’il aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à son départ définitif des lieux.

Sur les demandes accessoires :

Madame [B] [I] [M] [R], qui succombe à l’instance, supportera la charge aux dépens.

Au regard de la situation respective des parties, l’équité commande de rejeter la demande d’indemnité de Partenord Habitat présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il sera rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE Partenord Habitat recevable en son action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 septembre 2021 entre Partenord Habitat et Madame [B] [I] [M] [R] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4], à [Localité 10] sont réunies à la date du 21 avril 2024 ;

CONDAMNE Madame [B] [I] [M] [R] à payer à Partenord Habitat la somme de 5.944,22 euros, créance arrêtée au 18 juin 2025, terme de mai 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 février 2024, date du commandement de payer, pour la somme de 1.271,64 euros, à compter du 4 décembre 2024, date de l’assignation, pour la somme de 2.332,55 euros, et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE Madame [B] [I] [M] [R] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 50 euros chacune, outre une dernière mensualité égale au solde de la dette ;

DIT que chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée 15 jours après une mise en demeure demeurée infructueuse et adressée par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— qu’à défaut pour Madame [B] [I] [M] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux, situés [Adresse 4], à [Localité 10] dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Partenord Habitat puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— que Madame [B] [I] [M] [R] soit condamné à payer à Partenord Habitat, à compter du 21 avril 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du loyer et des provisions sur charges qui aurait été du si le bail n’avait pas été résilié, somme indexée selon les modalités prévues au contrat ;

— que le sort des meubles laissés dans les lieux sera réglé par les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution, en ce qu’elles énoncent « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

— que le Madame [B] [I] [M] [R] pourra saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L’EMPLOI DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES

[Adresse 9]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 6]

DEBOUTE Partenord Habitat de ses demandes en paiement de pénalité et de cotisations d’assurance ;

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

DIT n’y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [B] [I] [M] [R] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 10] par mise à disposition au greffe, le 27 novembre 2025.

LA CADRE GREFFIERE, LE JUGE,