N° RG 24/03775 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MWWB

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE HAGUENAU

[Adresse 2]

[Adresse 2]

HAGUENAU Civil

N° RG 24/03775 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MWWB

Minute n°

Expédition exécutoire et annexes

à Maître

Expédition et annexes

à Maître

Expédition à

Expédition à Préfecture

le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

05 SEPTEMBRE 2024

DEMANDERESSE :

Société ALSACE HABITAT, société d’économie mixte

[Adresse 1]

[Localité 3]

non comparante

DÉFENDEURS :

Monsieur [V] [L]

[Adresse 4]

[Localité 5]

non comparant

Madame [G] [L]

[Adresse 4]

[Localité 5]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Nathalie SCHMITLIN, Vice-Président placé auprès de la première présidente de la Cour d’appel de Colmar

Lila BOCKLER, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 25 Juin 2024 à l’issue de laquelle le Président, Nathalie SCHMITLIN, Vice-Président placé auprès de la première présidente de la Cour d’appel de Colmar, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 05 Septembre 2024.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Nathalie SCHMITLIN, Vice-Président placé auprès de la première présidente de la Cour d’appel de Colmar et par Lila BOCKLER, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 18 avril 2024, la S.E.M. ALSACE HABITAT, venant aux droits de la S.A.E.L.M. SIBAR “Société Immobilière du Bas-Rhin” a fait assigner Monsieur [V] [L] et Madame [G] [L] devant le Juge des Contentieux de la Protection siégeant au Tribunal de Proximité de HAGUENAU en résiliation de baux conclus avec ces derniers.

Elle expose que la SIBAR a, par contrat conclu le 1er octobre 2006, donné à bail aux défendeurs un logement situé [Adresse 4] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 528,58 euros, augmenté de 245,29 euros d’acompte provisoire sur taxes, prestations, fournitures, conformément à la législation sur les H.L.M. et 15,78 euros pour le jardin.

Elle ajoute qu’à compter du 1er juillet 2020, la SIBAR prend officiellement la nouvelle dénomination D’ALSACE HABITAT, en conservant tous les autres attributs sociétaires qui demeurent inchangés.

Suite à cette fusion, la requérante ne dispose plus de la copie du contrat de location mais uniquement des conditions particulières du bail signées.

Par acte sous-seing privé ayant pris effet le 1er octobre 2006, la SIBAR devenue ALSACE HABITAT a donné à bail aux défendeurs un garage n°1371.07.01.0002 situé [Adresse 4] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 58,75 euros.

Les loyers étant régulièrement impayés, elle leur a fait délivrer un commandement mixte visant la clause résolutoire du bail du garage et une sommation de payer concernant le logement en date du 6 février 2024.

Le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans les deux mois, elle demande au Tribunal :

— de constater la résiliation du bail portant sur le garage,

— de prononcer la résiliation du bail d’habitation à compter de la décision à intervenir,

— d’ordonner l’expulsion des défendeurs, avec le cas échéant le concours de la force publique

— de les condamner solidairement au paiement :

— d’une somme de 11.443,81 euros, pour les loyers impayés,

— et d’une indemnité mensuelle d’occupation égale aux loyers et charges révisés jusqu’à évacuation complète des lieux.

Elle met en compte 500,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile et sollicite l’exécution provisoire.

L’affaire a été fixée à l’audience du 25 juin 2024.

ALSACE HABITAT, représentée par Monsieur [U] [B], muni d’un pouvoir spécial, reprend son assignation antérieure et indique que la dette est portée à 10.640,00 euros. Elle précise que le paiement du loyer courant a été repris.

Madame [L] a comparu et indique être en mesure de verser 300,00 euros ou 400,00 euros mensuel en sus du loyer courant. Elle déclare avoir perdu son emploi pour licenciement économique et être en dépression. Elle se tient dans l’attente d’une décision de la MDPH pour reprendre le travail. Elle précise avoir deux enfants à charge. Les revenus des époux [L] s’élèvent à 3.400,00 euros hors CAF et leur loyer est de 780,00 euros sans les APL. Madame [L] soutient avoir déposé un dossier de surendettement et que son dossier sera bientôt pris en charges.

La requérante n’est pas opposée à des délais de paiement dans l’hypothèse où les époux [L] respectent leur engagement.

Monsieur [L] n’a pas comparu et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré pour le présent jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort.

MOTIFS

Selon l’article 472 du Code de Procédure Civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le Juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la recevabilité de la demande :

Il résulte de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de résiliation de bail ne peut être délivrée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, sauf à ce que la situation d’impayé ait été signalée préalablement à la CAF.

L’assignation doit en outre être notifiée par commissaire de justice au Préfet, au moins six semaines avant la date de l’audience.

Il est justifié de la saisine de la CAF de la situation des impayés en date du 29 novembre 2023, soit plus de deux mois avant l’assignation du 18 avril 2024.

L’assignation a par ailleurs été notifiée par commissaire de justice à la Préfecture du BAS-RHIN, par transmission électronique EXPLOC du 23 avril 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 25 juin 2024.

Le 17 mai 2024, la Préfecture du BAS-RHIN a indiqué au Juge que Madame [L] n’a pas souhaité rencontrer le service social dans le cadre d’un diagnostic social et financier car elle a déposé un dossier de surendettement.

La demande formée par la bailleresse est par conséquent recevable de ce chef.

2. Sur la demande principale :

Sur la demande en résiliation judiciaire du bail du logement

Aux termes de l’article 1714 du Code Civil on peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf, en ce qui concerne les biens ruraux, application des règles particulières aux baux à ferme et à métayage.

Selon l’article 1715 du Code Civil alinéa 1 si le bail fait sans écrit n’a encore reçu aucune exécution, et que l’une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu’en soit le prix, et quoiqu’on allègue qu’il y a eu des arrhes données.

L’article 1709 du code civil le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

Selon l’article 1741 du Code civil, le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En vertu des articles 1728 du Code Civil, et 7 de la Loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer aux termes convenus.

Selon contrat conclu le 1er octobre 2006, la SIBAR a donné à bail à Monsieur et Madame [L] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 5], moyennant un loyer de 528,58 euros outre 245,29 euros d’acompte provisoire sur taxes, prestations, fournitures et 15,78 euros pour le jardin.

Le 1er juillet 2020, la SIBAR a pris la dénomination D’ALSACE HABITAT, en conservant tous les autres attributs sociétaires. Suite à cette fusion, la requérante ne dispose plus de la copie du contrat de location mais uniquement des conditions particulières du bail signées. Pour autant, l’existence desdits contrats n’est pas contestée, et est confirmée par le paiement des loyers correspondants.

Il résulte des éléments du dossier que par acte sous-seing privé du 26 septembre 2006 ayant pris effet le 1er octobre 2006, la SIBAR devenue ALSACE HABITAT a donné à bail aux défendeurs un garage n°1371.07.01.0002 situé [Adresse 4] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 58,75 euros.

Par acte du 6 février 2024 un commandement mixte visant la clause résolutoire du contrat de location du garage et une sommation de payer concernant le logement la somme de 11.447,01 euros en principal a été signifié aux défendeurs, sans qu’aucun règlement n’interviennent notamment dans un délai de deux mois concernant le bail portant sur le garage.

Concernant le contrat de bail portant sur le logement, s’agissant d’une violation des obligations des consorts [L], il y a lieu de faire droit à la demande tendant à prononcer la résiliation dudit contrat.

Pour le contrat de location portant sur le garage, les défendeurs n’ayant pas régularisé l’impayé dans un délai de deux mois, le Tribunal ne pourra que constater l’acquisition de la clause résolutoire au 7 avril 2024.

Sur la dette locative

Il ressort du compte locatif que Monsieur et Madame [L] restent redevables de la somme de 10.640,61 euros au 19 juin 2024.

Monsieur et Madame [L] seront solidairement condamnés au paiement de ce montant à ALSACE HABITAT avec intérêts au taux légal au dernier jour de chaque mois sur la mensualité échue.

Sur la demande de délais de paiement

Madame [L] sollicite des délais de paiement.

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, le paiement du loyer courant a été repris et Madame [L] indique être en capacité de régler entre 300,00 et 400,00 euros mensuel en sus dudit loyer.

Il y a dès lors lieu de faire droit à la demande de délais de paiement, et de dire que Monsieur et Madame [L] pourront régler l’arriéré locatif en 35 échéances mensuelles, versées en sus du loyer courant, de 300,00 euros, suivies d’une 36ème échéance représentant le solde dû au titre des arriérés et intérêts.

Le respect de ce rééchelonnement de la dette entraînera suspension du jeu de la clause résolutoire, qui sera censée ne pas avoir joué en cas d’apurement total de la dette.

Au premier impayé, la dette sera immédiatement exigible.

En ce cas, Monsieur et Madame [L] seront solidairement condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation et leur expulsion sera ordonnée selon modalités ci-après énoncée.

Sur l’indemnité d’occupation :

En cas de non respect des délais de paiement, l’occupation des lieux par Monsieur et Madame [L], malgré la résiliation des baux, cause à ALSACE HABITAT un préjudice qu’il convient de réparer par une indemnité mensuelle d’occupation, se substituant aux loyers.

Son montant sera fixé à 848,40 euros par mois, charges comprises, soit 789,65 euros pour le logement, et 58,75 euros pour le garage, et cette somme portera intérêts au taux légal au dernier jour de chaque mois sur la mensualité échue.

Monsieur et Madame [L] seront solidairement condamnés à son paiement, du jour du premier impayé à celui de l’évacuation complète des lieux, caractérisée par la remise des clés du logement aux bailleurs ou à toute personne mandatée à cet effet.

Sur la demande d’expulsion

En cas de non respect des délais de paiement, Monsieur et Madame [L] étant occupants sans droit ni titre, il convient d’autoriser le bailleur à défaut de libération spontanée des locaux, à faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef au besoin en utilisant le concours de la force publique, à l’issue d’un délai de deux mois à compter d’un commandement de libérer les lieux conformément aux dispositions des articles L412-1 et suivants, R411-1 et suivants, et R412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

3. Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire de droit de la présente décision, n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, n’a pas lieu d’être écartée par le juge, et il convient donc de déclarer le présent jugement exécutoire de droit par provision, en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

4. Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Monsieur et Madame [L] ayant succombé à la présente instance, ils en supporteront in solidum les entiers dépens, y compris le commandement de payer et l’assignation, conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile.

En équité il sera alloué au demandeur une somme de 400,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du même Code.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, siégeant au Tribunal de Proximité de HAGUENAU, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande de la S.E.M. ALSACE HABITAT, venant aux droits de la S.A.E.L.M. SIBAR “Société Immobilière du Bas-Rhin” ;

PRONONCE la résiliation du bail d’habitation conclu le 1er octobre 2006 entre les parties à compter de la présente décision ;

CONSTATE que le bail portant sur le garage conclu le 1er octobre 2006 entre les parties est résilié de plein droit au 7 avril 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [L] et Madame [G] [L] à payer à la S.E.M. ALSACE HABITAT la somme de 10.640,61 euros au titre de l’arriéré des loyers arrêtés au 19 juin 2024 avec intérêts au taux légal au dernier jour de chaque mois sur la mensualité échue ;

ACCORDE à Monsieur [V] [L] et Madame [G] [L] des délais pour s’acquitter de cette dette en 35 mensualités de 300,00 euros, suivies d’une 36ème du solde, frais et intérêts, à verser en sus des loyers courants au plus tard le dernier jour de chaque mois et pour la première fois le dernier jour du mois suivant la signification du présent jugement ;

RAPPELLE que pendant ces délais, les effets du prononcé de la résiliation concernant le logement et de la clause résolutoire concernant le garage sont suspendus et qu’à règlement complet de la dette à l’intérieur des délais cette clause sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à première défaillance à l’intérieur de ce délai, le solde deviendra immédiatement exigible ;

dans ce cas,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation à 848,40 euros par mois, charges comprises, soit 789,65 euros pour le logement, et 58,75 euros pour le garage ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [L] et Madame [G] [L] au paiement de cette indemnité à la S.E.M. ALSACE HABITAT du jour du premier impayé, à celui de l’évacuation complète des lieux avec remise des clés au propriétaire, avec intérêts au taux légal au dernier jour de chaque mois sur la mensualité échue ;

ORDONNE l’évacuation par Monsieur [V] [L] et Madame [G] [L], et tous occupants de leur chef, du logement et du garage sis [Adresse 4] à [Localité 5], dans un délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux ;

ACCORDE à la partie demanderesse le concours de la force publique pour en cas de besoin faire procéder à l’expulsion de Monsieur [V] [L] et Madame [G] [L] ;

dans tous les cas,

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [L] et Madame [G] [L] à payer à la S.E.M. ALSACE HABITAT la somme de 400,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile  ;

DÉCLARE le présent jugement exécutoire de plein droit par provision, et DIT n’y avoir lieu de l’écarter ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [L] et Madame [G] [L] aux dépens y compris ceux liés au commandement de payer et à l’assignation ;

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ, les jour, mois et an susdits, et nous, Juge et Greffier, avons signé le présent jugement.

Le Greffier, Le Juge

N° RG 24/03775 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MWWB