TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 17 Février 2026

Président : Madame CHAREF, JCP

Greffier : Madame BERKANI,

Débats en audience publique le : 18 Novembre 2025

GROSSE :

Le 17 Février 2026

à M^e Hinde KALAI

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à Me ………………………………………..

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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N° RG 25/06002 – N° Portalis DBW3-W-B7J-7CBW

PARTIES :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE MARITIME [Adresse 1], domiciliée : chez Chez Maître [T] SCP CBF ASSOCIES, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Hinde KALAI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [M], [P] [Z]

né le 15 Mai 1983 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE :

M. [Z] est propriétaire des lots n°10 et 234 de la copropriété située [Adresse 4], [Adresse 5].

Suivant ordonnance en date du 26 juin 2024, le président du tribunal judiciaire de Marseille a désigné la SCP CBF Associés, prise en la personne de Me [T], en qualité d’administrateur provisoire avec pour mission de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété pendant une durée de 12 mois.

Par ordonnance en date du 19 juin 2025, le président du tribunal judiciaire de Marseille a prorogé la mission jusqu’au 26 juin 2026.

Le 22 octobre 2025, le conciliateur de justice, saisi par le syndicat des copropriétaires d’une demande relatives aux charges de copropriété impayées de M. [Z], a rendu un constat de carence.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son administrateur provisoire, a fait assigner M. [Z] devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

Le condamner à lui payer la somme de 4.125,04 euros au titre des charges et provisions et la somme de 1.048,45 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 décembre 2024 et avec capitalisation des intérêts, Le condamner à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts, Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision, Le condamner à payer la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens, étant précisé que les frais prévus à l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution devront être supportés par le débiteur.

Il sera renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des prétentions et moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 novembre 2025.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son assignation, ajoutant que préalablement à l’audience, M. [Z] avait écrit à l’administrateur provisoire pour solliciter des délais de paiement et qu’il s’en rapportait s’agissant de cette demande.

Bien que régulièrement assigné par acte remis à domicile, le défendeur n’a pas comparu et n’était pas représenté.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, la décision sera réputée contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

A titre liminaire, il sera rappelé qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties et que la juridiction ne peut donc statuer au-delà des prétentions des parties.

L’article 832 du même code dispose que « Sans préjudice des dispositions de l’article 68, la demande incidente tendant à l’octroi d’un délai de paiement en application de l’article 1343-5 du code civil peut être formée par courrier remis ou adressé au greffe. Les pièces que la partie souhaite invoquer à l’appui de sa demande sont jointes à son courrier. La demande est communiquée aux autres parties, à l’audience, par le juge, sauf la faculté pour ce dernier de la leur faire notifier par le greffier, accompagnée des pièces jointes, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

L’auteur de cette demande incidente peut ne pas se présenter à l’audience, conformément au second alinéa de l’article 446-1. Dans ce cas, le juge ne fait droit aux demandes présentées contre cette partie que s’il les estime régulières, recevables et bien fondées ».

En vertu de l’article L.212-5-1 du code de l’organisation judiciaire, devant le tribunal judiciaire, la procédure peut, à l’initiative des parties lorsqu’elles en sont expressément d’accord, se dérouler sans audience. En ce cas, elle est exclusivement écrite.

Il résulte de la combinaison de ces textes qu’hormis le cas où les parties ont expressément donné leur accord pour que la procédure se déroule sans audience, si le défendeur peut, sans se présenter à l’audience, solliciter l’octroi de délais de paiement, il lui appartient de former cette demande en l’adressant au greffe de la juridiction saisie afin que cette juridiction soit valablement saisie de cette prétention.

Faute d’une demande faite dans ces circonstances, le juge ne peut, sans dénaturer l’objet du litige et statuer au-delà des prétentions des parties, accorder des délais de paiement au défendeur.

En l’espèce, l’assignation du syndicat des copropriétaires indique qu’il est d’accord pour que la procédure se déroule sans audience mais aucun accord exprès émanant du défendeur n’a été transmis au tribunal.

Le conseil du demandeur a produit à l’audience un courrier électronique adressé par M. [Z] à l’administrateur provisoire de la copropriété le 12 novembre 2025 pour solliciter le paiement de la dette en quatre échéances de 1.060 euros.

La demande n’ayant toutefois pas été faite auprès du greffe, le tribunal n’en est pas saisi de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur les demandes principales

Par ailleurs, en application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

Un relevé de propriété prouvant que le défendeur est propriétaire des lots n°10 et 234,Un décompte arrêté au 1er octobre 2025 faisant état d’une dette de 4.229,57 euros, appels de fonds pour l’année 2025 inclus,Les appels de fonds,La résolution prise par l’administrateur provisoire le 5 septembre 2024 approuvant les comptes des années 2022 et 2023 et celle prise le 1er juillet 2024 votant le budget prévisionnel des années 2024 et 2025

Le syndicat des copropriétaires déduit du solde arrêté au 1er octobre 2025 la somme de 104,53 euros correspondant aux « frais de recouvrement » comptabilisés en 2024 (une mise en demeure le 22 février 2024 pour 54 euros, des intérêts de retard le 19 mars 2024 pour 6,53 euros et une relance le 19 mars 2023 pour 44 euros) et sollicite la condamnation du défendeur à lui payer la somme de 4.125,04 euros.

Pour autant, il résulte du décompte produit qu’il inclut des frais de mise en demeure et relance, des intérêts de retard dont les modalités de calcul ne sont pas explicitées ainsi que des frais de transmission du dossier au commissaire de justice pour un montant total, entre 2020 et 2025, de 1.249,77 euros, étant souligné que le demandeur sollicite également dans la présente instance la condamnation du copropriétaire à lui payer la somme de 1.048,45 euros au titre des frais de recouvrement.

Il convient, en conséquence, de condamner le défendeur au paiement de la somme de 2.979,80 euros, au titre des charges dues à la date 1er octobre 2025, provisions de l’année 2025 incluses.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 21 décembre 2024, date de présentation de la mise en demeure du 19 décembre 2024.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation du défendeur à lui payer la somme de 1.048,45 euros au titre des frais de recouvrement tels que les mises en demeure et relances et les intérêts de retard.

Cette demande sera rejetée dès lors qu’aucune copie des mises en demeure ou relances n’est produite, étant souligné que leur coût parait supérieur au coût réel de tels courriers (35, 45 voire 54 euros) et que ni les intérêts de retard, dont le calcul n’est pas détaillé, ni les frais liés à la transmission du dossier au commissaire de justice ne sont inclus dans les frais au titre du texte susvisé.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve ni de la mauvaise foi du défendeur, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu’il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d’ores et déjà indemnisé par l’allocation d’intérêts moratoires par application de l’article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur la capitalisation des intérêts

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, sera condamné aux dépens, étant rappelé qu’en application de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution, à l’exception des droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement qui peuvent être mis partiellement à la charge des créanciers dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat, les frais de l’exécution forcée sont à la charge du débiteur, sauf s’il est manifeste qu’ils n’étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés.

Il sera également condamné à payer la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [M] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 4], [Adresse 5], représenté par son administrateur provisoire, la SCP CBF Associés, prise en la personne de Me [N] [T], la somme de 2.979,80 euros, au titre des charges dues à la date 1er octobre 2025, provisions de l’année 2025 incluses, avec intérêts au taux légal à compter du 21 décembre 2024 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 4], [Adresse 5], représenté par son administrateur provisoire, la SCP CBF Associés, prise en la personne de Me [N] [T], de sa demande en paiement au titre des frais nécessaires ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 6], représenté par son administrateur provisoire, la SCP CBF Associés, prise en la personne de Me [N] [T], de sa demande en paiement de dommages-intérêts ;

CONDAMNE M. [M] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires au syndicat des copropriétaires [Adresse 4], [Adresse 5], représenté par son administrateur provisoire, la SCP CBF Associés, prise en la personne de Me [N] [T], la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [M] [Z] aux dépens ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La juge