Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN

Juge des Contentieux de la Protection

[Adresse 2]

[Localité 8]

☎ : [XXXXXXXX01]

[Courriel 9]

______________________

[Localité 10] Civil

N° RG 24/11220

N° Portalis DB2E-W-B7I-NHJH

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MINUTE N°

______________________

Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

— M^e DIETRICH

Copie certifiée conforme délivrée à :

— M. [F]

— Préfecture du Bas-Rhin

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

JUGEMENT RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

DEMANDERESSE :

Madame [D] [B] épouse [K]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Philippe-didier DIETRICH, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 30

DEFENDEUR :

Monsieur [I] [F]

né le 06 Octobre 1971 à

[Adresse 4]

[Localité 7]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Olivier LICHY, Juge des Contentieux de la Protection

Morgane SCHWARTZ, Greffier

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 29 Janvier 2025

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DU JUGEMENT AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 02 Avril 2025

Premier ressort,

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

FAITS ET PROCEDURE

Attendu que dans l’assignation qu’elle a fait délivrer dans les conditions prévues par l’article 655 du code de procédure civile le 18 novembre 2024 à monsieur [I] [F], madame [D] [B] épouse [K] expose que :

— suivant acte sous seings privés du 24 juillet 2002, elle a donné à bail à monsieur [F] un local à usage d’habitation ainsi qu’un emplacement de stationnement situés [Adresse 4] à [Localité 11] ;

— le loyer convenu était de 425 euros charges outre les charges qui font l’objet d’une provision mensuelle de 90 euros ;

— après plusieurs mois de loyers impayés, madame [K] a, le 30 juillet 2024, fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, et ce pour un arriéré locatif arrêté au 9 juillet 2024 à la somme de 1 379,28 euros en principal ;

Que le commandement n’ayant pas été suivi d’un règlement, madame [K] a, le 18 novembre 2024, fait assigner monsieur [F] devant le juge du contentieux de proximité de céans, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation du bail,

▸ ordonner l’expulsion,

▸ condamner monsieur [F] au paiement de la somme de 4 318,22 euros due au titre des loyers impayés au 1er novembre 2024 avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

▸ le condamner à régler une indemnité d’occupation dont le montant est égal à celui du loyer et des charges et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

▸ le condamner au paiement d’une indemnité de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer ;

Attendu que l’affaire a été appelée à l’audience du 29 janvier 2025, à laquelle l’affaire a été retenue ; madame [K], représentée, a maintenu ses demandes et actualisé le montant des impayés à la somme de 4 985,63 euros au 28 janvier 2025 ;

Que monsieur [F] n’était ni présent ni représenté ;

Attendu que la partie présente était informée que le jugement sera mis à disposition à compter du 2 avril 2025 ;

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Attendu que l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dispose que l’assignation doit être dénoncée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience ; qu’en l’espèce la copie de l’assignation a été notifiée aux services de la préfecture le 20 novembre 2024 et l’audience s’est tenue le 29 janvier 2025 ;

Que la demande est en conséquence recevable ;

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Attendu qu’aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location, produit son effet six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Que le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux ;

Que par acte d’huissier du 30 juillet 2024, madame [K] a fait délivrer à monsieur [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire qui est demeuré infructueux ;

Qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 1er octobre 2024 (date commandement de payer, en l’espèce le 30 juillet 2024 + 2 mois) ; qu’en conséquence il est mis fin au contrat de location et la bailleresse est en droit de demander l’expulsion de monsieur [F] ;

Que l’expulsion de monsieur [F] sera donc ordonnée ;

Sur la demande en paiement de l’arriéré (loyers et charges)

Attendu que le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 ;

Qu’en l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que monsieur [F] n’a pas réglé le montant des loyers et charges, de sorte qu’à ce titre reste due, à la date du 28 janvier 2025, la somme de 4 985,63 euros outre les frais ;

Que la créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner le locataire au paiement de la somme de 4 985,63 euros au titre des impayés de loyers et charges arrêtés au 28 janvier 2025, avec les intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision ;

Sur les délais de paiement

Attendu qu’aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ; que l’article 1343-5 alinéa 4 du même code s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa ; que le juge peut même d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ; que l’article 24 VII précise que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; que ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ; que si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ;

Attendu que le défendeur est locataire depuis 2002 ; que cette durée justifie que monsieur [F] bénéficie de délais pour régler sa dette locative ;

Qu’il y a en conséquence lieu d’accorder des délais dans les conditions précisées dans le « Par ces motifs » et en conséquence de suspendre les effets de la clause résolutoire ;

Que cependant il convient de rappeler que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance (plan d’apurement ou loyer courant) entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible suite à la mise en demeure de madame [K] dont les modalités sont précisées ci-après ;

Que si monsieur [F] se libère de la dette dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessous, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué ;

Que dans le cas contraire, si la mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré reste impayée passé un délai de 15 jours (quinze jours) après réception ou avis fait au destinataire d’une lettre recommandée avec accusé de réception valant mise en demeure :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

— il pourra être procédé à l’expulsion de monsieur [F] selon les modalités prévues au dispositif ci-après,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

— le locataire sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au seul montant du loyer et des charges (provisions mensuelles avec régularisation annuelle) qui auraient été versés si le bail s’était poursuivi, hors toute autre somme telle que taxes et pénalités ;

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Attendu que des délais de paiement ont été accordés de sorte que, le contrat de bail continuant à produire ses effets tant que les paiements persistent, il n’y a en principe pas lieu de statuer sur la demande de condamnation en paiement d’indemnités d’occupation ;

Que cependant, si les paiements devaient être interrompus, il y a lieu de rappeler ce qui a déjà été précisé dans le paragraphe dans lequel la demande de délai a été examinée, que si la mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré reste impayée passé un délai de 15 jours (quinze jours) après réception ou avis fait au destinataire d’une lettre recommandée avec accusé de réception valant mise en demeure le locataire sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au seul montant du loyer et des charges (provisions mensuelles avec régularisation annuelle) qui auraient été versés si le bail s’était poursuivi, hors toute autre somme telle que taxes et pénalités ;

Sur les demandes accessoires

Attendu que monsieur [F] sera condamné aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 30 juillet 2024 ;

Qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de madame [K] les frais non compris dans les dépens ; qu’en conséquence, le locataire sera condamné à lui payer la somme de 250 euros au titre des frais irrépétibles engagés ;

Attendu que la présente décision est exécutoire de droit par provision ;

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 1er octobre 2024 (30 juillet 2024 + 2 mois) du bail conclu entre madame [D] [K] d’une part, et monsieur [I] [F] d’autre part, pour les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 6] ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si monsieur [I] [F] se libère de la dette locative dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant ;

CONDAMNE monsieur [I] [F] à payer à madame [D] [K] la somme de 4 985,63 euros (quatre mille neuf cent quatre-vingt-cinq euros et soixante-trois cents) au titre des impayés de loyers et charges arrêtés au 28 janvier 2025 avec les intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision ;

AUTORISE monsieur [I] [F] à s’acquitter de cette dette auprès de madame [K] en 24 mois, par 23 premières mensualités de 200 euros (deux cents euros) puis une 24ème mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette en principal et intérêts, au plus tard le dernier jour de chaque mois, en sus du loyer courant et entre les mains de son bailleur ou du mandataire de ce dernier gérant la perception des loyers ;

DIT qu’en cas de mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restant impayée passé un délai de 15 jours (quinze jours) après réception ou avis fait au destinataire d’une lettre recommandée avec accusé de réception valant mise en demeure :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

En conséquence DIT que :

— faute de départ volontaire des lieux loués, madame [K] sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de monsieur [F] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

— le locataire sera tenu au règlement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision pour charges ;

RAPPELLE que madame [D] [K] ne peut se prévaloir d’un éventuel non-respect des délais octroyés et des modalités suspendant les effets de la clause résolutoire telles que précédemment fixées que pour la période postérieure à la signification de la présente décision ;

CONDAMNE monsieur [I] [F] à payer à madame [D] [K] la somme de 250 euros (deux cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE monsieur [I] [F] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 30 juillet 2024 ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision ;

Ainsi fait et jugé à [Localité 11] le 2 avril 2025,

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection

Morgane SCHWARTZ Olivier LICHY