N° RG 24/08179 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NANW

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 10]

[Localité 6]

11ème civ. S4

N° RG 24/08179 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NANW

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Fabrice JEHEL

Mme [H]

M.[K] [A]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Fabrice JEHEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

21 FEVRIER 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [C] [J]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Madame [T] [P]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentés par M^e Fabrice JEHEL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 59

DEFENDEURS :

Madame [I] [H]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Comparante en personne

Monsieur [A] [K]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Comparant en personne

Monsieur [X] [K]

[Adresse 8]

[Localité 9]

Non comparant ni représenté

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Stéphanie BAEUMLIN, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 Décembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 21 Février 2025.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

et par Stéphanie BAEUMLIN, Greffier

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 25 mai 2021 ayant pris effet le 1er juin 2021, M. [U] [F] aux droits duquel sont venus M. [C] [J] et Mme [T] [P] a donné à bail à Mme [I] [H] pour une durée d’un an tacitement reconduit un logement à usage d’habitation meublé de 2 pièces, 1er étage sis [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 525 € et une provision pour charges de 15 €.

Par acte séparé du 25 mai 2021, M. [X] [K] s’est porté caution solidaire des engagements de Mme [I] [H].

Mme [I] [H] s’est mariée avec M. [A] [K]. Ils demeurent ensemble dans le logement loué.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [C] [J] et Mme [T] [P] ont fait signifier le 13 juin 2024 à Mme [I] [H] et M. [A] [K] un commandement de payer pour un montant en principal de 2 260 €, ce commandement visant et reproduisant la clause résolutoire.

Ce commandement a été signalé par le commissaire de justice instrumentaire à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives du Bas-Rhin (CCAPEX) et enregistré le 14 juin 2024.

Ce commandement a été dénoncé à M. [X] [K], caution, le 28 juin 2024.

Puis ils ont fait assigner Mme [I] [H] et M. [A] [K] et M. [X] [K] à l’audience du 20 décembre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 28 août 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A cette audience, le président a donné connaissance du diagnostic social et financier aux termes duquel les locataires ne souhaitent pas se maintenir dans le logement. Ils souhaitent ajouter une somme de 150 € par mois au montant du loyer intégral.

M. [C] [J] et Mme [T] [P], représentés, reprennent les termes de leur acte introductif d’instance pour demander de :

— constater la résiliation de plein droit du bail ;

subsidiairement en prononcer la résiliation judiciaire ;

En tout état de cause,

— ordonner l’expulsion de Mme [I] [H] et M. [A] [K], au besoin avec le concours de la force publique ;

— condamner solidairement Mme [I] [H] et M. [A] [K], in solidum M. [X] [K] es qualité de caution à leur payer une somme de 3 653,90 € correspondant à la dette locative au 13 août 2024 ;

— les condamner sous la même solidarité à leur payer en deniers et quittances une indemnité d’occupation de 584 € jusqu’à parfaite libération des lieux et restitution des clés

— les condamner sous la même solidarité aux dépens et à leur payer la somme de 1 200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— constater que le jugement à intervenir est exécutoire par provision sans caution.

Les bailleurs produisent un décompte actualisé. Ils font valoir que le paiement intégral du loyer courant n’est pas repris et ne souhaitent pas qu’il soit octroyé aux défendeurs des délais. Subsidiairement, ils demandent clause de déchéance du terme et clause cassatoire.

Mme [I] [H] et M. [A] [K] comparaissent et proposent de régler la dette en 12 mensualités de 386 € en sus du loyer courant.

M. [X] [K] régulièrement assignée par procès-verbal de recherches infructueuses en application de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu et ne s’est fait représenter.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

1. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 11] par la voie électronique le 29 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Le commandement de payer a été notifié à la CCAPEX qui en a accusé réception le 14 juin 2024.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Aux termes de l’article 1186 du code civil, « Un contrat valablement formé devient caduc si l’un de ses éléments essentiels disparaît.

Lorsque l’exécution de plusieurs contrats est nécessaire à la réalisation d’une même opération et que l’un d’eux disparaît, sont caducs les contrats dont l’exécution est rendue impossible par cette disparition et ceux pour lesquels l’exécution du contrat disparu était une condition déterminante du consentement d’une partie.

La caducité n’intervient toutefois que si le contractant contre lequel elle est invoquée connaissait l’existence de l’opération d’ensemble lorsqu’il a donné son consentement. »

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire page 4 et un commandement de payer a été signifié le 13 juin 2024 et dénoncé à la caution le 28 juin 2024. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois en ce qui concerne l’obligation de payer, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 août 2024.

3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile «Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement…»

L’article 1310 du code civile dispose que « La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. »

Le bail contient une clause de solidarité des locataires et de la caution.

M. [C] [J] et Mme [T] [P] produisent un décompte établissant que Mme [I] [H] et M. [A] [K] restaient leur devoir la somme de 4 634 € au 19 décembre 2024. Le montant ainsi demandé par assignation est fondé à l’encontre de M. [X] [K]

Mme [I] [H], M. [A] [K] et M. [X] [K], non comparant, n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette à l’exception des frais de contentieux.

Mme [I] [H] et M. [A] [K] seront solidairement condamnés à payer à M. [C] [J] et Mme [T] [P] au titre des loyers la somme de 4 634 € (décompte arrêté au mois de décembre 2024), M. [X] [K] étant condamné et tenu solidairement à hauteur de 3 653,90 € avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative.

En l’espèce, le décompte arrêté au 1er décembre 2024 fait état de trois paiements intervenus les 5 novembre, 565 € et 5 décembre 2024, 1 130 €.

Ainsi, il y a bien reprise du paiement du loyer courant pour le mois de décembre 2024, étant ici observé que celui-ci n’est pas intervenu à son terme contractuel le 1er jour du mois. L’offre des locataires, supérieure à celle qu’ils avaient pu formuler dans le cadre de l’enquête sociale paraît conforme à leur capacité financière.

Les éléments de la cause permettent donc d’autoriser Mme [I] [H], M. [A] [K] et M. [X] [K] à se libérer du montant de leur dette locative selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés selon les modalités précisées au dispositif.

5. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [I] [H] et M. [A] [K] et M. [X] [K], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir les demandeurs, Mme [I] [H] et M. [A] [K] et M. [X] [K] seront condamnés in solidum à leur verser une somme de 600,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

REJETTE toutes demandes autre, plus ample ou contraire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat du 25 mai 2021 ayant pris effet le 1er juin 2021 entre M. [U] [F] aux droits duquel sont venus M. [C] [J] et Mme [T] [P] et Mme [I] [H] et M. [A] [K] concernant un logement à usage d’habitation meublé de 2 pièces, 1er étage sis [Adresse 3], sont réunies à la date du 13 août 2024 à 24 heures ;

CONDAMNE solidairement Mme [I] [H] et M. [A] [K] à payer à M. [C] [J] et Mme [T] [P] au titre des loyers la somme de 4 634 € [quatre-mille-six-cent-trente-quatre euros] (décompte arrêté au mois de décembre 2024), et CONDAMNE solidairement M. [X] [K] à hauteur de 3 653,90 € (trois-mille-six-cent-cinquante-trois euros et quatre-vingt-dix centimes), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Mme [I] [H] et M. [A] [K] et M. [X] [K] sauf meilleur accord des parties à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants à payer à leur terme contractuel pour le 1er du mois, en 11 mensualités de 386,00 € (trois-cent-quatre-vingt-six euros) et une 12ème qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que cette mensualité devra intervenir au plus tard avant le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— qu’à défaut pour Mme [I] [H] et M. [A] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, M. [C] [J] et Mme [T] [P] puissent faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— que Mme [I] [H], M. [A] [K] et M. [X] [K] soient solidairement condamnés à verser à M. [C] [J] et Mme [T] [P] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, révisable et actualisables en ce compris le décompte définitif qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE in solidum Mme [I] [H], M. [A] [K] et M. [X] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE in solidum Mme [I] [H], M. [A] [K] et M. [X] [K] à verser à la S.A. d’HLM ICF NORD-EST la somme de 600,00 € (six-cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la

Stéphanie BAEUMLIN Protection

Laurent DUCHEMIN