TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 25/06848

N° Portalis DB3S-W-B7J-3MBH

Minute :

Association ADEF HABITAT

Représentant : Maître Yves CLAISSE de la

SELARL CENTAURE AVOCATS, au barreau

de [Localité 2], vestiaire : P0500

C/

Monsieur [Z] [Y]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

SELARL CENTAURE

Copie, pièces, délivrées à :

M. [Y]

Le 9 Janvier 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 09 Janvier 2026 ;

par Madame Déborah FORST, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 10 Novembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Déborah FORST, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

Association ADEF HABITAT ayant son siège social au [Adresse 4]

représentée par Maître Yves CLAISSE, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître Romain DUSSAULT du même Cabinet

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [Y] demeurant Foyer [Z] [Adresse 5]

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat de résidence du 1er octobre 2023, l’association ADEF Habitat a mis a disposition de M. [Z] [Y] le logement n° 103 situé [Adresse 6], pour une durée d’un mois renouvelable, pour une redevance de 511,78 euros, charges et prestations incluses.

L’association ADEF Habitat a adressé une mise en demeure par commissaire de justice le 14 janvier 2025 à M. [Z] [Y] de s’acquitter de la somme de 1 659,70 euros correspondant à l’arriéré dans le délai d’un mois, cette mise en demeure indiquant qu’à défaut, la sanction serait notamment la fin du contrat.

Par acte de commissaire de justice du 13 juin 2025, l’association ADEF Habitat a fait assigner M. [Z] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins de :

— à titre principal :

o constater le défaut de paiement des redevances ;

o constater l’acquisition de la clause résolutoire et dire en conséquence de M. [Z] [Y] est occupant sans droit ni titre depuis l’expiration d’un délai d’un mois après la signification de la mise en demeure de payer ou à défaut et à titre subsidiaire, un mois après la signification de la présente assignation et déclarer le défendeur occupant sans droit ni titre à l’une ou l’autre de ces dates ;

— à titre subsidiaire :

o constater le défaut de paiement des redevances, constitutif de manquements aux obligations contractuelles ;

o prononcer la résiliation judiciaire du contrat de résidence à compter de la décision à intervenir ;

— en tout état de cause :

o rejeter toute demande de délai de grâce ;

o dire que faute par M. [Z] [Y] de quitter le logement, dans un délai de 48 heures à compter de la signification du jugement à intervenir, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution à peine d’astreinte comminatoire de 80 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement ;

o ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout lieu que le défendeur désignera ou à défaut dans un garde-meubles ou dans tout autre lieu au choix du bailleur décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire aux frais, risques et périls du défendeur, et ce en garantie de toues sommes qui pourront être dues ;

o condamner M. [Z] [Y] à lui payer :

«  la somme de 3 484,75 euros représentant les redevances arriérés augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure ;

«  une indemnité d’occupation égale au montant de la redevance globale mensuelle actuelle, outre les charges, à compter de la date de résolution du contrat et jusqu’à la complète libération des lieux, avec revalorisation de droit telle que prévue le cas échéant au contrat de résidence ;

«  la somme de 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

o rappeler que l’exécution provisoire est de droit ;

o condamner M. [Z] [Y] aux dépens, lesquels comprendront le coût de la présente assignation et de ses actes subséquents tendant à la libération des lieux.

L’affaire a été appelée à l’audience du 30 juin 2025 à laquelle l’association ADEF, représentée, a maintenu ses demandes telles que formées dans son assignation. M. [Z] [Y] n’a pas comparu. La décision a été mise en délibéré au 29 août 2025.

Par mention au dossier, la juge a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 10 novembre 2025 afin de permettre la comparution de M. [Z] [Y].

A l’audience du 10 novembre 2025, l’association ADEF Habitat a actualisé la dette locative 3 588,80 euros arrêtée au 5 novembre 2025 et ne s’est pas opposée à la demande de délais de paiement et pour quitter les lieux formée en défense.

Pour les moyens à l’appui de ses demandes, il sera renvoyé à son acte introductif d’instance repris oralement à l’audience, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

M. [Z] [Y], comparaissant en personne, a reconnu le montant de la dette et a demandé à bénéficier d’un plan d’apurement de sa dette à hauteur de 50 euros par mois et a demandé à rester dans les lieux.

Au soutien de ses demandes, il a fait valoir qu’il est éligible au DALO depuis le mois de novembre 2024, qu’il est au chômage et perçoit 950 euros d’allocations à ce titre, et qu’il ne perçoit aucune prestation de la caisse d’allocations familiales.

Le demandeur a été autorisé à transmettre, par note en délibéré, un décompte actualisé avant le 25 novembre 2025 et le défendeur à y répondre dans un délai de 15 jours à compter de la décision de la note.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 9 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.

L’association ADEF Habitat a transmis la note en délibéré sollicitée le 18 novembre 2025 par courriel, M. [Z] [Y] ayant été mis en copie de la note. Ce dernier n’a pas adressé d’observation.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, les conditions de location du logement par l’association ADEF Habitat sont régis par les articles L310-1 et L301-1 du code de la construction et de l’habitation et il convient de rappeler à ce titre que le logement occupé par Mme [C] [A] est soumis au droit commun du louage résultant des articles 1709 et suivants du code civil.

Les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ne sont ainsi pas applicables.

I. Sur la demande tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire de la convention

Selon l’article 1224 du code civil, La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Selon l’article 1225 du même code, la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat.

La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

En l’espèce, le contrat contient une clause résolutoire selon laquelle en application des dispositions des articles L 633-2 et R633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est résilié de plein droit à l’initiative de l’association ADEF Habitat dans les hypothèses suivantes :

— en cas de manquement grave aux dispositions du règlement intérieur ;

— en cas de manquement répétés aux dispositions du règlement intérieur ;

— en cas de manquement aux stipulations du présent contrat, notamment en cas d’impayés lorsque trois termes mensuels consécutifs sont impayés ou en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter reste du à l’association ADEF Habitat.

La mise en demeure du 14 janvier 2025 de payer la somme de 1 659,70 euros dans le délai d’un mois ne mentionne pas expressément la clause résolutoire.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire par l’effet de cette mise en demeure du 14 janvier 2025 ne sont donc pas réunies.

S’agissant du moyen subsidiaire tendant à ce que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire un mois après la signification de l’assignation, si l’assignation vaut mise en demeure, il n’en demeure pas moins que celle-ci ne précise pas de délai au défendeur pour qu’il puisse faire échec à l’acquisition de la clause résolutoire, et qu’en tout état de cause, au regard des nombreux paiements accomplis, les causes de la dette de 1 659,70 euros selon le décompte joint à l’assignation, avaient été réglées.

Par conséquent, l’association ADEF Habitat sera déboutée de la demande tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire.

II. Sur la demande de résiliation judiciaire du contrat et de délais de paiement permettant de rester dans les lieux

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être négociées, formées et exécutées de bonne foi.

Selon l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Selon l’article 1224 du même code, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

L’article 1228 du même code dispose que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article R. 633-3 du code de la construction et de l’habitation dispose que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis d’un mois pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Le contrat prévoit enfin qu’en application des dispositions des articles L 633-2 et R633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est résilié de plein droit à l’initiative de l’association ADEF Habitat dans les hypothèses suivantes :

— en cas de manquement grave aux dispositions du règlement intérieur ;

— en cas de manquement répétés aux dispositions du règlement intérieur ;

— en cas de manquement aux stipulations du présent contrat, notamment en cas d’impayés lorsque trois termes mensuels consécutifs sont impayés ou en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter reste dû à l’association ADEF Habitat.

En l’espèce, il ressort du décompte produit que la dette s’élève à la somme de 3 588,80 euros arrêtée au 5 novembre 2025 et que de nombreux paiements partiels sont été accomplis. La dette excède ainsi de plus de deux fois le montant de la redevance due, de sorte que les conditions de la résiliation du contrat sont réunies.

Par conséquent, il convient de prononcer à la date de la présente décision la résiliation du contrat.

Lors de l’audience, M. [Z] [Y], qui a repris le paiement de la redevance courante depuis plusieurs mois, a sollicité l’octroi de délais de paiement de sa dette par le règlement de la somme de 50 euros par mois en plus de la redevance courante, afin de pouvoir se maintenir dans les lieux. Cette demande a été acceptée par l’association ADEF Habitat.

Par conséquent, et en application de l’accord survenu entre les parties à l’audience, il convient de suspendre les effets de la résolution du bail sous réserve du respect des délais de paiement accordés, selon les modalités prévues au dispositif de la décision.

En cas de non-paiement des mensualités ou de la redevance courante, la résiliation reprendre ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [Z] [Y] et de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités prévues au dispositif de la décision.

Le recours à la force publique rendu inutile le prononcé d’une astreinte. La demande sera donc rejetée.

Il sera rappelé que le sort des meubles est régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

III. Sur les demandes relatives à l’arriéré de redevances, charges et prestations et aux indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 1103 du code civil, le contrat est la loi des parties.

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date de résiliation de la convention d’occupation temporaire constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’il cause un préjudice certain pour l’association ADEF Habitat dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, compte tenu de la convention d’occupation antérieure et afin de préverser les intérêts de l’association ADEF Habitat, il convient de condamner M. [Z] [Y] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, à compter de la présente décision, date de la résiliation du bail, et ce jusqu’à son départ effectif constitué par la remise des clés ou le procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant de la redevance et des charges et prestations qui auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, avec revalorisation telle que prévue au contrat de résidence.

Au regard du décompte produit, la dette, arriéré locatif et indemnités d’occupation incluses, arrêtée au 5 novembre 2025 s’élève à la somme de 3 588,80 euros, redevance du mois de d’octobre 2025 incluse.

M. [Z] [Y] sera condamné au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

IV. Sur les accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce M. [Z] [Y], qui succombe, sera condamné aux dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de rejeter la demande de l’association ADEF Habitat au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

REJETTE la demande de l’association ADEF Habitat tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire et tendant à dire en conséquence que M. [Z] [Y] est occupant sans droit ni titre depuis l’expiration d’un délai d’un mois après la signification de la mise en demeure de payer ou à défaut et à titre subsidiaire, un mois après la signification de la présente assignation et tendant à le déclarer occupant sans droit ni titre à l’une ou l’autre de ces dates ;

PRONONCE la résolution à compter de la présente décision du contrat conclu le 1er octobre 2023 entre l’association ADEF Habitat et M. [Z] [Y] et portant sur le logement n° 103 situé [Adresse 6] ;

SUSPEND les effets de la résolution du contrat ;

CONDAMNE M. [Z] [Y] à payer à l’association ADEF Habitat la somme de 3 588,80 euros arrêtée au 5 novembre 2025, redevance du mois de d’octobre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE M. [Z] [Y] à s’acquitter de la dette par 23 mensualités de 50 euros, payables en plus du loyer courant, au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, la 24ème et dernière mensualité étant égale au solde de la dette en principal majoré des intérêts ;

DIT qu’en cas de respect par M. [Z] [Y] des délais accordés et du paiement de la redevance, des charges et prestations courantes, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut d’un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception restée infructueuse ;

DIT que l’association ADEF Habitat pourra alors faire procéder à l’expulsion de M. [Z] [Y], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions des articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à prononcer une astreinte ;

DIT qu’en ce cas, que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE, en ce cas, M. [Z] [Y] à payer à l’association ADEF Habitat une indemnité d’occupation égale au montant de la redevance et des charges et prestations qui auraient été dus si le contrat s’était poursuivi avec revalorisation telle que prévue au contrat de résidence, due à compter de la date de la résiliation et jusqu’au départ effectif des lieux constitué par la remise des clés ou le procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DEBOUTE l’association ADEF Habitat de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [Z] [Y] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

La greffière La juge