N° RG 24/00907 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MQL4

Tribunal Judiciaire de STRASBOURG

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM

[Adresse 1]

[Localité 5]

SCHILTIGHEIM Civil

N° RG 24/00907 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MQL4

Minute n°

copie exécutoire le 13 juin 2025 à :

— M^e Mireille LACOUR

— M. [N] [Z]

— Mme [X] [A] Epouse

[Z]

pièces retournées

le 13 juin 2025

M^e Mireille [Localité 7]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

13 JUIN 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. [L] IMMO

immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n° D 753 363 506

ayant son siège social [Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Mireille LACOUR, avocat au barreau de STRASBOURG, substituée par M^e Jean-Paul STIEBERT, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDEURS :

Monsieur [N] [Z]

né le 20 Octobre 1990 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [X] [A] épouse [Z]

née le 11 Août 1992 à [Localité 10]

demeurant [Adresse 2]

non comparante et non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Romain GRAPTON, vice-président chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection

[M] [F], magistrat stagiaire

[I] [K], auditeur de justice

Ophélie PETITDEMANGE, greffier

[G] [J], greffier stagiaire

DÉBATS :

Audience publique du 22 Avril 2025

Délibéré prorogé le 03 Juin 2025

JUGEMENT

Réputé contradictoire rendu en premier ressort,

Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Romain GRAPTON, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Suivant contrat de bail d’habitation en date du 13 mai 2016, la SCI [L] IMMO a loué à M. [N] [Z] et Mme [X] [A] épouse [Z] un appartement F3 situé [Adresse 6]. Le loyer a été fixé à 750,389€ et la provision sur charges de 165€.

Face aux impayés de loyers et de charges, commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré suivant exploit de commissaire de Justice en date du 10 octobre 2023.

Suivant exploits de commissaire de Justice du 10 janvier 2024, signifiés à personne, la SCI [L] IMMO a fait assigner M. [N] [Z] et Mme [X] [A] épouse [Z] devant le juge des contentieux de la protection de céans aux fins, notamment, de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail.

M. [N] [Z] et Mme [X] [A] épouse [Z] ont quitté le logement et payé les sommes sollicitées durant l’instance.

Le délibéré, initialement fixé au 03 juin 2025, a été prorogé au 13 juin 2025 au regard de la surcharge temporaire de travail du magistrat.

Prétentions et moyens des parties

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties en date du 23 décembre 2024 pour le demandeur et en date du 08 décembre 2024 pour les défendeurs, reprises oralement à l’audience de plaidoirie, pour un exposé des prétentions et motifs conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Il sera précisé que la SCI [L] IMMO a renoncé à l’intégralité de ses demandes principales à l’audience en sollicitant la condamnation de M. [N] [Z] et Mme [X] [A] épouse [Z] aux frais de Justice.

MOTIFS

Sur les demandes principales

La SCI [L] IMMO indique se désister de sa demande principale au titre de la demande de condamnation au paiement des loyers impayés ainsi que de l’expulsion compte tenu du paiement de la dette locative. Il y a lieu de constater ce renoncement à demande.

Sur les demandes reconventionnelles

1) Sur les charges

Aux termes de l’article 6-2 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, lorsque l’immeuble est équipé d’une installation centrale de chauffage, de froid ou d’eau chaude sanitaire et muni des dispositifs d’individualisation des frais télé-relevables prévus à l’article L. 174-2 du code de la construction et de l’habitation, le bailleur transmet au locataire une évaluation de la consommation de chaleur, de froid et d’eau chaude sanitaire de son local privatif, selon des modalités précisées par décret en Conseil d’Etat. Lorsque le logement est situé dans un immeuble relevant du statut de la copropriété, le bailleur transmet au locataire les informations qu’il a reçues dans les conditions prévues par l’article 24-9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;[…]

En l’espèce, la SCI [L] IMMO produit le décompte de charges locatives au 09 décembre 2024, créditeur de la somme de 271,44€, déduction faite du dépôt de garantie de 701,80€. Il est également produit la régularisation des charges 2022 et 2023. Il sera relevé qu’il s’agit de régularisations non détaillées. Seules les dépenses générales sont mentionnées sans détail, notamment quant au chauffage et consommation d’eau.

Ces régularisations, toujours créditrices en faveur de M. [N] [Z] et Mme [X] [A] épouse [Z], sont intervenues à compter du 24 septembre 2024.

Il sera relevé la particulière tardiveté de la production de ces pièces qui ont généré les demandes reconventionnelles.

S’agissant du montant des charges, les consorts [Z] contestent principalement le montant du chauffage pour l’année 2021.

Il ressort des différentes pièces produites que les charges finalement mises au débit des consorts [Z] se détaillent de la manière suivante :

— année 2019 : 814,38€

— année 2020 : 1 167,21€

— année 2021 : 2 013,82€

— année 2022 : 1 135,66€

— année 2023 : 1 385,14€

La SCI [L] IMMO ne produit aucune pièce justificative permettant de comprendre la surfacturation de 2021. Il apparaît que cette facturation de 2021 n’apparaît pas dans les pièces produites par la bailleresse puisque ces montants sont systématiquement inclus dans le solde antérieur des décomptes produits. M. [N] [Z] produit les nombreux mails qu’il a émis à destination du gestionnaire Foncia dans lesquels il sollicite vainement la production des justificatifs.

Dans ces conditions, il sera relevé que cette hausse, également relevée par M. [Y] [W], n’apparaît pas justifiée. Le dépôt de garantie est de 701,80€. Son encaissement n’apparaît pas justifié au regard de l’absence de communication des justificatifs et de l’anormalité de la facturation au regard des charges 2019, 2020, 2022 et 2023. Le dépôt de garantie sera restitué à M. [N] [Z] et Mme [X] [A] épouse [Z].

La SCI [L] IMMO sera condamnée à payer à M. [N] [Z] et Mme [X] [A] épouse [Z], ensemble, la somme de 701,80€.

2) sur les frais de déménagement et le préjudice moral

Aux termes de l’article 6 du code de procédure civile, à l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

A titre liminaire, il sera relevé que la demande de 360,32€ relative aux congés est une demande en lien avec les frais de Justice, pris en compte au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, l’ensemble des fautes soulevées par M. [N] [Z] et Mme [X] [A] épouse [Z] sont imputées à Foncia, en sa qualité de gestionnaire de la location du bien, et non à la SCI [L] IMMO. Le seul fait imputé au bailleur est d’avoir diligenté une procédure tendant à l’expulsion des locataires. Or, au regard de la situation d’impayés, c’est à bon droit que la SCI [L] IMMO a intenté cette procédure. Aucun abus de droit n’est caractérisé en l’espèce. À défaut de faute délictuelle de la SCI [L] IMMO, les demandes indemnitaires de M. [N] [Z] et Mme [X] [A] épouse [Z] à son encontre seront rejetées. Foncia n’étant pas dans la cause, les griefs à son encontre ne seront pas examinés.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 . Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

Au regard de la régularisation tardive des charges, les dépens seront supportés pour moitié par la SCI [L] IMMO et pour moitié par M. [N] [Z] et Mme [X] [A] épouse [Z]. Il sera relevé que des dépens ont été facturés dans le décompte final et payés par les consorts [Z].

Finalement, l’équité commande de débouter les parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire par provision. Il n’y a lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

CONSTATE le renoncement de la SCI [L] IMMO à l’ensemble de ses demandes initiales à l’exception des dépens et de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI [L] IMMO à payer à M. [N] [Z] et Mme [X] [A] épouse [Z], ensemble, la somme de 701,80€ (sept cent un euros et quatre-vingt centimes) ;

DEBOUTE M. [N] [Z] et Mme [X] [A] épouse [Z] du surplus de leurs demandes indemnitaires ;

CONDAMNE la SCI [L] IMMO à payer la moitié des dépens de l’instance, et M. [N] [Z] et Mme [X] [A] épouse [Z], ensemble, la seconde moitié des dépens ;

DEBOUTE les parties de leurs prétentions au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement ;

Le présent jugement, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée en tête des présentes, est signé par le juge présidant l’audience qui l’a rendu et le greffier.

Le Greffier Le Juge