TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 1]

JUGEMENT DU 28 AVRIL 2026

Minute n° :

N° RG 25/03990 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HHHS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PASCAULT, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

Monsieur [M] [P]

demeurant [Adresse 1]

représenté par l’AARPI CONCAS ET GREGOIRE, avocats au barreau de NICE substituée par la SELARL WEDRYCHOWSKI ET ASSOCIES, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Madame [U], [I], [R] [K]

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

A l’audience du 27 Janvier 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [M] [P], par l’intermédiaire d’un mandataire, a donné à bail à Madame [U] [K] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 2], par contrat du 25 juin 2010, moyennant un loyer mensuel de 396 euros, outre 36 euros de provision sur charges. Ledit bail prenant effet au 10 juillet 2010.

Le 28 janvier 2025, Monsieur [M] [P] a fait délivrer à Madame [U] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 2 007,74 euros, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er janvier 2025.

Monsieur [M] [P] a fait assigner Madame [U] [K] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judicaire d’Orléans par acte d’huissier de justice signifié à étude le 2 septembre 2025, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;ordonner l’expulsion de Madame [U] [K] ainsi que de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;écarter l’application du délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux pour permettre une expulsion immédiate ;condamner Madame [U] [K] au paiement de la somme de 1 462,36 euros au titre des loyers et charges impayés, le tout avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;condamner Madame [U] [K] à payer à Monsieur [M] [P] à compter de la résiliation du bail, des indemnités d’occupation équivalent au montant du loyer contractuel augmenté des charges, le tout avec intérêts au taux légal à compte de la décision à intervenir pour les indemnités échues et à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnité d’occupation à échoir ;condamner Madame [U] [K] au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens.

Le diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives, reçu au greffe avant l’audience, a fait état d’une locataire expliquant sa dette financière par des paiements en décalé intervenant en fin de mois et non le 15 de chaque mois comme sollicité par son bailleur. Bien que la locataire prétende être à jour sous cette réserve, un déséquilibre budgétaire était pointé puisque depuis la perte de son emploi elle ne percevait qu’un salaire réduit, ne travaillant que 4 heures par semaine et n’avait pas encore ouvert ses droits à la retraite, les démarches étant en cours.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 janvier 2026.

A l’audience, Monsieur [M] [P], représenté par son avocat, a maintenu toutes ses demandes et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 3 856,54 euros.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats, le demandeur ayant été mis en mesure de présenter ses observations sur ce point.

Madame [U] [K], présente, a contesté le montant de la dette en indiquant avoir versé deux chèques de banque, d’un de 1072 euros et l’autre de 1080 euros, ce dernier n’ayant pas été encaissé par son bailleur. Elle a indiqué n’avoir pas perçu de RSA pour le mois de janvier et n’avoir effectué aucun versement depuis octobre 2025. Cette dernière a toutefois sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement.

Le bailleur s’est opposé à ces demandes.

Une note en délibéré a été autorisée jusqu’au 14 février pour que la locataire justifie contradictoirement du chèque de banque de 1080 euros qui aurait été reçu et non encaissé par son bailleur.

La décision a été mise en délibéré au 28 avril 2026.

Par mail du 9 février 2026, la responsable gestion locative mandatée par le bailleur informait le greffe informant la juridiction que d’après les recherches de Madame [U] [K] « elle a confondu avec le chèque de 1072 euros encaissé de janvier 2025 ». En tout état de cause, aucun élément n’était reçu de la locataire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de résiliation

Sur la recevabilité :

L’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat de bail, impose au bailleur, à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, soit notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, Monsieur [M] [P] justifie d’une notification de l’assignation à la préfecture le 3 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 27 janvier 2026.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose, dans sa version applicable au présent contrat de bail, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail prévoit une clause résolutoire rappelant cette condition légale.

L’article 641 du code de procédure civile dispose que lorsqu’un délai est exprimé en en mois, ce délai expire le jour du dernier mois ou de la dernière année qui porte le même quantième que le jour de l’acte, de l’événement, de la décision ou de la notification qui fait courir le délai. A défaut d’un quantième identique, le délai expire le dernier jour du mois.

L’article 642 du code de procédure civile précise par ailleurs que tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures et que le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.

Le 28 janvier 2025, Monsieur [M] [P] a fait délivrer à Madame [U] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 2 007,74 euros, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er janvier 2025.

Or, le décompte versé ne comprend aucune précision sur les dates des versements effectués de sorte que la juridiction n’est pas mise en mesure de vérifier l’absence de règlement de cette somme dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc mal fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire.

Sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire :

Conformément aux dispositions des articles 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Il ressort de la combinaison des articles 1224 et 1227 du code civil que le juge peut prononcer la résiliation judiciaire du contrat en cas d’inexécution suffisamment grave.

L’article 1229 du code civil prévoit qu’en tel cas, la résiliation prend effet à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

En l’espèce, il ressort du décompte produit que Madame [U] [K] a des incidents de paiements réguliers depuis le mois de décembre 2017. Elle s’est abstenue du paiement de tout loyer depuis le 1er novembre 2025.

Madame [U] [K] s’est toutefois maintenue dans les lieux sans formuler aucune offre pour apurer l’arriéré et reprendre le paiement du loyer courant.

Ces manquements constituent des faits répétés et suffisamment graves pour justifier la résiliation judiciaire du contrat à compter de la signification du présent jugement.

Sur la demande d’expulsion immédiate :

L’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit en son second alinéa la possibilité pour le juge d’écarter l’application du délai préalable à l’expulsion lorsqu’il constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

La mauvaise foi ne se présume pas et ne peut se déduire du simple non-paiement des loyers courants.

Or, en l’espèce, le bailleur se contente d’invoquer l’accumulation de la dette, ce qui ne saurait suffire à établir la mauvaise foi de la locataire compte tenu de la situation personnelle et financière de cette dernière, le décompte produit attestant par ailleurs de nombreux versements bien supérieurs au loyer courant, comme autant de tentatives de cette dernière pour apurer les sommes dues.

Dès lors, le bailleur sera débouté de sa demande.

Sur l’indemnité d’occupation :

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation est due.

Son montant sera égal au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à compter de la signification de la présente décision, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Monsieur [M] [P] ou son mandataire.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés :

En vertu de l’article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

L’article 23 de la même loi précise que les charges ne sont dues que sur justificatif.

L’article 1353 du code civil dispose que : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. ».

En l’espèce, Monsieur [M] [P] produit aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 5 janvier 2026, Madame [U] [K] lui est redevable de la somme de 1 536,52 euros, soustraction faite des régularisations de charges pour lesquelles aucun justificatif n’est produit.

Madame [U] [K] sera donc condamnée à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ».

En l’espèce, Madame [U] [K] sollicite des délais de paiement sans proposer de montant qu’elle serait en mesure de payer en plus de loyer courant.

Toutefois, les éléments ressortant du diagnostic social et financier et les déclarations de Madame [U] [K] à l’audience sur sa situation personnelle et financière ne permettent pas de considérer qu’elle soit en mesure de régler sa dette locative. De plus elle n’a pas repris le paiement du loyer courant avant l’audience.

Elle ne peut donc qu’être déboutée des délais de paiement sollicités.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [U] [K], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens qui comprendront uniquement le coût du commandement de payer les loyers, de l’assignation et sa notification à la préfecture

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu’il détermine, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de cette partie.

En l’espèce, compte tenu de l’équité et de la situation des parties, il convient de condamner Madame [U] [K] à verser à Monsieur [M] [P] la somme de 100 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa version applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 515 du même code ajoute que « hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi. Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la condamnation. »

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection du tribunal judicaire d’Orléans, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE Monsieur [M] [P] recevable en son action ;

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 25 juin 2010 entre Monsieur [M] [P] et Madame [U] [K], portant sur un bien à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 2] à compter de la signification de la présente décision ;

ORDONNE en conséquence à Madame [U] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DIT qu’à défaut d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [M] [P] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Madame [U] [K] à payer à Monsieur [M] [P] une indemnité d’occupation égale aux loyers et charges dus si le contrat s’était poursuivi ;

DIT que cette indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du jour de la signification de la présente décision et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Monsieur [M] [P] ou son mandataire ;

CONDAMNE Madame [U] [K] à payer à Monsieur [M] [P] la somme de 1 536,52 euros au titre des loyers et charges impayés au 5 janvier 2026 ;

DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [U] [K] à verser à Monsieur [M] [P], la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes ;

CONDAMNE Madame [U] [K] aux dépens qui comprendront uniquement le coût du commandement de payer les loyers, de l’assignation et sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition à la date susmentionnée

La greffière, La juge des contentieux de la protection,