N° RG 25/03631 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NQYD

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 3]

11ème civ. S2

N° RG 25/03631 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NQYD

Minute n°

☐ Copie exec. à :

Monsieur [O] [Y]

Monsieur [E] [T]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

19 SEPTEMBRE 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [O] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 4]

comparant en personne

DEFENDEUR :

Monsieur [E] [T]

[Adresse 1]

[Localité 4]

comparant représenté par [K] [T], son frère,

avec un pouvoir spécial

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Aurélie MALGOUVERNE, Greffier lors des débats

Nathalie PINSON, Greffier lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Juillet 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 19 Septembre 2025.

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat placé auprès de la première présidente de la Cour d’appel de Colmar

et par Nathalie PINSON, Greffier

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location du 19 janvier 2019 ayant pris effet le même jour, M. [O] [Y] a donné à bail à M. [E] [T] pour une durée de 3 ans un logement à usage d’habitation de 80 m² sis 6ème étage, [Adresse 7], pour un loyer mensuel de 620 € outre une provision pour charges de 30 €.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [O] [Y] a fait signifier le 28 janvier 2025 à M. [E] [T] un commandement de payer pour un montant en principal de 8 544 €, ce commandement visant et reproduisant la clause résolutoire du contrat de location.

Le commissaire de justice instrumentaire a signalé ce commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin laquelle lui en a accusé réception le 29 janvier 2025.

Puis il a fait assigner M. [E] [T] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de STRASBOURG à l’audience du 4 juillet 2025 par acte de commissaire de justice du 31 mars 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A cette audience, le président a donné connaissance du diagnostic social et financier aux termes duquel les parties ont une vision particulièrement différente de la situation. Il reprend les doléances du locataire qui aurait été privé de chauffage, eau chaude électricité et gaz pendant plus d’un an dont en hiver du fait de son propriétaire. Le locataire s’est engagé à reprendre le paiement du loyer et apurer sa dette dans le délai maximum d’un an.

M. [O] [Y], au soutien de son acte introductif d’instance, demande de :

— constater la résiliation de plein droit du contrat de bail conclu entre les parties

En conséquence,

— condamner M. [E] [T] ainsi que de tous occupants de son chef, à évacuer corps et biens le logement au besoin avec le concours de la force publique ;

— fixer l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 719 €, charges comprises, à compter du 29 mars 2025, ce montant pouvant être révisé au 1er juillet de chaque année en fonction de la législation en vigueur ;

— le condamner au paiement de l’indemnité d’occupation jusqu’à évacuation définitive et la remise des clefs ;

— le condamner à lui payer les loyers échus et impayés arrêtés au 18 mars 2025, soit la somme de 10 022 €, sauf à parfaire, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— le condamner en tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris kes frais du commandement de payer ;

— le condamner à lui payer la somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ordonner l’exécution provisoire.

Il actualise sa créance à la somme de 12 179 € selon décompte versé aux débats.

M. [E] [T] a comparu représenté par son frère, M. [K] [T] ; il conteste le montant de la dette et indique que la version du bail qu’il a eu n’a pas de clause résolutoire, il n’a eu que deux pages sur les quatre, les annexes (conditions générales) ont été fournies lors de l’assignation. Il conteste également les conditions de la révision du loyer qui selon lui aurait dû prendre effet trois mois après. Il expose qu’il a été privé de chauffage, le bailleur ayant préféré remplacer la chaudière du logement en dessous, privé d’électricité sans accès pour la rétablir.

Il propose de régler à la suite de l’audience un montant de 3 500 € à valoir sur sa dette proposant de la solder sur un an.

Les parties autorisées produisent la quittance de paiement de cette somme.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

1. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 8] par la voie électronique le 31 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, M. [O] [Y] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Bas-Rhin laquelle lui en a accusé réception le 29 janvier 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, «12. Clause résolutoire », les parties n’ayant pas jugé utile de numéroter ou parapher les pages ou encore de faire un renvoi aux conditions générales, et un commandement de payer la somme en principal de 8 544 € reproduisant la clause résolutoire a été signifié le 28 janvier 2025. Le locataire n’établit pas la non-conformité de son exemplaire du bail.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois en ce qui concerne l’obligation de payer, aucun paiement du locataire n’étant intervenu dans le temps du commandement de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 mars 2025 à 24 heures.

L’article 1231-7 du code civil dispose que « En toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.

M. [E] [T], occupant sans droit ni titre depuis cette date, sera condamné en vertu de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 29 mars 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation au caractère indemnitaire et compensatoire sera fixée au prorata temporis du montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges ;

Les intérêts légaux courront à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité était due et ce à compter du présent jugement.

L’expulsion de M. [E] [T] sera ordonnée, en conséquence en tant que de besoin.

3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

M. [O] [Y] produit un décompte établissant que M. [E] [T] restait lui devoir la somme de 12 179 € après le quittancement du mois de juin 2025.

Cependant ce décompte, sans aborder en l’absence de demande en ce sens la prescription, est affecté de nombreuses erreurs de calcul ou de reports ainsi la créance sera établie à partir du décompte du commandement de payer faisant partir la dette locative à partir de l’échéance de janvier 2024, et des versements opérés par le locataire portés dans les deux documents formalisés par le bailleur.

En l’absence de justification aux débats par le bailleur des révisions des loyers contestées dont il sera observé qu’elles ne peuvent intervenir qu’une fois l’an, il sera alors appliqué un loyer charges comprises de 660 € tenant compte de l’augmentation des charges en janvier 2022.

Le décompte de la créance s’établit donc selon tableau ci-après à la somme de 2 699 € tenant compte du versement de 3 500 € dont il a été justifié dans le temps du délibéré.

Sa créance en loyers, indemnités d’occupation, provisions pour charges et accessoires est donc fondée pour ce montant.

Il sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 2 699 € avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. SUR LE PRÉJUDICE DE JOUISSANCE

Les articles 6 et 9 du code de procédure civile disposent respectivement, article 6 « A l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder. » et article 9 « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

Aux termes de l’article 6 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 , « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation…

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;… »

En l’espèce, M. [E] [T] soutient que le bailleur a manqué à ces obligations mais ne produit aux débats aucun élément de preuve notamment de saisine d’un service en charge de la prévention et la lutte contre l’habitat indigne et ne formule aucune demande d’indemnisation.

En conséquence, M. [E] [T] sera débouté en l’état.

4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler la dette locative.

Les éléments de la cause, en particulier les paiements effectués justifiant de sa capacité financière notamment au regard de sa proposition d’apurement, permettent donc d’autoriser M. [E] [T] à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés selon les modalités précisées au dispositif.

5. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [E] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens qui comprendront les coûts liés au commandement de payer.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité justifie de le condamner à payer la somme de 300 € au bailleur en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE toutes demandes autres, plus amples ou contraires ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat du 19 janvier 2019 ayant pris effet le même jour entre M. [O] [Y] et M. [E] [T] concernant un logement à usage d’habitation de 80 m² sis [Adresse 5], sont réunies à la date du 28 mars 2025 à 24 heures ;

CONDAMNE M. [E] [T] à payer à M. [O] [Y] au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés, la somme de 2 699 € (décompte arrêté au 4 juillet 2025 – échéance de juin 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

AUTORISE sauf meilleur accord des parties M. [E] [T] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 11 mensualités de 225 € chacune et une 12ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir pour le 1er de chaque mois et pour la première fois avant le 1er du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

• que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

• que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

• qu’à défaut pour M. [E] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, M. [O] [Y] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

• que M. [E] [T] soit condamné à verser à M. [O] [Y] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges tel que retenu par le présent jugement, provisions, régularisation et décompte définitif, qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE M. [E] [T] aux dépens lesquels comprendront les coûts du commandement de payer ;

CONDAMNE M. [E] [T] à payer à M. [O] [Y] la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON Laurent DUCHEMIN

X