N° RG 25/05614 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NVO2

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Adresse 10]

[Localité 5]

11ème civ. S3

N° RG 25/05614 -

N° Portalis DB2E-W-B7J-NVO2

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Steeve WEIBEL

☐ Copie c.c au défendeur

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le 8 décembre 2025

Le Greffier

M^e Steeve WEIBEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

08 DECEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

OPHEA, anciennement CUS HABITAT, Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 12]

Pôle de l’Habitat social

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par Maître Steeve WEIBEL,

Avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 253

DEFENDERESSE :

Madame [L] [H]

[Adresse 2]

[Adresse 11]

[Localité 7]

non comparante, non représentée

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Mathieu MULLER, Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 21 octobre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Mathieu MULLER, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 08 décembre 2025.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Mathieu MULLER, Juge des Contentieux de la Protection

et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 8 août 2019, CUS Habitat, devenu OPHEA, a donné en location à Madame [L] [H] un logement situé [Adresse 8] à [Localité 7], moyennant un loyer, provision sur charges comprise, de 562,21euros par mois, payable à terme échu, les trois premiers jours du mois suivant.

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 26 août 2024, retournée avec la mention « pli avisé et non réclamé », régularisée par une signification à personne en date du 9 octobre 2024, OPHEA a notifié à Madame [L] [H] un congé pour le 30 novembre 2024 pour « non paiement de loyers et accessoires » ; il y était joint le décompte des sommes dues pour 1 253,97 euros jusqu’au 26 août 2024 ainsi que l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948.

C’est dans ces conditions que l’OPHEA a assigné Madame [L] [H], par acte de commissaire de justice du 10 avril 2025, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir :

* CONSTATER que le congé délivré est régulier,

* PRONONCER la déchéance de la partie défenderesse de tout droit au maintien dans les lieux, conformément à l’article 10 -1 ° de la loi du 1er septembre 1948,

* CONDAMNER la partie défenderesse ainsi que tout occupant de son chef à évacuer les locaux occupés par elle sis [Adresse 9] ,

* PRONONCER à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail liant les parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du code civil,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer la somme de 1 000 euros à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l’assignation, conformément à l’article 1728 du code civil, et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience,

* CONDAMNER en tout état de cause la partie défenderesse à payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail, en quittances et deniers,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer à OPHEA, anciennement CUS Habitat, à titre d’indemnité d’occupation, le montant de 689,54 euros (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à évacuation des locaux, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l’article 1142 du code civil,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* CONDAMNER la partie défenderesse aux entiers dépens.

Au soutien de sa demande principale, l’OPHEA fait valoir que la mauvaise foi de la locataire est démontrée en ce qu’elle n’exécute pas une de ses obligations principales, vu l’arriéré de loyers accumulé, de sorte qu’elle doit être déchue du droit au maintien dans les lieux, réservé aux occupants de bonne foi.

Le Préfet du Bas-Rhin a régulièrement été avisé de l’assignation le 12 avril 2025.

La Commission de Coordination Des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) avait été saisie le 23 septembre 2024.

N° RG 25/05614 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NVO2

À l’audience du 21 octobre 2025, il a été donné connaissance du rapport d’enquête sociale en date du 10 octobre 2025, transmis au tribunal, selon lequel Madame [L] [H] est inscrite à France Travail, bénéficie d’un accompagnement dans le cadre de sa réinsertion professionnelle et qu’elle vit en couple avec Monsieur [F] depuis janvier 2025 qui est dans l’attente d’une réponse de la préfecture concernant des démarches de régularisation ; la situation financière de la famille s’est stabilisée, Madame [L] [H] ayant pu solder la dette locative et étant à jour du paiement des loyers depuis trois mois ; ledit rapport conclut à un classement du dossier.

L’OPHEA, représenté par son conseil, actualise la dette à 229,57 euros au 13 octobre 2025 ; il est favorable à l’octroi de délais de grâce, avec suspension des effets du congé, mais « clause cassatoire » en cas d’absence de règlement.

Madame [L] [H] n’a ni comparu, ni été représentée.

L’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur le congé

En application de l’article L 442-6 du code de la construction et de l’habitation, les dispositions du chapitre premier, à l’exclusion de l’article 11, du titre premier de la loi du 1er septembre 1948 sur le maintien dans les lieux sont applicables au présent contrat de bail.

L’article 4 inclus dans le chapitre premier du titre premier de ladite loi dispose que :

«les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.

Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.

L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux.

(…) »

Le congé délivré au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 n’est pas un congé ordinaire en ce qu’il a pour particularité de mettre fin aux rapports contractuels découlant d’un contrat de bail pour leur substituer des rapports légaux résultant du droit au maintien dans les lieux prévu en faveur des locataires de bonne foi qui exécutent leurs obligations

En l’espèce, le congé a été signifié le 9 octobre 2024 à Madame [L] [H] pour le 30 novembre 2024 au vu des impayés de loyers au 26 août 2024 ; il l’invitait à prendre attache avec la personne gestionnaire de sa situation pour régulariser l’impayé et lui indiquait qu’à défaut pour elle de faire le nécessaire avant le 30 novembre 2024, l’OPHEA engagerait une procédure pour faire constater sa mauvaise foi et solliciter la déchéance de son droit au maintien dans les lieux, avec comme conséquence son évacuation du logement.

La locataire, défaillante dans le cadre de la présente procédure, ne conteste pas la régularité de cet acte de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ce point. Le congé a donc pris effet le 30 novembre 2024 ; il conviendra dès lors de constater la résiliation du bail à cette date par suite du congé.

Sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux

Le droit au maintien dans les lieux ne bénéficie qu’aux occupants de bonne foi ; le bailleur peut donc demander la déchéance de ce droit s’il démontre la mauvaise foi de l’occupant.

La bonne foi suppose le paiement régulier du loyer, obligation première et essentielle du locataire conformément à l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser la mauvaise foi de l’occupant et justifier la déchéance de son droit au maintien dans les lieux.

L’appréciation doit être faite au jour de la demande.

En l’espèce, la demande de déchéance a été faite à la date de l’assignation, soit le 10 avril 2025.

À cette date, les impayés de loyers et charges s’élevaient à 915,17 euros selon les extraits de compte produits (échéance du mois d’avril 2025 non incluse).

Compte tenu de ce montant et de l’ancienneté de la dette locative (compte débiteur depuis octobre 2023), le manquement à l’obligation de payer les loyers et charges aux termes convenus est suffisamment grave pour retenir la mauvaise foi de l’occupante.

Elle sera donc déchue de son droit au maintien dans les lieux, sous réserve de ce qui sera dit ci-après en cas d’octroi de délais de paiement.

Sur la demande en paiement

En application des articles 1728 2° du code civil le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Au vu du dernier décompte actualisé, Madame [L] [H] doit être condamnée au règlement en deniers ou quittances de la somme de 229,57 euros, correspondant au montant de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation au 13 octobre 2025 (dernière échéance incluse : septembre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de signification la présente décision.

Elle doit être également condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et de l’avance sur charges ainsi que des prestations fournies qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, révisable chaque année conformément aux conditions prévues au contrat liant les parties, jusqu’à parfaite évacuation des lieux, sans qu’il y ait lieu de l’assortir d’intérêts de retard dès à présent.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Compte tenu de l’accord d’OPHEA et des efforts de la Madame [L] [H], il sera accordé, en application des dispositions susvisées, des délais de paiement à Madame [L] [H] selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Si l’intéressée apure sa dette en plus des échéances courantes dues pour l’occupation du logement selon ces modalités, elle sera réputée ne pas avoir été déchue du droit au maintien dans les lieux et considérée comme une occupante de bonne foi, maintenue dans les lieux aux clauses et conditions du contrat originaire.

Dans le cas contraire en revanche, son expulsion sera ordonnée.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Madame [L] [H], succombant, supportera les dépens de la présente procédure mais, compte tenu de sa situation économique, laquelle est détaillée dans le rapport d’enquête sociale susvisée, il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile à son encontre.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE la résiliation au 30 novembre 2024, par suite du congé, du contrat de bail conclu entre l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré, CUS Habitat, devenu OPHEA, d’une part, et Madame [L] [H] d’autre part, portant sur un logement sis [Adresse 8] à [Localité 4] ;

PRONONCE la déchéance de Madame [L] [H] de son droit au maintien dans les lieux,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [L] [H] à l’OPHEA à compter du 30 novembre 2024, date de résiliation du bail, et jusqu’à libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges et prestations fournies qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et révisable selon les mêmes modalités que le loyer et l’avance sur charges ;

CONDAMNE Madame [L] [H] à verser à OPHEA en deniers ou quittances la somme de 229,57 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges ainsi que des indemnités d’occupation impayées au 13 octobre 2025 (échéance de septembre 2025 incluse), outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDE à Madame [L] [H] un délai de 12 mois (sauf meilleur accord) pour s’acquitter de sa dette et dit qu’elle devra le faire en 11 mensualités de 20 euros chacune et une 12 ème mensualité soldant la dette en principal, intérêts et frais, et ce en sus du paiement des échéances courantes dues pour l’occupation du logement ;

DIT que ces mensualités seront payables le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’en cas de respect de ces modalités d’apurement de la dette locative, la déchéance du droit au maintien dans les lieux sera réputée ne pas avoir été prononcée ;

DIT qu’en revanche faute de règlement d’une seule mensualité à l’échéance prévue, en sus du paiement des échéances courantes dues pour l’occupation du logement :

— la totalité de la dette redeviendra immédiatement et de plein droit exigible sans autre formalité et la déchéance du droit au maintien dans les lieux reprendra son plein effet;

— OPHEA sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de Madame [L] [H] , des locaux visés ci-dessus et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire, faute de délaissement volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux (articles L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution) ;

— les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [L] [H] aux dépens de la présente procédure ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en toutes ses dispositions ;

ORDONNE la transmission de la présente décision à Monsieur le Préfet du Bas-Rhin.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Monsieur Mathieu MULLER, présidant l’audience, assisté de Madame Nathalie PINSON, greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON Mathieu MULLER