N° RG 25/06119 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NWRQ

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 5]

11ème civ. S1

N° RG 25/06119

N° Portalis DB2E-W-B7J-NWRQ

Minute n°25/

Copie exec. à :

— M^e Steeve WEIBEL

— défendeurs

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

28 NOVEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

OPHEA Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 8] (anciennement CUS HABITAT)

pris en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 3]

[Localité 6]

représenté par M^e Steeve WEIBEL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 253

DEFENDEURS :

Monsieur [E] [M]

demeurant [Adresse 1]

représenté par Madame [B] [L] épouse [M], son épouse, régulièrement munie d’un pouvoir

Madame [B] [L] épouse [M]

demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 30 Septembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 28 Novembre 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 10 juin 2011 avec prise d’effet à la même date, CUS Habitat, devenu OPHEA, a donné en location à Monsieur [E] [M] et Madame [B] [L] un logement situé porte 12, étage 5, au [Adresse 2], moyennant un loyer, provision sur charges comprise, de 787,75 euros par mois, payable à terme échu, les trois premiers jours du mois suivant.

Par lettres recommandées avec avis de réception du 22 décembre 2023 revenues avec la mention « pli avisé non réclamé », OPHEA a notifié à chacun des défendeurs un congé pour le 31 mars 2024 pour « non paiement de loyers et accessoires » ; il y était joint le décompte des sommes dues pour 4 841,84 euros. La lettre et les pièces jointes ont été signifiées à Monsieur [E] [M] et Madame [B] [L] par commissaire de justice le 9 février 2024.

La Commission de Coordination Des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) avait été saisie le 27 décembre 2023.

C’est dans ces conditions que l’OPHEA a assigné Monsieur [E] [M] et Madame [B] [L] par acte de commissaire de justice du 23 juin 2025, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir :

* CONSTATER que le congé délivré est régulier,

* PRONONCER la déchéance des défendeurs de tout droit au maintien dans les lieux, conformément à l’article 10 -1 ° de la loi du 1er septembre 1948,

* CONDAMNER les défendeurs ainsi que tout occupant de leur chef à évacuer les locaux occupés par eux,

* PRONONCER à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail liant les parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du code civil,

* CONDAMNER solidairement les défendeurs à payer la somme de 6 190,60 euros à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l’assignation, conformément à l’article 1728 du code civil, et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience,

* CONDAMNER en tout état de cause solidairement les défendeurs à payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail, en quittances et deniers,

* CONDAMNER solidairement les défendeurs à payer à OPHEA à titre d’indemnité d’occupation, le montant de 1 025,63 euros (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à évacuation des locaux, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l’article 1142 du code civil,

* CONDAMNER solidairement les défendeurs à payer la somme de 650 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Au soutien de sa demande principale, l’OPHEA fait valoir que la mauvaise foi des locataires est démontrée en ce qu’ils n’exécutent pas une de leurs obligations principales, vu l’arriéré de loyers accumulé, de sorte qu’ils doivent être déchus du droit au maintien dans les lieux, réservé aux occupants de bonne foi.

Le Préfet du Bas-Rhin a régulièrement été avisé de l’assignation le 24 juin 2025.

À l’audience du 9 septembre 2025, il a été donné connaissance du rapport d’enquête sociale, transmis au tribunal, faisant état de ressources mensuelles à hauteur de 4 208,52 euros et de charges à 1 409,01 euros. Il est précisé que le couple a trois enfants dont deux sont salariés, Monsieur [E] [M] est malvoyant et perçoit des allocations, son épouse ne travaille pas car le handicap de Monsieur [M] nécessite sa présence au quotidien. La dette locative se serait constituée en raison d’une baisse de ressources, une allocation supplémentaire invalidité (ASI) aurait été suspendue mais dont la reprise est attendue et le salaire de leur fille majeure, présentant également un handicap, aurait diminué. Il est indiqué que les ressources de la famille sont désormais suffisantes pour payer les charges courantes et reprendre le paiement du loyer ainsi qu’un plan d’apurement, il est évoqué une aide des enfants majeurs du couple qui devrait être sollicitée par le couple.

L’OPHEA, représenté par son conseil, se réfère à l’assignation sauf à actualiser la dette à 8 105,61 euros au 8 septembre 2025 ; il est opposé à des délais de paiement, le dernier versement du loyer remontant à avril 2025 et les locataires ne justifiant pas de leur situation qu’ils évoquent être plus favorable.

Madame [B] [L] épouse [M] comparait en personne. Elle précise que son époux est invalide. Ils ont 5 enfants majeurs dont 3 vivent encore au domicile. Ces derniers participent aux charges quotidiennes. Elle explique que l’ASI est toujours bloquée, des documents ayant été transmis avec du retard, elle espère un rattrapage de 2 500 euros pour le mois de septembre comme annoncé par la CPAM. Elle sollicite des délais.

Monsieur [E] [M] ne comparaît pas ni personne pour lui.

L’affaire est renvoyée à l’audience du 30 septembre 2025.

A cette audience, l’OPHEA, représenté par son conseil, se réfère à l’assignation sauf à actualiser la dette à 8 105,61euros au 8 septembre 2025 et indique qu’un règlement est intervenu le 25 septembre 2025 sans qu’il n’ait été pris en compte dans le décompte fourni et précise qu’il y aura lieu de prendre également en compte l’échéance du mois de septembre 2025, il demande l’autorisation de produire un décompte actualisé en cours de délibéré. Il maintient être opposé à des délais de paiement dans la mesure en indiquant que le paiement du loyer courant n’est pas repris sauf à ce que les locataires soient en mesure de verser la somme totale de 1 000 euros par mois pendant un délai de 36 mois pour apurer la dette, et ce, sous réserve d’une clause cassatoire.

Madame [B] [L] épouse [M] comparait en personne. Monsieur [E] [M] est représentée par cette dernière munie d’un pouvoir. Madame [B] [L] épouse [M] indique n’avoir pas encore perçu le rappel de l’ASI et que la CPAM lui dit de patienter. Elle explique qu’elle a effectué un versement de 750 euros le 25 septembre 2025 par carte bancaire, qu’elle a demandé à leurs enfants de les aider à hauteur de 900 euros par mois afin d’apurer la dette locative. Elle indique que le foyer est en capacité de verser 225 euros par mois en plus du loyer et charges afin d’apurer la dette

L’OPHEA est autorisé à produire un décompte actualisé pour le 14 octobre 2025.

L’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur le congé

En application de l’article L 442-6 du Code de la Construction et de l’Habitation, les dispositions du chapitre premier, à l’exclusion de l’article 11, du titre premier de la loi du 1er septembre 1948 sur le maintien dans les lieux sont applicables au présent contrat de bail.

L’article 4, inclus dans le chapitre premier du titre premier de ladite loi, dispose que :

«  les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.

Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.

L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux. (…) "

Le congé délivré au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 n’est pas un congé ordinaire en ce qu’il a pour particularité de mettre fin aux rapports contractuels découlant d’un contrat de bail pour leur substituer des rapports légaux résultant du droit au maintien dans les lieux prévu en faveur des locataires de bonne foi qui exécutent leurs obligations.

En l’espèce, le congé a été notifié aux Monsieur [E] [M] et Madame [B] [L] pour le 31 mars 2024 au vu des impayés de loyers ; il les invitait à prendre attache avec la personne gestionnaire de leur situation pour régulariser l’impayé et leur indiquait qu’à défaut pour eux de faire le nécessaire avant le 31 mars 2024, l’OPHEA engagerait une procédure pour faire constater leur mauvaise foi et solliciter la déchéance de leur droit au maintien dans les lieux, avec comme conséquence leur évacuation du logement.

Monsieur [E] [M] et Madame [B] [L] ne contestent pas la régularité de cet acte de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Le congé a donc pris effet le 31 mars 2024 ; il conviendra dès lors de constater la résiliation du bail à cette date par suite du congé.

Sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux

Le droit au maintien dans les lieux ne bénéficie qu’aux occupants de bonne foi ; le bailleur peut donc demander la déchéance de ce droit s’il démontre la mauvaise foi des occupants.

La bonne foi suppose le paiement régulier du loyer, obligation première et essentielle du locataire conformément à l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser la mauvaise foi des occupants et justifier la déchéance de leur droit au maintien dans les lieux.

L’appréciation doit être faite au jour de la demande.

En l’espèce, la demande de déchéance a été faite à la date de l’assignation 23 juin 2025.

À cette date, les impayés de loyers et charges s’élevaient à 5 897,72 euros selon les extraits de compte produits.

Compte tenu de ce montant et de l’ancienneté de la dette locative (juillet 2021), le manquement à l’obligation de payer les loyers et charges aux termes convenus est suffisamment grave pour retenir la mauvaise foi des occupants.

Monsieur [E] [M] et Madame [B] [L] seront donc déchus de leur droit au maintien dans les lieux, sous réserve de ce qui sera dit ci-après sur les délais de paiement.

Sur la demande en paiement

Au vu du dernier décompte actualisé produit à l’audience de plaidoirie, la dette locative de Monsieur [E] [M] et Madame [B] [L] s’élève à 8 105,61 euros. Bien que OPHEA n’ait pas transmis, comme sollicité, un décompte actualisé, il ne conteste pas que les locataires ont opéré un versement de 750 euros le 29 septembre 2025. Dès lors, Monsieur [E] [M] et Madame [B] [L] doivent être condamnés solidairement au règlement en deniers ou quittances de la somme de 7 355,61 euros, correspondant au montant de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation au 25 septembre 2025, (dernière échéance incluse : août 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, compte tenu de l’évolution des sommes dues depuis l’assignation.

Ils doivent être également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié à compter du mois de septembre 2025 et jusqu’à parfaite évacuation des lieux, sans qu’il y ait lieu de l’assortir d’intérêts de retard dès à présent.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

La partie demanderesse ne s’oppose pas à des délais de paiement sur 36 mois si les locataires sont en capacité de verser 1 000 euros par mois au titre des loyers et charges courants et d’un supplément pour apurer la dette locative, et ce sous réserve d’une clause cassatoire.

Les locataires ont réglé le loyer et charges du mois courant. Ils font état de ressources leur permettant de faire face à des délais de paiement et d’apurer la dette sur une période de 36 mois.

Dès lors, il sera accordé, en application des dispositions susvisées, des délais de paiement à Monsieur [E] [M] et Madame [B] [L] selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Si les défendeurs apurent leur dette en sus des échéances courantes dues pour l’occupation du logement selon ces modalités, ils seront réputés ne pas avoir été déchus du droit au maintien dans les lieux et considérés comme des occupants de bonne foi, maintenus dans les lieux aux clauses et conditions du contrat originaire.

Dans le cas contraire en revanche, leur expulsion sera ordonnée.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [E] [M] et Madame [B] [L], succombant, supporteront in solidum les dépens de la présente procédure mais, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile à leur encontre.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort :

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la régularité du congé ;

CONSTATE la résiliation au 31 mars 2024, par suite du congé, du contrat de bail conclu entre l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré, CUS Habitat, devenu OPHEA, d’une part, et Monsieur [E] [M] et Madame [B] [L] d’autre part, portant sur un logement porte 12, étage 5, au [Adresse 2] ;

PRONONCE la déchéance de Monsieur [E] [M] et Madame [B] [L] de leur droit au maintien dans les lieux,

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [M] et Madame [B] [L] à verser à OPHEA la somme de 7 355,61 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges ainsi que des indemnités d’occupation impayées au 29 septembre 2025 (échéance du mois d’août 2025 incluse), outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [M] et Madame [B] [L] à payer à OPHEA, en deniers ou quittances, une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des avances sur charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, à compter du mois de septembre 2025 jusqu’à parfaite évacuation des lieux, révisable selon les mêmes modalités que le loyer et l’avance sur charges ;

ACCORDE à Monsieur [E] [M] et Madame [B] [L] un délai de 36 mois (sauf meilleur accord) pour s’acquitter de leur dette et dit qu’ils devront le faire en 35 mensualités de 205 euros chacune et une 36ème mensualité soldant la dette en principal, intérêts et frais, et ce en sus du paiement des échéances courantes de loyer et de charges ;

DIT que ces mensualités seront payables le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’en cas de respect de ces modalités d’apurement de la dette locative, la déchéance du droit au maintien dans les lieux sera réputée ne pas avoir été prononcée ;

DIT qu’en revanche faute de règlement d’une seule mensualité à l’échéance prévue, en sus du paiement du loyer et des charges courants :

— la totalité de la dette redeviendra immédiatement et de plein droit exigible sans autre formalité et la déchéance du droit au maintien dans les lieux reprendra son plein effet ;

— l’OPHEA sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [E] [M] et Madame [B] [L], des locaux visés ci-dessus et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire, faute de délaissement volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux (articles L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution) ;

— les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [M] et Madame [B] [L] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en toutes ses dispositions ;

ORDONNE la transmission de la présente décision au Préfet du Bas-Rhin.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame KARATAS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Gussun KARATAS