TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 27 AVRIL 2026

DOSSIER : N° RG 25/01935 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FOGC

AFFAIRE : S.A. IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT C/ [K] [E]

MINUTE : 26/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le

aux parties

copie exécutoire délivrée le

à

PRÉSIDENT : Madame Aurore FOULQUIER, Juge en charge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de La Rochelle

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître [K] LAPEGUE , substituée par Maître Jean-Michel BALLOTEAU, de la SCP BALLOTEAU LAPEGUE CHEKROUN, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT,

DEFENDERESSE

Madame [K] [E]

née le 22 Janvier 1991 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3]

non comparante ni représentée

***

Débats tenus à l’audience du 23 Février 2026

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 27 Avril 2026.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 25 juin 2024, la SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT (ci-après dénommée « le bailleur ») a donné à bail à Madame [K] [E] un bien à usage d’habitation situé au [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel de 319,13 euros, outre une provision sur charges mensuelle de 164,18 euros.

Des loyers demeurant impayés, la SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a fait signifier à Madame [K] [E], par acte de commissaire de justice en date du 24 décembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire, au titre des loyers et charges impayés, dénoncé à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de la Charente-Maritime le 26 décembre 2024. La caisse aux allocations familiales de la Charente-Maritime avait préalablement été saisie de la situation des impayés de loyer le 9 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 juin 2025, la SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a fait assigner Madame [K] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LA ROCHELLE aux fins de voir :

• Constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

• Prononcer la résiliation de plein droit du bail concernant le logement ;

• Ordonner l’expulsion de Madame [K] [E] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;

• Condamner Madame [K] [E] au paiement des sommes suivantes :

○ La somme de 931,79 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 18 juin 2025, date de l’assignation, avec intérêts au taux légal à compter de la date introductive d’instance, somme à majorer des éventuelles échéances qui n’auraient pas été réglées entre la demande introductive d’instance et la date d’audience,

○ Une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer révisable dans les conditions contractuelles du bail et des charges locatives, à compter du jugement à intervenir et jusqu’à libération complète et effective des lieux.

En outre, le bailleur sollicite la condamnation de Madame [K] [E] aux dépens, comprenant les frais du commandement de payer, ainsi qu’à la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, et qu’il soit dit qu’il n’y ait pas lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Charente-Maritime le 19 juin 2025.

A l’audience du 17 novembre 2025, faisant suite à un premier renvoi du 13 octobre 2025, la SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT était représentée par Maître FRANCOIS de la SCP BALLOTEAU LAPEGUE CHEKROUN, et Madame [K] [E] a comparu. L’affaire a été renvoyée au 23 février 2026.

À l’audience du 23 février 2026, la SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT était représentée par son conseil. Cette dernière a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, en fournissant un décompte actualisant le solde des loyers et charges impayés à hauteur de 5.136,54 euros au 11 février 2026. Aux termes de son assignation, le bailleur soutient l’existence d’une dette locative à l’encontre de Madame [K] [E] malgré l’envoi d’un commandement de payer.

Celui-ci allègue que cette absence de paiement entraine l’acquisition de la clause résolutoire présente dans le contrat de bail, prévoyant la résolution de plein droit en cas de non-paiement des sommes dues dans un délai de deux mois.

Bien que régulièrement citée à étude, Madame [K] [E] n’a pas comparu à l’audience, ni ne s’est fait représenter.

Le diagnostic social et financier prévu par les dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998 est parvenu au greffe le 1er octobre 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 avril 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en constatation de la clause résolutoire

Sur la recevabilité de la demande

En application des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l’assignation aux fins de constat de la résiliation, si elle est motivée par une dette locative, doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant la date de l’audience, à peine d’irrecevabilité de la demande.

En outre, conformément aux dispositions du même article, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation si elle est motivée par une dette locative qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives.

En l’espèce, la SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 21 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Charente-Maritime par voie électronique le 19 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 13 octobre 2025.

Par conséquent, la demande de la SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie.

Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'« à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de charges ou de dépôt de garantie au bailleur, le contrat peut être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur 6 semaines après un simple commandement de payer resté sans effet ».

Le bailleur justifie avoir signifié à Madame [K] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 24 décembre 2024. Or il ressort du décompte des loyers et des charges impayés que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de six semaines. Dès lors, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail conclu le 25 juin 2024 entre la SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT et Madame [K] [E], à compter du 5 février 2025.

Sur la demande d’expulsion

Selon l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion d’une personne d’un lieu d’habitation ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de 2 mois après délivrance d’un commandement de quitter les lieux.

En l’espèce, Madame [K] [E] est devenue occupante sans droit ni titre du logement à compter du 5 février 2025.

Par conséquent, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [K] [E] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les délais d’expulsion

Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l’habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, que le juge qui ordonne la mesure d’expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Conformément à l’article L. 412-4 du Code des procédures civiles d’exécution, la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, il ressort du diagnostic social et financier, reçu le 1er octobre 2025, que Madame [K] [E] est mère de trois enfants mineurs, qu’elle élève seule, et que ces derniers ont récemment été placés en famille d’accueil. En outre, le diagnostic social et financier relève que cette dernière est particulièrement fragile et qu’elle rencontre des problèmes de santé. Il résulte également de ce même diagnostic que Madame [K] [E] bénéficie seulement, au titre de ses ressources, du revenu de solidarité active et de diverses allocations. Aussi, bien qu’une demande de logement social soit en cours, eu égard à l’existence d’une fiche demandeur sur Imhoweb, il ne ressort d’aucun élément de la procédure que Madame [K] [E] a trouvé un nouveau logement. Dès lors, et compte tenu de la fragilité de la situation dans laquelle se trouve Madame [K] [E], il convient de lui accorder un délai de cinq mois pour quitter les lieux.

Par conséquent, il convient d’accorder à Madame [K] [E] un délai de cinq mois à compter de la signification du présent jugement pour quitter les lieux, étant précisé qu’à défaut, le bailleur sera autorisé à procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous autres occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [K] [E]

En application de l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 5 février 2025, de sorte que Madame [K] [E] est sans droit ni titre depuis cette date.

En conséquence, il y a lieu de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [K] [E] à son paiement à compter du 5 février 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Il convient de préciser qu’une partie de ces indemnités d’occupation sont incluses dans l’arriéré locatif présent dans le décompte des sommes fourni par la SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT, les sommes dues à compter de la résiliation étant juridiquement des indemnités d’occupation et non des loyers.

Sur la demande en paiement

Conformément à l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et à l’article 1728 du Code civil, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve, selon l’article 1353 du Code civil.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail signé le 25 juin 2024, du commandement de payer délivré le 24 décembre 2024 ainsi que du décompte de créance actualisé au 11 février 2026, portant le solde de l’arriéré locatif à la somme de 5.136,54 euros, que la SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et des charges impayées.

Par conséquent, il convient de condamner Madame [K] [E] à payer à la SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT la somme de 5.136,54 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 11 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 18 juin 2025 sur la somme de 931,79 euros et du présent jugement pour le surplus.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Madame [K] [E], partie perdante, sera condamnée aux dépens, comprenant les frais de signification du commandement de payer.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Madame [K] [E], partie condamnée aux dépens, sera condamnée à payer à la SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT une somme qu’il est équitable de fixer à 200 euros.

Sur l’exécution provisoire

En application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, eu égard aux conséquences attachées à une décision d’expulsion, il convient d’écarter l’exécution provisoire attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

— DECLARE recevable la demande de la SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail conclu le 25 juin 2024 entre la SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT d’une part, et Madame [K] [E] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5], [Adresse 6], [Localité 2], sont réunies à la date du 5 février 2025 ;

— CONSTATE la résiliation du bail à compter du 5 février 2025 ;

— ACCORDE à Madame [K] [E] un délai de cinq mois à compter de la signification du présent jugement pour quitter les lieux occupés situés [Adresse 7] [Localité 3] ;

— ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration de ce délai, l’expulsion de Madame [K] [E] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

— RAPPELLE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [K] [E] à compter du 5 février 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

— CONDAMNE Madame [K] [E] à payer à la SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT la somme de 5 136,54 euros (CINQ MILLE CENT TRENTE SIX EUROS ET CINQUANTE QUATRE CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 11 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 18 juin 2025 sur la somme de 931,79 euros et du présent jugement sur le surplus ;

— CONDAMNE Madame [K] [E] à payer à la SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er mars 2026, et jusqu’à complète libération des lieux ;

— CONDAMNE Madame [K] [E] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 24 décembre 2024 ;

— CONDAMNE Madame [K] [E] à payer à la SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT la somme de 200 euros (DEUX CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ECARTE l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

— DIT qu’une copie du présent jugement sera adressée à Monsieur le Directeur de la Direction Départementale de la Cohésion Sociale pour information dans le cadre de la politique de lutte contre les expulsions.

Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits.

Le présent jugement a été signé par Madame Aurore FOULQUIER, Juge en charge des contentieux de la protection, et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.

LE GREFFIER, LE JUGE,

A-L. VOYER A. FOULQUIER