N° RG 25/00347 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NMYS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

11ème civ. S1

N° RG 25/00347

N° Portalis DB2E-W-B7J-NMYS

Minute n°25/

Copie exec. à :

— M^e Florence APPRILL-THOMPSON

— M. [E]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

22 AOUT 2025

PARTIE REQUÉRANTE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la S.A. d’HLM NOUVEAU LOGIS DE L’EST

Inscrite au RCS de Paris sous le n° 552 046 484

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Florence APPRILL-THOMPSON, substituée par M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL, avocats au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 28

PARTIE REQUISE :

Monsieur [T] [E]

demeurant [Adresse 5]

[Localité 3]

non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 27 Mai 2025 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 22 Août 2025.

ORDONNANCE :

Réputée contradictoire en premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 30 avril 2017 avec prise d’effet à la même date, la SA d’HLM Nouveau Logis de l’Est devenue la SA CDC HABITAT SOCIAL a loué à Monsieur [T] [E] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 352,82 euros outre 111,67 euros de provision pour charges, payables à terme échu le dernier jour de chaque mois.

Par contrats des 20 juin 2016 prenant effet le 15 juillet 2016 et du 2 novembre 2021, le bailleur a consenti à Monsieur [T] [E] la location de deux garages dans le même immeuble que le local d’habitation (porte G05 et porte G06).

Par acte de commissaire de justice du 4 décembre 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 574,21 euros pour le local d’habitation et 185,22 euros pour les deux garages au titre des loyers et charges échus au mois 2 décembre 2024 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 5 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 février 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Monsieur [T] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg statuant en référé et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire des contrats de bail,ordonner l’expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,condamner le locataire à payer à titre de provision la somme de 1 425,35 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 21 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle révisable de 700 euros à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,condamner le locataire à payer la somme de 600 euros euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Bas-Rhin le 14 février 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 27 mai 2025.

A cette audience, la SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 573,17 euros, au titre des loyers et charges échus au 6 mai 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus. La demanderesse précise ne pas s’opposer à l’octroi d’éventuels délais de paiement.

Cité par acte délivré à personne présente au domicile, Monsieur [T] [E] ne comparaît pas ni personne pour lui.

Le tribunal n’a été destinataire d’aucun rapport d’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives.

L’affaire est mise en délibéré au 22 août 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 5 décembre 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 14 février 2025, soit plus de deux mois avant l’audience du 27 mai 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article intitulé « CLAUSE RESOLUTOIRE » qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 4 décembre 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 5 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion de Monsieur [T] [E] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Monsieur [T] [E] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à titre de provision pour la période courant du mois de mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer indexé et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA CDC HABITAT SOCIAL verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Au vu des justificatifs fournis, la créance est établie tant dans son principe que dans son montant.

Le défendeur, qui ne comparaît pas, ne justifie ni d’un paiement libératoire qui n’aurait pas été pris en compte par le demandeur, ni de l’existence d’un fait susceptible de la libérer de son obligation au paiement des loyers et des charges.

Il ressort des pièces fournies qu’au 6 mai 2025, la dette locative de Monsieur [T] [E] s’élève à la somme de 573,17 euros dont 536,11 euros pour le local d’habitation et 127,42 euros pour les deux garages (63,71 euros X 2) au titre des loyers et charges impayés, terme du mois d’avril 2025 inclus.

La preuve de l’obligation au paiement de cette somme, due en vertu du contrat de bail jusqu’à sa résiliation, puis à titre d’indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges, pour compenser le préjudice subi par le demandeur du fait de l’occupation sans droit ni titre du logement, n’est pas sérieusement contestable.

Par conséquent, il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme à titre provisionnel.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

III. Sur les délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, Monsieur [T] [E] ne comparait pas, aucun diagnostic social n’est parvenu au tribunal ; en l’état le tribunal n’a aucune connaissance de sa situation financière et ainsi de ses capacités de remboursement ; par ailleurs, il y a lieu de relever qu’il ressort du décompte du 6 mai 2025 fourni par la bailleresse que les loyers courants du mois d’avril 2025 n’ont pas été réglés ; dans ces conditions, il n’y a pas lieu d’accorder des délais à Monsieur [T] [E].

IV. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [T] [E] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens,

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA CDC HABITAT SOCIAL et en l’absence d’éléments sur la situation financière du défendeur, Monsieur [T] [E] sera condamné à verser à la demanderesse la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS l’action recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 avril 2017 avec prise d’effet à la même date entre la SA d’HLM Nouveau Logis de l’Est devenue la SA CDC HABITAT SOCIAL, d’une part, et Monsieur [T] [E], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 5] sont réunies à la date du 5 février 2025 ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 juin 2016 et au bail conclu le 2 novembre 2021 entre la SA d’HLM Nouveau Logis de l’Est devenue la SA CDC HABITAT SOCIAL, d’une part, et Monsieur [T] [E], d’autre part, concernant deux garages situés [Adresse 5] (porte G05 et porte G06) sont réunies à la date du 5 février 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [T] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dans au bailleur ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [T] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA CDC HABITAT SOCIAL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [E] à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 573,17 euros (décompte arrêté au 6 mai 2025, mois d’avril 2025 inclus ; 536,11 euros pour le local d’habitation et 127,42 euros pour les deux garages), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [E] à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer indexé et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de mai 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [E] à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL une somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 22 août 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Gussun KARATAS