TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

Chambre 10 cab 10 H

N° RG 23/01014 – N° Portalis DB2H-W-B7H-XQG4

Jugement du 11 Décembre 2025

Notifié le :

Grosse et copie à :

Maître Olivia EMIN de la SELARL LEGAL AVOCATS – 393

Maître [Z] [E] – 3091

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 11 Décembre 2025 devant la Chambre 10 cab 10 H le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 03 Février 2025, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 02 Octobre 2025 devant :

Marlène DOUIBI, Président,

siégeant en formation Juge Unique,

Assistée de Jessica BOSCO BUFFART, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.C.I. SCI JORDAN

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Sabine MARQUET, avocat au barreau de LYON, et Maître David BERTRAND, avocat au barreau de BEZIERS

DEFENDEURS

Monsieur [H] [O], en qualité de liquidateur amiable de la SARL [O] [L]

né le 16 mars 1985 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Olivia EMIN de la SELARL LEGAL AVOCATS, avocats au barreau de LYON

Monsieur [U] [O]

né le 17 Octobre 1957 à [Localité 5] (ALGERIE)

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Olivia EMIN de la SELARL LEGAL AVOCATS, avocats au barreau de LYON

Madame [N] [Y] épouse [O]

demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Olivia EMIN de la SELARL LEGAL AVOCATS, avocats au barreau de LYON

EXPOSE DU LITIGE

Les faits et la procédure

Selon acte authentique du 18 septembre 2015, la société civile immobilière JORDAN (ci-après “la société JORDAN” ou “le bailleur”) a donné à bail à la société à responsabilité limitée [O] [L] (ci-après “la société [O] [L]” ou “le preneur”) des locaux commerciaux d’une superficie de 125,74 m² situés au numéro [Adresse 2], à [Localité 9], pour une durée de neuf années à compter de la date susvisée afin d’y exploiter une activité de restauration moyennant un loyer annuel de 16.120,08 euros hors taxes (HC).

Par courrier recommandé avec demande d’avis de réception émis le 22 février 2021, la société [O] [L] a signifié au bailleur son intention de résilier le contrat de bail à effet au 18 septembre 2021.

Le preneur et le bailleur se sont accordés pour fixer la sortie des lieux au 20 septembre 2021, date à laquelle un état des lieux de sortie a été formalisé par procès-verbal de constat d’huissier de justice.

En conséquence, par courrier recommandé avec demande d’avis de réception adressé le 3 novembre 2021, monsieur [R] [B], gérant de la société [O] [L], a sollicité une copie de l’état des lieux de sortie et la restitution concomitante du dépôt de garantie d’un montant de 4.030,02 euros.

Aux termes d’un courrier recommandé avec demande d’avis de réception adressé en retour le 11 novembre 2021, la société JORDAN s’est opposée à la demande de restitution et a requis le paiement de la somme de 22.729,75 euros toutes taxes comprises (TTC) en indemnisation des frais de remise en état des locaux.

Parallèlement, les associés de la société [O] [L] ont voté, le 25 septembre 2021, la dissolution anticipée de la société et ont désigné monsieur [H] [O] en qualité de liquidateur amiable.

Monsieur [H] [O] s’étant opposé aux requêtes de la société JOURDAN, celle-ci l’a fait assigner au fond devant le Tribunal judiciaire de LYON en qualité de liquidateur de la société [O] [L], aux côtés de madame [N] [O] et monsieur [U] [O] (ci-après “les époux [O]”) en qualités de cautions solidaires par actes de commissaire de justice signifiés les 19 janvier et 2 février 2023 aux fins, pour l’essentiel, d’obtenir l’indemnisation des travaux de réparation, d’un préjudice économique et du coût partiel du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie.

La clôture de l’instruction est intervenue le 3 février 2025. L’affaire a été fixée à l’audience en formation à juge unique du 2 octobre 2025, à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 11 décembre 2025.

Les prétentions et les moyens

Aux termes des dernières conclusions récapitulatives notifiées le 25 octobre 2024, auxquelles il sera expressément renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions émises et des moyens invoqués, la société JORDAN demande au Tribunal de :

débouter les époux [O] ainsi que Monsieur [H] [O] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,condamner solidairement Monsieur [H] [O] en sa qualité de liquidateur amiable de la société ainsi que les époux [O] en leur qualité de caution solidaire de la SARL [O] [L], au paiement des sommes suivantes : * 16.980,49 euros TTC au titre des travaux de réparations à effectuer dans le local commercial, outre intérêts légaux à compter de la date de l’assignation,

* 68.242,40 euros TTC en réparation du préjudice économique de la SCI JORDAN et en application de la clause pénale, somme à parfaire au jour du jugement à intervenir,

* 599,20 euros TTC représentant la moitié du coût de l’état des lieux de sortie,

* 3.500,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi que les entiers dépens,

dire que dans l’hypothèse ou à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le jugement à intervenir, l’exécution forcée devra être réalisée par un huissier, le montant des sommes retenues par l’Huissier en application de l’article 10 du Décret du 8 mars 2001 portant modification du Décret du 12 décembre 1996 n°96/1080 (tarif huissier) devra être supporté par le débiteur en sus de l’application de l’article 700 du Code de procédure civile.

A titre préalable, la société JORDAN soutient que l’acte de cautionnement des consorts [O] est valable, l’acte authentique ayant constaté cet engagement n’étant pas soumis aux dispositions de l’article L. 1331-1 du Code de la consommation. Elle fait valoir, en sus, que les consorts [O] ont réitéré leur volonté de se porter caution de façon manuscrite aux termes de l’acte réitératif de cession de fonds de commerce régularisé le 18 septembre 2015. Pour clore le débat, elle produit la copie signée de l’acte de vente intégral reçu par le notaire, sur lequel figurent les signatures des cautions.

A titre principal, elle expose que lors de la prise de possession des lieux le 18 septembre 2015, il a uniquement été signalé dans l’état des lieux d’entrée la nécessité de reprendre la peinture du lambris bois et de reboucher un trou extérieur en façade. Elle en déduit que les locaux ont été remis à la société [O] [L] en parfait état et que les parties défenderesses doivent désormais répondre des dégradations constatées lors de la sortie définitive des lieux. Elle précise, à cet égard, que plusieurs désordres ont été relevés par un huissier de justice mandaté à cette fin et que les frais de reprise afférents représentent une somme de 21.010,55 euros TTC, à laquelle il convient de soustraire l’équivalent du dépôt de garantie. En réponse aux moyens qui lui sont opposés, elle se réfère aux dispositions de l’article 1730 du Code civil et à l’absence d’exigence d’un formalisme particulier pour conclure à la réalisation effective d’un état des lieux d’entrée et à la validité de l’écrit auquel elle se réfère. Elle assure que cet état a été régularisé de manière contradictoire, eu égard à la signature apposée par l’ensemble des parties. Elle note également qu’il était spécifié dans le bail commercial du 18 septembre 2025 que la société [O] [L] reconnaissait avoir reçu les locaux dans un bon état conforme à l’exploitation prévue contractuellement. Elle ajoute que le preneur ne l’a jamais sollicitée aux fins d’obtenir la réalisation d’une quelconque réparation après l’entrée en jouissance des lieux et que cela vient confirmer leur bon état initial. Elle relève que le démontage du mât publicitaire, pour lequel elle requiert une indemnisation, est intervenu à l’initiative de la société [O] [L], si bien que cette dernière ne peut désormais affirmer qu’il n’a jamais existé. Elle explique que les réparations prises en charge par le preneur en cours de bail étaient en tout état de cause à sa charge, que les dépenses d’électricité, de plomberie et de pose de cloisons intérieures ont été engagées alors qu’elles nécessitaient son accord préalable et que de son propre aveu, la société [O] [L] n’a jamais entretenu ni assuré la chaudière. Elle soutient qu’elle peut légitimement demander, outre la remise en état des locaux, la suppression des transformations non autorisées, ce aux frais du preneur. Elle rappelle que l’indemnisation de ce type de frais n’est pas soumise à la preuve d’une exécution effective. Elle requiert, en parallèle, l’indemnisation d’un préjudice économique, en application de la clause pénale prévue en page numérotée 11 du contrat de bail commercial. Elle expose, à l’appui, que l’état de délabrement avancé des locaux restitués ne lui a pas permis de les relouer et l’a ainsi privée de rentrées de loyers commerciaux depuis près de quarante mois. Elle exclut toute réduction de la clause pénale, le préjudice économique dont elle sollicite l’indemnisation étant réel. Elle soutient que les consorts [O] sont redevables, par ailleurs, de la moitié des frais de constat d’état des lieux de sortie, représentant une somme de 559,20 euros.

Aux termes des dernières conclusions récapitulatives notifiées le 2 avril 2024, auxquelles il sera expressément renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions émises et des moyens invoqués, les consorts [O] demandent au Tribunal de :

à titre principal,

déclarer irrecevable la demande formulée à l’encontre des cautions personnelles compte tenu de la nullité de l’acte de cautionnement,à titre subsidiaire,

constater que la SCI JORDAN échoue à démontrer que ses locaux étaient en bon état de réparations locatives au moment de l’entrée en possession du preneur,débouter en conséquence la SCI JORDAN de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, à titre reconventionnel,

condamner la SCI JORDAN à restituer le dépôt de garantie d’un montant de 4.030, 02 €,à titre infiniment subsidiaire,

constater l’état de vétusté avancé des locaux,fixer le montant des réparations à la charge de la société SARL [O] [L] à la somme de 3 487,54 € et ce au titre du nettoyage de la hotte, du remplacement d’une applique, de l’entretien de la chaudière et de la remise en état du terrain de boules,réputer non écrite la clause pénale litigieuse, à défaut réduire son montant à la somme symbolique de 1,00 euro,en conséquence, condamner la SCI JORDAN à verser à la SARL ROBERT [L] une somme de 541,48 euros, déduction faite du montant du dépôt de garantie,en tout état de cause,

rejeter toutes fins et prétentions contraires de la SCI JORDAN, condamner la SCI JORDAN au paiement de la somme de 5.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre sa condamnation aux entiers dépens de l’instance.

A titre liminaire, se fondant sur les dispositions du décret n°71-941 du 26 novembre 1971, de l’article 2292 du Code civil et de l’article L. 331-1 du Code de la consommation, les consorts [O] soutiennent que l’absence de signature de l’acte de cautionnement lui retire toute efficacité et qu’il ne peut, de ce fait, être prononcé de condamnation à l’encontre de madame et monsieur [O].

A titre principal, à l’appui des dispositions de l’article L. 145-40-1 du Code de commerce, ils contestent l’existence d’un état des lieux d’entrée opposable, le document produit par la société JORDAN ne permettant pas de comparaisons, à défaut de descriptif tant des lieux que de leur état. Ils en déduisent que la société JORDAN ne peut invoquer la présomption de l’article 1731 du Code civil et que ses demandes d’indemnisation ne sont dès lors pas justifiées. En tout état de cause, ils soulignent que les locaux pris à bail n’étaient pas neufs, l’immeuble ayant été édifié en 1995, et qu’il n’est présentement pas justifié par le bailleur la réalisation de travaux d’entretien ou de remise en état en amont de l’entrée dans les lieux de la société [O] [L]. Ils notent que les photographies versées au débat par la société JORDAN n’apportent pas d’éléments probants, n’étant pas datées et insuffisamment identifiées pour vérifier qu’il s’agit bien des locaux à usage commercial loués. Ils expliquent que la réalisation aux frais de la société [O] [L] de travaux de remise en état au cours des années 2015-2016 démontre leur état de vétusté. Ils conclut, en conséquence, au caractère manifestement injustifié des prétentions indemnitaires.

Si le Tribunal devait reconnaître la société [O] [L] responsable du mauvais état des locaux, ils demandent à ce que la somme réclamée par la société JORDAN soit drastiquement réduite pour les motifs complémentaires suivants :

aucune facture de réalisation des travaux de réfection n’est produite par la requérante ;certaines dégradations doivent être assimilées à une usure normale des locaux ou tout du moins antérieure à la prise de possession des lieux ;l’aménagement intérieur a été modifié par la société [O] [L] sans autorisation du bailleur ;la nécessité de remettre en état le réseau de gaz n’est pas justifiée, en l’absence notamment de recherche de fuites ;la réalité et l’origine de certains désordres sont insuffisamment démontrées ;la climatisation, la hotte et la chaudière font partie des équipements qui lui ont été cédés ;le nettoyage général des locaux a été convenablement réalisé.Par compensation avec le montant du dépôt de garantie, ils estiment que le bailleur leur doit au moins la somme de 1.420,12 euros.

Reprenant les dispositions de l’article 1231-5 du Code civil, ils soutiennent que la clause pénale est purement potestative et doit être déclarée réputée non écrite, la sanction financière prévue n’étant pas forfaitaire et la remise en état des locaux dépendant de la seule volonté du bailleur. Ils font également valoir que la société JORDAN ne leur a pas adressé de mise en demeure préalable. A titre subsidiaire, ils soulignent son caractère excessif et demandent de la moduler à hauteur de 1 euros, la société JORDAN ne prouvant pas qu’elle est encore propriétaire des lieux, qu’elle s’est effectivement trouvée dans l’impossibilité de relouer les locaux ou qu’elle a été contrainte d’en réduire le montant de l’échéance locative en contrepartie de leur état.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l’article 4 du Code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. De plus, en vertu de l’article 768 dudit code, le tribunal statue sur les seules prétentions énoncées au dispositif et examine uniquement les moyens invoqués dans la discussion. Les demandes de « déclarer », « dire et juger », « constater », « prendre acte » ou de « préserver des droits » ne constituant pas, sauf exceptions liées à une rédaction erronée de la demande, des revendications au sens du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

Sur la régularité de l’acte de cautionnement

Le cautionnement est soumis aux conditions de validité du droit commun des contrats, mais aussi à certaines conditions propres, tenant à l’obligation principale et à la personne de la caution.

L’article 2292 Code civil pris dans la version en vigueur du 24 mars 2006 au 01 janvier 2022 énonce que “Le cautionnement ne se présume point ; il doit être exprès, et on ne peut pas l’étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.”

L’article 1326 ancien du Code civil prévoit par ailleurs que :

“L’acte juridique par lequel une seule partie s’engage envers une autre à lui payer une somme d’argent ou à lui livrer un bien fongible doit être constaté dans un titre qui comporte la signature de celui qui souscrit cet engagement ainsi que la mention, écrite par lui-même, de la somme ou de la quantité en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, l’acte sous seing privé vaut pour la somme écrite en toutes lettres.”

L’article 1326 ancien précité ne s’applique toutefois pas si le cautionnement, même civil, est consenti par acte authentique (voir notamment Com. 20 mars 1990, n° 88-14.913 P ; Civ. 1ère, 2 juillet 1991, n° 90-12.747 P ; 13 février 1996, n° 93-21.165 P).

En matière d’interprétation des actes juridiques, le pouvoir des juges du fond est en principe souverain sous réserve de dénaturation des clauses claires et précises.

Sur ce, il est relevé, à titre liminaire, que la contestation opposée par madame [N] [Y] épouse [O] et monsieur [U] [O] ne constitue pas une fin de non-recevoir, mais une défense au fond.

Au reste, monsieur [U] [O] et madame [N] [Y] épouse [O], présents lors de la signature du bail commercial, sont expressément désignés dans l’acte authentique afférent daté du 18 septembre 2015 (qu’ils ont d’ailleurs paraphé et signé) en qualité de “caution solidaire”. Il est ensuite précisé en page numérotée 16 dudit acte, dans une sous-partie intitulée “Cautionnement”, que monsieur [U] [O] et madame [N] [Y] épouse [O] “interviennent aux présentes sous la dénomination “la caution” pour :

déclarer avoir connaissance des présentes par la lecture complète effectuée par le notaire soussigné, et parfaitement connaître la portée de l’engagement souscrit ci-après au moyen des explications fournies par le notaire ;déclarer en conséquence se rendre et se constituer caution solidaire du “Preneur” envers le “Bailleur” ou toute personne qui se substituerait à lui pour l’exécution de chacune des conditions du présent bail ; (…)”.

Il s’en déduit que leur accord pour se constituer caution solidaire de la société à responsabilité limitée [O] a été recueilli par Maître [A] [I], Notaire associé, lors de la conclusion du bail commercial conclu avec la société JORDAN par acte authentique du 18 septembre 2015.

La preuve de l’existence d’un engagement exprès de cautionnement de madame [N] [Y] épouse [O] et monsieur [U] [O] est ainsi suffisamment rapportée.

Sur les demandes d’indemnisation formées par la société JOURDAN

Sur la responsabilité du preneur à bail

L’article L. 145-40-1 du Code de commerce énonce que “Lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d’un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. L’état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Le bailleur qui n’a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux ne peut invoquer la présomption de l’article 1731 du code civil.”

Les réparations locatives devant être mises à la charge de la société locataire ensuite de son départ des lieux loués doivent être déterminées sur la base des dispositions légales ( article R. 145-35 du Code de commerce et article 606 du Code civil) et conventionnelles et en procédant à une comparaison entre l’état des lieux d’ entrée et l’état des lieux de sortie.

La société JORDAN produit une feuille quadrillée portant les mentions suivantes :

“Lambris bois à repeindre, l’entretien n’ayant jamais été fait auparavant

(tout le tour de la maison)

Trou extérieur en façade pour évacuation d’eau

A reboucher”

Ce document sommaire, manifestement établi le 18 septembre 2015 à l’adresse des locaux commerciaux pris à bail, est signé par “Mr [B]” (soit le gérant de la société JORDAN) et “Mr [O]”.

Il est observé que la mention “Etat des lieux” paraît avoir été ajoutée postérieurement, la couleur de l’encre du stylo utilisé étant distincte (encre de couleur noire, alors que les autres indications sont inscrites en bleu), et ne comprend pas de précisions complémentaires (est-ce un état des lieux “d’entrée” dans les locaux ou un simple engagement du bailleur à réaliser des travaux de rénovation des extérieurs des locaux commerciaux ?).

Il apparaît, en outre, que le document litigieux ne comporte aucune précision sur la composition des locaux commerciaux, dont les équipements fournis, ni sur leur état d’entretien, ce qui questionne d’autant plus que le contrat de bail porte sur une superficie étendue de “125,74 m² comprenant (:) une salle de restaurant, une cuisine, un couloir, un bureau, des toilettes publiques et des toilettes privées avec salle de bains, outre un sous-sol à usage de réserve” et “des emplacements non couverts réservés au stationnement, d’une superficie estimée de 135 m² outre aire de manoeuvre”.

Par suite, il ne peut être déduit de cette seule pièce qu’un état des lieux d’entrée a été réalisé lors de la prise à bail des locaux commerciaux par la société [O] [L] et qu’il lui a été mis à disposition un bien immobilier en bon état de réparations locatives.

Cela entraîne un renversement de la preuve, en ce qu’il incombe subséquemment à la société JORDAN de démontrer que le mauvais état des lieux à la sortie est imputable au preneur, ce qui ne peut être déduit des seules constatations opérées le 20 septembre 2021.

De même, la circonstance tenant à l’absence de réclamations formées par la société [O] [L] pendant l’occupation effective des locaux à usage commercial est insuffisante pour le prouver, les dégradations relevées par la société JORDAN par procès-verbal de constat du 20 septembre 2021 ne faisant visiblement pas obstacle à l’exercice de l’activité de “restaurant traditionnel italien sur place et à emporter” et ne nécessitant donc pas d’intervention du bailleur en cours de contrat pour y remédier.

En outre, le fait que l’acte réitératif de cession d’un fonds de commerce enregistré le 29 septembre 2015 auprès du SERVICE DES IMPÔTS DES ENTREPRISES DE [Localité 8] EST mentionne que “le “preneur” prendra les lieux loués dans leur état actuel, sans pouvoir exiger aucune réparation” est présentement indifférent. En effet, d’une part cette mention n’apparaît pas en page numérotée 5 du contrat de bail commercial conclu par acte authentique le 18 septembre 2015 (contrairement à ce qui a pu être indiqué par la société JORDAN dans ses dernières conclusions récapitulatives – voir pièce n°11 du demandeur), d’autre part cela n’apporte pas d’informations pertinentes et probantes sur l’état dans lequel la société [O] [L] a trouvé lesdits locaux à usage commercial à la date précitée.

Les photographies versées au débat par la société JORDAN en pièce numérotée 9 ne sont pas davantage probantes, en ce qu’elles ne sont pas datées ni lisibles pour certaines d’entre elles (étant floues, sombres et imprimées en noir et blanc).

En conséquence, il n’est pas établi que la société JORDAN a mis à disposition de la société [O] [L] des locaux à usage commercial en bon état de réparations locatives et que la dégradation du réseau de gaz (pour laquelle il est demandé une indemnisation à hauteur de 1.980,00 euros TTC), les dysfonctionnements des ouvrants (au titre desquels il est sollicité une indemnisation d’un montant de 1.663,20 euros TTC), la détérioration des extérieurs (à l’exception des frais relatifs au terrain de boules), la non-conformité de certaines installations électriques (dont les frais de reprise s’élèveraient à la somme de 1.267,00 euros TTC) et le nettoyage défaillant des locaux sont les conséquences de l’usage des lieux par le preneur.

En parallèle, il est mentionné dans l’acte réitératif de cession du fonds de commerce que le fonds objet dudit contrat comprenait notamment “le mobilier commercial, les agencements et le matériel servant à son exploitation, dont un inventaire daté des 2 et 3 juillet 2015 descriptif et estimatif certifié sincère et véritable par les parties et joint aux présentes”. Or, parmi la liste du matériel cédé, établie et signée les 2 et 3 juillet 2015 par les parties au contrat de bail commercial sont cités un équipement de “climatisation chauffage” (ce qui ne semble toutefois pas inclure la chaudière) et une hotte.

De ce fait, la société JORDAN ne peut désormais facturer aux consorts [O] [L] des frais d’entretien de matériels ne lui appartenant plus.

S’agissant de la chaudière, la société JORDAN reproche au preneur de ne pas l’avoir entretenue.

Le contrat de bail commercial mettait effectivement à la charge de la société [O] [L] les réparations grosses ou menues autres que celles afférentes aux gros murs et voûtes, au rétablissement des poutres et des couvertures entières, aux murs de soutènement et de clôture, lorsqu’elles n’avaient pas été occasionnées par la vétusté ou la force majeure. Toutefois, la facture établie le 4 novembre 2016 par la société STAC fait état de la vétusté de la chaudière, en ce qu’il y est indiqué “chaudière en mauvais état, risque de panne”. La société [O] [L] a, en conséquence, procédé au remplacement de cet équipement à ses frais le 6 janvier 2016 pour un montant total de 3.085,88 euros TTC, alors qu’il s’agissait manifestement d’une réparation incombant au bailleur. De plus, la défaillance de la première chaudière étant intervenue dans un temps proche de l’entrée dans les lieux du preneur, cela tend à démontrer qu’il ne lui avait pas été mis à disposition un dispositif en “bon état de réparation locative”. Par suite, la société JORDAN ne peut raisonnablement soutenir que la société [O] [L] ne l’a pas convenablement entretenue et ne peut davantage lui imputer des frais d’entretien.

* * *

S’agissant des frais de plâtrerie et de peinture, les consorts [O] reconnaissent en page numérotée seize des conclusions récapitulatives qu’il a été posé des cloisons en placoplâtre afin de fermer la cuisine et de créer un mini-bar avec passe-plat. L’agencement de la pièce ayant ainsi été modifié, ces travaux sont assimilables à des “transformations” qui, aux termes du contrat de bail commercial, requéraient l’avis favorable écrit du bailleur et le contrôle de son architecte, ce quand bien même ils ont pu être limités. De plus et en application de la clause consacrés aux “améliorations”, le bailleur, s’il “préfère, peut “demander leur enlèvement et la remise des lieux en leur état antérieur aux frais du preneur”. La société JORDAN peut ainsi légitimement formuler une telle demande, ce d’autant plus qu’elle a déploré dès le 11 novembre 2021 un défaut d’entretien des locaux tenant notamment à “[au] carrelage cuisine manquant suite aux travaux effectués par le preneur sans autorisation du bailleur[1]”.

[1] Mention soulignée par le tribunal

Il en va de même du terrain de pétanque, puisqu’il n’est pas contesté son aménagement à la seule initiative de la société [O] [L].

Concernant l’enseigne lumineuse, à la consultation du devis n°20212609 établi le 3 juin 2022 par l’entreprise A+ ENSEIGNES ET SIGNALÉTIQUES, on comprend qu’il s’agit d’une enseigne verticale disposée sur un poteau scellé dans le sol. Or, la facture n°1800205 établie le 28 mai 2018 par la société ERG et versée au débat par les consorts [O] révèle qu’elle a été arrachée par le vent. A cet égard, l’argument tenant à l’absence de caractérisation du désordre dans le procès-verbal de constat du 20 septembre 2021 ne convainc pas : en effet, la facture précitée faisant état du démontage et de la mise en déchetterie de l’équipement litigieux en mai 2018, on ne peut pas attendre de l’huissier de justice qu’il constate la dégradation d’une enseigne qui n’existe plus de ce fait. Au reste, il n’est pas démontré par les consorts [O] que l’enseigne arrachée était vétuste ou l’a été en raison d’un événement revêtant les caractéristiques de la force majeure, la facture évoquant tout au plus les effets du vent (pièce n°5 des défendeurs). Or, le contrat de bail commercial mettait à la charge de la société [O] [L] les réparations grosses ou menues autres que celles afférentes aux gros murs et voûtes, au rétablissement des poutres et des couvertures entières, aux murs de soutènement et de clôture, lorsqu’elles n’avaient pas été occasionnées par la vétusté ou la force majeure.

De ce fait, la société [O] [L] apparaît responsable du désordre tenant à la suppression de l’enseigne lumineuse extérieure sur mât.

Enfin, les défendeurs ne contestent pas la nécessité de procéder à leurs frais au remplacement d’une applique.

Sur les préjudices

Sur les frais de remise en état des locauxIl est constant que l’indemnisation du propriétaire pour les dégradations commises au sein des locaux loués n’est pas subordonnée à la preuve de l’exécution par celui-ci des travaux dont il demande réparation.

Sur les frais de remplacement de l’enseigne lumineuse

Il est versé au débat un devis n°2021609 établi le 3 juin 2022 par la société A+ ENSEIGNES & SIGNALÉTIQUES, d’un montant total de 5.824,80 euros TTC incluant le poteau de fixation, le caisson lumineux et l’alimentation électrique

Certes, les consorts [O] dénoncent une estimation chiffrée excessive. Ils ne produisent néanmoins pas d’évaluations concurrentes le confirmant.

Il convient, en conséquence, de retenir un montant de 5.824,80 euros TTC pour ce poste de réparation.

Sur les frais de plâtrerie et de peinture

Le devis 22050013 de l’entreprise [G] [T] du 31 mai 2022 ne détaille pas les frais nécessaires à l’enlèvement des cloisons, du bar et du passe-plat installés par la société [O] [L], si bien que le préjudice afférent ne peut être estimé.

Il ne peut donc être octroyé à la société JORDAN d’indemnité à ce titre.

Sur les frais de remise en état du terrain de pétanque

Il est accordé à la société JORDAN une indemnité de 2.600,00 euros, correspondant à l’estimation du devis n°53 établi le 8 novembre 2021 par l’entreprise MMK ENTREPRISE.

Sur les frais d’une applique

Conformément au devis n°7231141 de l’entreprise BRICORAME [Localité 6] daté du 18 janvier 2022, les frais de changement de l’applique sont évalués au montant de 8,90 euros TTC.

Sur la demande d’indemnisation formée en application d’une clause pénale

Sur la validité de la clause

La clause pénale ne fait pas l’objet d’une réglementation particulière dans les textes constituant le statut des baux commerciaux . Ce sont donc les principes de droit commun posés en particulier par l’article 1231-5, anciennement article 1152, du Code civil qui vont jouer en la matière.

L’article 1152 ancien du Code civil énonce, ainsi, que :

“Lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite.”

Il a déjà pu être jugé qu’une clause pénale pouvait venir sanctionner non seulement l’inexécution de l’obligation principale, mais aussi tous autres manquements (voir notamment Civ. 1ère, 10 février 1960, n° 57-11.196) et qu’elle avait vocation à s’appliquer même en l’absence de justification d’un préjudice par le créancier (voir notamment Civ. 3ème, 12 janvier 1994, n0 91-19.540 P ; Civ. 3ème, 20 décembre 2006, n° 05-20.065 P).

Sur ce, il est observé à titre liminaire que le demandeur semble opérer une confusion entre la clause prévue au paragraphe “RESTITUTION DES LIEUX LOUES – REMISE DES CLÉS” du contrat de bail commercial du 18 septembre 2015 et l’indemnisation du préjudice généré par une possible perte de chance de relouer rapidement les locaux à usage commercial.

La prétention indemnitaire étant exclusivement justifiée par l’application de la clause litigieuse, il convient de raisonner exclusivement à l’aune des dispositions qu’elle comprend.

Plus précisément, la clause invoquée par la société JORDAN vient sanctionner le défaut de remise en état des locaux loués conformément à ce que le bailleur est en droit d’exiger par le paiement d’une indemnité forfaitaire, en ce que le montant dû est évalué à la “fraction journalière du dernier loyer en cours, charges comprises, par jour de retard pendant la durée nécessaire pour cette remise en état”.

Elle est ainsi assimilable à une “clause pénale”.

Il ressort ensuite de la lettre de la clause qu’elle a uniquement vocation à indemniser la perte locative pendant la réalisation effective des travaux de remise en état (c’est-à-dire en l’espèce le temps nécessaire pour supprimer le terrain de boule et le remplacer par une terrasse composite, installer la nouvelle enseigne lumineuse et remplacer l’applique). Ainsi, il ne peut raisonnablement y être inclus ni la durée de la procédure judiciaire, ni le temps pris discrétionnairement par le bailleur pour engager les travaux de remise en état requis.

Dans ces conditions, le fait de sanctionner le défaut de remise en état des locaux par une indemnisation forfaitaire correspondant au temps d’immobilisation nécessaire à l’exécution des travaux afférents n’est manifestement pas abusif, si bien qu’il n’y a pas lieu de considérer que la clause est “nulle” ou “réputée non écrite”.

Sur l’application de la clause

Les devis produits par la société JORDAN ne mentionnent pas le temps nécessaire à la réalisation des travaux.

Pour autant, il semble raisonnable de retenir cinq jours de délai pour le remplacement du terrain de boules par une terrasse composite et un quantum de deux jours pour les autres travaux, ce qui donne une indemnité totale de 398,08 euros (soit 1.706,06 euros TTC correspondant au dernier loyer dû en août 2021/30 jours comptables x 7 jours de travaux).

Sur les frais d’état des lieux

L’article 1134 alinéa 1er ancien du Code civil dispose que “Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites”.

Sur ce, le contrat de bail commercial prévoit sous l’intitulé “RESTITUTION DES LIEUX LOUES – REMISE DES CLEFS” que “en cas de difficultés, un état des lieux pourra être effectué par Huissier à l’initiative de la partie la plus diligente, les frais étant alors partagés entre les parties”.

La société JORDAN indique qu’elle a réglé la somme totale de 1.198,40 euros TTC à Maître [W] (ce montant ne faisant l’objet d’aucune contestation des consorts [O] dans leurs dernières conclusions récapitulatives).

C’est dès lors à bon droit que la requérante leur demande de lui rembourser un montant de 599,20 euros.

* * *

Le contrat de bail commercial du 18 septembre 2015 prévoit en page numérotée 14 que le dépôt de garantie, d’un montant de 4.030,02 euros, “sera conservé par le “Bailleur” pendant toute la durée du bail jusqu’au règlement entier et définitif de tous les loyers, charges et impôts récupérables, et toutes indemnités de quelque nature qu’elles soient, que le “Preneur” pourrait devoir au “Bailleur” à l’expiration du bail et à sa sortie des locaux”.

Eu égard à l’ensemble des éléments sus-développés et après déduction du montant du dépôt de garantie, monsieur [H] [O], pris en qualité de liquidateur amiable de la société [O] [L], madame [N] [Y] épouse [O] et monsieur [U] [O] seront condamnés solidairement à payer à la société JORDAN la somme 5.400,96 euros[2].

[2] Soit 5824,8€ + 2600€ + 8,9€ + 398,08€ + 599,2€ – 4030,02€

Sur la demande reconventionnelle de restitution du dépôt de garantie

Il est renvoyé aux développements de la partie II. pour justifier le rejet de la demande de restitution du dépôt de garantie formée par les consorts [O] (celui-ci ayant d’ores et déjà été déduit de la somme restant due par les parties défenderesses).

Sur les frais du procès et sur l’exécution provisoire

Sur les dépens

L’article 696 alinéa 1er du Code de procédure civile prévoit que “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

Succombant principalement à l’instance, monsieur [H] [O], pris en qualité de liquidateur amiable de la société [O] [L], madame [N] [Y] épouse [O] et monsieur [U] [O] seront condamnés solidairement au paiement des dépens.

Sur les frais non compris dans les dépens

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que :

“Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.”

Condamnés solidairement aux dépens, monsieur [H] [O], pris en qualité de liquidateur amiable de la société [O] [L], madame [N] [Y] épouse [O] et monsieur [U] [O] seront également condamnés solidairement à payer à la société JORDAN la somme de 2.500,00 euros en indemnisation des frais non compris dans les dépens et déboutés de leur demande formée sur ce même fondement.

En l’absence de litige né et actuel concernant l’exécution de la présente décision, il n’y pas lieu de statuer sur la charge des frais découlant d’une exécution forcée.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement en formation à juge unique après débats publics par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au Greffe,

Rejette la demande de monsieur [H] [O], pris en qualité de liquidateur amiable de la société [O] [L], madame [N] [Y] épouse [O] et monsieur [U] [O] tendant à ce que la clause pénale prévue sous l’intitulé “RESTITUTION DES LIEUX LOUES – REMISE DES CLEFS” du contrat de bail commercial du 18 septembre 2015 soit “réputée non écrite” ;

Condamne solidairement monsieur [H] [O], pris en qualité de liquidateur amiable de la société [O] [L], madame [N] [Y] épouse [O] et monsieur [U] [O] à payer à la société civile immobilière JORDAN la somme totale de 5.400,96 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement, en indemnisation des frais de remise en état des locaux à usage commercial, ceux dus en application de la clause pénale et de la moitié du coût de l’état des lieux de sortie ;

Rejette le surplus des demandes indemnitaires formées par la société civile immobilière JORDAN ;

Rejette la demande de monsieur [H] [O], pris en qualité de liquidateur amiable de la société [O] [L], madame [N] [Y] épouse [O] et monsieur [U] [O] tendant à obtenir la restitution du dépôt de garantie d’un montant de 4.030,02 euros ;

Condamne solidairement monsieur [H] [O], pris en qualité de liquidateur amiable de la société [O] [L], madame [N] [Y] épouse [O] et monsieur [U] [O] aux dépens de l’instance ;

Condamne solidairement monsieur [H] [O], pris en qualité de liquidateur amiable de la société [O] [L], madame [N] [Y] épouse [O] et monsieur [U] [O] à payer à la société civile immobilière JORDAN la somme de 2.500,00 euros en indemnisation des frais non compris dans les dépens ;

Rejette la demande de monsieur [H] [O], pris en qualité de liquidateur amiable de la société [O] [L], madame [N] [Y] épouse [O] et monsieur [U] [O] formée sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Dit qu’il n’y a pas lieu de statuer sur la demande tendant à faire supporter les frais d’exécution forcée du présent jugement par les débiteurs ;

En foi de quoi la Présidente et la Greffière ont signé la présente décision.

La Greffière La Présidente

Jessica BOSCO BUFFART Marlène DOUIBI