TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

— o-o-o-o-o-o-o-o-o-

Chambre 01

N° RG 23/01166 – N° Portalis DBZS-W-B7H-W3T6

JUGEMENT DU 10 AVRIL 2026

DEMANDERESSE :

Mme [Z] [P] épouse [I]

Artisan commerçant immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 322 754 862

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Franck REGNAULT, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

LA MAIRIE DE [Localité 1]

Représentée par son Maire en exercice

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par M^e Véronique VITSE-BOEUF, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Aurélie VERON, Vice-présidente, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article R 212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire,

Greffier : Benjamin LAPLUME,

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture rendue en date du 28 Avril 2025, avec effet au 04 Avril 2025;

A l’audience publique du 08 Décembre 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 09 Mars 2026, prorogé au 30 Mars 2026 puis prorogé pour être rendu le 10 Avril 2026

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 10 Avril 2026, et signé par Aurélie VERON, Présidente, assistée de Benjamin LAPLUME, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Mme [Z] [P], artisan, exploite un fonds de commerce sis à [Localité 1], [Adresse 4].

La mairie de [Localité 1] a consenti à Mme [P] un premier bail à usage mixte le 20 mars 1981 portant sur la cave, le rez-de-chaussée à usage de commerce, deux étages et un grenier à usage d’habitation d’un immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 1].

Puis, dans le cadre d’un deuxième contrat conclu le 11 janvier 1984, prenant effet rétroactivement au 1er octobre 1983, la mairie de [Localité 1] et Mme [P] ont régularisé un bail toujours sous la forme mixte, portant sur les locaux situés aux [Adresse 6].

Suivant acte en date du 12 janvier 1990, les parties ont procédé au renouvellement du bail sis [Adresse 5]. Puis, suivant acte en date du 1er octobre 1995, les parties ont conclu un bail regroupant les locaux des [Adresse 7],

Suivant acte en date du 1er octobre 2004 modifié par un avenant du 7 mars 2006, les parties ont renouvelé le bail.

Par acte extrajudiciaire signifié le 22 octobre 2013, la mairie de [Localité 1] a accepté le renouvellement du bail en revalorisant le loyer trimestriel à la somme de 5 073,71 euros. Le 22 octobre 2013 le bail a donc été renouvelé pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er octobre 2013 pour se terminer le 30 septembre 2022.

Mme [P] souhaitant prendre sa retraite, elle a conclu avec Mme [W] un compromis de cession de son fonds de commerce le 2 avril 2021 sous condition suspensive, moyennant le prix de 350 000 euros avec reprise du personnel en poste au jour de la réitération. La réitération, sous réserve de la levée des conditions suspensives, était prévue pour le 31 mai 2021.

Le compromis était conclu notamment sous la condition suspensive du renouvellement du bail.

Mme [P] a ainsi sollicité le renouvellement du bail par acte extrajudiciaire du 2 avril 2021.

Par courrier du 28 mai 2021, la mairie de [Localité 1] a indiqué accepter le principe d’un renouvellement anticipé du bail moyennant une revalorisation du loyer.

Puis, par courrier du 31 mai 2021, la mairie de [Localité 1] a avisé Mme [P] qu’elle entendait exercer son droit d’option.

Dans ce contexte, des discussions sont intervenues entre les parties au sujet de la validité du droit d’option et de l’indemnité d’éviction.

M. [A] a été sollicité par les parties pour une tentative de médiation au terme de laquelle il a estimé le montant d’une juste indemnité d’éviction à la somme de 250 000 euros outre le coût des licenciements à la charge du bailleur.

Après l’échec de la médiation, Mme [P] a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille afin d’obtenir la désignation d’un expert chargé de procéder à une expertise judiciaire du montant de l’indemnité d’éviction.

Par ordonnance du 1er février 2022, Mme [F] [U] a été désignée en qualité d’expert aux fins d’évaluation de l’indemnité d’éviction.

Mme [U] a déposé son rapport le 7 décembre 2022. L’expert a estimé l’indemnité d’éviction à hauteur de 560 000 euros outre une indemnité accessoire de 35 000 euros correspond à la perte de stock et au coût des licenciements.

Par exploit de commissaire de justice délivré le 31 janvier 2023, Mme [Z] [P] a assigné la mairie de [Etablissement 1] devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins d’indemnité d’éviction.

Par ordonnance d’incident du 19 décembre 2023, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt et de droit d’agir de Mme [P]. Le 6 mars 2025, la cour d’appel a confirmé l’ordonnance.

Parallèlement, le 27 septembre 2024, le juge de la mise en état a rejeté l’exception de sursis à statuer dans l’attente de la décision de la cour d’appel sur le premier incident, soulevée par la défenderesse.

La demanderesse sollicite le bénéfice de son acte introductif et demande à la juridiction de :

La Dire et Juger recevable et bien fondée en son action ;

Condamner la mairie de [Localité 1] à lui verser la somme de 560 000 euros au titre de l’indemnité d’éviction principale ;

La Condamner à lui verser la somme de 35 000 euros correspondant à l’indemnité d’éviction accessoire se décomposant comme suite :

→ 25 000 euros au titre de la perte de stock ;

→ 10 000 euros au titre des coûts de licenciement ;

La Condamner à lui payer la somme de 3 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris le coût de l’expertise de 3708,40 euros.

Il sera renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des motifs, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 3 avril 2025 par la voie électronique, la mairie de [Localité 1] s’oppose aux demandes formées à son encontre. Elle sollicite du tribunal de :

A titre principal, au visa de l’article L.145-10 du code de commerce ;

Rejeter les demandes, fins et conclusions de Mme [Z] [P] ;

La condamner au paiement d’une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 outre les dépens ;

A titre subsidiaire,

Écarter les conclusions de Mme [U], expert judiciaire ;

Débouter Mme [P] de ses demandes au titre de l’indemnité d’éviction et des indemnités accessoires fondées sur le rapport de Mme [U] ;

Très subsidiairement,

Fixer le montant de l’indemnité d’éviction à la somme de 300 000 euros ;

Statuer ce que de droit quant aux dépens.

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour un plus ample exposé des motifs conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture des débats est intervenue le 4 avril 2025 par ordonnance du 28 avril 2025 avec fixation de l’affaire à l’audience du 8 décembre 2025 à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 9 mars 2026 prorogé au 10 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, les demandes des parties tendant à voir le tribunal « constater » ou « dire et juger » ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

I- Sur la demande d’une indemnité d’éviction

Selon l’article L. 145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Mme [P] sollicite une indemnité d’éviction suite au refus du renouvellement du bail par la mairie de [Localité 1].

Cette dernière conteste le droit à indemnité d’éviction en soulevant l’irrégularité de la demande de renouvellement du bail, ce dont elle déduit que le bail n’a pas été valablement rompu et se poursuit par tacite prolongation.

A- Sur la poursuite du bail

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article L.145-9 du code de commerce dispose que par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux commerciaux ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.

A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

Cet article est complété par l’article L. 145-10 selon lequel, à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation.

La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

L’acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement.

Il est acquis aux débats que le dernier bail liant les parties s’achevait le 30 septembre 2022.

Le 2 avril 2021, Mme [P] a fait signifier à la mairie de [Localité 1], par acte extrajudiciaire, une demande de renouvellement de son bail, sans mention de date d’effet, et au visa des articles L.145-10 et L.145-12 du code de commerce.

Par courriel du 15 avril 2021, le responsable du service gestion patrimoniale de la ville de [Localité 1] écrivait au conseil de Mme [P] que :

« […]Conformément à ce que vous m’aviez dit lors de notre dernier échange, vous nous avez adressé une demande de renouvellement formulée par le locataire actuel (Mme [P]). Cette demande a été déposée en Mairie le 02 avril 2021, laissant donc courir un délai de 3 mois à la Ville pour répondre (art. L145-10 du code de commerce), soit jusqu’au 02 juillet 2021.

Après analyse de la demande, je me pose des questions quant à la validité de celle-ci. En effet, l’article L145-10 indique également qu’à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation.

De ce fait, l’offre de congé / renouvellement relève du bailleur tout le temps du bail jusque 6 mois avant la date de fin contractuelle dudit bail. Si le bailleur n’a pas proposé le renouvellement dans ce laps de temps, « la main » passe au preneur dans les six derniers mois du bail, mais pas avant. Le droit du preneur ne sera ouvert qu’à compter du premier jour du sixième mois précédant l’échéance, et si aucun congé / renouvellement n’a été donné par le bailleur.

Ce que je conclus de mes recherches faites à ce sujet, c’est que dans tous les cas, une demande faite par le preneur avant cette date (6 mois avant la fin du bail) est inopposable au bailleur et ne fait pas courir le délai de réponse. Or c’est notre cas, la date de fin contractuelle du bail en cours étant le 30 septembre 2022. Nous sommes donc encore loin du 30 mars 2022, date à laquelle le preneur pourra faire sa demande de renouvellement.

Ainsi, pour moi, sauf jurisprudence contraire (que je n’ai pas trouvée), la demande de renouvellement que Mme [P] a formulée est nulle et sans effet. De ce fait, il n’est pas envisageable que la Ville y réponde (favorablement ou non, ce n’est pas la question ici), étant donné que cette demande est, a priori, nulle. Le délai de 3 mois de réponse ne court donc pas.[…] »

Le conseil de Mme [P] répondait le 19 avril 2021 qu’il s’agit d’une demande de renouvellement conventionnel, le bailleur n’étant donc pas tenu par les délais et qu’en cas d’acceptation, un avenant devrait être régularisé pour l’acter.

Par deux lettres recommandées avec avis de réception du 28 mai 2021 (la date indiquée du 18 mai étant erronée de l’aveu des deux parties), la mairie de [Localité 1] avisait le conseil de Mme [P] qu’elle acquiesçait à la cession du fonds de commerce à Mme [W] et que dans cette perspective elle acceptait la demande de renouvellement conventionnel du bail à effet du 1er septembre 2021, sous condition de révision du loyer.

Dans le second courrier, la mairie de [Localité 1] indiquait ainsi :

« Par acte extrajudiciaire en date du 02 avril 2021, votre cliente, Mme [P], locataire auprès de la Ville de [Localité 1] d’un local commercial situé au rez-de-chaussée du [Adresse 8] (à [Localité 1]), via un bail commercial datant de 2004 et renouvelé en 2013, a formulé auprès des services municipaux une demande de renouvellement de son bail. En effet, Mme [P] cède son fonds de commerce, ainsi que le bail qui lui y associé, et cette demande de renouvellement est inscrite dans les conditions suspensives du compromis de vente dudit fonds.

L’article L145-10 du code de commerce, mentionné dans l’acte extrajudiciaire du 02 avril 2021, indique qu’à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation. Ainsi, le droit du locataire à formuler une demande de renouvellement ne sera ouvert qu’à compter du premier jour du sixième mois précédant l’échéance du bail, soit le 30 mars 2022, le bail se terminant le 30 septembre 2022. De ce fait, la demande formulée par Mme [P] début avril 2021 constitue une demande de renouvellement conventionnelle au bon vouloir des parties, et ne relève pas du statut des baux commerciaux. Ainsi, la Ville, bailleur, n’est tenue par aucun délai de réponse.

Mais, afin de ne pas bloquer la cession du fonds, la Ville de [Localité 1] vous informe qu’elle accepte la demande de renouvellement conventionnelle du bail. Ce renouvellement sera effectif à partir du 1er septembre 2021.

Néanmoins, différents éléments nous amènent à accepter le renouvellement du bail à la condition d’une révision du loyer. […] »

Le même jour, le conseil de Mme [W] avisait le conseil de Mme [P] de l’accord de sa cliente sur les conditions souhaitées par la ville de [Localité 1], pour le renouvellement du bail, à savoir un loyer de 26 383,29 euros et la suppression de la location des 2ème et 3ème étages.

Or, à peine trois jours après avoir donné officiellement donné son accord au renouvellement du bail, par acte extrajudiciaire avec avis de réception du 31 mai 2021, le directeur général des services de la ville de [Localité 1] notifiait à Mme [P] un refus du renouvellement dans les termes suivants :

« Par acte extrajudiciaire en date du 2 avril 2021, votre cliente, Mme [P], locataire de la Ville d’un local commercial situé au rez-de-chaussée du [Adresse 8] à [Localité 1], datant de 2004 et renouvelé en 2013, a formulé auprès de la Ville de [Localité 1], [Localité 4], une demande de renouvellement de son bail.

Par courrier transmis le 28 mai 2021, la Ville de [Localité 1] vous a notifié son accord pour le renouvellement conventionnel du bail sous réserve d’une augmentation de 30 % du loyer. A ce jour, aucun accord n’est intervenu entre les parties quant au montant définitif du loyer.

La Ville de [Localité 1] vous informe, par la présente, qu’elle entend exercer son droit d’option au sens de l’article L.145-57 du Code de commerce. La mise en œuvre du droit d’option vaut offre d’indemnité d’éviction au profit de Mme [P]. Le montant de cette indemnité reste à déterminer entre les parties. […]» (pièce 16 demandeur).

Ensuite, il ressort des éléments des débats que juste après la notification de ce revirement, soit le 2 juin 2021, la mairie de [Localité 1] a adressé un courrier à Mme [P] afin d’engager des discussions sur le montant de l’indemnité d’éviction lui étant due (cf conclusions de la mairie de [Localité 1] page 9 et courrier de Me [T] du 4 juin 2021 adressé à la mairie de [Localité 1], pièce 17 demandeur page 2/6).

Ledit courrier a été produit dans le cadre du premier incident (pièce 25 demandeur), mais n’a pas été communiqué au fond. Il est cependant retranscrit dans les conclusions d’incident de Me [T] notifiées par la voie électronique le 19 juillet 2023 de la manière suivante :

« Vous êtes titulaire d’un bail commercial, en date du 1er octobre 2014, et venant à expiration le 30 septembre 2013 pour l’exploitation d’un fonds de commerce situé en rez-de-chaussée du [Adresse 8] à [Localité 1]. Le bail sous seing privé a été renouvelé pour neuf années entières et consécutives à compter du 1er octobre 2013 jusqu’au 30 septembre 2022.

Par acte extrajudiciaire du 2 avril 2021, vous avez formulé auprès de la Ville, Bailleur, une demande de renouvellement conventionnel du bail. Cette demande s’inscrit, en effet, dans le cadre d’un projet de cession du fonds de commerce.

Par courrier transmis le 28 mai 2021, la Ville de [Localité 1] vous a notifié son accord pour le renouvellement conventionnel du bail sous réserve d’une augmentation de 30 % du loyer. Aucun accord quant au montant du loyer n’a été notifié à la Ville.

La Ville de [Localité 1] a exprimé la volonté de récupérer la pleine jouissance des locaux pour ses propres besoins en faisant valoir son droit d’option au sens de l’article L.145-57 du Code de commerce notifié par acte d’huissier le 31 mai 2021. Le renouvellement du bail constituant l’une des conditions suspensives du compromis, ne pourra ainsi pas être accordé par le Bailleur. Il convient désormais d’établir le montant de l’indemnité d’éviction.

Les conditions du bail et le loyer appliqués vous ont permis d’estimer le fonds de commerce, à un moment de 350 000 euros dans le cadre d’un projet de cession. Pour autant, l’exploitation du fonds de commerce a été réalisée dans des conditions extrêmement favorables au regard des loyers de marché pratiqués dans le [Localité 5], en particulier depuis le dernier renouvellement du bail. Aussi, la fixation de l’indemnité d’éviction devra nécessairement intégrer ces circonstances. Il vous est ainsi demandé de formuler à la Ville une proposition chiffrée tenant compte de ces conditions propices depuis plusieurs années. Je vous propose de vous recevoir, dès réception de votre proposition pour en discuter. »

La demande de renouvellement formée par le preneur sur le fondement du statut des baux commerciaux a été formée le 2 avril 2021, date à laquelle Mme [P] ne pouvait se prévaloir du bénéfice du droit au renouvellement dans les conditions de l’article L.145-10 du code de commerce. Cette demande étant prématurée, la bailleresse n’était pas tenue de la refuser dans les conditions de l’alinéa 4 de cet article pour faire obstacle au renouvellement.

La bailleresse conservait néanmoins, au contraire, la possibilité soit de manifester par un acte positif son accord, ce qui aurait, sans équivoque, consacré le principe du renouvellement sollicité et fait produire des effets à la demande de la locataire en dépit de son caractère prématuré, couvrant, en quelque sorte, son irrégularité, soit de faire part de son désaccord que ce soit en raison de ce caractère prématuré ou pour tout autre motif, sans que puisse lui être opposée une acceptation tacite.

En l’occurrence, il résulte des divers échanges entre les parties que la bailleresse a expressément acquiescé au principe du renouvellement du bail par un courrier du 28 mai 2021 sous réserve d’un accord sur une augmentation du loyer du 30 %. Cet accord a été donné dans la perspective d’une cession du fonds de commerce et de manière concomitante à l’agrément du cessionnaire.

La cessionnaire a immédiatement accepté l’augmentation de loyer sollicitée, ainsi que cela résulte du courrier de son conseil daté du même jour (pièce 15 demandeur).

Dans son courrier du 31 mai 2021, la mairie de [Localité 1] est revenue sur son accord donné au renouvellement. Elle n’argue cependant pas de l’irrégularité de la demande de renouvellement comme prématurée, pour en tirer comme conséquence son absence d’effet et la poursuite du bail.

Au contraire, elle se fonde expressément sur les dispositions de l’article L.145-57 du code de commerce, en indiquant exercer son « droit d’option », et consécutivement offrir une indemnité d’éviction à sa locataire. Cette position est confirmée par son courrier du 2 juin 2021, dans lequel elle explique souhaiter « récupérer la pleine jouissance des locaux pour ses propres besoins ».

Il s’infère de ces deux documents que la ville de [Localité 1] a entendu, par l’exercice de son « droit d’option », « récupérer ses locaux » et donc obtenir la fin du bail, par un refus de la demande de renouvellement, ce qu’elle n’aurait pu obtenir en soulevant l’irrégularité de ladite demande.

Elle s’est ainsi clairement positionnée sur les dispositions de l’article L.145-10. Il est d’ailleurs révélateur qu’elle ait formalisé son revirement de position par acte extrajudiciaire, conformément au formalisme exigé par cet article.

Encore, il sera relevé que les discussions entre les parties sur le quantum de l’indemnité d’éviction ont perduré plusieurs mois, puisque M. [A] a été saisi par les parties pour la recherche d’un accord sur son montant et a finalement donné un avis le 24 septembre 2021 (pièces 18 et 19 du demandeur).

Ce n’est finalement que dans le cadre de la procédure devant le juge des référés aux fins d’expertise judiciaire du montant de l’indemnité d’éviction, faute d’accord entre les parties, que la ville de [Localité 1] a modifié sa position et a contesté la validité de la demande de renouvellement et le droit à indemnisation.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la ville de [Localité 1] a renoncé, en toute connaissance de cause, à soulever l’irrégularité de la demande de renouvellement du bail en raison de sa prématurité.

Il sera de plus souligné que le positionnement de la ville de [Localité 1] confine à la mauvaise foi dans la négociation du renouvellement, puisqu’après avoir pris le temps d’examiner la demande et acquiescé, tant à la cession qu’au renouvellement, elle a brutalement et alors que la cessionnaire avait accepté les conditions réclamées, fait volte face, pour finir par refuser toute indemnisation à Mme [D].

Le positionnement de la ville de [Localité 1] a privé Mme [P], qui souhaite prendre sa retraite, d’une opportunité de cession de son fonds, et tend en outre à la priver d’une indemnisation de la perte de son fonds, tout en permettant à la propriétaire de récupérer in fine ses locaux sans bourse délier, alors qu’elle n’aurait pu contester devoir à son preneur une indemnité d’éviction si elle avait pris l’initiative de lui délivrer congé ou si elle lui avait refusé un renouvellement délivré à bonne date.

En conséquence, la destinataire de la demande de renouvellement ayant couvert l’irrégularité en acquiesçant au renouvellement et en exerçant ensuite son droit d’option avec offre de renouvellement, sur le fondement de l’article L.145-57, le preneur a droit à une indemnité d’éviction suite au refus du renouvellement par la bailleresse.

Mme [P] est donc fondée à solliciter une indemnité d’éviction.

B- Sur le montant de l’indemnité d’éviction

D’après l’article L. 145-14 du code de commerce, l’indemnité dite d’éviction due par le bailleur en cas de refus de renouvellement du bail est égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Mme [P] se fonde sur l’expertise judiciaire pour demander les indemnités estimées par Mme [U]. La ville de [Localité 1] demande la fixation de l’indemnité totale à 300 000 euros correspondant à la valeur du droit au bail estimée amiablement par M. [A], expert amiable, en août 2021.

Dans son rapport d’expertise judiciaire du 7 décembre 2022, Mme [U] évalue l’indemnité d’éviction sur la base de la perte du fonds de commerce. Elle retient au titre de l’indemnité principale la somme de 560 000 euros correspondant à la valeur du droit au bail, cette valeur étant supérieure à celle du fonds de commerce évaluée à 355 000 euros. L’expert y ajoute au titre des indemnités accessoires une indemnité pour perte de stock de 25 000 euros et le coût des licenciements de 10 000 euros.

M. [A] avait amiablement estimé l’indemnité dans une tentative de médiation à 250 000 euros, outre le coût des licenciements de 17 300 euros (cf courrier du 24 septembre 2021 pièce 19 demandeur).

Il est également produit par la ville de [Localité 1] le rapport d’expertise amiable établi par M. [A] en août 2021. Dans ce rapport amiable, M. [A] a estimé la valeur du fonds de commerce à :

— dans l’hypothèse d’une cession amiable à un tiers : 350 000 euros ;

— dans l’hypothèse d’une fixation judiciaire de l’indemnité d’éviction par le tribunal judiciaire : 383 000 euros,

en rappelant l’offre de la ville de [Localité 1] de 150 000 euros.

Enfin, Mme [P] avait conclu un compris de cession de son fonds de commerce au prix de 350 000 euros, cohérent avec l’évaluation de M. [A].

S’agissant de l’éviction d’un fonds de commerce, deux méthodes sont privilégiées pour le calcul de l’indemnité :

la méthode de la disparition du fonds de commerce, lorsque l’exploitant d’un commerce ou d’une activité ne peut se réinstaller à proximité des locaux objets de l’expropriation, l’éviction commerciale entraînant pour celui-ci la perte de son droit au bail et la perte de sa clientèle dans sa globalité, éléments essentiels du fonds de commerce ;

la méthode du transfert du fonds de commerce dite « du droit au bail », lorsque l’exploitant d’un commerce ou d’une activité peut soit se réinstaller à proximité, soit de manière plus éloignée, mais en conservant sa clientèle, l’éviction entraînant pour celui-ci la perte de son droit au bail, mais pas de sa clientèle dans sa globalité. L’indemnisation doit être égale à la valeur du droit au bail, généralement calculée selon la méthode du différentiel de loyer, et à la somme des autres postes de préjudices selon les montants justifiés.

Lorsque la méthode de la perte du fonds de commerce est appliquée, le préjudice doit être réparé par l’allocation d’une indemnité égale à la valeur de l’entier fonds de commerce, valeur qui ne peut être inférieure à celle du droit au bail.

L’expert judiciaire a appliqué la méthode de la suppression du fonds en relevant :

« J’en conclurais que le commerce étudié, qui pour rappel, est un commerce indépendant qui vend des petits articles de décoration (art de la table, luminaire, et création textile) et ce, depuis 40 ans, dispose d’une belle notoriété sur le secteur lillois.

Le commerce doit non seulement compter dans sa clientèle des clients fidèles mais également des clients de passage. La situation du commerce au cœur de la [Adresse 9] fait partie du développement de son chiffre d’affaires.

Pour étudier l’hypothèse du transfert du fonds, il nous faudrait donc un local similaire dans un secteur proche, afin qu’il n’y ait pas d’incidence sur l’importance et sur la qualité de la clientèle.

Aucun local similaire n’a été porté à ma connaissance depuis la rédaction du pré-rapport.

J’écarterai donc l’hypothèses d’un transfert de fonds. »

Au regard de ces éléments, il convient d’apprécier l’indemnité d’éviction selon la méthode de la disparition du fonds.

1° L’indemnité principale

L’indemnité principale d’éviction est égale à la valeur marchande du fonds de commerce sans pouvoir être inférieure à la valeur du droit au bail des locaux, élément incorporel du fonds de commerce, constituant sa valeur plancher.

— Sur la valorisation du fonds de commerce

Pour l’évaluation du fonds de commerce, l’expert judiciaire procède par application de deux méthodes. Selon la méthode des barèmes, elle obtient une valorisation 290 000 euros. Selon la méthode par les critères de rentabilité, elle estime la valeur à 420 000 euros. La valeur moyenne du fonds de commerce est ainsi évaluée à 355 000 euros.

La défenderesse ne critique ni la pertinence de ces méthodes, ni les chiffres et coefficients retenus par l’expert. Mme [U] parvient d’ailleurs par l’application de ces méthodes à une valorisation du fonds de commerce proche de celle retenue par M. [A].

— Sur la valorisation du droit au bail

Le droit au bail est la contrepartie économique des avantages que constitue la reprise d’un bail existant, comportant des clauses plus ou moins avantageuses et l’existence d’un loyer qui peut apparaître sensiblement différent des loyers pratiqués sur le marché.

Ainsi, la valeur du droit au bail naît de la différence pouvant exister entre le loyer antérieur ou le loyer déplafonné et la valeur locative de marché, laquelle valeur locative s’analyse comme la contrepartie financière annuelle de l’usage d’un bien immobilier dans le cadre de la signature d’un nouveau bail ou de la cession d’un bail en cours.

Mme [U] a calculé la valeur du droit au bail par la capitalisation du montant de la différence entre la valeur locative et le loyer réel sur la durée du bail restant à courir au taux normal de revenu du capital (page 22 du rapport).

La méthode n’est pas critiquée par la défenderesse, laquelle se borne, pour l’essentiel, à reprendre son dire du 26 octobre 2022 à l’expert, consistant en la critique de la valeur locative retenue.

En suite de ce dire, Mme [U] a modifié son rapport en reprenant les références citées par M. [A] qu’elle estime « plus significatives et pertinentes que les [siennes] » et en retenant ainsi une valeur locative de 1000€/m²P. Elle y applique un abattement de 5 % au motif que la surface pondérée du bien étudiée est supérieure à la moyenne des surfaces des locaux pris en référence. Elle retient ainsi une valeur locative arrondie à 110 000 €/an hors taxe hors charge.

L’expert a retenu un taux de capitalisation de 6 % sur une période de neuf ans et a tenu compte du mécanisme de lissage par paliers de 10 % mis en place par la loi Pinel, pour parvenir à une valeur du droit au bail de 559 002 euros arrondi à 560 000 euros,

Il précise que « Ce montant peut sembler élevé mais il correspond à la faible valeur locative actuelle (173€/m²P) par rapport aux valeurs locatives constatées sur le marché (1 000€/m²P)'. ».

Dans sa réponse du 3 novembre 2022 au dire de Me [N] du 26 octobre 2022 (pages 58, 59 et 60 du rapport, numérotées pièce 21/56, 21/57 et 21/58 de la demanderesse), Mme [U] explique que :

« Le montant du droit au bail d’un montant de 300 000 € fixé par Mr [A] est calculé selon le différentiel entre le montant de la valeur locative de marché (qu’il retient pour un montant de 97 7000 € et un loyer pour un nouveau bail (qu’il retient pour un montant de 66 384 €).

Alors que, dans le contexte de cette mission qui est, je le rappelle, d’évaluer le montant de l’indemnité d’éviction, je calcule le montant du droit au bail selon la différence entre la valeur de marché et le montant du loyer effectif.

Soit un différentiel de 110 000 € moins 20 000 € soit 90 000 € alors que Mr [A] ne retient que 30 000 €.

Sur le coefficient de commercialité, Mr [A] retient un coefficient de 7, un peu supérieur à celui que j’avais déterminé de 6,36. ». Elle conclut en maintenant son évaluation du droit au bail à 560 000 euros.

S’agissant de l’évaluation distincte de la valeur locative de la partie commerciale et de la partie habitation comme l’a réalisée M. [A], Mme [U] indique dans sa réponse au dire que le logement est non indépendant et que « il est difficile, vue la configuration des lieux et des conditions d’accès aux étages, d’attribuer une valeur locative du logement indépendante. » , étant rappelé que le logement ne dispose pas d’une entrée indépendante du local commercial (cf pages 24 et 58 du rapport).

Ainsi, Mme [U] a parfaitement justifié sa position et expliqué la différence importante entre son évaluation et celle de M. [A], la ville de [Localité 1] ne développant pas d’autres arguments que ceux contenus dans son dire à l’expert auxquels il a été répondu par celui-ci.

L’expert judiciaire a, à juste titre, estimé qu’il n’y avait pas lieu de valoriser distinctement les étages à usage d’habitation et le local commercial, les lieux étant imbriqués, et ne pouvant faire l’objet de locations séparées, faute d’accès autonomes.

S’agissant des correctifs à la valeur locative, l’abattement de 5 % retenu par l’expert judiciaire pour tenir compte de la plus grande surface des lieux à évaluer est suffisant, celui de 25 % retenu par l’expert amiable étant manifestement excessif et non justifié au regard des prix observés.

Par ailleurs, c’est à bon droit que Mme [U] a pris en compte, pour le calcul du différentiel de loyer, le loyer actuel.

Enfin, le coefficient de 6 retenu par Mme [U], ou plus exactement de 6,24 avec la somme arrondie, est adapté, ce coefficient correspondant aux commerces situés en centre-ville très bien situés selon le memento [S] [K].

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de retenir l’analyse de l’expert judiciaire et de fixer la valeur du droit au bail à 560 000 euros sur les bases suivantes :

— valeur locative : 110 000 €/an hors taxe hors charge ((1000€/m²P – 5%) x 117m²P = 111 150€/an hors taxe hors charge arrondi à 110 000 €/an)

— différentiel de loyer annuel de 89 705 € (110 000 € – 20 295 € de loyer actuel)

— application du taux de capitalisation de 6 % sur une période 9 ans avec lissage = 559 002 € arrondi à 560 000 euros suivant tableau de l’expert.

— Sur le montant de l’indemnité principale

L’indemnité principale d’éviction étant égale à la plus forte des deux sommes entre la valeur du fonds de commerce et la valeur du droit au bail, il convient de la fixer à la valeur du droit au bail soit 560 000 euros, somme que la ville de [Localité 1] sera condamnée à payer à Mme [P].

2° Les indemnités accessoires

La perte sur stock et le coût des licenciements

Ces deux postes ne sont pas discutés par la bailleresse. Il sera donc fait droit aux demandes respectivement de 25 000 euros et 10 000 euros correspondant aux évaluations de l’expert judiciaire.

II- Sur les demandes accessoires

1. Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Selon l’article 514-1, le juger peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou en partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Il n’y a dès lors pas lieu de prévoir expressément l’exécution provisoire de la décision.

2. Sur les frais irrépétibles et les dépens

La mairie de [Localité 1] succombant au principal, elle supportera les dépens de la présente instance en ce compris le montant de l’expertise judiciaire de 3708,40 euros et sera redevable d’une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile qui sera justement fixée à la somme de 3 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la mairie de [Localité 1] à payer à Mme [Z] [P] la somme de 560 000 euros à titre d’indemnité principale d’éviction ;

LA CONDAMNE à lui payer la somme de 35 000 euros au titre des indemnités accessoires d’éviction se décomposant en :

—  25 000 euros au titre de la perte de stock

—  10 000 euros au titre des coûts de licenciement ;

CONDAMNE la mairie de [Localité 1] à payer à Mme [Z] [P] la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la mairie de [Localité 1] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DÉBOUTE Mme [Z] [P] de ses autres demandes ;

DÉBOUTE la mairie de [Localité 1] de ses autres demandes ;

CONDAMNE la mairie de [Localité 1] aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire à hauteur de 3 708,40 euros.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Benjamin LAPLUME Aurélie VERON

Chambre 01

N° RG 23/01166 – N° Portalis DBZS-W-B7H-W3T6

[Z] [P]

C/

MAIRIE DE [Localité 1]

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à

exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République

près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et

officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront

légalement requis.