N° RG 24/06673 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M5CK

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 6]

11ème civ. S3

N° RG 24/06673 -

N° Portalis DB2E-W-B7I-M5CK

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL

M^e El Mekki LAMLIH

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le 14 mai 2025

Le Greffier

M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL

M^e El mekki LAMLIH

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

14 MAI 2025

DEMANDERESSE :

OPHEA, anciennement CUS HABITAT

Office Public de l’Habitat de l’Eurométroppole de [Localité 11]

représenté par son Directeur Général

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Fabienne DIEBOLD-STROHL,

avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 168

DEFENDEUR :

Madame [Z] [V] [X]

[Adresse 3]

[Adresse 10]

[Localité 7]

représenté par M^e El Mekki LAMLIH,

avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 90

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Mars 2025 à l’issue de laquelle le Président, Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 14 Mai 2025.

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 07 septembre 2022, l’OPHEA a donné à bail à Madame [X] [Z] [V] un local à usage d’habitation sis [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel de 614,62 € provision sur charges et autres prestations comprises.

Par acte de commissaire de justice délivré le 02 février 2024, le bailleur a délivré congé au locataire au motif du non-paiement des loyers et accessoires, avec effet au 31 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice délivré le 13 mai 2024, l’OPHEA a fait assigner Madame [X] [Z] [V] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal aux fins de :

* CONSTATER que le congé délivré à la partie défenderesse est régulier.

* PRONONCER la déchéance de la partie défenderesse de tout droit au maintien dans les lieux, conformément à l’article 10-1 ° de la loi du 1er septembre 1948.

* CONDAMNER la partie défenderesse ainsi que tout occupant de son chef à évacuer les locaux occupés par elle

* PRONONCER à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail liant les parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du Code Civil.

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer la somme de 1520,27 euros à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l’assignation, conformément à l’article 1728 du Code Civil et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience.

En tout état de cause,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail par le Tribunal, en quittances et deniers,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer à OPHEA, anciennement CUS Habitat à titre d’indemnité d’occupation, le montant de 667,14 euros (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à évacuation effective des locaux définitive, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l’article 1142 du Code Civil,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer 200 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

* CONDAMNER la partie défenderesse aux entiers frais et dépens conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile,

* DÉCLARER le jugement à intervenir exécutoire par provision.

Au soutien de ses prétentions, le bailleur expose qu’au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948, le locataire qui n’exécute pas ses obligations et notamment le paiement de ses loyers et charges ne peut être considéré comme de bonne foi et ne bénéficie ainsi pas du droit au maintien dans les lieux.

A l’audience du 04 mars 2025, à laquelle l’affaire a été retenue, le bailleur a repris les termes de son assignation en actualisant sa demande principale en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 5.073,60 € arrêtée au 26 février 2025, indiquant que l’intégralité du loyer courant n’est pas réglée.

Il a indiqué s’opposer à la demande de délais de paiement ainsi qu’à la demande de délais pour quitter les lieux.

Madame [X] [Z] [V], représentée par son conseil, s’est référée à ses conclusions déposées le jour même aux termes desquelles elle a sollicité de voir :

A titre principal,

— Prononcer la nullité du congé délivré par le bailleur

— Juger n’y avoir lieu à prononcer la résiliation du bail ainsi que l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef

A titre subsidiaire, si le tribunal retient la validité du congé,

— Accorder un délai de 12 mois pour quitter les lieux

En tout état de cause,

— Lui accorder un large délai de paiement pour payer la dette locative

— Rejeter la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— Rejeter la demande de condamnation aux dépens

— Rejeter la demande de l’exécution provisoire

Elle a fait valoir que le défaut de paiement d’un arriéré de 821,68 € ne peut s’analyser en un motif légitime et sérieux justifiant la délivrance d’un congé, que la dette locative résulte de difficultés d’ordre familial et financier, que depuis son divorce, elle s’est retrouvée seule à faire face aux différentes charges, que son ex-mari en verse plus de pension alimentaire pour leurs quatre enfants.

Elle a ajouté qu’elle a retrouvé un emploi, qu’elle a procédé à deux versements pour réduire sa dette, ce qui démontre ses efforts pour améliorer sa situation financière et reprendre effectivement le paiement du loyer.

Il sera statué par jugement contradictoire rendu en premier ressort.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale de déchéance du droit au maintien dans les lieux

Le droit au maintien dans les lieux n’entre en vigueur qu’après que le locataire a reçu congé et pris la qualité d’occupant légal.

Ce congé est réglementé par l’article 4 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948, afin d’assurer une complète information du locataire.

L’article 4 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 prévoit que les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.

Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.

L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux.

En l’espèce, le congé notifié le 02 février 2024 ne reproduit que les dispositions de l’alinéa 1er de l’article 4 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948.

En outre, le défaut d’indication dans le congé de la mention qu’il ne comporte pas l’obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux, a nécessairement fait grief au locataire qui ne peut connaître l’étendue de son droit à l’expiration du bail (CA [Localité 9], 08 janvier 2021, n° 18/21610).

En conséquence, le congé est nul.

Madame [X] [Z] [V] conserve son statut de locataire de sorte que le bailleur ne peut utilement invoquer un droit au maintien dans les lieux qui aurait succédé au bail et partant, solliciter le prononcé de la déchéance de ce droit.

La demande sera donc rejetée.

Sur la demande subsidiaire de prononcé de la résiliation judiciaire du bail

Les conditions de recevabilité édictées par l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989 ont été respectées par le bailleur.

La demande est donc régulière et recevable.

Sur le fond, conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a/ de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

L’article 1741 du même code rappelle que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Aux termes de l’article 1226 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, il ressort des pièces de la procédure que les impayés locatifs persistent depuis plusieurs années et que la dette – non contestée – s’élève à 5 073,60 € au 26 février 2025.

Le locataire s’étant abstenu, depuis de nombreux termes, de l’exécution de son obligation au paiement des loyers, ces manquements constituent des faits répétés, suffisamment graves, pour justifier la résiliation du contrat, à effet du prononcé du présent jugement.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Le bailleur produit un décompte démontrant que Madame [X] [Z] [V] reste lui devoir à la date du 26 février 2025 la somme de 5 073,60 €, terme de février 2025 inclus.

Il convient dès lors de condamner Madame [X] [Z] [V] au paiement de cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter de ce jour.

Elle sera également condamnée à régler les loyers échus impayés à compter du mois de mars 2025 jusqu’à la date de résiliation du bail.

Sur la demande de délai de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, seul applicable en cas de prononcé de la résiliation du bail, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

En l’espèce, il ressort des pièces de la procédure que Madame [X] [Z] [V] a versé en tout et pour tout la somme de 400 euros en date du 09 décembre 2024 puis 300 € en date du 24 décembre 2024 sans autre paiement depuis lors alors que le montant du loyer s’élève à 650,55 € par mois et qu’elle perçoit un salaire brut mensuel de 772,20 €.

Force est donc de constater que Madame [X] [Z] [V] n’est pas en capacité de régler sa dette locative, en plus du loyer courant.

Sa demande de délai de paiement sera donc rejetée.

Madame [X] [Z] [V] devenant sans droit ni titre à compter du prononcé du jugement, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef.

Passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

L’occupation illicite des lieux par Madame [X] [Z] [V] cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, révisable selon les stipulations du bail, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération effective et définitive des lieux.

Au besoin, il y a lieu de condamner Madame [X] [Z] [V] à payer ce montant.

Sur les demandes accessoires

Madame [X] [Z] [V] qui succombe, supportera les dépens.

Compte tenu de la situation économique de Madame [X] [Z] [V], il convient de laisser à la charge du demandeur les frais irrépétibles qu’il a pu exposer à l’occasion de la présente instance et de rejeter la demande formée à ce titre.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit, celle-ci étant compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DIT que le congé notifié à Madame [X] [Z] [V] le 02 février 2024 au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 est nul,

REJETTE en conséquence la demande tendant au prononcé de la déchéance du droit de Madame [X] [Z] [V] au maintien dans les lieux,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail liant les parties à la date du présent jugement,

REJETTE la demande de délais de paiement,

ORDONNE l’expulsion des lieux loués de Madame [X] [Z] [V] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, passé un délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Madame [X] [Z] [V] à payer à OPHEA la somme de 5.073,60 € au titre des loyers et charges dus arrêtés à la date du 26 février 2025, terme de février inclus,

CONDAMNE Madame [X] [Z] [V] à payer à OPHEA les loyers et charges dus à compter du mois de mars 2025 et jusqu’au jour du prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail,

DIT que ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

CONDAMNE Madame [X] [Z] [V] à payer à OPHEA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chaque échéance,

En tout état de cause,

CONDAMNE Madame [X] [Z] [V] aux dépens,

DIT n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit,

DIT que la présente décision sera transmise, par les soins du greffe, au représentant de l’État dans le département, conformément aux dispositions de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits,

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON Marjorie MARTICORENA