N° RG 24/08589 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NBMA

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 5]

11ème civ. S1

N° RG 24/08589

N° Portalis DB2E-W-B7I-NBMA

Minute n°25/

Copie exec. à :

— S.A. ALSACE HABITAT

— M. [V]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

14 MARS 2025

DEMANDERESSE :

S.A. ALSACE HABITAT, venant aux droits de SIBAR et OPUS 67

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par Mme [T] [L] [N], employée régulièrement munie d’un pouvoir

DEFENDEUR :

Monsieur [E] [V]

demeurant [Adresse 1]

[Localité 7]

comparant en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 Janvier 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 14 Mars 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 15 février 2017, la société immobilière du Bas-Rhin (SIBAR), aux droits duquel est venue la S.A. ALSACE HABITAT dans le cadre de l’opération de fusion absorption à effet au 1er janvier 2020 a donné à bail à M. [E] [V] pour une durée de 3 ans un logement à usage d’habitation n° 1090.05.10.0002, 2ème étage et une cave sis [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 283,59 € et une provision pour charges de 69,46 €.

Des loyers étant demeurés impayés, le locataire était mis en demeure sans effet.

La S.A. ALSACE HABITAT a signalé la situation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Bas-Rhin laquelle lui en a accusé réception le 11 juin 2024.

Elle a ensuite fait signifier le 11 juin 2024 à M. [E] [V] un commandement de payer pour un montant en principal de 2 362,93 € et d’avoir à justifier d’une assurance, ce commandement visant la clause résolutoire.

Puis elle a fait assigner M. [E] [V] à l’audience du 20 décembre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 28 août 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été renvoyé à la demande et au contradictoire des parties à l’audience du 17 janvier 2025, le dépôt du diagnostic social et financier étant porté à leur connaissance.

A cette audience, le président a donné connaissance du diagnostic social et financier aux termes duquel le locataire se serait engagé à mettre en place un virement mensuel pour le paiement du loyer courant et un plan d’apurement.

Le service social propose un maintien du bail et si les engagements sont respectés en vue de la mise en place d’un FSL maintien.

La S.A. ALSACE HABITAT, représentée, reprend les termes de son acte introductif d’instance pour demander de :

— constater le jeu de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation du bail ;

subsidiairement en prononcer la résiliation judiciaire ;

En tous les cas,

— rejeter toute demande d’octroi de délais de grâce étant donné le cumul du défaut de paiement et du défaut d’assurance ;

— condamner le locataire ainsi que tous occupants de son chef à évacuer immédiatement corps et biens les lieux loués ;

— dire qu’à défaut de libération volontaire dans les délais réglementaires, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique ;

— le condamner à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation avec intérêts au taux légal sur chaque échéance à intervenir ;

— le condamner au paiement de l’arriéré locatif de 3 672,40 € actualisé au 17 janvier 2025 à la somme de 1 698,01 € ;

— le condamner à lui payer 500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

— rappeler que la décision à intervenir est exécutoire de plein droit.

Le bailleur s’oppose à tous report ou délais de paiement. Il expose que le paiement du loyer courant n’est pas repris et ne pas avoir d’information sur l’intervention éventuelle du FSL.

Il précise qu’un plan d’apurement a été signé mais que le locataire n’a pas signé le mandat de prélèvement automatique.

M. [E] [V] a comparu. Il indique avoir demandé des délais de paiement au bailleur à raison de 150 € et avoir signé un accord. Il peut payer 100 € en sus du loyer courant. Il indique avoir perdu son emploi en août dernier et percevoir 500 € de chômage.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

1. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 9] par la voie électronique le 29 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A. ALSACE HABITAT justifie avoir signalé la situation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Bas-Rhin le 7 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Aux termes de l’article 7g de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable le locataire est obligé « De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

A défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire.»

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, « article 12 – Clause résolutoire », et un commandement de payer a été signifié le 11 juin 2024. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus d’un mois en ce qui concerne le défaut de justification d’une assurance contre les risques locatifs et de deux mois en ce qui concerne l’obligation de payer, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 juillet 2024.

L’article 1231-7 du code civil dispose que « En toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.

En cas de confirmation pure et simple par le juge d’appel d’une décision allouant une indemnité en réparation d’un dommage, celle-ci porte de plein droit intérêt au taux légal à compter du jugement de première instance. Dans les autres cas, l’indemnité allouée en appel porte intérêt à compter de la décision d’appel. Le juge d’appel peut toujours déroger aux dispositions du présent alinéa. »

M. [E] [V], occupant sans droit ni titre depuis cette date, sera condamné, en vertu de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 12 juillet 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges ;

Les intérêts légaux courront à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité était due et ce à compter du présent jugement.

L’expulsion de M. [E] [V] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport, ni leur séquestration.

3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

Conformément aux dispositions des l’article 4 b) et p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause :

b) Par laquelle le locataire est obligé de souscrire une assurance auprès d’une compagnie choisie par le bailleur ;

p) qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

La S.A. ALSACE HABITAT produit un décompte expurgé des frais de procédure établissant que M. [E] [V] restait lui devoir la somme de 1 698,01 € au 17 janvier 2025.

M. [E] [V] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Il sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 1 698,01 € avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 énonce que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et à sa capacité financière à régler sa dette locative, la suspension de la clause résolutoire l’étant à la demande d’au moins une des parties.

En l’espèce, le décompte du 29 novembre 2023 au 17 janvier 2025 ne porte mention que d’un seul paiement du locataire le 26 août 2024 à hauteur de 500 €.

Il ressort ainsi du diagnostic social et financier que les capacités financières actuelles du locataire ne lui permettent plus d’honorer le seul paiement du loyer courant.

Aussi, il n’y a pas lieu d’accorder à M. [E] [V] de report ou de délais de paiement dans le cadre de la présente procédure.

5. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [E] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le demandeur, M. [E] [V] sera condamné à lui verser une somme de 200,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE toutes demandes autre, plus ample ou contraire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat du 15 février 2017 se poursuivant entre la S.A. ALSACE HABITAT et M. [E] [V] concernant un logement à usage d’habitation n° 1090.05.10.0002, 2ème étage et une cave sis [Adresse 2], sont réunies à la date du 11 juillet 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M. [E] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [E] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la S.A. ALSACE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE M. [E] [V] à payer à la S.A. ALSACE HABITAT au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés, la somme de 1 698,01 € (décompte arrêté au 17 janvier 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de report ou délais de paiement ;

CONDAMNE M. [E] [V] à payer à la S.A. ALSACE HABITAT une indemnité d’occupation à compter du 12 juillet 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges avec les intérêts légaux à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité était due et ce à compter du présent jugement ;

CONDAMNE M. [E] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE M. [E] [V] à verser à la S.A. ALSACE HABITAT la somme de 200,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Laurent DUCHEMIN