TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 25/00230 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6XGI

N° MINUTE : 2

Assignation du :

03 Janvier 2025

[1]

[1] Expéditions exécutoires

délivrées le :21/01/26

à M^e DENIZOT et M^e BLATTER

CCC à Mme [M] [E] et Mme [C]

Expert:

[K] [M] [E][2]

[2]

[Adresse 8] -[XXXXXXXX02]

Médiatrice : [Z] [C]

[Adresse 13] – [XXXXXXXX03] – [XXXXXXXX04]

[Courriel 15]

JUGEMENT

rendu le 21 Janvier 2026

DEMANDERESSE

S.C.I. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 9]

[Adresse 5]

[Localité 11]

représentée par Maître Christophe DENIZOT de l’ASSOCIATION AARPI NICOLAS DENIZOT TRAUTMANN ASSOCIES, demeurant [Adresse 7], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #B0119

DEFENDERESSE

S.A.S. FRANCESCO SMALTO INTERNATIONAL

[Adresse 10]

[Localité 12]

représentée par Maître Jean-pierre BLATTER de la SCP BLATTER SEYNAEVE, demeurant [Adresse 6], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0441

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cassandre AHSSAINI, Juge, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière

DEBATS

A l’audience du 18 Novembre 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous signature privée du 30 septembre 2010, la S.C.I. Société civile immobilière du [Adresse 9] a donné à bail commercial renouvelé à S.A.S. Francesco Smalto International des locaux situés au rez-de-chaussée, au premier sous-sol et au deuxième sous-sol d’un immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 12].

Le bail a été consenti pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2004 et jusqu’au 30 mars 2013.

Les lieux ont pour destination les activités de « tailleur chemisier et confection pour hommes et en général tout ce qui concerne la parure de l’homme ».

Par acte extrajudiciaire du 29 septembre 2014, la S.A.S. Francesco Smalto International a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2014. Par acte extrajudiciaire du 29 décembre 2014, la S.C.I. SCI du [Adresse 9] a accepté le renouvellement du bail à cette date moyennant un nouveau loyer fixé à 235 000 euros par an en principal, ce que la S.A.S. Francesco Smalto International a accepté suivant acte extrajudiciaire signifié le 11 septembre 2015.

À compter du 30 septembre 2023, le contrat de bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

Par acte de commissaire de justice du 18 juillet 2023, la bailleresse a signifié à la S.A.S. Francesco Smalto International un congé pour la date du 31 mars 2024, avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er avril 2024 moyennant la fixation du loyer de renouvellement à la somme annuelle de 655 600 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice signifié le 18 septembre 2023, la S.A.S. Francesco Smalto International a accepté le principe du renouvellement du contrat mais a refusé le montant du nouveau loyer proposé.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 25 avril 2024, la S.C.I. SCI du [Adresse 9] a notifié à la S.A.S. Francesco Smalto International un mémoire préalable aux fins de voir fixée à la somme annuelle en principal de 840 000 euros le loyer du bail renouvelé pour neuf ans à compter du 1er avril 2024.

Aucun accord n’ayant été trouvé entre les parties, la S.C.I. SCI du [Adresse 9] a ensuite fait assigner la S.A.S. Francesco Smalto International devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris par acte de commissaire de justice signifié le 3 janvier 2025, sollicitant la fixation du loyer en renouvellement à la même somme.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 18 novembre 2025.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 21 janvier 2026.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Lors de l’audience de plaidoirie, la S.C.I. SCI du [Adresse 9] reprenant les termes de son mémoire préalable notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 25 avril 2025, demande à la juge des loyers commerciaux :

A titre principal,

— de fixer le loyer du bail renouvelé au 1er avril 2024 à la somme annuelle de 840 000 euros en principal,

— de condamner la S.A.S. Francesco Smalto International à lui payer 3 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— de condamner la S.A.S. Francesco Smalto International aux dépens,

A titre subsidiaire,

— de désigner un expert aux fins d’évaluation de la valeur locative des locaux,

— de fixer le loyer provisionnel à compter du 1er avril 2024 à la somme de 840 000 euros par an en principal,

— de réserver les dépens et l’article 70 du code de procédure civile.

En réplique et développant les termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception du 26 mai 2025, la S.A.S. Francesco Smalto International demande à la juge des loyers commerciaux de débouter la S.C.I. SCI du [Adresse 9] de sa demande de fixation du loyer provisionnel à la somme de 840 000 euros et de sa demande de condamnation formée au titre des frais irrépétibles.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux derniers mémoires des parties s’agissant de l’exposé de leurs moyens.

MOTIVATION

Sur le principe du renouvellement du contrat de bail commercial

Selon l’article L. 145-9 du code de commerce, les baux commerciaux ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat.

Par ailleurs, l’article L. 145-12 du même code dispose que la durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue.

En l’espèce, les parties se sont accordées sur le principe et la date du renouvellement du bail commercial qui les lie.

Ainsi, le principe du renouvellement du contrat pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2024 sera constaté par la présente juridiction.

Sur le montant du loyer du bail renouvelé

Il résulte des dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce que le montant des loyers des baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité, les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles R. 145-3 à R. 145-11 du même code précisent la consistance de ces éléments.

L’article L. 145-34 du même code dispose néanmoins que le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, sauf en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33.

En l’espèce, la S.C.I. SCI du [Adresse 9] conclut au déplafonnement du loyer de renouvellement au moyen tiré d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré. La S.C.I. SCI du [Adresse 9] se prévaut notamment, pour caractériser cette modification notable, des constructions nouvelles intervenues sur la période, du classement du secteur en zone touristique internationale et de la rénovation et de la création d’hôtels de luxe. Elle produit en outre un rapport d’expertise judiciaire daté du 19 juin 2023 établi par Mme [L], portant sur des locaux situés à moins de 70 mètres des locaux en cause et ayant retenu une modification notable des facteurs locaux de commercialité sur la période du 1er juillet 2010 au 30 juin 2019.

La S.A.S. Francesco Smalto International conteste ce qui précède, affirmant en substance que les modifications positives intervenues sur la période en cause ne sont pas suffisamment notables pour conduire au déplafonnement du nouveau loyer.

En vertu de l’article R 145-30 alinéas 3 et 4 du code de commerce, si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.

La S.C.I. SCI du [Adresse 9] produit des pièces utiles mais insuffisantes pour statuer sur les prétentions respectives des parties. Il convient dès lors d’ordonner une expertise dont la teneur sera précisée au dispositif.

Il sera en conséquence sursis à statuer sur l’ensemble des demandes des parties dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise.

Le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert sera fixé à la somme de 3 000 euros. La consignation de cette somme sera mise à la charge de la S.C.I. SCI du [Adresse 9] qui a principalement intérêt à voir l’expertise prospérer.

Sur l’injonction à rencontrer un médiateur

Selon les dispositions de l’article 1530 du code de procédure civile, la conciliation et la médiation s’entendent de tout processus structuré par lequel plusieurs personnes tentent, avec l’aide d’un tiers, de parvenir à un accord destiné à la résolution du différend qui les oppose.

Par ailleurs, en vertu des trois premiers alinéas de l’article 1533 du même code, le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un conciliateur de justice ou un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie. Le juge peut également, dans la décision qui enjoint aux parties de rencontrer un conciliateur de justice ou un médiateur, ordonner une conciliation ou une médiation en subordonnant la mesure au recueil du consentement des parties par le conciliateur de justice ou le médiateur.

Enfin, il résulte de l’article 1536 dudit code qu’en dehors ou au cours d’une instance, des personnes qu’un différend oppose peuvent, d’un commun accord, tenter d’y mettre fin à l’amiable avec le concours d’un conciliateur de justice ou d’un médiateur.

En l’espèce, eu égard à la nature du présent litige, il apparaît opportun que les parties puissent recourir, dans le cadre de l’expertise judiciaire, à une mesure leur permettant de rechercher ensemble, avec l’aide d’un tiers neutre, une solution rapide et négociée dans un cadre confidentiel.

En conséquence, il convient de leur enjoindre de rencontrer une médiatrice selon les modalités figurant au dispositif de la présente décision, laquelle pourra leur donner les explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une mesure de médiation et, avec l’accord des parties, accomplir sa mission dans le cadre d’une médiation conventionnelle.

Sur la fixation du loyer provisionnel

Aux termes de l’article L. 145-57 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

En l’espèce, dans l’attente de l’issue de l’expertise judiciaire ordonnée, le loyer provisionnel pour la durée de l’instance sera fixé au montant du dernier loyer contractuel en principal indexé, outre les charges, taxes et accessoires. Les éléments versés aux débats par la S.C.I. SCI du [Adresse 9] sont en effet insuffisants pour qu’il soit fait droit à sa demande de fixation du loyer provisionnel à une somme excédant largement le dernier loyer contractuel.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, les dépens seront réservés.

Le sursis à statuer ordonné dans le cadre du présent jugement avant-dire droit s’applique aux demandes formées au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire susceptible d’appel,

Constate le principe du renouvellement du bail commercial conclu entre la S.C.I. Société civile immobilière du [Adresse 9] et la S.A.S. Francesco Smalto International et portant sur les locaux situés au rez-de-chaussée, au 1er et au 2ème sous-sol de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 12] pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2024,

Sursoit à statuer sur les demandes des parties,

Ordonne avant-dire droit une expertise aux fins d’évaluation de la valeur locative des locaux,

Désigne pour y procéder :

Mme [K] [M]

[Adresse 8]

[Courriel 16]

[XXXXXXXX01]

Avec pour mission :

* de convoquer les parties, de les entendre en leurs dires et explications dans le respect du principe de la contradiction,

* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* de visiter les locaux en cause situés au rez-de-chaussée, au 1er et au 2ème sous-sol de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 12], de les décrire ainsi que les différentes activités qui y sont exercées, outre d’annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés,

* de procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties et notamment en ce qui concerne la modification des facteurs locaux de commercialité,

* de déterminer la surface des locaux à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard sur les pondérations à effectuer, étant entendu qu’en cas de besoin, l’expert pourra faire appel à l’assistance d’un sapiteur géomètre de son choix,

* de rechercher les prix pratiqués pour des locaux équivalents,

* de préciser les corrections éventuelles à apporter en considération des différences constatées entre le local loué et ceux utilisés comme référence de comparaison,

* de donner un avis sur les correctifs à retenir en majoration et minoration de la valeur locative de base,

* d’estimer, conformément aux dispositions légales et réglementaires applicables, la valeur locative des locaux en cause au 1er avril 2024,

* de donner son avis sur le loyer plafonné à la date du 1er avril 2024 suivant les indices applicables, en précisant les modalités de calcul,

* du tout dresser rapport motivé,

* de tenter de concilier les parties ;

Fixe à la somme de 3 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la S.C.I. SCI du [Adresse 9] à la régie du tribunal judiciaire de Paris (tribunal de Paris, [Adresse 14]) avant le 20 mars 2026 inclus, avec une copie de la présente décision,

Rappelle qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert est caduque à moins que la juge, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

Rappelle que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation et commencer les opérations d’expertise dès qu’il sera averti que les parties ont consigné la provision mise à leur charge,

Dit que l’expert judiciaire devra communiquer un pré-rapport de ses opérations à l’ensemble des parties,

Enjoint aux parties, en l’absence de conciliation intervenue à l’initiative de l’expert judiciaire, de rencontrer en qualité de médiatrice :

Mme [Z] [C]

[Adresse 13]

[XXXXXXXX03] – [XXXXXXXX04]

[Courriel 15]

avec pour mission :

* d’informer les parties sur l’objet et le déroulement d’une mesure de médiation,

* de recueillir le consentement des parties à une mesure de médiation conventionnelle,

Dit que la médiatrice n’interviendra qu’après que l’expert judiciaire l’aura informée de la transmission aux parties de son pré-rapport,

Dit que l’expert judiciaire suspendra ses opérations d’expertise après la transmission aux parties de son pré-rapport, dans l’attente que la médiatrice ait mené à bien sa mission,

Dit qu’à l’issue du rendez-vous d’information, devant intervenir dans le délai de deux mois à compter de la transmission aux parties de son pré-rapport par l’expert judiciaire, dans l’hypothèse où l’une et/ou l’autre des parties refuserai(en)t le principe de la médiation, ou à défaut de réponse de l’une et/ou de l’autre des parties dans le délai fixé par la médiatrice :

— la médiatrice en avisera immédiatement l’expert judiciaire ainsi que la juge chargée du contrôle des expertises,

— la mission de la médiatrice prendra fin sans rémunération,

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord pour participer à une mesure de médiation conventionnelle :

— la médiatrice pourra commencer immédiatement ses opérations de médiation, pour une durée et suivant des modalités financières qui seront librement convenues entre elle et les parties, conformément aux dispositions des articles 1536 à 1536-4 du code de procédure civile,

— la médiatrice en avisera sans délai l’expert judiciaire ainsi que la juge chargée du contrôle des expertises,

— le cours des opérations d’expertise judiciaire demeurera suspendu, sauf en cas de nécessité d’investigations complémentaires indispensables à la solution du litige,

Ordonne qu’au terme de la mesure de médiation conventionnelle, la médiatrice informe l’expert judiciaire ainsi que la juge chargée du contrôle des expertises que les parties, soit sont parvenues, soit ne sont pas parvenues, à un accord,

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert judiciaire déposera son rapport en l’état du pré-rapport qu’il aura établi, et pourra solliciter la fixation de sa rémunération conformément aux dispositions des articles 282 et 284 du code de procédure civile,

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, l’expert judiciaire reprendra le cours de ses opérations d’expertise, en impartissant aux parties un délai raisonnable suffisant pour la production de leurs dires écrits et observations éventuelles à la suite de la transmission de son pré-rapport, auxquels il devra répondre dans son rapport définitif, sauf à préciser qu’il n’a reçu aucun dire,

Dit qu’en l’absence de conciliation et en cas de refus ou d’échec de la médiation conventionnelle, l’expert judiciaire déposera un exemplaire de son rapport définitif au greffe du présent tribunal et qu’il en délivrera copie aux parties,

Dit que l’expert judiciaire adressera un exemplaire de son rapport définitif à chacune des parties ainsi que sa demande de fixation de rémunération, conformément aux dispositions des articles 173, 282 et 284 du code de procédure civile, et qu’il mentionnera l’ensemble des destinataires auxquels il les aura adressés,

Demande à l’expert de déposer l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Paris avant le 30 janvier 2027 au plus tard,

Rappelle qu’en cas d’empêchement légitime, l’expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête, outre qu’il pourra solliciter la prorogation du délai de dépôt ou encore demander la consignation d’une provision complémentaire,

Dit que cette mesure d’instruction sera exécutée sous le contrôle de la juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel payé par la S.A.S. Francesco Smalto International, outre les charges, taxes et accessoires, jusqu’à ce qu’il soit définitivement statué par jugement sur la fixation du loyer de renouvellement,

Réserve les dépens,

Rappelle l’affaire à l’audience de la juge des loyers commerciaux du 9 avril 2026 à 9h30 pour s’assurer pour s’assurer du bon versement de la provision et du démarrage des opérations d’expertise,

Rappelle que cette décision est exécutoire de droit.

Fait et jugé à Paris le 21 janvier 2026

La Greffière La Présidente

M. PLURIEL C. AHSSAINI