N° RG 23/08096 – N° Portalis DB2E-W-B7H-MHIN

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 4]

11ème civ. S3

N° RG 23/08096 -

N° Portalis DB2E-W-B7H-MHIN

Minute n°

☐ Copie exec. à :

Maître Emmanuelle FREEMAN-HECKER

Maître Dominique RIEGEL

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le 15 décembre 2025

Le Greffier

Emmanuelle FREEMAN-HECKER

Maître Dominique RIEGEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

15 DECEMBRE 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [T] [C]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par Maître Dominique RIEGEL,

avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 128

DEFENDERESSE :

Madame [Z] [U]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Laura CASANO

substituant Maître Emmanuelle FREEMAN-HECKER,

avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 311

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Mathieu MULLER, Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 21 Octobre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Mathieu MULLER, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 8 décembre 2025, prorogée au 15 décembre 2025

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Mathieu MULLER, Juge des Contentieux de la Protection

et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 8 août 2016 à effet 16 août 2016, Monsieur [T] [C] a donné à bail à usage d’habitation à Madame [Z] [U], pour une durée de 3 ans renouvelable par tacite reconduction, des locaux consistant en un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 4] ainsi qu’une dépendance n°38, moyennant un loyer mensuel initial de 590 euros, charges comprises, payable d’avance le 1er de chaque mois.

Suivant acte de commissaire de justice du 29 octobre 2021, Monsieur [T] [C] a délivré congé à Madame [Z] [U], à effet du 15 août 2022 à minuit, en lui indiquant qu’il était motivé par sa volonté de reprendre le logement en vertu de l’article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Selon acte délivré le 17 mai 2023, Monsieur [T] [C] a fait citer Madame [Z] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de :

— constater la validité du congé de reprise pour habiter, signifié selon acte d’huissier daté du 29 octobre 2021 ;

— constater au titre du congé de reprise pour habiter signifié le 29 octobre 2021 que Madame [Z] [U] est déchue de tout titre d’occupation des locaux loués ;

— ordonner l’évacuation de Madame [Z] [U], ainsi que tous occupants de son chef de l’appartement situé [Adresse 1] à [Localité 4], sous astreinte non comminatoire de 100 euros par jour de retard ;

— fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 590 euros par mois ;

— dire que cette indemnité sera révisée au 1er janvier en fonction des variation de l’indice du coût de la construction, et notamment celui du quatrième trimestre de l’année écoulée avant la date de révision et celui du quatrième trimestre de l’année antérieure ;

— condamner Madame [Z] [U] à payer à Monsieur [T] [C] une somme de 8 193,63 euros au titre de l’arriéré de loyer et de charges, montant à parfaire ;

— condamner Madame [Z] [U] aux entiers frais et dépens, y compris aux frais de Maître [X], huissier de justice, ainsi qu’au paiement d’une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au dernier état de la procédure, selon ses conclusions en date du 10 septembre 2025, Monsieur [T] [C] a demandé de :

— constater la validité du congé de reprise pour habiter signifié selon acte d’huissier du 29 octobre 2021 ;

— constater au titre du congé de reprise pour habiter signifié le 29 octobre 2021que Madame [U] est déchue de tout titre d’occupation des locaux loués ;

— ordonner l’évacuation de Madame [Z] [U], ainsi que tous occupants de son chef, de l’appartement situé [Adresse 1] à [Localité 4], sous astreinte non comminatoire de 100 euros par jour de retard ;

— fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 590 euros par mois ;

— dire que cette indemnité sera révisée au 1er janvier en fonction des variations de l’indice du coût de la construction, et notamment celui du quatrième trimestre de l’année écoulée avant la date de révision et celui du quatrième trimestre de l’année antérieure ;

— condamner Madame [U] à payer à Monsieur [C] une somme de 12 084,94 euros au titre de l’arriéré de loyer et charges, montant à parfaire ;

— condamner Madame [U] aux entiers frais et dépens, y compris aux frais de Maître [X], huissier de justice, ainsi qu’au paiement d’une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ordonner l’exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir notamment que Madame [Z] [U] s’est maintenue dans les locaux et qu’il est établi de manière irréfutable qu’elle n’a pas respecté le congé qui lui a été délivré. Il soutient que la reprise pour habiter a un caractère réel et sérieux et que la contestation du congé par Madame [Z] [U] est tardive.

En défense, selon ses conclusions datées du 17 octobre 2025, Madame [Z] [U] a demandé de :

A titre principal,

— dire que le congé donné à Madame [U] selon acte d’huissier en date du 29 octobre 2021 est mal fondé et par conséquent nul et non avenu ;

— en conséquence, débouter Monsieur [C] de ses demandes en ce qu’il sollicite la constatation de la validité du congé de reprise pour y habiter ainsi que la déchéance de Madame [U] de son titre d’occupation du bien sis [Adresse 1] à [Localité 4] ;

— débouter Monsieur [C] de ses demandes en qu’il sollicite la fixation de l’indemnité d’occupation à la somme de 590 euros par mois ;

— accorder à Madame [U] un report de paiement de sa dette locative d’une année déduction faite des sommes qui ne sont pas dues à Monsieur [C] ;

— débouter Monsieur [C] de ses demandes en qu’il sollicite le paiement immédiat de la dette de 12 084,94 euros de Madame [U] ;

À titre subsidiaire,

— accorder à Madame [U] un délai de trois mois à compter du jugement avant son expulsion du bien sis [Adresse 1] à [Localité 4], en dehors de la période de trêve hivernale, afin de lui permettre de poursuivre sa recherche de logement;

— débouter Monsieur [C] de ses demandes en ce qu’il sollicite la fixation de l’indemnité d’occupation à la somme de 590 euros mensuelle en l’absence de justification du montant ;

— accorder à Madame [U] une paiement de la dette échelonné sur 24 mois, déduction faite des sommes qui ne sont pas dues à Monsieur [C] ;

— en tout état de cause, débouter Monsieur [C] de sa demande de condamnation de Madame [U] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien ses prétentions, elle explique être dans l’impossibilité de régler la totalité de son loyer, et qu’elle a effectué de multiples et diverses démarches. Elle indique que le 30 juin 2022 un premier logement social lui était proposé mais qu’elle a dû le refuser. Elle expose ne pas être parvenue à se reloger, et sollicite des délais d’évacuation au regard de sa situation, de sa bonne foi et de ses tentatives de relogement.

L’affaire, appelée pour la première fois à l’audience du 6 février 2024, a été renvoyée à la demande de l’une ou l’autres des parties à plusieurs reprises, puis retenue à celle du 21 octobre 2025.

À ladite audience, les parties représentées ont maintenu leurs demandes ainsi que le bénéfice de leurs dernières écritures.

La décision a été mise en délibéré au 8 décembre 2025, puis prorogée au 15 décembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le congé

Conformément aux dispositions de l’article 15 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Le délai de préavis court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

En l’espèce, le contrat de bail a pris effet le 16 août 2016 pour une durée de trois ans renouvelables par tacite reconduction, de sorte que le bail reconduit tacitement le 16 août 2019 arrivait à expiration le 15 août 2022.

Le congé a été délivré pour cette date le 29 octobre 2021, soit au moins 6 mois avant, aux fins de reprise du logement au profit de Monsieur [T] [C].

Dans ces conditions, le congé délivré est régulier.

Néanmoins, le caractère réel et sérieux de la décision de reprise est contesté.

Au soutien de l’existence d’un caractère réel et sérieux, Monsieur [T] [C] produit diverses témoignages. Monsieur [H] [P] atteste de ce qu’il a conseillé à Monsieur [T] [C] d’aller vivre dans son appartement au [Adresse 1] à [Localité 4] qui est sans voisin direct et qu’il était informé par ce dernier du lancement des démarches pour récupérer le bien et s’y installer, qu’ils ont évoqué par la suite des aménagements et les travaux à y réaliser concernant cette installation.

Madame [L] [D] a quant à elle indiqué qu’elle a été contactée par Monsieur [T] [C] pour préparer le projet de réhabilitation de la propriété [Adresse 1] à [Localité 4], qu’ils s’y sont rendus le 4 avril 2022 pour une reportage photos et un relevé de l’existant, que le propriétaire lui a fait part alors de ses intentions d’y habiter, que le projet final de réaménagement a été soumis à l’approbation de la copropriété le 17 août 2022, que la libération des lieux est attendue pour permettre la réalisation des travaux.

Monsieur [O] [G], enfin, atteste de ce que Monsieur [T] [C] a pour projet depuis plusieurs années d’aller vive dans l’appartement au [Adresse 1] à [Localité 4] car son logement actuel, mal isolé et mal insonorisé, ne lui convenait plus, que ce dernier en a informé ses amis lors d’une rencontre à l’autonome 2021.

Madame [U] qui se borne à soutenir que le congé délivré pour habiter a été concomitant d’une demande de paiement, ne conteste l’existence par ailleurs d’une dette locative.

Les actes ont du reste été délivrés séparément, le 29 octobre 2021 s’agissant du congé et les 27 octobre et 20 décembre 2021 s’agissant respectivement d’une sommation de payer et d’une signification d’une ordonnance d’injonction de payer. Cette situation est sans effet sur la régularité du congé établie au motif sus détaillé.

Si par ailleurs, elle argue de la partialité des attestations produites en ce qu’elles émanent du cercle amical de Monsieur [T] [C], il y a lieu a contrario de relever que ces dernières font apparaître le souhait renouvelé, et plusieurs fois confié à l’entourage du bailleur, d’y réaliser des aménagements et travaux aux fins de l’occuper personnellement.

Il résulte enfin d’un procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires en date du 27 septembre 2022 que par une résolution n°10, Monsieur [T] [C] a été autorisé à modifier l’affectation d’un de ses lots sur présentation d’un descriptif de travaux.

De la confrontation des éléments versés au débat, le caractère réel et sérieux de la décision de reprise est rapporté.

Dès lors, il y a lieu de constater la résiliation du contrat de bail à compter du 15 août 2022, Madame [Z] [U] étant déchue de tout titre d’occupation des locaux depuis le 16 août 2022.

Son expulsion sera, en conséquence, ordonnée.

Sur les délais d’évacuation

En application de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à libérer les locaux, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

Aux termes de l’article L412-3, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Selon l’article L412-4 du même code, la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, Madame [Z] [U] est âgée de 48 ans, et s’est maintenue dans les lieux plus de trois années. Au demeurent, la réalité de ce maintien dans les lieux est confortée par ailleurs aux termes d’un procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 29 mars 2023. Elle est sans emploi et perçoit une allocation de solidarité spécifique au taux journalier de 19,33 euros pour une nouvelle période de 6 mois, à compter du 11 octobre 2025 (courrier France Travail daté du 10 septembre 2025).

Elle justifie de plusieurs démarches pour se reloger, dont un refus opposé à une proposition 2022 qui lui avait été faite.

En revanche, il n’est pas justifié de récentes démarches en vue d’un relogement. Elle ne justifie pas davantage de problèmes de santé. La dette locative est ancienne.

Au vu de ces éléments, il convient de rejeter la demande de délais d’évacuation.

A défaut pour Madame [Z] [U] de quitter les lieux dans le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, elle pourra donc être expulsée, avec si nécessaire le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, sous réserve de la trêve hivernale.

En revanche, il n’y a pas lieu à astreinte à défaut de départ volontaire.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation et de la dette locative

L’occupation illicite des lieux par Monsieur Madame [Z] [U] cause un préjudice au bailleur, qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et de l’avance sur charges, qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, jusqu’à libération effective et définitive des lieux ; il sera donc fait droit à la demande de fixation d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 16 août 2022 d’un montant de 590 euros, correspondant à 560 euros de loyer et 30 euros de provision sur charges.

En outre, le bailleur produit un relevé au 19 juin 2024 selon lequel Madame [Z] [U] est redevable de la somme de 12 084,94 euros (incluant l’échéance de juin 2024) au titre des loyers et avances sur charges.

Néanmoins, il est manifeste que le loyer mensuel a été porté à 607,34 euros au 1er mars 2023, puis à 628,58 euros à compter du 1er octobre 2023. Or la demande d’indemnité sollicitée est limitée à un montant de 560 euros s’agissant du loyer.

Il y a lieu de réduire l’arriéré les sommes comme suit :

47,34 x 7 = 331,38 euros68,58 x 9 = 617,22 eurosSoit 948,60 euros

Dès lors, Madame [Z] [U] sera condamnée au paiement d’un arriéré locatif et d’indemnités d’occupation pour un montant de 11 136,34 euros.

Il convient de la condamner également au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 590 euros à compter du 1er juillet 2024 jusqu’à libération des lieux et restitution des clés.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, au regard des revenus de Madame [Z] [U] et en l’absence de paiement du loyer courant, la demande sera rejetée.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Aux termes des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [Z] [U], partie perdante au procès, supportera les dépens de l’instance.

En application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il n’y a pas lieu à condamnation de Madame [Z] [U] au titre de l’article 700 du code de procédure civile au regard de sa situation économique.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de déroger au principe d’une décision exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE la résiliation du contrat de bail à compter du 31 mai 2024 par l’effet du congé ;

CONSTATE que Madame [Z] [U] ne dispose plus de titre pour occuper les locaux sis [Adresse 1] à [Localité 4], depuis le 16 août 2022 ;

DÉBOUTE Madame [Z] [U] de sa demande de délais d’évacuation supplémentaires ;

ORDONNE en conséquence l’expulsion de Madame [Z] [U] de corps et de biens, ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, à défaut d’exécution volontaire de sa part dans un délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux ;

DIT n’y avoir lieu à astreinte à défaut d’exécution volontaire ;

DIT que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation mensuelle due par Madame [Z] [U] à la somme de 590 euros à compter du 16 août 2022 jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la remise des clés ;

CONDAMNE Madame [Z] [U] à payer à Monsieur [T] [C] les sommes suivantes :

—  11 136,34 euros au titre des arrières de loyers, charges et indemnités d’occupation,

—  590 euros au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er juillet 2024 jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la remise des clés, et révisable à compter du présent jugement au regard des modalités prévu au contrat de bail ;

DIT n’y avoir lieu à octroi de délais de paiement ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [Z] [U] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire,

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON Mathieu MULLER