MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 22 Novembre 2024

N° RC 23/02739

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

Societé LIGERIS (anciennement LA TOURANGELLE IMMOBILIER, elle même venue aux droits de la SEMIVIT suite à fusion-absorption), inscrite au RCS de TOURS sous le n° 784 298 614

ET :

[S] [U]

Débats à l’audience du 19 Septembre 2024

copie et grosse le :

à M^e MORENO

copie le :

à M. Le Préfet d’Indre et Loire

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOURS

TENUE le 22 Novembre 2024

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à [Localité 4],

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : D. REYMOND, juge placé près la Première présidente de la Cour d’appel d’Orléans, délégué au Tribunal judiciaire de Tours par ordonnances n°298/2024, n°310/2024 et n°365/2024 de Madame la Première présidente de la Cour d’appel d’Orléans en date des 5 juillet, 16 juillet et 12 septembre 2024, notamment en qualité de juge des contentieux de la protection

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 Septembre 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 22 Novembre 2024 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Societé LIGERIS (anciennement LA TOURANGELLE IMMOBILIER, elle même venue aux droits de la SEMIVIT suite à fusion-absorption), inscrite au RCS de TOURS sous le n° 784 298 614, dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante, représentée par M^e MORENO de la SCP CRUANES-DUNEIGRE-THIRY-MORENO, avocats au barreau de TOURS

D’une Part ;

ET :

Madame [S] [U], demeurant [Adresse 2]

non comparante

D’autre Part ;

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 3 octobre 2016, la SEM LIGERIS a loué à Madame [U] [S] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 291,40 euros, outre 140,72 euros au titre des provisions pour charges.

Par acte d’huissier du 28 février 2023, la SEM LIGERIS a fait délivrer à Madame [U] [S] un commandement de payer la somme de 1342,82 euros au titre des loyers et charges échus, outre le coût de l’acte.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 28 février 2023.

La situation d’impayés a été signalée à la Caisses d’allocations familiales (CAF) le 28 février 2023.

Par acte d’huissier en date du 26 juin 2023 délivré à étude, la SEM LIGERIS a fait assigner Madame [U] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail ;

— à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges locatives ;

— ordonner l’expulsion de Madame [S] [U] devenue occupante sans droit ni titre ainsi que celle de tout occupant de son chef au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 et s du Code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner Madame [S] [U] à lui payer :

* la somme de 2 366,69 € correspondant aux loyers impayés au 1er juin 2023 ;

* une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer habituel compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux ;

* une indemnité de 600 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Madame [S] [U] aux dépens en ce compris les frais de commandement de payer, de l’assignation et de la notification Exploc.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de l’INDRE et LOIRE le 27 juin 2023.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 7 décembre 2023.

A l’audience du 7 décembre 2023, la société LIGERIS, représentée par son conseil, a maintenu l’ensemble de ses demandes sauf actualisation des impayés de loyers à la somme de 4863,33 euros arrêtée au 1er décembre 2023, échéance de décembre incluse. Elle a précisé que le loyer résiduel, après aides personnelles au logement, était de 353,24 €. Elle a indiqué que Madame [S] [U] n’avait pas repris le versement de ses loyers.

Madame [S] [U], présente à l’audience, a indiqué rencontrer des difficultés financières importantes et avoir des problèmes de santé. Elle a indiqué avoir la garde de son fils de 16 ans sans perception d’une pension alimentaire et disposer pour seules ressources de sa pension d’invalidité d’un montant d’environ 820 €. Elle a justifié à l’audience de la mise en place d’une mesure d’accompagnement social personnalisé depuis le 5 décembre 2023. Dans ce cadre, elle s’est engagée à régler 90 € par mois. Elle a confirmé son souhait de rester dans le logement.

Il a été donné lecture du diagnostic social et financier reçu au greffe avant l’audience.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 2 février 2024.

Par jugement du 2 février 2024, considérant que, bien que n’ayant pas repris le paiement de son loyer à la date de l’audience, la locataire indiquait à l’audience bénéficier de la mise en place d’une mesure d’accompagnement social personnalisé (MASP) depuis décembre 2023 avec engagement à régler mensuellement une somme de 90 € en plus de son loyer ; que par ailleurs son assistante sociale, présente, précisait que Madame [S] [U] souhaitait garder le logement et qu’elle ferait un effort économique en lien avec l’enjeu ; que cependant la locataire ne justifiait pas de la mise en œuvre effective du plan d’accompagnement ni de la reprise du paiement de son loyer courant, le juge des contentieux de la protection a décidé de rouvrir les débats à l’audience du Jeudi 19 septembre 2024 à 9h00 afin, pour Madame [S] [U] de produire son plan d’accompagnement mis en place ainsi que les justificatifs de paiement de son loyer courant.

A l’audience du 19 septembre 2024, Madame [U] [S] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Le bailleur, la SEM LIGERIS, représentée, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 4838,71 euros, au titre des loyers et charges échus au 10 septembre 2024, terme du mois de septembre 2024 inclus. Elle fait part de son accord pour la mise en place de délai de paiement, indiquant avoir un accord verbal avec la locataire, portant sur un versement de 200 euros par mois en plus des loyers et charges.

L’affaire est mise en délibéré au 22 novembre 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

Sur la recevabilité de la demande

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience.

Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été délivrée plus de deux mois après la saisine de la CCAPEX ou de la CAF et elle a été notifiée au représentant de l’État plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à la date de l’assignation.

Par conséquent, l’action est recevable.

Sur le fond

Conformément aux dispositions des articles 1728 du Code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste à payer le loyer au terme convenu au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, applicable à la date de l’audience, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Pour tout commandement de payer délivré avant le 29 juillet 2023, ce délai est de deux mois.

L’article 24 V de cette même loi permet cependant au juge, même d’office, d’accorder au locataire des délais de paiement dans la limite de trois années, à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Selon ce texte, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 24 VII permet également au juge, saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article VII qu’à défaut de paiement du loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 642 du code de procédure civile dispose que « tout délai expire le dernier jour à 24 heures » et que « le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant ».

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés, seuls des règlements partiels ayant été effectués à hauteur de 604 euros dans le délai de 6 semaines à compter du commandement de payer du 28 février 2023 (visant une dette de 1342,82 euros), comprenant les mentions prévues par l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies à la date du 29 avril 2023.

Sur la demande de condamnation en paiement de la dette locative

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, il résulte du décompte produit que la dette s’élèverait à 4838,71 euros.

Madame [U] [S], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de cette dette.

La somme réclamée appelle les observations suivantes : deux sommes pour un total de 248,41 euros y figurent, au titre de « frais de contentieux ». Ces sommes, qui ne relèvent pas du régime des arriérés locatifs, doivent donc être déduite de la somme réclamée.

Par suite, la dette locative à retenir est de 4590,30 euros.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

En l’espèce, Madame [U] [S], absente à l’audience, ne peut solliciter des délais de paiement.

A l’audience, le bailleur fait part de son accord pour la mise en place de délai de paiement, indiquant avoir un accord verbal avec la locataire, portant sur un versement de 200 euros par mois en plus des loyers et charges.

Dans le contexte d’une telle position du bailleur, il convient, dans l’intérêt de la partie la plus faible au contrat, de considérer que le bailleur sollicite un tel délai avec les effets suspensifs qu’il emportera sur la clause résolutoire, étant rappelé que le bailleur n’en sera pas lésé dès lors qu’une défaillance de la locataire entraînera l’acquisition de la clause résolutoire.

Compte tenu de ces éléments, Madame [U] [S] sera autorisée à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas d’apurement intégral de la dette selon l’échéancier, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, à défaut de règlement d’une mensualité ainsi fixée pour apurer la dette ou du loyer et charges courants, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible en l’absence de régularisation dans les 15 jours. La clause résolutoire reprendra alors ses effets et aura pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail. L’expulsion sera ordonnée et jusqu’à libération complète des lieux, Madame [U] [S] se trouvera redevable, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance.

Le sort des meubles sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [U] [S], partie perdante, est condamnée à supporter les frais de la procédure qui comprennent les frais d’assignation, de commandement de payer, de dénonciation à la CCAPEX et de notification au Préfet.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de la situation économique des parties et eu égard à l’équité, la demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile est rejetée.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, il n’y a pas lieu de déroger au principe de l’exécution provisoire de droit prévu par l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 octobre 2016 entre la SEM LIGERIS, d’une part, et Madame [U] [S], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 29 avril 2023 ;

CONDAMNE Madame [U] [S] à verser à la SEM LIGERIS la somme de 4590,30 euros (quatre mille cinq cent quatre-vingt-dix euros et trente centimes) (décompte arrêté au 10 septembre 2024, terme du mois de septembre 2024 inclus), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés ;

AUTORISE Madame [U] [S] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courantes, en 22 mensualités de 200 euros (deux cent euros) chacune et une 23ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le dix de chaque mois et pour la première fois le dix du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après sa date d’exigibilité justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [U] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SEM LIGERIS puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [U] [S] soit condamnée à verser à la SEM LIGERIS, jusqu’à libération définitive des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance ;

* que le sort des meubles soit alors régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, rappelant qu’en application des dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

CONDAMNE Madame [U] [S] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement, du signalement à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au Préfet ;

DÉBOUTE la SEM LIGERIS de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d’Indre et Loire en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 22 novembre 2024 les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,