TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1]

C. exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 22/10487

N° Portalis 352J-W-B7G-CXWIG

N° MINUTE : 1

contradictoire

Assignation du :

23 Août 2022

JUGEMENT

rendu le 13 Novembre 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. ACCESSOIRES AUTO DIDEROT – AAD

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Rochfelaire IBARA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0923

DÉFENDERESSE

S.A. GROUPE FONCIER DE L’ILE DE FRANCE

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Marie PASTIER-MOLLET de l’AARPI GIDE LOYRETTE NOUEL AARPI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #T0003

Décision du 13 Novembre 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 22/10487 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXWIG

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

Rédactrice : Diana SANTOS CHAVES,

DÉBATS

A l’audience du 20 Mai 2025 tenue en audience publique devant Madame Diana SANTOS CHAVES, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux avocats des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition le 7 octobre 2025.

Puis, le délibéré a été prorogé jusqu’au 13 novembre 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 22 décembre 1997, la SA Groupement Foncier de l’Ile de France (ci-après « GFI ») a donné à bail commercial à la SARL Accessoires Auto Diderot (ci-après AAD) des locaux et deux parkings dépendants d’un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 9], à compter du 1er janvier 1998 pour une durée de neuf années, à destination exclusive d'«achat et vente de pièces détachées automobiles», pour les lots n°1-20-23-32-33-34-36-47-51, moyennant un loyer annuel de 150.000 francs (soit 22.867,35 euros) hors taxes hors charges.

Ce bail faisait suite à de précédents baux concernant l’exploitation de ce même fonds de commerce depuis 1980.

Par avenant du 24 novembre 2005, les parties ont étendu l’objet du bail et autorisé la société AAD à effectuer tous commerces à l’exception de ceux créant des troubles du voisinage ou de jouissance dont en particulier : « restauration rapide ou vente à emporter, établissement de jeux vidéo, ou activités musicales. »

Par avenant du 29 septembre 2009, les parties sont convenues d’étendre l’assiette du bail aux lots n°62, 81, 82 dépendants de l’immeuble sis [Adresse 2], à compter du 1er octobre 2009, moyennant un loyer trimestriel de 8.724,20 euros hors taxes hors charges.

Le bail s’est prolongé par tacite prolongation.

Par acte sous seing privé du 4 août 2017, la société GFI a donné à bail en renouvellement à la société AAD les locaux dépendant de l’immeuble sis [Adresse 2] portant sur les lots n°1,20,23,32,33,34,36,47,51,62,81,82 et un local sis [Adresse 4] à [Localité 8] désigné comme suit : «au RDC un local à usage de réserve et au sous-sol, avec accès par un escalier intérieur, une grande cave à usage de réserve comprenant la chaufferie de l’immeuble », pour une durée de neuf ans à compter du 1er août 2017 pour se terminer le 31 juillet 2026, moyennant un loyer annuel de 30.000 euros hors taxes hors charges.

Par acte extrajudiciaire du 23 août 2022, la société GFI a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail à la société AAD au titre de loyers et charges impayés pour un montant de 43.988,76 euros arrêté au mois d’août 2022.

Par acte d’huissier du 23 août 2022, la société AAD a fait assigner la société GFI devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

« RECEVOIR la Société ACCESSOIRES AUTO DIDEROT Sarl, en ses demandes, fins, conclusions, exceptions en les jugeant bien fondés.

JUGER ET DIRE que le bail commercial conclu le 22 décembre 1997 avec effet à compter du 1er janvier 1998 entre LE GROUPEMENT FONCIER DE L’ILE DE FRANCE SA et la Société ACCESSOIRES AUTO DIDEROT a été négocié et conclu sans justification par le bailleur de l’autorisation préalable de changement d’usage subordonnée à compensation sur le fondement de l’article L631-7 du Code de la construction et de l’habitation.

JUGER ET DIRE que le bail commercial conclu le 04 août 2017 entre LE GROUPEMENT FONCIER DE L’ILE DE FRANCE SA et la Société ACCESSOIRES AUTO DIDEROT Sarl a été négocié et conclu sans justification par le bailleur de l’autorisation préalable de changement d’usage subordonnée à compensation sur le fondement de l’article L631-7 du Code de la construction et de l’habitation

JUGER ET DIRE que les lots 33, 34, 36, 60 compris dans le périmètre des baux commerciaux litigieux des 22 décembre 1998 et 4 août 2017 sont affectés en leur état au 1er janvier 1970 à usage d’habitation et ne sauraient être éligible au statut des baux commerciaux de l’article L145-1 et suivants du code de commerce sans justification par le bailleur d’une autorisation de changement d’affectation délivrée préalablement à la négociation desdits baux et après publication de l’arrêt constatant la réalisation de l’offre de compensation du bailleur dans le recueil des actes administratifs.

PRONONCER, en conséquence, la nullité le bail commercial conclu le 22 décembre 1997 avec effet à compter du 1er janvier 1998 entre LE GROUPEMENT FONCIER DE L’ILE DE FRANCE SA et la Société ACCESSOIRES AUTO DIDEROT pour violation des dispositions d’ordre public et imprescriptibles de l’article L631-7 du Code de la construction et de l’habitation.

PRONONCER, en conséquence, la nullité le bail commercial conclu le 04 août 2017 entre LE GROUPEMENT FONCIER DE L’ILE DE FRANCE SA et la Société ACCESSOIRES AUTO DIDEROT pour violation des dispositions d’ordre public et imprescriptible de l’article L631-7 du Code de la construction et de l’habitation.

CONDAMNER LE GROUPEMENT FONCIER DE L’ILE DE FRANCE SA à payer à et la Société ACCESSOIRES AUTO DIDEROT Sarl la somme totale sauf à parfaire au titre des restitution de

964.478,63€ dont :

▪ 7.622.45€ à titre de restitution du dépôt de garantie ;

▪ 888.744,63€ à titre de restitution des loyers, charges impôts et taxes;

▪ 75.734,00€ Euros à parfaire au titre de restitution des impenses.

CONDAMNER LE GROUPEMENT FONCIER DE L’ILE DE FRANCE SA à payer à la Société ACCESSOIRES AUTO DIDEROT Sarl la somme totale sauf à parfaire à titre de dommages-intérêts de 275.000,00€ dont :

▪ 250.000,00€ à titre de dommages et intérêts pour indemnisation de son préjudice économique découlant de la perte de chance de céder son fonds de commerce ou son droit au bail ;

▪ 10.000,00€ à titre de dommages-intérêts pour couverture des frais de déménagement et d’emménagement dans de nouveaux locaux adaptés y compris le coût d’acquisition du droit au bail des nouveaux locaux ;

▪ 5.000,00€ à titre de frais de déménagement des lignes téléphoniques et de transfert de siège social en dehors du département ;

▪ 10.000,00€ au titre d’indemnisation du préjudice d’image et de notoriété causé par la perte d’un emplacement commercial historique.

CONDAMNER LE GROUPEMENT FONCIER DE L’ILE DE FRANCE SA à payer à Société ACCESSOIRES AUTO DIDEROT Sarl la somme de 30 000 Euros à titre d’indemnité de procédure sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile avec distraction au bénéfice de maître Rochfelaire IBARA qui pourra les recouvrer en application de l’article 699 du code de procédure civile.

DONNER ACTE à l’offre d’indemnisation de la jouissance des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 8] de la société ACCESSOIRES AUTO DIDEROT Sarl en la jugeant à défaut de contestation crédible et raisonnable.

ORDONNER toute compensation à due concurrence entres les créances de toutes natures réciproques entre la société ACCESSOIRES AUTO DIDEROT Sarl

DEBOUTER LE GROUPEMENT FONCIER DE L’ILE DE FRANCE SA de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions contraires y compris celle tendant au retrait de l’exécution provisoire de droit en raison du caractère d’ordre public de la matière. »

Le 6 septembre 2022, la société AAD a fait assigner la société GFI devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d’opposition au commandement de payer du 23 août 2022. L’assignation ayant été enrôlée tardivement, sa caducité a été constatée par ordonnance du 5 janvier 2023.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 14 mars 2023, la société GFI a soulevé un incident aux fins de voir déclarer irrecevables comme prescrites les demandes de nullité des contrats de bail du 22 décembre 1997 et du 4 août 2017.

La société AAD n’a pas conclu sur l’incident.

Par ordonnance du 7 décembre 2023, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris a :

— déclaré l’action en nullité du bail conclu le 22 décembre 1997 entre le GFI et la société AAD irrecevable car prescrite,

— déclaré l’action en nullité du bail conclu le 4 août 2017 entre le GFI et la société AAD irrecevable car prescrite,

— constaté que les demandes subséquentes de la société AAD en restitutions de loyers et charges sont devenues sans objet,

— renvoyé les parties à la mise en état pour conclusions de la société GFI sur les demandes subsistantes de la société AAD,

— condamné la société AAD à payer à la société GFI la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société AAD a interjeté appel de l’ordonnance du juge de la mise en état du 7 décembre 2023.

Le 26 février 2024, la société GFI a fait procéder à une saisie conservatoire sur les comptes bancaires de la société AAD au titre de la créance de loyers qu’elle estimait à 139.851 euros au 1er février 2024, laquelle n’a été fructueuse qu’à hauteur de 678,81 euros.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 28 février 2024, la société GFI demande au tribunal de :

Sur le mal fondé des demandes de la société AAD :

— rejeter l’ensemble des demandes d’indemnisation formulées par la société AAD,

— la débouter de sa demande de dommages-intérêts au titre (i) du préjudice économique découlant de la perte de chance de céder son fonds de commerce ou droit au bail, qu’elle évalue à la somme de 250.000 euros, (ii) des frais de déménagement et d’emménagement estimés à 10.000 euros, (iii) des frais de déménagement des lignes téléphoniques et transfert de siège social estimé à 5.000 euros (iv) du préjudice d’image et notoriété estimé à 10.000euros,

A titre reconventionnel :

A titre principal :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue à l’article 15 du bail du 4 août 2017 à la date du 23 septembre 2022,

— condamner la société AAD à lui régler les loyers, taxes et charges dus au titre du bail jusqu’à la date d’acquisition de la clause résolutoire le 23 septembre 2022 soit la somme de 48.009,26 euros, majorés des intérêts de retard sur la totalité des sommes dues à compter de leur date d’échéance au taux appliqué par la banque centrale européenne à son opération de refinancement la plus récente majorée de 10 points de pourcentage,

— condamner la société AAD à lui régler une indemnité d’occupation fixée au double du loyer actuel majoré du montant des charges et taxes entre la date d’acquisition de la clause résolutoire du bail le 23 septembre 2022 et la date de libération effective des locaux, soit la somme mensuelle de 8.842 euros,

A titre subsidiaire :

— prononcer la résolution judiciaire du bail du 4 août 2017 pour défaut de paiement des loyers à la date du 1er mai 2022 ou à la date qu’il fixera,

— condamner la société AAD à lui régler les loyers, taxes et charges dus au titre du bail jusqu’à la date de résolution judiciaire (soit le 1er mai 2022 ou à toute date fixée par le juge), majorés des intérêts de retard sur la totalité des sommes dues à compter de leur date d’échéance au taux appliqué par la banque centrale européenne à son opération de refinancement la plus récente majorée de 10 points de pourcentage,

— condamner la société AAD à lui régler une indemnité d’occupation fixée au double du loyer actuel majoré du montant des charges et taxes entre la date de résolution judiciaire et la date de libération effective des locaux, soit la somme mensuelle de 8.842 euros,

En toute hypothèse :

— ordonner l’expulsion sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard de la société AAD des locaux qu’elle occupe actuellement ainsi que toutes personnes dans les lieux de son chef et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu,

— ordonner que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution conformément aux termes des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— dire n’y avoir lieu à restitution à la société AAD du dépôt de garantie à hauteur de 8.553,21 euros, celui-ci étant conservé à titre de clause pénale,

— condamner la société AAD au paiement du dépôt de garantie à hauteur de 8.553,21 euros,

— condamner la société AAD au paiement de la somme de 150 euros par jour jusqu’à la relocation des locaux par la société GFI sur le fondement de l’article 1760 du code civil,

— lui donner acte de ce que la signification des présentes conclusions contenant la demande en paiement des loyers à titre reconventionnel satisfait à l’exigence de l’article R. 511-7 du code des procédures civiles d’exécution,

En toute hypothèse :

— débouter la société AAD de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile – la condamner à lui verser la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers frais et dépens,

— constater que l’exécution provisoire est de droit.

Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

La société AAD n’a pas conclu postérieurement à son assignation, ni postérieurement à l’ordonnance du juge de la mise en état du 7 décembre 2023, malgré les calendriers fixés pour notification de ses conclusions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 juin 2024 et l’affaire a été plaidée à l’audience tenue à juge rapporteur du 20 mai 2025.

Dans le dossier de plaidoirie adressé au tribunal, la société AAD a communiqué des conclusions récapitulatives n° 1 qui n’ont jamais été notifiées par RPVA et dont le tribunal n’est donc pas valablement saisi.

Par message RPVA du 9 juin 2025, la société AAD a communiqué l’arrêt de la cour d’appel de [Localité 7] du 12 décembre 2024 confirmant l’ordonnance du juge de la mise en état rendue le 7 décembre 2023 et la condamnant à la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’une déclaration de pourvoi en cassation du 20 mars 2025, à l’encontre de cet arrêt. Aux termes de son message, la société AAD sollicite la réouverture des débats et le renvoi des parties à la mise en état dans l’attente de la décision de la Cour de cassation.

Le jugement a été rendu le 13 novembre 2025.

*

MOTIFS DU JUGEMENT

A titre liminaire, le tribunal relève qu’en l’absence de toute notification de conclusions aux fins de révocation de l’ordonnance de clôture, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande formulée par la société AAD par simple message RPVA du 9 juin 2025, au cours du délibéré, faisant référence à des événements antérieurs aux débats.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

La société GFI expose qu’à la suite des mises en demeure de paiement des loyers et du commandement délivré le 23 août 2022, aucun règlement n’est intervenu, la dette locative continuant à augmenter pour être portée à 139.851 euros le 1er février 2024 ; qu’en application de l’article L. 145-41 du code de commerce et 15 du bail du 4 août 2017, le bail doit être résilié de plein droit à compter du 23 septembre 2022 ; qu’il y a lieu d’ordonner l’expulsion de la société AAD sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard ; qu’en application de l’article 15 du bail, il y a lieu de constater l’acquisition du dépôt de garantie au bailleur, qui viendra s’imputer sur les impayés, de condamner la société AAD à une indemnité d’occupation égale au double du loyer en vigueur ainsi qu’au paiement d’une indemnité de relocation de 150 euros par jour.

La société AAD qui n’a pas conclu au fond après son assignation, n’a pas répondu aux demandes reconventionnelles de la société GFI.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux et permet au juge de suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire en accordant des délais, la clause résolutoire ne jouant pas si le locataire se libère dans les conditions fixées et ces délais pouvant être accordés de manière rétroactive.

Il est constant que si la clause résolutoire est régulièrement mise en œuvre, le juge est tenu de constater son acquisition sans avoir à se prononcer sur la gravité de l’infraction.

Selon l’article 1315 devenu 1353 du code civil, il appartient au preneur d’établir qu’il s’est acquitté de son loyer entre les mains de son bailleur.

En l’espèce, le bail du 4 août 2015 stipule en son article 15 « Clause résolutoire » que « Il est expressément convenu qu’à défaut de paiement intégral, à son échéance exacte, d’un seul terme de Loyer y compris éventuellement les frais de recouvrement et intérêts ou le dépôt de garantie ou son complément, ou de toutes sommes quelconques dues en vertu du Bail et de ses accessoires (taxes, charges, provisions sur charges, rappels de Loyer et de charges, etc.), comme en cas d’inexécution de l’une des clauses ou conditions du présent Bail ou en cas de violation des obligations légales ou réglementaires incombant au PRENEUR, le Bail sera résilié de plein droit si bon semble au BAILLEUR, un mois après commandement de payer ou mise en demeure d’exécuter restés infructueux.

(…) Si le PRENEUR refuse de quitter les Lieux immédiatement, il sera expulsé sur simple ordonnance de référé, rendue à titre d’exécution d’acte, le tout nonobstant toutes offres, conciliations ou exécutions ultérieures ».

Par acte extrajudiciaire du 23 août 2022, la société GFI a fait signifier à la société AAD un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur une somme principale de 43.703,67 euros au titre de loyers et charges impayés, arrêtée au mois d’août 2022.

La société GFI soutient qu’aucun règlement n’est intervenu dans le délai d’un mois imparti, et que la dette locative n’a cessé d’augmenter pour atteindre 139.851 euros au 1er février 2024.

La société AAD ne soutient ni ne justifie avoir procédé à un paiement permettant de régler les causes du commandement dans le délai d’un mois suivant sa délivrance.

Dès lors, il convient de constater que la clause résolutoire est acquise et que le contrat de bail du 4 août 2017 est résilié depuis le 23 septembre 2022 à vingt-quatre heures.

La demande reconventionnelle principale de la société GFI ayant été accueillie, il n’y a pas lieu d’examiner sa demande subsidiaire en résiliation judiciaire du bail.

Il sera en conséquence fait droit à la demande d’expulsion formée par la société GFI dans les termes du présent dispositif, mais il n’y pas lieu de prononcer une astreinte laquelle n’est pas justifié en l’espèce. Le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les conséquences pécuniaires

Sur l’indemnité d’occupation

Celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l’expiration de son titre d’occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d’une indemnité d’occupation en application de l’article 1240 du code civil. L’indemnité d’occupation, en raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, constitue une dette de jouissance qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail.

En l’espèce, la société AAD occupante des lieux loués sans droit ni titre depuis le 24 septembre 2022, doit être condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation.

L’article 15 du bail stipule : « De plus, si, par des manœuvres dilatoires, le PRENEUR parvient à se maintenir dans les Lieux, il sera tenu de verser au BAILLEUR, jusqu’à son départ définitif, une indemnité d’occupation égale au double de loyer normal majoré du montant des charges ».

La société GFI, qui sollicite l’application de cette clause, ne justifie pas des « manœuvres dilatoires » de la société AAD pour se maintenir dans les lieux, la fin du titre de la société preneuse étant constatée aux termes du présent jugement, de sorte que la demande de fixation d’une indemnité d’occupation égale au double du loyer n’est pas justifiée.

En conséquence, il est équitable de fixer l’indemnité d’occupation due à compter du 24 septembre 2022 à un montant égal au dernier loyer contractuel, majoré des taxes et charges jusqu’à la libération complète des lieux.

Sur le dépôt de garantie

Il résulte de la combinaison des articles 1103 et 1104 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et qu’ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

L’article 15 du bail stipule également que dans le cas où le bail serait résilié en exécution de la clause résolutoire, « le montant du Dépôt de garantie restera acquis au BAILLEUR, à titre de clause pénale ».

La société GFI sollicite de conserver le dépôt de garantie à titre de clause pénale en application du contrat de bail et de condamner la société AAD au paiement de ce dépôt de garantie à hauteur de 8.553,21 euros selon actualisation de la somme initialement fixée de 7.500 euros.

Il ressort cependant de l’article 7 « Dépôt de garantie » du contrat de bail que le dépôt de garantie est fixé à 7.500 euros, à réajuster en fonction du loyer, et que « le Bailleur reconnait que le Preneur lui a déjà versé la somme de 9 059,31 euros au titre du dépôt de garantie lors du précédent bail. Le Bailleur remboursera au Preneur la somme de 1 559,31 euros sous forme d’avoir sur l’appel des loyers d’Août 2017 ».

Il en résulte que le dépôt de garantie a déjà été versé à la société GFI à hauteur de 7.500 euros de sorte qu’il n’y a pas lieu de condamner la société AAD à le payer. S’agissant de la demande d’actualisation du dépôt de garantie à hauteur de 8.553,21 euros, la société GFI ne produit aucun justificatif du montant de l’actualisation, celle-ci n’étant pas identifiable dans les décomptes versés aux débats par la bailleresse.

En application de la stipulation contractuelle, la société GFI sera autorisée à conserver le dépôt de garantie à hauteur de 7.500 euros et sera déboutée de sa demande en condamnation à ce titre.

Sur l’indemnité de relocation

Il résulte de la combinaison des articles 1103 et 1104 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et qu’ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1231-1 du code civil, celui qui invoque un préjudice résultant d’une faute de son co-contractant doit établir un manquement au contrat qui les lie ou à son obligation d’exécuter de bonne foi ses obligations, ainsi que l’étendue du préjudice causé par cette faute.

L’article 1760 du code civil dispose qu’en cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, l’article 15 « Clause résolutoire » du bail stipule « Dans le cas où le Bail serait résilié en exécution de la présente clause, le PRENEUR sera tenu au paiement intégral du Loyer et des charges du trimestre au cours duquel prendra date cette résiliation. En outre, le montant du Dépôt de garantie restera acquis au BAILLEUR, à titre de clause pénale, sans préjudice du droit restant appartenir à celui-ci, de poursuivre le paiement des sommes dues par le PRENEUR, l’exécution des conditions du présent Bail et le versement de tous dommages et intérêts en application des dispositions de l’article 1760 du Code Civil ».

Le bail liant les parties a pris fin le 23 septembre 2022, par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, du fait des manquements de la société preneuse, alors que le bail avait été convenu pour une durée de 3, 6 ou 9 années à compter du 1er août 2017, soit jusqu’au 1er août 2026. En conséquence de l’acquisition de la clause résolutoire, la société AAD est condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 24 septembre 2022, afin d’indemniser le bailleur de l’occupation des locaux sans droit ni titre.

Dans la mesure où les locaux ne sont pas encore vacants et où la société AAD est débitrice d’une indemnité d’occupation à l’égard de la société GFI dans l’attente de la restitution des locaux, la société GFI n’établit pas qu’elle subit un préjudice lié au défaut de perception de loyers entre la fin du bail et sa relocation.

En conséquence, la société GFI sera déboutée de sa demande en paiement d’une indemnité de relocation, en l’absence de préjudice démontré.

Sur la demande en paiement de la bailleresse au titre de l’arriéré locatif

La société GFI demande le paiement des arriérés de loyers et charges à la date du 23 septembre 2022, date d’acquisition de la clause résolutoire, soit la somme de 48.009,26 euros, majorée des intérêts de retard sur la totalité des sommes dues à compter de leur date d’échéance au taux appliqué par la banque centrale européenne à son opération de refinancement la plus récente majorée de 10 points de pourcentage.

La société AAD, qui n’a pas répondu aux demandes de la société GFI, ne conteste pas les sommes demandées.

Selon l’article 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1728 du code civil énonce que le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du preneur.

Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au preneur d’établir qu’il s’est libéré du paiement du loyer et des accessoires contractuellement dus entre les mains de son bailleur.

En l’espèce, la société GFI sollicite le paiement de la somme de 48.009,26 euros au titre d’arriérés de loyers et charges arrêtée à la date du 23 septembre 2022, et produit un décompte locatif au soutien de sa demande (pièces 10 et 20), non contesté, faisant apparaitre la somme réclamée au mois de septembre 2022.

Le décompte versé aux débats, arrêté au 1er février 2024, fait apparaître le dernier règlement de la société AAD au mois d’avril 2022, et la société preneuse ne justifie d’aucun règlement postérieur à cette date venant contredire le décompte de la bailleresse.

En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande en paiement et de condamner la société AAD à payer la somme de 48.009,26 euros au titre des arriérés de loyers et charges à la date de l’acquisition de la clause résolutoire.

Selon l’article 5 « Loyer » du contrat de bail, « En cas de non-paiement à son échéance exacte d’un terme de Loyer, des charges correspondantes ou rappels de charges ou de toutes sommes exigibles, le montant dû sera majoré des frais exposés par le Bailleur pour en obtenir le recouvrement, sans préjudice des intérêts de retard calculés au taux prévu à l’article L 441-6 du Code de commerce, par mois ou fraction de mois de retard et sans préjudice de l’application des dispositions figurant sous la rubrique « CLAUSE RESOLUTOIRE ». Cette indemnité sera due de plein droit sans mise en demeure préalable et son versement ne vaudra pas octroi au Preneur d’un délai de règlement ».

L’article L. 441-10, II, du code de commerce, anciennement L. 441-6, dispose que « II.-Les conditions de règlement mentionnées au I de l’article L. 441-1 précisent les conditions d’application et le taux d’intérêt des pénalités de retard exigibles le jour suivant la date de règlement figurant sur la facture ainsi que le montant de l’indemnité forfaitaire pour frais de recouvrement due au créancier dans le cas où les sommes dues sont réglées après cette date. Sauf disposition contraire qui ne peut toutefois fixer un taux inférieur à trois fois le taux d’intérêt légal, ce taux est égal au taux d’intérêt appliqué par la Banque centrale européenne à son opération de refinancement la plus récente majoré de 10 points de pourcentage. Dans ce cas, le taux applicable pendant le premier semestre de l’année concernée est le taux en vigueur au 1er janvier de l’année en question. Pour le second semestre de l’année concernée, il est le taux en vigueur au 1er juillet de l’année en question. Les pénalités de retard sont exigibles sans qu’un rappel soit nécessaire. Tout professionnel en situation de retard de paiement est de plein droit débiteur, à l’égard du créancier, d’une indemnité forfaitaire pour frais de recouvrement, dont le montant est fixé par décret. Lorsque les frais de recouvrement exposés sont supérieurs au montant de cette indemnité forfaitaire, le créancier peut demander une indemnisation complémentaire, sur justification. Toutefois, le créancier ne peut invoquer le bénéfice de ces indemnités lorsque l’ouverture d’une procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaire interdit le paiement à son échéance de la créance qui lui est due. »

En conséquence, il y a lieu de faire application du taux d’intérêt applicable au titre des pénalités de retard entre professionnels qui a été convenu entre les parties.

Sur les demandes indemnitaires de la société preneuse

La société AAD sollicite la condamnation de la société GFI à lui payer les sommes suivantes, sur le fondement de la responsabilité extra-contractuelle et de la garantie des vices cachés (articles 1240 et 1721 du code civil) :

—  250.000 euros à titre de dommages et intérêts pour indemnisation de son préjudice économique découlant de la perte de chance de céder son fonds de commerce ou son droit au bail ; elle estime que la bailleresse a commis une violation délibérée de la réglementation d’ordre public sur le changement d’usage des locaux d’habitation, que la valeur probable de réalisation actualisée de son fonds commercial ne saurait être inférieure à la somme de 250.000 euros hors stocks de marchandises, qu’en raison de la défectuosité de la chose louée ou du défaut de commercialité des locaux sis au [Adresse 3], elle a perdu à jamais toute chance de céder son fonds commercial qui s’en trouve déprécié,

—  10.000 euros à titre de dommages-intérêts pour couverture des frais de déménagement et d’emménagement dans de nouveaux locaux adaptés y compris le coût d’acquisition du droit au bail des nouveaux locaux,

—  5.000 euros à titre de frais de déménagement des lignes téléphoniques et de transfert de siège social en dehors du département,

—  10.000 euros au titre d’indemnisation du préjudice d’image et de notoriété causé par la perte d’un emplacement commercial historique.

La société GFI soutient que la société AAD ne démontre pas la faute qu’elle aurait commise, cette faute qui consisterait dans la violation de la règlementation d’ordre public sur le changement d’usage des locaux d’habitation, ne pouvant être retenue, l’action en nullité des baux ayant été déclarée irrecevable ;

Qu’en l’absence de démonstration de la faute qui ne peut plus faire l’objet de sanction, le préjudice ne peut être indemnisé ; que le préjudice de perte de chance de céder son fonds de commerce n’est pas démontré en ce qu’il n’est pas démontré que la désignation des locaux empêcherait une quelconque cession et en ce qu’elle ne démontre pas avoir tenté de céder son bail ; que la société AAD ayant perdu son droit au bail du fait de ses manquements, elle ne peut plus invoquer de préjudice de perte de chance de céder son fonds de commerce ; que le quantum du préjudice n’est pas justifié ; que le principe et le quantum des préjudices de déménagement et de perte d’image ne sont pas justifiés ; que la perte du bail résulte uniquement des manquements de la preneuse, de sorte qu’elle ne peut lui imputer aucun préjudice.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, par ordonnance du 7 décembre 2023, confirmée par arrêt de la cour d’appel de Paris du 12 décembre 2024, le juge de la mise en état a déclaré les actions en nullité des baux du 22 décembre 1997 et du 4 août 2017, sur le fondement de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, prescrites, de sorte que le tribunal n’a pas pu rechercher l’existence d’une faute éventuelle imputable à la bailleresse. Il en résulte que la demande d’indemnisation de la société AAD sur le fondement de cette faute ne saurait prospérer.

Par ailleurs, par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire du bail du fait des manquements contractuels de la société AAD, celle-ci ne dispose plus d’un droit au bail susceptible d’être cédé, de sorte que le préjudice allégué est inexistant.

S’agissant des préjudices allégués au titre des frais de déménagement et d’une perte d’image, outre qu’ils ne sont pas justifiés, ils ne peuvent être imputés à la bailleresse compte tenu de la résiliation du bail du fait des manquements de la société AAD, seule responsable de la perte de son titre sur son local commercial.

En conséquence, la société AAD sera déboutée de toutes ses demandes indemnitaires.

Sur les autres demandes

L’article L. 213-6 du code de l’organisation judiciaire dispose que « Le juge de l’exécution connaît, de manière exclusive, des difficultés relatives aux titres exécutoires et des contestations qui s’élèvent à l’occasion de l’exécution forcée, même si elles portent sur le fond du droit à moins qu’elles n’échappent à la compétence des juridictions de l’ordre judiciaire.

Dans les mêmes conditions, il autorise les mesures conservatoires et connaît des contestations relatives à leur mise en œuvre. »

En application de cette disposition, il n’appartient pas au tribunal de se prononcer sur l’accomplissement des formalités nécessaires à l’obtention d’un titre exécutoire permettant d’exclure la caducité de la saisie conservatoire réalisée le 26 février 2024.

La société AAD qui succombe à l’instance sera condamnée aux dépens.

Elle sera déboutée de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile et sera condamnée à payer à la société GFI la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

*

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

Constate l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 4 août 2017 portant sur les locaux situés [Adresse 2], portant sur les lots n°1,20,23,32,33,34,36,47,51,62,81,82 et un local sis [Adresse 4] à [Localité 9], à la date du 23 septembre 2022 à vingt-quatre heures, par l’effet du commandement du 23 août 2022 délivré par la S.A. Groupe Foncier de l’Ile de France,

Dit que la SARL Accessoires Auto Diderot (AAD) devra libérer de sa personne et de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef les lieux loués dans un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement,

Faute pour la SARL Accessoires Auto Diderot (AAD) de quitter les lieux dans le délai indiqué et celui-ci passé, autorise la S.A. Groupe Foncier de l’Ile de France à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef des lieux précités, au besoin avec l’assistance de la force publique,

Dit n’y avoir lieu à prononcer une astreinte,

Dit que les meubles et objets meublants se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation due par la SARL Accessoires Auto Diderot (AAD) à la S.A. Groupe Foncier de l’Ile de France à une somme égale au montant du dernier loyer mensuel, majoré des taxes et charges, à compter du 24 septembre 2022 et la condamne au paiement de ladite indemnité à compter de cette date et jusqu’à complète libération des lieux,

Dit que le dépôt de garantie de 7.500 euros restera acquis à la bailleresse,

Déboute la S.A. Groupe Foncier de l’Ile de France de sa demande de condamnation de la SARL Accessoires Auto Diderot (AAD) au paiement de la somme de 8.553,21 euros au titre du dépôt de garantie,

Déboute la S.A. Groupe Foncier de l’Ile de France de sa demande en paiement d’une indemnité de relocation,

Condamne la SARL Accessoires Auto Diderot (AAD) à payer à la S.A. Groupe Foncier de l’Ile de France les loyers, taxes et charges dus à la date d’acquisition de la clause résolutoire, le 23 septembre 2022, soit la somme de 48.009,26 euros, avec intérêts de retard sur la totalité des sommes dues à compter de leur date d’échéance au taux appliqué par la banque centrale européenne à son opération de refinancement la plus récente majorée de 10 points de pourcentage,

Déboute la SARL Accessoires Auto Diderot (AAD) de toutes ses demandes de dommages et intérêts,

Dit n’y avoir lieu à se prononcer sur l’accomplissement des exigences de l’article R. 511-7 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne la SARL Accessoires Auto Diderot (AAD) à payer à la S.A. Groupe Foncier de l’Ile de France la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la SARL Accessoires Auto Diderot (AAD) de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SARL Accessoires Auto Diderot (AAD) aux dépens,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit,

Fait et jugé à [Localité 7] le 13 Novembre 2025.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME