N° RG 25/01233 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NK3E

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 6]

11ème civ. S1

N° RG 25/01233

N° Portalis DB2E-W-B7J-NK3E

Minute n°25/

Copie exec. à :

— M^e Steeve WEIBEL

— Mme [K]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

[P] [M]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

13 JUIN 2025

DEMANDERESSE :

OPHEA – Office Public de l’Habitat de l’Eurometropole de [Localité 9] (anciennement CUS Habitat)

pris en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par M^e Steeve WEIBEL, substitué par M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL, avocats au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 253

DEFENDERESSE :

Madame [U] [K]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 7]

comparante en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier

En présence de [C] [B], auditrice de justice

DÉBATS :

A l’audience publique du 25 Mars 2025 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 13 Juin 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

N° RG 25/01233 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NK3E

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 1er février 2018 avec prise d’effet à la même date, CUS Habitat, devenu OPHEA, a donné en location à Madame [U] [K] et Monsieur [Z] [S] un logement situé porte 15, étage 7, au [Adresse 3], moyennant un loyer, provision sur charges comprise, de 473,64 euros par mois, payable à terme échu, les trois premiers jours du mois suivant.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 17 mai 2024, qu’elle a reçue le 24 mai 2024, OPHEA a notifié à Madame [U] [K] un congé pour le 31 août 2024 pour « non paiement de loyers et accessoires » ; il y était joint le décompte des sommes dues pour 2 227,49 euros jusqu’au 17 mai 2024 ainsi que l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948.

C’est dans ces conditions que l’OPHEA a assigné Madame [U] [K], par acte de commissaire de justice du 13 janvier 2025, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir :

* CONSTATER que le congé délivré est régulier,

* PRONONCER la déchéance de la partie défenderesse de tout droit au maintien dans les lieux, conformément à l’article 10 -1 ° de la loi du 1er septembre 1948,

* CONDAMNER la partie défenderesse ainsi que tout occupant de son chef à évacuer les locaux occupés,

* PRONONCER à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail liant les parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du code civil,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer la somme de 4 295,42 euros à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l’assignation, conformément à l’article 1728 du code civil, et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience,

* CONDAMNER en tout état de cause la partie défenderesse à payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail, en quittances et deniers,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer à OPHEA, anciennement CUS Habitat, à titre d’indemnité d’occupation, le montant de 581,37 euros (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à évacuation des locaux, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l’article 1142 du code civil,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* CONDAMNER la partie défenderesse aux entiers dépens.

Au soutien de sa demande principale, l’OPHEA fait valoir que la mauvaise foi de la locataire est démontrée en ce qu’elle n’exécute pas une de ses obligations principales, vu l’arriéré de loyers accumulé, de sorte qu’elle doit être déchue du droit au maintien dans les lieux, réservé aux occupants de bonne foi.

Le Préfet du Bas-Rhin a régulièrement été avisé de l’assignation le 16 janvier 2025.

La Commission de Coordination Des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) avait été saisie le 24 mai 2024.

À l’audience du 25 mars 2025, il a été donné connaissance du rapport d’enquête sociale en date du 11 mars 2025, transmis au tribunal, selon lequel Madame [U] [K] a des ressources mensuelles à hauteur de 1 120,82 euros et des charges à hauteur de 829,59 euros. Il est préconisé un maintien dans les lieux avec des délais de paiement, le service précisant qu’un accompagnement social débute pour la locataire et qu’il est envisagé une mesure d’accompagnement social personnalisé, il est fait état des difficultés de santé de la locataire.

L’OPHEA, représenté par son conseil, maintien ses demandes initiales en se référant aux termes de son assignation sauf à actualiser la dette à 3 953,33 euros au 17 mars 2025 ; il est favorable à l’octroi de délais de grâce tels que sollicités en plus du loyer résiduel, avec suspension des effets du congé, mais « clause cassatoire » en cas d’absence de règlement. Il précise que Monsieur [S] ne figure plus au contrat de bail.

Madame [U] [K] comparait en personne. Elle ne conteste pas la dette et indique bénéficier de l’aide de son entourage pour payer le loyer. Elle sollicite des délais de paiement sur 36 mois à hauteur de 110 euros par mois.

L’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur le congé

En application de l’article L 442-6 du code de la construction et de l’habitation, les dispositions du chapitre premier, à l’exclusion de l’article 11, du titre premier de la loi du 1er septembre 1948 sur le maintien dans les lieux sont applicables au présent contrat de bail.

L’article 4, inclus dans le chapitre premier du titre premier de ladite loi, dispose que :

«  les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.

Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.

L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux. (…) "

Le congé délivré au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 n’est pas un congé ordinaire en ce qu’il a pour particularité de mettre fin aux rapports contractuels découlant d’un contrat de bail pour leur substituer des rapports légaux résultant du droit au maintien dans les lieux prévu en faveur des locataires de bonne foi qui exécutent leurs obligations.

En l’espèce, le congé a été notifié à Madame [U] [K] pour le 31 août 2024 au vu des impayés de loyers au 17 mai 2024 ; il l’invitait à prendre attache avec la personne gestionnaire de sa situation pour régulariser l’impayé et lui indiquait qu’à défaut pour elle de faire le nécessaire avant le 31 août 2024, l’OPHEA engagerait une procédure pour faire constater sa mauvaise foi et solliciter la déchéance de son droit au maintien dans les lieux, avec comme conséquence son évacuation du logement.

La locataire ne conteste pas la régularité de cet acte de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ce point. Le congé a donc pris effet le 31 août 2024 ; il conviendra dès lors de constater la résiliation du bail à cette date par suite du congé.

Sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux

Le droit au maintien dans les lieux ne bénéficie qu’aux occupants de bonne foi ; le bailleur peut donc demander la déchéance de ce droit s’il démontre la mauvaise foi de l’occupant.

La bonne foi suppose le paiement régulier du loyer, obligation première et essentielle du locataire conformément à l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser la mauvaise foi de l’occupant et justifier la déchéance de son droit au maintien dans les lieux.

L’appréciation doit être faite au jour de la demande.

En l’espèce, la demande de déchéance a été faite à la date de l’assignation, soit le 13 janvier 2025.

À cette date, les impayés de loyers et charges s’élevaient à 4 295,42 euros (échéance du mois de novembre 2024 incluse) selon les extraits de compte produits.

Compte tenu de ce montant et de l’ancienneté de la dette locative remontant à octobre 2023, le manquement à l’obligation de payer les loyers et charges aux termes convenus est suffisamment grave pour retenir la mauvaise foi de l’occupante.

Elle sera donc déchue de son droit au maintien dans les lieux, sous réserve de ce qui sera dit ci-après en cas d’octroi de délais de paiement.

Sur la demande en paiement

Au vu du dernier décompte actualisé, Madame [U] [K] doit être condamnée au règlement en deniers ou quittances de la somme de 3 953,33 euros, correspondant au montant de l’arriéré de loyers et charges au 17 mars 2025, échéance du mois de février 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, compte tenu de l’évolution des sommes dues depuis l’assignation.

Elle doit être également condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer indexé et de l’avance sur charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié à compter du mois de mars 2025 jusqu’à parfaite évacuation des lieux, sans qu’il y ait lieu de l’assortir d’intérêts de retard dès à présent.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Le V et le VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas applicables en l’espèce en l’absence de commandement de payer visant la clause résolutoire.

Madame [U] [K] ayant repris le paiement des échéances courantes dues pour l’occupation du logement et la partie demanderesse étant favorable à l’octroi de délais de grâce tels que sollicités par la locataire, il sera accordé, en application des dispositions susvisées, des délais de paiement à Madame [U] [K] selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Si l’intéressée apure sa dette en plus des échéances courantes dues pour l’occupation du logement selon ces modalités, elle sera réputée ne pas avoir été déchue du droit au maintien dans les lieux et considérée comme une occupante de bonne foi, maintenue dans les lieux aux clauses et conditions du contrat originaire.

Dans le cas contraire en revanche, son expulsion sera ordonnée.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Madame [U] [K], succombant, supportera les dépens de la présente procédure mais, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile à son encontre.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort :

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la régularité du congé ;

CONSTATE la résiliation au 31 août 2024, par suite du congé, du contrat de bail conclu entre l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré, CUS Habitat, devenu OPHEA, d’une part, et Madame [U] [K] d’autre part, portant sur un logement porte 15, étage 7, au [Adresse 3] ;

PRONONCE la déchéance de Madame [U] [K] de son droit au maintien dans les lieux ;

CONDAMNE Madame [U] [K] à verser à OPHEA en deniers ou quittances la somme de 3 953,33 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges ainsi que des indemnités d’occupation impayées au 17 mars 2025, échéance du mois de février 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [U] [K] à payer à OPHEA, en deniers ou quittances, une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer indexé et des avances sur charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, à compter du mois de mars 2025 jusqu’à parfaite évacuation des lieux, révisable selon les mêmes modalités que le loyer et l’avance sur charges ;

ACCORDE à Madame [U] [K] un délai de 36 mois (sauf meilleur accord) pour s’acquitter de sa dette et dit qu’elle devra le faire en 35 mensualités de 110 euros chacune et une 36ème mensualité soldant la dette en principal, intérêts et frais, et ce en sus du paiement des échéances courantes dues pour l’occupation du logement ;

DIT que ces mensualités seront payables le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’en cas de respect de ces modalités d’apurement de la dette locative, la déchéance du droit au maintien dans les lieux sera réputée ne pas avoir été prononcée ;

DIT qu’en revanche faute de règlement d’une seule mensualité à l’échéance prévue, en sus du paiement des échéances courantes dues pour l’occupation du logement :

— la totalité de la dette redeviendra immédiatement et de plein droit exigible sans autre formalité et la déchéance du droit au maintien dans les lieux reprendra son plein effet ;

— OPHEA sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de Madame [U] [K], des locaux visés ci-dessus et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire, faute de délaissement volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux (articles L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution) ;

— les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [U] [K] aux dépens de la présente procédure ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en toutes ses dispositions ;

ORDONNE la transmission de la présente décision à Monsieur le Préfet du Bas-Rhin.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame KARATAS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Gussun KARATAS