Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN

Juge des Contentieux de la Protection

[Adresse 2]

[Localité 6]

☎ : [XXXXXXXX01]

[Courriel 8]

______________________

[Localité 10] Civil

N° RG 24/06060

N° Portalis DB2E-W-B7I-M3UF

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MINUTE N°

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Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

— ALSACE HABITAT

Copie certifiée conforme délivrée à :

— Mme [Z]

— Sous-Préfecture du Bas-Rhin

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

JUGEMENT Contradictoire

DEMANDERESSE :

S.A. ALSACE HABITAT, venant aux droits de SIBAR, et OPUS 67

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par Monsieur [K] [U], muni d’un pouvoir régulier,

DEFENDERESSE :

Madame [R] [Z]

née le 07 Décembre 1986 à [Localité 12]

[Adresse 7]

[Localité 5]

Comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Olivier LICHY, Juge des Contentieux de la Protection

Morgane SCHWARTZ, Greffier

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 15 Janvier 2025

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DU JUGEMENT AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 19 Mars 2025

Premier ressort,

OBJET : Baux d’habitation – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

FAITS ET PROCEDURE

Attendu que dans l’assignation qu’elle a fait délivrer dans les conditions prévues par l’article 655 du code de procédure civile le 28 juin 2024 à madame [R] [Z], la société ALSACE HABITAT expose que :

— suivant actes sous seings privés des 29 mai 2018 et 15 octobre 2022, elle a donné à bail à madame [Z] un local à usage d’habitation ainsi que deux emplacements de stationnement situés [Adresse 7] à [Localité 9] ;

— le loyer convenu était 521,26 euros outre les charges qui font l’objet d’une provision mensuelle de 294,31 euros, et de 39,25 euros pour chaque emplacement ;

— après plusieurs mois de loyers impayés, la société ALSACE HABITAT a, le 14 mars 2024, fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, et ce pour un arriéré locatif arrêté à cette date à la somme de 5 214,79 euros en principal ;

Que le commandement n’ayant pas été suivi d’un règlement, la société ALSACE HABITAT a, le 28 juin 2024, fait assigner madame [Z] devant le juge du contentieux de proximité de céans, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation du bail,

▸ ordonner l’expulsion,

▸ condamner madame [Z] au paiement de la somme de 5 372,25 euros due au titre des loyers impayés avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

▸ la condamner à régler une indemnité d’occupation dont le montant est égal à celui du loyer et des charges et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

▸la condamner au paiement d’une indemnité de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer ;

Attendu que l’affaire a été appelée à l’audience aux audiences des 2 octobre, 18 décembre 2024 puis du 15 janvier 2025, à laquelle l’affaire a été retenue ; la société ALSACE HABITAT, représentée, a maintenu sa demande et actualisé le montant des impayés à la somme de 6 227,83 euros au 15 janvier 2025 ;

Que la bailleresse explique ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement ;

Que madame [Z] reconnait le montant de la dette et sollicite des délais de paiement en raison de sa situation difficile du fait qu’elle perçoit 1 800 euros par mois outre une pension alimentaire de 500 euros pour son enfant et qu’elle a déposé un dossier de surendettement ; que d’autre part elle s’est engagée à verser 2 000 euros ;

Attendu que les parties étaient informées que le jugement sera mis à disposition à compter du 19 mars 2025 ;

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Attendu qu’il résulte de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; que cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement ;

Que tel est le cas en l’espèce puisque la société ALSACE HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 8 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 juin 2024 ;

Attendu que l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dispose que l’assignation doit être dénoncée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience ; qu’en l’espèce la copie de l’assignation a été notifiée aux services de la préfecture le 28 juin 2024 et l’audience s’est tenue le 15 janvier 2025 ;

Que la demande est en conséquence recevable ;

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Attendu qu’aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location, produit son effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Que le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux ;

Que par acte d’huissier du 14 mars 2024, la société ALSACE HABITAT a fait délivrer à madame [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire qui est demeuré partiellement infructueux ;

Qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 15 mai 2024 (date commandement de payer, en l’espèce le 14 mars 2024 + 2 mois) ; qu’en conséquence il est mis fin au contrat de location et la bailleresse est en droit de demander l’expulsion de madame [Z] ;

Que l’expulsion de madame [Z] sera donc ordonnée ;

Sur la demande en paiement de l’arriéré (loyers et charges)

Attendu que le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 ;

Qu’en l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que madame [Z] n’a pas réglé le montant des loyers et charges, de sorte qu’à ce titre reste due, à la date du 15 janvier 2025, la somme de 6 227,83 euros outre les frais ;

Que la locataire n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette ;

Que la créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner la locataire au paiement de la somme de 6 227,83 euros au titre des impayés de loyers et charges arrêtés au 15 janvier 2025, avec les intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision ;

Sur les délais de paiement

Attendu qu’aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ; que l’article 1343-5 alinéa 4 du même code s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa ; que le juge peut même d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ; que l’article 24 VII précise que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; que ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ; que si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ;

Attendu cependant que l’octroi de délais n’a de sens que s’ils permettent le règlement de la dette locative au moins en grande partie ;

Qu’en l’espèce, il résulte des débats que la société ALSACE HABITAT n’est opposée à l’octroi de délai ; que les revenus de madame [Z] permettent le règlement d’une grande partie de l’arriéré locatif ; qu’il résulte du rapport social que la locataire a interrompu son travail pour des raisons de santé ; qu’elle n’a pas perçu de revenus ; qu’elle sollicité un prêt pour régler son arriéré locatif ; qu’elle bénéficie d’un accompagnement social renforcé pour l’aider dans la gestion du budget et des démarches ; qu’en outre un maintien dans les lieux est préconisé ;

Qu’il y a en conséquence lieu d’accorder les délais sollicités dans les conditions précisées dans le « Par ces motifs » et en conséquence de suspendre les effets de la clause résolutoire ;

Que cependant il convient de rappeler que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance (plan d’apurement ou loyer courant) entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible suite à la mise en demeure de la société ALSACE HABITAT dont les modalités sont précisées ci-après ;

Que si madame [Z] se libère de la dette dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessous, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué ;

Que dans le cas contraire, si la mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré reste impayée passé un délai de 15 jours (quinze jours) après réception ou avis fait au destinataire d’une lettre recommandée avec accusé de réception valant mise en demeure :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

— il pourra être procédé à l’expulsion de madame [Z] selon les modalités prévues au dispositif ci-après,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

— la locataire sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au seul montant du loyer et des charges (provisions mensuelles avec régularisation annuelle) qui auraient été versés si le bail s’était poursuivi, hors toute autre somme telle que taxes et pénalités ;

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Attendu que des délais de paiement ont été accordés de sorte que, le contrat de bail continuant à produire ses effets tant que les paiements persistent, il n’y a en principe pas lieu de statuer sur la demande de condamnation en paiement d’indemnités d’occupation ;

Que cependant, si les paiements devaient être interrompus, il y a lieu de rappeler ce qui a déjà été précisé dans le paragraphe dans lequel la demande de délai a été examinée, que si la mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré reste impayée passé un délai de 15 jours (quinze jours) après réception ou avis fait au destinataire d’une lettre recommandée avec accusé de réception valant mise en demeure la locataire sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au seul montant du loyer et des charges (provisions mensuelles avec régularisation annuelle) qui auraient été versés si le bail s’était poursuivi, hors toute autre somme telle que taxes et pénalités ;

Sur les demandes accessoires

Attendu que madame [Z] sera condamnée aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 14 mars 2024 ;

Que l’équité commande cependant de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Attendu que la présente décision est exécutoire de droit par provision ;

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement jugement contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 15 mai 2024 (14 mars 2024 + 2 mois) du bail conclu entre la société ALSACE HABITAT d’une part, et madame [R] [Z] d’autre part, pour les locaux situés [Adresse 7] à [Localité 5] ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si madame [R] [Z] se libère de la dette locative dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant ;

CONDAMNONS madame [R] [Z] à payer à la société ALSACE HABITAT la somme de 6 227,83 euros (six mille deux cent vingt-sept euros et quatre-vingt-trois cents) au titre des impayés de loyers et charges arrêtés au 15 janvier 2025 avec les intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision ;

AUTORISONS madame [R] [Z] à s’acquitter de cette dette auprès de la société ALSACE HABITAT en 24 mois, par 23 premières mensualités de 200 euros (deux cents euros) puis une 24ème mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette en principal et intérêts, au plus tard le dernier jour de chaque mois, en sus du loyer courant et entre les mains de son bailleur ou du mandataire de ce dernier gérant la perception des loyers ;

DISONS qu’en cas de mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restant impayée passé un délai de 15 jours (quinze jours) après réception ou avis fait au destinataire d’une lettre recommandée avec accusé de réception valant mise en demeure :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

En conséquence DISONS que :

— faute de départ volontaire des lieux loués, la société ALSACE HABITAT sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de madame [R] [Z] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

— la locataire sera tenue au règlement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision pour charges ;

RAPPELONS que la société ALSACE HABITAT ne peut se prévaloir d’un éventuel non-respect des délais octroyés et des modalités suspendant les effets de la clause résolutoire telles que précédemment fixées que pour la période postérieure à la signification de la présente décision ;

DEBOUTONS la société ALSACE HABITAT de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS madame [R] [Z] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 14 mars 2024 ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit par provision ;

Ainsi fait et jugé à [Localité 11] le 19 mars 2025,

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection

Morgane SCHWARTZ Olivier LICHY