N° RG 25/02944 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NPCV

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 7]

[Adresse 10]

[Localité 8]

11ème civ. S1

N° RG 25/02944

N° Portalis DB2E-W-B7J-NPCV

Minute n°25/

Copie exec. à :

— M^e Marc JANTKOWIAK

— défenderesse

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

21 NOVEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4]

agissant par son syndic, la S.A.S. CITYA RUHL-SEGESCA

Inscrite au RCS de [Localité 11] sous le n° B 305 218 232

dont le siège social est sis [Adresse 6]

[Localité 9]

représenté par M^e Marc JANTKOWIAK, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 94

DEFENDERESSE :

S.C.I. MUZEHI

Inscrite au RCS de [Localité 11] sous le n° D 491 949 608

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 5]

[Localité 9]

non comparante, non représentée

OBJET : Demande en paiement des charges ou des contributions

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Vice-Présidente

Maryline KIRCH, Greffier

En présence de Yann MARTINEZ, magistrat en formation

DÉBATS :

A l’audience publique du 23 Septembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Vice-Présidente, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 21 Novembre 2025.

JUGEMENT :

Réputé contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Gussun KARATAS, Vice-Présidente et par Maryline KIRCH, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI MUZEHI est propriétaire du lot 1 dans l’immeuble sis [Adresse 3] STRASBOURG, géré par le syndicat des copropriétaires dudit immeuble représenté par son syndic, la SAS CITYA RUHL-SEGESCA.

Suite à des impayés de charges de copropriété, une sommation de payer a été délivrée par commissaire de justice à la SCI MUZEHI le 10 septembre 2024 pour la somme de 1 248,73 euros en principal.

Par assignation délivrée le 26 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], représenté par son syndic, la SAS CITYA RUHL-SEGESCA, a assigné la SCI MUZEHI devant le tribunal judiciaire de STRASBOURG en paiement des charges de copropriété arriérées.

A l’audience du 23 septembre 2025 le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], représenté par son syndic, représenté par son conseil, a repris les termes de son acte introductif d’instance aux fins de voir condamner, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, la SCI MUZEHI à lui payer :

2 465,32 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer de Me [L] du 10 septembre 2024,2 600 euros au titre des dommages et intérêts en raison de sa résistance abusive,1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,dire et juger en application de la clause d’aggravation de charges incluse au règlement de copropriété et de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée par la loi 2006-872 du 13 juillet 2006, que les frais, dépens et honoraires d’avocat, frais de commissaire de justice de sommation, frais de contentieux et précontentieux du contrat de mandat du syndic, frais de relance et de mise en demeure recommandée AR, exposés par le syndicat des copropriétaires seront exclusivement à la charge de la SCI MUZEHI dans le cadre de ses charges de copropriété,ordonner que la décision à intervenir soit exécutoire par provision.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] STRASBOURG, représenté par son syndic, soutient, par l’intermédiaire de son conseil, que la SCI MUZEHI n’a pas régularisé la situation d’impayés en dépit de plusieurs rappels par courriers recommandés et d’une sommation de payer. Il rappelle que l’article 9.1 du contrat de mandat de syndic versé à la procédure reprend très précisément l’énumération de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant l’imputabilité des frais de recouvrement aux copropriétaires concernés. Il ajoute que l’article 9 du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 a permis au syndic de copropriété et aux syndicats de copropriétaires de prévoir dans le contrat de mandat le quantum des frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires concernés. Il estime que les frais de recouvrement à l’encontre de la SCI MUZEHI ne relèvent pas de la gestion courante du syndic mais bien d’une gestion particulière, au travers de diligences de nature exceptionnelle, facturée séparément et qu’ils restent à la charge exclusive des copropriétaires défaillants qui les ont occasionnés et ce en application de l’article 10-1 précité. Il soutient qu’une interprétation restrictive des diligences exceptionnelles du syndic reviendrait de facto à vider de son sens les dispositions réglementaires destinées pourtant à permettre précisément au syndicat des copropriétaires la facturation des frais de contentieux et leur imputabilité aux seuls copropriétaires défaillants mettant en péril les finances de la copropriété et contraignant la communauté des autres copropriétaires à mettre en œuvre des diligences supplémentaires. Il fait par ailleurs valoir que le règlement de copropriété de la résidence contient expressément une clause dite d’aggravation de charges permettant de mettre à la seule charge du copropriétaire défaillant les charges inhérentes au recouvrement des impayés (frais d’huissier, d’avocat, de sommation, frais contentieux et pré-contentieux du contrat de mandat de syndic, frais de relance et de mise en demeure recommandée AR).

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 23 septembre 2025.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] [Localité 9], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

La SCI MUZEHI, citée à étude, ne comparait pas.

La décision est mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge, avant de statuer sur le fond, vérifie que la demande est recevable, régulière et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dans sa dernière rédaction (ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 article 9), les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 14-1 de la même loi prévoit par ailleurs que les copropriétaires versent au syndicat chaque trimestre des provisions égales au quart du budget prévisionnel voté sauf modalités différentes fixées par l’assemblée générale, exigibles le premier jour de chaque trimestre ou de la période fixée par l’assemblée générale, l’article 14-2-1 prévoyant le versement d’une cotisation annuelle pour le fonds de travaux selon les mêmes modalités.

En application des articles 35 et 36 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, les sommes dues portent intérêts au taux légal en matière civile au profit du syndicat à compter de la mise en demeure adressée au copropriétaire défaillant.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 9] représenté par son syndic produit :

— l’extrait du Livre foncier selon lequel la SCI MUZEHI est propriétaire du lot n°1 correspondant à un magasin au rez-de-chaussée au [Adresse 4],

— des appels trimestriels de provisions sur charges courantes et fonds travaux du 1er octobre 2023 au 30 juin 2025,

— un décompte de charges pour la période du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 5 juin 2023 ayant notamment approuvé les comptes de l’exercice du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 et adopté les budgets prévisionnels pour les exercices du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 et du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 4 juillet 2024 ayant notamment approuvé les comptes de l’exercice du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 et adopté les budgets prévisionnels pour les exercices du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 et du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025,

— le contrat de mandat de syndic,

— le règlement de copropriété de l’immeuble du 14 novembre 1960,

— une sommation de payer délivré le 10 septembre 2024 par commissaire de justice et portant sur la somme de 1 248,73 euros en principal,

— un courrier du 24 juillet 2024 dont l’accusé de réception est signé le 26 juillet 2024, mettant en demeure la SCI MUZEHI de payer la somme de 608,23 euros au titre de la situation de compte pour les appels de charges, appels de fonds ALUR et régularisations de charges du 1er octobre 2023 au 4 juillet 2024,

— un décompte des sommes dues transmis par le syndic au conseil du demandeur,

Il ressort des pièces produites que la SCI MUZEHI ne s’acquitte plus de ses obligations de copropriétaire.

Les appels de fonds produits ainsi que le relevé de compte mettent en lumière que la SCI MUZEHI reste redevable au titre des charges de copropriété de la somme de 1 413,29 euros déduction faite des frais de contentieux (480 euros X 2) et du coût de la sommation de payer (92,03 euros), ces frais n’étant pas des charges de copropriété impayées.

La SCI MUZEHI, non comparante, ne justifie d’aucune contestation ni paiement libératoire.

Par conséquent la SCI MUZEHI sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] représenté par son syndic, la SAS CITYA RUHL-SEGESCA, la somme de 1 413,29 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation 26 mars 2025, au titre des charges de copropriété et appel de charges de copropriété pour la période du 1er octobre 2023 au 30 juin 2025.

Sur l’application de la clause d’aggravation des charges prévue au règlement de copropriété et sur les frais de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965

La clause d’aggravation des charges prévue au règlement de copropriété du 14 novembre 1960 prévoit que « tout copropriétaire qui, par son fait ou par sa négligence ou ceux de ses locataires ou gens de service, aggraverait les charges communes normales, aura à supporter seul les frais et dépenses occasionnés par ce fait ».

Cependant le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] ne peut arguer de ladite clause dans la mesure où une telle clause ne pourrait, en tout état de cause, faire échec au pouvoir de contrôle du caractère nécessaire des frais que le juge tient de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, disposition d’ordre public.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné. Il appartient au juge saisi de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

L’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base.

Le recouvrement des charges impayées relève de la gestion courante du syndic et non de prestations hors rémunération annuelle, sauf à établir le caractère exceptionnel des diligences effectuées.

Le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic sollicite le remboursement des frais de recouvrement suivants :

— frais de contentieux du 4 septembre 2024 pour un montant de 480 euros,

— frais de contentieux du 18 mars 2025 pour un montant de 480 euros,

— frais de sommation de payer du 10 septembre 2024 de 92,03 euros,

Soit un montant total de 1 052,03 euros.

Conformément à l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être imputés au seul copropriétaire les frais exposés par le syndicat qui répondent au critère de nécessité. Les frais de contentieux qui concerne des frais de transmission à auxiliaire de justice étant compris dans les frais irrépétibles, il convient de rejeter la demande formulée à ce titre.

Il convient également de rejeter les frais de 92,03 euros correspondant à une sommation de payer dont il n’est pas justifié du caractère nécessaire. Il sera également rappelé que les frais de sommation de payer font partie des dépens, dès lors ils ne peuvent être réclamés deux fois.

Dès lors, il y a lieu de débouter le demandeur au titre des frais de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En application de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne motive ni ne rapporte la preuve ni de la mauvaise foi des défendeurs, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu’il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d’ores et déjà indemnisé par l’allocation d’intérêts moratoires par application de l’article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur les dépens, les frais du commandement et l’article 700 du code de procédure civile

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI MUZEHI, partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure.

Le syndicat sollicite la condamnation de la SCI MUZEHI au paiement des frais de sommation de payer par commissaire de justice.

Cependant l’article 64 du décret du 17 mars 1967 dispose que : “toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire. Toutefois, la notification des convocations prévues au présent décret ainsi que celle de l’avis mentionné à l’article 59 ci-dessus peuvent valablement résulter d’une remise contre récépissé ou émargement.”

Ces dispositions ne peuvent donc justifier la demande de condamnation aux frais d’huissier exposés.

L’article 19 de la loi du 10 juillet 1965 n’exige pas non plus de sommation de payer mais une “ mise en demeure ” ; ce n’est qu’antérieurement au 24 octobre 2015 que la mise en demeure mentionnée à l’article 19 de la loi du 10 juillet 1965 devait nécessairement se faire par acte extrajudiciaire conformément à l’ancien article 64 du décret du 17 mars 1967. Tel n’est plus le cas.

Dès lors, la demande de remboursement du coût de la sommation de payer par commissaire de justice sera rejetée.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le demandeur et en l’absence d’éléments sur la situation financière de la SCI MUZEHI, cette dernière sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à 67100 STRASBOURG représenté par son syndic, la SAS CITYA RUHL-SEGESCA la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI MUZEHI à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à 67100 STRASBOURG représenté par son syndic la SAS CITYA RUHL-SEGESCA, la somme de 1 413,29 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 1er octobre 2023 au 30 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 26 mars 2025 ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] représenté par son syndic la SAS CITYA RUHL-SEGESCA du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE la SCI MUZEHI à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] représenté par son syndic la SAS CITYA RUHL-SEGESCA, la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI MUZEHI aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame KARATAS présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Vice-Présidente

Maryline KIRCH Gussun KARATAS