Min N° 26/00048

N° RG 25/03534 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CECE6

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICE

C/

M. [U] [R]

Mme [P] [H]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 21 janvier 2026

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICE

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Monsieur [U] [R]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 5]

non comparant

Madame [P] [H]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 6]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me PANGLOSE BAUMGARTNER Sonia

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 05 novembre 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Roger LEMONNIER

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [U] [R] et Madame [P] [H]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 7 janvier 2023, la Société civile immobilière FERRY (la SCI FERRY) a donné à bail à Monsieur [U] [R] et Madame [P] [H] un appartement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 500,00 euros, et 150 euros de provisions sur charges.

Par acte du 06 janvier 2023, la Société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES (la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES) s’est portée caution des engagements des locataires Monsieur [U] [R] et Madame [P] [H], dans le cadre du dispositif VISALE, mis en place par les pouvoirs publics, pour sécuriser les loyers dans le parc locatif.

La bailleresse a fait jouer à plusieurs reprises la garantie de la caution de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, pour non-paiement des loyers, laquelle en a reçu quittance subrogative.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 mars 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à Monsieur [U] [R] et Madame [P] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 5.700,00 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 7 mars 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 30 juin 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [U] [R] et Madame [P] [H] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Meaux aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [R] et Madame [P] [H] ainsi que de tous occupants de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, condamner solidairement Monsieur [U] [R] et Madame [P] [H] au paiement des sommes suivantes :la somme de 17.152 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer 6 mars 2024 sur la somme de 5.700 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer, dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-et-Marne le 18 juillet 2025.

À l’audience du 5 novembre 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 19.872 euros arrêtée au 30 octobre 2025, loyer du mois d’octobre 2025 inclus. Elle précise que le dernier loyer courant réglé date du mois de mai 2023.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, fait valoir les dispositions de l’article 2306 du code civil, et les stipulations de l’article 8 du contrat de cautionnement VISALE, qui lui concèdent la qualité de subrogé dans les droits et actions de la bailleresse. La demanderesse soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [U] [R] et Madame [P] [H] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 06 mars 2024. A titre subsidiaire, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES souligne que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations contractuelles justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de Monsieur [U] [R] et Madame [P] [H] à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [U] [R] et Madame [P] [H], régulièrement assignés, par procès verbal de recherches infructueuses pour le premier, selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, et à l’étude du commissaire de justice pour la seconde, selon les dispositions des articles 656 et 658 du code de procédure civile ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

La partie présente a été avisée que l’affaire est mise en délibéré au 21 janvier 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [U] [R] et Madame [P] [H] assignés par procès-verbal de recherches infructueuses pour le premier, et à l’étude du commissaire de justice pour la seconde, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Sur le droit à agir de La SAS Action logement

L’article 2309 du code civil dispose que la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Conformément aux stipulations de l’article 8-1 « Engagement du bailleur » du contrat de cautionnement VISALE du 06 janvier 2023 conclu entre la bailleresse la SCI FERRY et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, « dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par la locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle ».

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie, par la production de quittances subrogatives, avoir réglé les loyers et charges impayés pour les mois de mai 2023 à octobre 2025, dus par les locataires Monsieur [U] [R] et Madame [P] [H].

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est donc subrogée dans les droits de la bailleresse, la SCI FERRY, pour agir en justice à l’encontre des locataires Monsieur [U] [R] et Madame [P] [H].

Sur la recevabilité de la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 18 juillet 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 7 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 7 janvier 2023, du commandement de payer délivré le 6 mars 2024, de la quittance subrogatives n°24 du 06 octobre 2025 et du décompte de la créance actualisé au 30 octobre 2025 que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [U] [R] et Madame [P] [H] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 19.872 euros, au titre des sommes dues au 30 octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 6 mars 2024 sur la somme de 5.700 euros, et de la signification du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, en vigueur au moment de la conclusion du contrat de bail du 07 janvier 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 6 mars 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 06 mai 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 7 janvier 2023 à compter du 7 mai 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [R] et Madame [P] [H] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [U] [R] et Madame [P] [H] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 7 mai 2024, Monsieur [U] [R] et Madame [P] [H] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement Monsieur [U] [R] et Madame [P] [H] à son paiement jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Monsieur [U] [R] et Madame [P] [H] succombant en la cause, il convient de les condamner in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 06 mars 2024.

En vertu des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer une somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il convient dès lors de condamner in solidum Monsieur [U] [R] et Madame [P] [H] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

DECLARE recevable l’action formée par la Société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES, caution subrogée dans les droits de la bailleresse, à l’encontre des locataires Monsieur [U] [R] et Madame [P] [H] ;

DECLARE recevable la demande de la Société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 7 janvier 2023 entre la SCI FERRY d’une part, et Monsieur [U] [R] et Madame [P] [H] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 7 mai 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [U] [R] et Madame [P] [H] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due solidairement par Monsieur [U] [R] et Madame [P] [H] à compter du 7 mai 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [R] et Madame [P] [H] à payer à la Société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 19.872 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 30 octobre 2025 échéance d’octobre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 6 mars 2024 sur la somme de 5.700 euros, et de la signification du présent jugement sur le surplus ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [R] et Madame [P] [H] à payer à la Société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 07 mai 2024, date de résiliation du bail, et jusqu’à complète libération des lieux, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [R] et Madame [P] [H] à payer à la Société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [R] et Madame [P] [H] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 6 mars 2024 ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LA VICE-PRESIDENTE