N° RG 25/06008 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NWJS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 6]

[Localité 5]

11ème civ. S4

N° RG 25/06008

N° Portalis DB2E-W-B7J-NWJS

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL

Mme [Y] [C]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

17 NOVEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

OPHEA (anciennement CUS HABITAT)

Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 8]

prise en la personne de son Directeur Général

dont le siège social est sis, [Adresse 3]

représentée par M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 168

DÉFENDERESSE :

Madame [Y] [C]

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine GARCZYNSKI, 1ère Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection

Fanny JEZEK, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 15 Septembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Catherine GARCZYNSKI, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 17 Novembre 2025.

JUGEMENT

Contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Catherine GARCZYNSKI, Juge des Contentieux de la Protection et par Fanny JEZEK, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 20 janvier 2003, CUS HABITAT, désormais OPHEA, a donné en location à Madame [Y] [C] un logement, situé [Adresse 7], moyennant un loyer, provision sur charges comprise, de 366,95 euros par mois, payable chaque mois à terme échu, les trois derniers jours du mois.

Par lettre recommandée du 22 novembre 2024, signifiée par commissaire de justice le 2 janvier 2025, OPHEA a notifié à Madame [Y] [C] un congé pour le 28 février 2025 pour « non-paiement de loyers et accessoires » ; il y était joint le décompte des sommes dues pour 3 374,99 euros au 22 novembre 2024.

C’est dans ces conditions qu’OPHEA a assigné la partie défenderesse, par acte de commissaire de justice du 23 juin 2025, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir :

* CONSTATER que le congé délivré est régulier,

* PRONONCER la déchéance de la partie défenderesse de tout droit au maintien dans les lieux, conformément à l’article 10 -1 ° de la loi du 1er septembre 1948,

* CONDAMNER la partie défenderesse ainsi que tout occupant de son chef à « restituer » les locaux occupés par elle,

* PRONONCER à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail liant les parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du Code civil,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer la somme de 6 833,51 euros à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l’assignation, conformément à l’article 1728 du Code civil, et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience,

* CONDAMNER en tout état de cause la partie défenderesse à payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail, en quittances et deniers,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer à OPHEA, anciennement CUS Habitat, à titre d’indemnité d’occupation, le montant de 502,88 euros (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à évacuation des locaux, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce, à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l’article 1142 du Code civil,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* CONDAMNER la partie défenderesse aux entiers dépens.

Au soutien de sa demande principale, OPHEA fait valoir que la mauvaise foi de la locataire est démontrée en ce qu’elle n’exécute pas une de ses obligations principales, vu l’arriéré de loyers accumulé, de sorte qu’elle doit être déchue du droit au maintien dans les lieux, réservé aux occupants de bonne foi.

Le Préfet du Bas-Rhin a régulièrement été avisé de l’assignation le 24 juin 2025.

La Commission de Coordination Des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) avait été saisie le 29 novembre 2024.

A l’audience du 15 septembre 2025, OPHEA, représenté par son conseil, se réfère à son assignation, sauf à actualiser la dette à 8 342,15 euros au 8 septembre 2025, nouveau décompte à l’appui. Il s’oppose à tout délai de paiement en l’absence de paiement depuis avril 2024 et demande l’expulsion.

Madame [Y] [C], comparante, explique la dette par le perte de son emploi et des ressources insuffisantes ; elle ajoute qu’elle a trouvé un emploi depuis le 8 septembre 2025 comme assistante de vie à domicile pour 130 h par mois et qu’elle va reprendre le paiement de son loyer.

L’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur les effets du congé

En application de l’article L 442-6 du code de la construction et de l’habitation, les dispositions du chapitre premier, à l’exclusion de l’article 11, du titre premier de la loi du 1er septembre 1948 sur le maintien dans les lieux sont applicables au présent contrat de bail.

L’article 4 inclus dans le chapitre premier du titre premier de ladite loi dispose que :

« les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.

Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.

L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux.

(…) »

Le congé délivré au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 n’est pas un congé ordinaire en ce qu’il a pour particularité de mettre fin aux rapports contractuels découlant d’un contrat de bail pour leur substituer des rapports légaux résultant du droit au maintien dans les lieux prévu en faveur des locataires de bonne foi qui exécutent leurs obligations.

En l’espèce, le congé a été notifié à la défenderesse pour le 28 février 2025 ; il l’invitait à prendre attache avec la personne gestionnaire de sa situation pour régulariser l’impayé et lui indiquait qu’à défaut pour elle de faire le nécessaire avant le 28 février 2025, OPHEA engagerait une procédure pour faire constater sa mauvaise foi et solliciter la déchéance de son droit au maintien dans les lieux, avec comme conséquence son évacuation du logement.

La locataire ne conteste pas la régularité de cet acte de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ce point. Le congé a donc pris effet le 28 février 2025 ; il conviendra dès lors de constater la résiliation du bail à cette date par suite du congé.

Sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux

Le droit au maintien dans les lieux ne bénéficie qu’aux occupants de bonne foi ; le bailleur peut donc demander la déchéance de ce droit s’il démontre la mauvaise foi de l’occupant.

La bonne foi suppose le paiement régulier du loyer, obligation première et essentielle du locataire conformément à l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser la mauvaise foi de l’occupant et justifier la déchéance de son droit au maintien dans les lieux.

L’appréciation doit être faite au jour de la demande.

En l’espèce, la demande de déchéance a été faite le 23 juin 2025, date de l’assignation.

À cette date, les impayés de loyers et charges s’élevaient à 6 833,51 euros selon les extraits de compte produits.

Compte tenu de ce montant très élevé, le manquement à l’obligation de payer les loyers et charges aux termes convenus est suffisamment grave pour retenir la mauvaise foi de la partie défenderesse.

Elle doit donc être déchue de son droit au maintien dans les lieux.

Son expulsion ne pourra dès lors qu’être ordonnée.

Sur la demande en paiement

Au vu de l’extrait de compte actualisé, la partie défenderesse doit être condamnée au règlement de :

— la somme de 8 342,15 euros, au titre de l’arriéré de loyers et charges ainsi que des indemnités d’occupation impayées, échéance d’août 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, compte tenu de l’évolution des sommes dues depuis l’assignation,

— une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et de l’avance sur charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, à compter du mois de septembre 2025 jusqu’à parfaite évacuation des lieux, payable à terme échu le 10 du mois suivant, sans qu’il y ait lieu de l’assortir d’intérêts de retard dès à présent.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

La partie défenderesse, succombant, supportera les dépens de la présente procédure mais, compte tenu de sa situation économique précaire, il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile à son encontre.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation au 28 février 2025 du contrat de bail conclu entre l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré, OPHEA, d’une part, et Madame [Y] [C] d’autre part, portant sur un logement situé porte 3, étage 1, [Adresse 1] ;

PRONONCE la déchéance de Madame [Y] [C] de son droit au maintien dans les lieux ;

ORDONNE en conséquence l’expulsion de Madame [Y] [C] des locaux visés ci-dessus et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire, faute de délaissement volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux (articles L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution) ;

DIT que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [Y] [C] à verser à OPHEA la somme de 8 342,15 euros, au titre de l’arriéré de loyers et charges ainsi que des indemnités d’occupation impayées jusqu’à l’échéance du mois d’août 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [Y] [C] à payer à OPHEA, à terme échu, une indemnité d’occupation à compter du mois de septembre 2025 équivalente au montant du loyer et des avances sur charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, au plus tard le 10 du mois suivant le terme échu jusqu’à parfaite évacuation des lieux, révisable selon les mêmes modalités que le loyer et l’avance sur charges ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [Y] [C] aux dépens de la présente procédure ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en toutes ses dispositions ;

ORDONNE la transmission de la présente décision à Madame le Préfet du Bas-Rhin.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame GARCZYNSKI, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection

Fanny JEZEK Catherine GARCZYNSKI