N° RG 24/09851 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NEFP

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 5]

11ème civ. S3

N° RG 24/09851 -

N° Portalis DB2E-W-B7I-NEFP

Minute n°

☐ Copie exec. à :

☐ Copie c.c à

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le 7 février 2025

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

07 FÉVRIER 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [S] [C]

né le 03 Avril 1938 à [Localité 9]

[Adresse 6]

[Localité 4]

représenté par sa fille Madame [H] [C] épouse [R]

munie d’un pouvoir

DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [I]

né le 12 Février 1961 à [Localité 8]

[Adresse 2]

[Localité 4]

comparant en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 06 Décembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 07 Février 2025.

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

et par Nathalie PINSON, Greffier

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location du 27 novembre 2019 ayant pris effet le 29 novembre 2019, Monsieur [S] [C] a donné à bail à Monsieur [T] [I] pour une durée de 3 ans un logement à usage d’habitation 6ème étage, d’une pièce principale sis [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 390 € outre les provisions de 40 €.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [S] [C] a fait signifier à Monsieur [T] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 1er mars 2024 pour la somme en principal de 2.660,11 €.

Le commissaire de justice a signalé ce commandement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin par la voie électronique laquelle en a accusé réception le 4 mars 2024.

Monsieur [S] [C] a fait assigner à l’audience du 6 décembre 2024, Monsieur [T] [I] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 12 septembre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A cette audience, le président a donné connaissance du diagnostic social et financier aux termes duquel Monsieur [T] [I], endetté a privilégié le remboursement de crédits. La commission a décidé le réaménagement de la dette locative selon décision attendue. Le locataire a repris le paiement de son loyer courant.

Monsieur [S] [C], représenté, reprend les termes de leur acte introductif d’instance pour demander de :

constater la résiliation de plein droit du bail ; ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [I] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si besoin est le concours de la force publique ; condamner Monsieur [T] [I] à lui payer la somme 3.591,92 €, sauf à parfaire, actualisée à l’audience à la somme de 4.016,83 € ; condamner Monsieur [T] [I] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation révisable de 448,40 €. le condamner au paiement d’une somme de 300 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens comprenant les frais du commandement de payer.

Il expose que la dette est figée, le locataire a repris le paiement du loyer courant. Par principe, il ne s’oppose à l’octroi de délais et sollicite une clause cassatoire.

Monsieur [T] [I] a comparu. Il expose qu’une procédure de surendettement est en cours, la Banque de France prévoit le paiement de la dette locative à raison de 292,94 € par mois.

Il verse aux débats les courriers de la commission de surendettement des particuliers.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 9] par la voie électronique le 17 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [S] [C] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions par la voie électronique laquelle en accusé réception de 4 mars 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, article « VIII. Clause résolutoire » et un commandement de payer a été signifié le 1er mars 2024. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 2 mai 2024.

3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Monsieur [S] [C] produit un décompte démontrant que Monsieur [T] [I] restait lui devoir la somme de 4.054,60 € au quittancement du mois de juillet 2024. Les parties s’accordent sur le montant de 4.016,83 € à l’échéance du mois de décembre 2024, ce loyer courant étant réglé. Les circonstances de la cause et l’intervention de mesures imposées par la commission justifient la condamnation en deniers et quittances.

Monsieur [T] [I] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Il sera par conséquent condamné en deniers et quittances au paiement de la somme de 4 016,83 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…).

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ".

VI. – Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

…

2° Lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers.

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est conditionné à la décision de la commission de surendettement.

Il est rappelé que l’échéance mensuelle est payable à terme à échoir et qu’elle est exigible au 1er jour du mois. Aussi des paiements décalés en milieu de mois ne sont pas conformes aux dispositions contractuelles quand bien même le bailleur s’accorde sur la reprise des paiements.

Les éléments de la cause permettent d’autoriser Monsieur [T] [I] à se libérer du montant de sa dette selon les modalités fixées par les mesures imposées de la commission et qui seront rappelées au dispositif.

Aux termes de l’article 24-VII de la loi sus-visée " – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. "

En l’espèce, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés selon les modalités précisées au dispositif.

5. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [T] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le demandeur, Monsieur [T] [I] sera condamné à lui verser une somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat du 27 novembre 2019 ayant pris effet le 29 novembre 2019 entre Monsieur [S] [C] et Monsieur [T] [I] concernant un logement à usage d’habitation, 6ème étage, d’une pièce principale sis [Adresse 3], sont réunies à la date du 2 mai 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [T] [I] à payer en deniers et quittances à Monsieur [S] [C] à valoir sur les loyers et indemnités d’occupation, la somme de 4.016,83 € (décompte arrêté à la date de l’audience), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Monsieur [T] [I] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants en mensualités de 292,94 € chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification du présent ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— qu’à défaut pour Monsieur [T] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [S] [C] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— que Monsieur [T] [I] soit condamné à verser à Monsieur [S] [C] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE Monsieur [T] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE Monsieur [T] [I] à verser à Monsieur [S] [C] la somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON Laurent DUCHEMIN