N° RG 24/02622 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MUBA

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 5]

11ème civ. S1

N° RG 24/02622

N° Portalis DB2E-W-B7I-MUBA

Minute n°25/

Copie exec. à :

— M^e David ROSELMAC

— M. [E]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e David ROSELMAC

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 17 JANVIER 2025

DEMANDERESSE :

S.A.C.A. DOMIAL

Immatriculée sous le n° 945 651 149

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e David ROSELMAC, substituée par M^e Amal TIR, avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 139

DEFENDEUR :

Monsieur [O] [E]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 5]

comparant en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier

En présence de [G] [N], auditrice de justice

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 Novembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 17 Janvier 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 9 juillet 2018, la SA DOMIAL a loué à Monsieur [O] [E] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 263,81 euros outre 33,99 euros de provision pour charges, payable à terme échu avant le 5 du mois suivant.

Par acte d’huissier du 3 novembre 2023, la SA DOMIAL a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2 030,72 euros au titre des loyers et charges échus, mois d’octobre 2023 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 22 février 2022.

Par acte d’huissier en date du 29 décembre 2023, la SA DOMIAL a fait assigner Monsieur [O] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,condamner le locataire à payer la somme de 2 747,28 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois 14 décembre 2023,condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers indexés et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,condamner le locataire à payer la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens y compris ceux du commandement de payer visant la clause résolutoire d’un montant de 133,97 euros, les frais provisionnels d’assignation et de notification à la préfecture du Bas-Rhin.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Bas-Rhin le 9 janvier 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 septembre 2024 où la demanderesse, représentée par Madame [W] [J] [F] munie d’un pouvoir, a comparu. Monsieur [O] [E] n’a pas comparu et n’était pas représenté.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 12 novembre 2024 pour observations sur l’éventuel défaut d’intérêt à agir de la bailleresse mis dans les débats d’office, le commandement de payer visant la clause résolutoire ayant été délivré moins de deux mois avant l’assignation.

La demanderesse a constitué avocat le 17 septembre 2024.

A l’audience du 12 novembre 2024, la SA DOMIAL, représentée par son conseil, a indiqué s’en remettre à la juridiction sur le non-respect du délai de 2 mois entre la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire et l’assignation.

Elle sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 4 249,31 euros, au titre des loyers et charges échus au 8 novembre 2024, terme du mois d’octobre 2024 inclus. La demanderesse précise ne pas s’opposer à l’octroi d’éventuels délais de paiement.

Cité par acte délivré à dépôt à l’étude, Monsieur [O] [E], comparant en personne, ne conteste pas la demande, en son principe et propose d’apurer la dette par mensualités de 200 euros. Il précise qu’il perçoit actuellement 1 400 euros par mois (SMIC), outre le loyer à hauteur de 374,95 euros, il déclare des charges à hauteur de 170 euros par mois. Il explique qu’il n’a jamais été convoqué par les services de la préfecture pour la réalisation de l’enquête sociale à la prévention des expulsions locatives.

Il est donné lecture par le juge des conclusions reçues le 28 mai 2024 de l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives aux termes desquelles le locataire n’a pas répondu aux rendez-vous fixés.

L’affaire est mise en délibéré au 17 janvier 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 22 février 2022. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur le commandement de payer visant la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction avant l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 dispose que « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

L’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 a modifié cet article en ce qu’il prévoit désormais un délai de 6 semaines au lieu de 2 mois pour que la clause résolutoire produise effet après un commandement de payer demeuré infructueux. Cette loi est entrée en vigueur le 29 juillet 2023. Toutefois, l’article 10 de cette loi ne s’applique pas aux contrats de bail qui étaient en cours lors de son entrée en vigueur. Dès lors, pour ces contrats de bail c’est le délai de 2 mois qui prévaut toujours.

En l’espèce, le contrat de bail qui lie les parties date du 9 juillet 2018, il était en cours lors de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023. Par acte d’huissier du 3 novembre 2023, la SA DOMIAL a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2 030,72 euros au titre des loyers et charges échus, et ce, avant le délai de 6 semaines alors qu’il aurait dû viser un délai de 2 mois. Le contrat de bail prévoit également un délai de 2 mois.

Toutefois, s’agissant d’une irrégularité de forme, elle ne peut entraîner la nullité de l’acte qu’en cas de grief. En l’espèce, il y a lieu de relever qu’entre le 3 novembre 2023 et le 3 janvier 2024 il n’y a eu que deux versements par le locataires et qui plus est ont été rejetés. N’ayant pas apuré sa dette dans le délai de deux mois, il y a lieu de relever que l’irrégularité du commandement de payer du 3 novembre 2023 ne cause aucun grief au locataire.

La demande du locataire est donc recevable.

Sur la notification au Préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au Préfet le 9 janvier 2024, soit plus de deux mois avant l’audience du 12 novembre 2024.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA DOMIAL verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 8 novembre 2024, la dette locative de Monsieur [O] [E] s’élève à la somme de 4 249,31 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois d’octobre 2024 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 4 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 3 novembre 2023 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 23 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

III. Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil au locataire en situation de régler sa dette locative.

Compte tenu de la situation financière exposée par le locataire et de son engagement pris de régler la dette locative par des versements mensuels, il y a lieu d’accorder à Monsieur [O] [E], par application de l’article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un échelonnement de la dette sur une durée de 22 mois et de l’autoriser à se libérer par mensualités de 200 euros euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

Les effets de la clause résolutoire figurant au bail seront suspendus durant les délais de paiement ainsi accordés. Si le locataire règle chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.

Il convient d’attirer l’attention de Monsieur [O] [E] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, Monsieur [O] [E] sera alors tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

IV. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [O] [E] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et de l’engagement du locataire en défense d’apurer sa dette, de laisser à la charge de la SA DOMIAL les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 juillet 2018 entre la SA DOMIAL, d’une part, et Monsieur [O] [E], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 23 janvier 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [O] [E] à verser à la SA DOMIAL la somme de 4 249,31 euros (décompte arrêté au 8 novembre 2024, terme du mois d’octobre 2024 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Monsieur [O] [E] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 21 mensualités de 200 euros chacune et une 22ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [O] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA DOMIAL puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [O] [E] soit condamné à verser à la SA DOMIAL une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE la SA DOMIAL du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE Monsieur [O] [E] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 17 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Gussun KARATAS