N° RG 24/00694 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MZNQ

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 4]

11ème civ. S1

N° RG 24/00694

N° Portalis DB2E-W-B7I-MZNQ

Minute n°25/

Copie exec. à :

— M^e Jean WEYL

— M. [H]

— Mme [J]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 17 JANVIER 2025

PARTIE REQUÉRANTE :

S.A. 3F GRAND EST, GROUPE ACTION LOGEMENT

Immatriculée au RCS de STRASBOURG sous le n° 498 273 556

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par M^e Jean WEYL, substitué par M^e Hicham DIDOU, avocats au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 111

PARTIES REQUISES :

Monsieur [U] [H]

demeurant [Adresse 1]

[Localité 3]

comparant en personne

Madame [T] [J]

demeurant [Adresse 1]

[Localité 3]

non comparante, non représentée

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé

En présence de [I] [C], auditrice de justice

Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 Novembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 17 Janvier 2025.

ORDONNANCE :

Réputée contradictoire en premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé et par Maryline KIRCH, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 12 août 2016 la société 3F GRAND EST, SA d’HLM a loué à Monsieur [U] [H] et Madame [T] [J], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 3] ([Adresse 1]), moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 428,62 euros hors charges, payable mensuellement à terme échu et au plus tard le 5 du mois.

Par acte d’huissier du 8 février 2024, la SA 3F GRAND EST a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 2 470,91 euros au titre des loyers et charges échus au 1er février 2024 mois de janvier 2024 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 1er février 2024.

Par acte d’huissier en date du 23 mai 2024, la SA 3F GRAND EST a fait assigner en référés Monsieur [U] [H] et Madame [T] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,en conséquence, ordonner l’expulsion immédiate des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,faire application des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution relatif au sort du mobilier,condamner les locataires solidairement à payer à titre de provision la somme de 2 020,53 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois d’avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,condamner les locataires solidairement à payer à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le contrat de bail avait été maintenu et ce, à compter du 1er mai 2024 et jusqu’à la libération effective, des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,condamner les locataires in solidum à payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ainsi qu’aux frais du commandement de payer à hauteur de 143,12 euros.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Bas-Rhin le 24 mai 2024.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 12 novembre 2024.

A cette audience, la SA 3F GRAND EST, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 1 499,51 euros, au titre des loyers et charges échus au 6 novembre 2024, terme du mois d’octobre 2024 inclus. Elle précise que le paiement du loyer courant n’est pas repris.

Elle indique ne pas être opposée aux délais de paiement demandés sous réserve de la clause cassatoire.

Elle précise que le locataire aurait versé une somme de 200 euros récemment mais que ce paiement ne figure pas encore sur le décompte.

Monsieur [U] [H] comparait en personne. Il ne conteste pas la dette et précise avoir procédé au versement d’une somme de 200 euros le 9 novembre 2024, ce dont il justifie, portant ainsi la dette locative à 1 299,51 euros. Il explique qu’étant intérimaire son salaire est variable en fonction des missions qui lui sont confiées et de leur durée, qu’il peut ainsi percevoir au plus bas 900 euros d’allocations chômage et au plus haut 2 000 euros de salaire. Il estime percevoir en moyenne 1 500 euros et sa compagne entre 700 et 800 euros par mois. Le couple a un crédit consommation en cours pour une mensualité à hauteur de 80 euros. Il sollicite des délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois en sus du loyer et charges courants.

Citée par acte délivré à étude, Madame [T] [J] ne comparait pas et n’est pas représentée.

Il a été donné lecture par le juge des conclusions de l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives reçues le 11 septembre 2024 et aux termes desquelles les locataires ont des ressources mensuelles à hauteur de 2 241,33 euros et des charges à hauteur de 1 364,04 euros. Il est fait état de ce que le paiement du loyer et des charges courants est repris et que des délais de paiement seraient opportuns.

L’affaire est mise en délibéré au 17 janvier 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 1er février 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au Préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 24 mai 2024, soit plus de deux mois avant l’audience du 12 novembre 2024.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA 3F GRAND EST verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 6 novembre 2024, la dette locative de Monsieur [U] [H] et Madame [T] [J] s’élève à la somme de 1 499,51 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois d’octobre 2024 inclus. Il y a lieu de prendre en compte la somme de 200 euros versée par les loctaires le 9 novembre 2024. Il convient ainsi de condamner Monsieur [U] [H] et Madame [T] [J] solidairement au paiement de la somme de 1 299,51 euros.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation du 23 mai 2024.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 9 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 8 février 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 9 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

III. Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil au locataire en situation de régler sa dette locative.

Compte tenu de la situation financière exposée par le locataire et de son engagement pris de régler la dette locative par des versements mensuels, il y a lieu d’accorder à Monsieur [U] [H] et Madame [T] [J], par application de l’article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un échelonnement de la dette sur une durée de 26 mois et de les autoriser à se libérer par mensualités de 50 euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

Les effets de la clause résolutoire figurant au bail seront suspendus durant les délais de paiement ainsi accordés. Si les locataires règlent chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.

Il convient d’attirer l’attention de Monsieur [U] [H] et Madame [T] [J] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, Monsieur [U] [H] et Madame [T] [J] seront alors tenus solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à leur expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

IV. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [U] [H] et Madame [T] [J] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens dont le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et de l’engagement du locataire en défense d’apurer sa dette, de laisser à la charge de la SA 3F GRAND EST les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement en référés, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS l’action recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 août 2016 entre la SA 3F GRAND EST, d’une part, et Monsieur [U] [H] et Madame [T] [J], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 1] à [Localité 3] ([Adresse 1]) sont réunies à la date du 9 avril 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [U] [H] et Madame [T] [J] à verser à titre provisionnel, à la SA 3F GRAND EST la somme de 1 299 ,51 euros (décompte arrêté au 6 novembre 2024, terme du mois d’octobre 2024 inclus), avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation du 23 mai 2024 ;

AUTORISONS Monsieur [U] [H] et Madame [T] [J] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 25 mensualités de 50 euros chacune et une 26ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5ème jour du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [U] [H] et Madame [T] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA 3F GRAND EST puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [U] [H] et Madame [T] [J] soient condamnés solidairement à verser à la SA 3F GRAND EST une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTONS la SA 3F GRAND EST du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [H] et Madame [T] [J] in solidum aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLONS que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 17 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Gussun KARATAS