N° RG 24/04943 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MYGB

3ème Ch. Civile Cab. 1

N° RG 24/04943 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MYGB

Minute n°

Copie exec. à :

M^e Philippe-didier DIETRICH

M^e Vincent MARTIN

Le

Le greffier

M^e Philippe-didier DIETRICH

M^e Vincent MARTIN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

JUGEMENT DU 09 DECEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

Madame [Y] [M] [X]

née le 22 Décembre 1957 à [Localité 9], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Vincent MARTIN, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 103

DEFENDERESSE :

[Adresse 10] [Adresse 7] représenté par son syndic, la société AGENCE [Localité 8] IMMOBILIERE SAS, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le numéro 312 478 274 et dont le siège social est situé [Adresse 2], prise en son établissement secondaire [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal,

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Philippe-didier DIETRICH, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 30

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président, Président,

assisté de Aude MULLER, greffier

OBJET : Demande en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée

DÉBATS :

A l’audience publique du 14 Octobre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 09 Décembre 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président et par Aude MULLER, greffier

Exposé des faits et de la procédure

Mme [Y] [S] est propriétaire des lots n° 126, 145 et 156 correspondant à une cave, un garage et un appartement au sein de la copropriété [Adresse 7] située à [Localité 5].

Par assignation délivrée le 22 mai 2024, Mme [Y] [S] a attrait le [Adresse 10] [Adresse 7] (ci-après « le syndicat des copropriétaires ») devant le tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir annuler les résolutions n° 4, 5, 6 et 13 de l’assemblée générale qui s’est tenue le 18 mars 2024.

* * *

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 30 juillet 2025, Mme [Y] [S] demande au tribunal de :

— déclarer la demande recevable et bien fondée ;

— annuler les résolutions n° 4, 5, 6 et 13 de l’assemblée générale du 18 mars 2024 ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses prétentions ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7], représenté par son syndic, aux dépens ainsi qu’à payer à Mme [Y] [S] la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dispenser Mme [Y] [S] de toute contribution au titre des frais du syndicat en exécution du présent jugement ;

— rappeler que le jugement à intervenir est exécutoire de plein droit par provision.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que la résolution n° 4 portant approbation des comptes annuels de l’exercice 2022/2023 doit être annulée en ce qu’elle inclut une régularisation de charges d’eau chaude à hauteur de 3 031,15 € imputée à tort à l’égard de la copropriétaire Mme [T] au cours des derniers exercices suite à l’application de forfaits trop importants, ce qui constitue un recalcul rétroactif se heurtant à l’approbation des comptes des précédents exercices qui est définitive et ne peut faire l’objet d’une régularisation ultérieure en application de l’article 1269 du code de procédure civile. Elle ajoute que la répartition de cette somme sur tous les copropriétaires est contraire au règlement de copropriété, et qu’il n’appartient pas à la copropriété d’assumer les conséquences de la négligence du copropriétaire n’ayant pas changé ou relevé son compteur, étant rappelé que les compteurs obligatoires sont obligatoires. Elle en conclut que la régularisation opérée porte atteinte aux droits de la copropriété. Elle ajoute que la résolution votant le quitus au syndic doit également être annulée en ce que celui-ci est responsable de la situation, tout comme la résolution afférente au vote du budget lequel a été calculé sur des bases erronées qui prennent en compte l’explosion du budget eau incluant la régularisation litigieuse.

S’agissant de la résolution n° 13, qui autorise les copropriétaires qui le souhaitent à se désolidariser, à leurs frais exclusifs, du chauffage de base électrique des dalles, elle fait valoir que l’autorisation donnée implique aussi le droit de ne pas participer aux charges communes de chauffage, entraînant une modification de la répartition des charges de chauffage lesquelles, violant le critère de l’utilité objective contenu à l’article 10 de la loi de 1965, ainsi que la règle du vote à l’unanimité, aucun vote n’étant intervenu concernant des travaux mais seulement une autorisation donnée à certains copropriétaires de supprimer un élément d’équipement commun. Elle indique enfin qu’à terme il existe un risque de par l’adoption de cette résolution d’avoir un équipement collectif dépourvu d’intérêt pour les copropriétaires encore connectés ce qui s’apparenterait à une suppression dudit équipement, portant donc atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives et donc à la destination de l’immeuble ce qui ne peut être décidé qu’à l’unanimité en vertu de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

* * *

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 23 mai 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— débouter Mme [Y] [S] de l’intégralité de ses demandes ;

— condamner Mme [Y] [S] à lui payer la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [Y] [S] aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir en premier lieu s’agissant des résolutions n° 4, 5 et 6, que l’exercice 2022/2023 comporte une régularisation des charges d’eau de la copropriétaire Mme [T] au titre des exercices précédents à hauteur de 3 031,15 €, répartie entre les autres copropriétaires, expliquant que si les charges relatives à l’eau chaude sont normalement réparties sur la base des consommations individuelles, les appartements étant équipés de compteurs individuels, s’agissant de l’appartement de Mme [T] la consommation avait été facturée par le prestataire en charge de l’installation et du relevé des compteurs, sur plusieurs exercices, non pas sur la base des consommations réelles mais sur une base forfaitaire en réalité trop élevée par rapport à sa consommation réelle, de sorte que dans un souci d’équité le conseil syndical avait souhaité rectifier cette anomalie. Il précise que cette opération ne modifie pas les comptes de la copropriété ni les budgets de la copropriété pour les exercices précédents ayant déjà fait l’objet d’un vote, et ne contrevient donc pas à l’adoption définitive des comptes des années passées régie par l’article 1269 du code de procédure civile, puisque en définitive la régularisation ne porte que sur la répartition des charges entre les comptes individuels des copropriétaires, étant rappelé que l’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires en application de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967. Il fait encore valoir que cette régularisation ne contrevient pas au règlement de copropriété dont les dispositions ne concernent que l’hypothèse où aucun des appartements ne serait muni d’un compteur individuel. Il soutient enfin qu’une telle régularisation de la répartition des charges entre les copropriétaires ne constitue pas davantage un abus de majorité dès lors qu’elle n’est pas contraire à l’intérêt collectif des copropriétaires et qu’elle n’a pas été prise dans le but exclusif de nuire à un copropriétaire ni pour favoriser indûment une partie des copropriétaires, et qu’à l’inverse il est dans l’intérêt collectif de la copropriété de procéder à une rectification de la répartition des charges entre les copropriétaires lorsqu’il s’avère qu’il y a eu des erreurs ou des inexactitudes.

S’agissant de la résolution n° 13, le syndicat des copropriétaires indique qu’elle ne tend pas pour les copropriétaires concernés à se désolidariser du chauffage principal, mais seulement du chauffage de base, et que tel ne contrevient nullement au principe d’utilité objective prévu par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, dès lors que la résolution prévoit que les frais relatifs à l’entretien et à la maintenance seront appliqués à l’ensemble des copropriétaires comme défini dans le règlement de copropriété, l’exonération ne portant en définitive que sur les consommations personnelles. Il ajoute que, conformément à l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965, dès lors que l’assemblée générale a voté des travaux de désolidarisation à la majorité de l’article 25, elle est également autorisée à voter à la même majorité la modification de la répartition des charges en découlant, étant relevé qu’une telle autorisation a déjà été donnée à un copropriétaire lors de l’assemblée générale du 29 mars 2018 qui avait statué à la majorité de l’article 25 sans que Mme [Y] [S] n’ait émis aucune objection, et que refuser aujourd’hui à des copropriétaires qui le souhaiteraient de se désolidariser du chauffage de base serait discriminatoire au regard des décisions passées de l’assemblée générale des copropriétaires.

* * *

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 23 septembre 2025, et l’affaire a été renvoyée pour être évoquée à l’audience du 14 octobre 2025 et à l’issue mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 9 décembre 2025.

MOTIVATION

1. Sur la demande principale

1.1 Sur la demande d’annulation des résolutions n° 4, 5 et 6

1.1.1 Sur la résolution n° 4 portant approbation des comptes de l’exercice 2022/2023

Aux termes de l’article 45-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part. L’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.

Au sens et pour l’application des règles comptables du syndicat :

— sont nommées provisions sur charges les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat ;

— sont nommés avances les fonds destinés, par le règlement de copropriété ou une décision de l’assemblée générale, à constituer des réserves.

Les avances sont remboursables.

L’approbation des comptes emporte seulement constatation de la régularité comptable et financière des comptes du syndicat. Les approbations annuelles des comptes de la copropriété ne portent pas sur les répartitions individuelles de charges et les copropriétaires peuvent en soulever la non-conformité aux dispositions du règlement de copropriété.

Une assemblée générale de copropriété peut être annulée pour abus de majorité qui consiste soit à utiliser la majorité dans un intérêt autre que l’intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire, soit dans un intérêt personnel, soit dans l’intérêt exclusif du groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire soit en rompant l’équilibre entre les copropriétaires soit avec l’intention de nuire. Il appartient au copropriétaire demandeur à la nullité de rapporter la preuve de l’abus de droit.

En l’espèce, la résolution n° 4 du procès-verbal de l’assemblée générale qui s’est tenue le 18 mars 2024 porte approbation des comptes de l’exercice du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023, référence faite au compte rendu de gestion du syndic.

En l’occurrence, ledit compte rendu de gestion établi par le syndic en vue de l’assemblée générale 2024 relève une variation à la hausse, entre les charges réelles et les provisions appelées, dans les charges eau chaude du bâtiment occupé par Mme [Y] [S], qu’il explique par une augmentation du prix du m³ de + 269 % bien que la consommation journalière diminue de 6,97 % en raison de « la régularisation du copropriétaire [T] ».

A cet égard, il est constant qu’au sein de la copropriété [Adresse 7], les charges de copropriété relatives à la consommation d’eau chaude sont supportées par chaque copropriétaire à proportion de ses consommations réelles, chaque appartement étant doté d’un compteur d’eau chaude individuel.

Dans le cadre du présent litige, le syndicat des copropriétaires explique néanmoins que s’agissant de l’appartement de Mme [T], depuis que celle-ci est devenue copropriétaire en 2019 le compteur individuel d’eau chaude de cet appartement n’a jamais été relevé ni changé par le prestataire qui en avait la charge, et que les consommations imputées à cette copropriétaire faisaient en réalité l’objet de facturations forfaitaires.

Le syndicat des copropriétaires affirme que désormais le compteur individuel d’eau chaude de cet appartement a été remplacé, et que sur la base des consommations réelles relevées depuis, il est établi que les forfaits jusqu’alors appliqués à Mme [T] ont été manifestement surévalués, représentant un excédent total estimé à 3 031,15 €.

Dans ce contexte, le syndicat des copropriétaires explique dans ses conclusions qu’il a été décidé « dans un souci d’équité » de rectifier cette surfacturation indûment appliquée sur plusieurs années à Mme [T], en intégrant cette somme de 3 031,15 € dans les comptes annuels de l’exercice 2022/2023 afin d’en faire supporter le coût à l’intégralité des copropriétaires.

Toutefois, contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, il est manifeste que l’inclusion de cette somme de 3 031,15 € dans les comptes annuels de l’exercice 2022/2023, qui ne correspond pas à une dépense réellement engagée par la copropriété au cours de ce même exercice, n’a pas pour seul effet d’opérer une simple régularisation de la répartition des charges entre les comptes individuels des copropriétaires, mais a à l’inverse pour conséquence d’augmenter d’autant la partie dépenses d’eau chaude du budget de la copropriété, lequel se serait à défaut limité à la somme de 12 174,90 € pour cet exercice.

A cet égard, s’agissant de la répartition entre copropriétaires, il sera relevé que le règlement de copropriété en son article 5, c, 2°) relatif à la répartition des charges d’eau chaude énonce que « La consommation d’eau chaude si elle n’est pas enregistrée sur compteur, sera répartie à l’intérieur de chaque bâtiment entre les copropriétaires en fonction du nombre de personnes habitant les lots au premier janvier de chaque année. / Le volume d’eau chaude consommé constaté sur le compteur spécial de chaque bâtiment dûment multiplié par les prix et frais de revient, tout en y ajoutant les frais de location du compteur sera divisé dans la proportion ci-dessus définie à défaut de compteur individuel comme sus-dit. » Or, le fait de faire supporter à l’intégralité des copropriétaires des dépenses de consommation d’eau chaude sans rapport avec leur consommation réelle – facilement et précisément déterminable compte tenu de l’installation dans chacun des appartements de compteurs individuels –, conduirait à adopter une répartition de charges contraire au règlement de copropriété.

De surcroît, cette dépense ne fait l’objet d’aucune réelle justification ni dans son principe ni dans son étendue exacte, puisque le syndicat des copropriétaires ne verse aux débats aucun élément permettant d’établir ni la défaillance du compteur ou celle du prestataire en charge de sa relève, ni la réalité d’une surconsommation imputée à tort à Mme [T] au regard en particulier des périodes d’occupation, de la composition du logement pendant les périodes en cause et de ses habitudes de consommation. A l’inverse, il ressort explicitement du courriel du syndic adressé à Mme [Y] [M] le 27 février 2024 que la somme de 3 031,15 € ne correspond qu’à une estimation.

En définitive, le syndicat des copropriétaires soutient qu’il est dans l’intérêt collectif de la copropriété de procéder à une rectification de la répartition des charges entre les copropriétaires dès lors qu’il s’est avéré qu’il y a eu des erreurs ou des inexactitudes. Cependant, il ressort des développements ci-avant qu’il n’est pas établi que lesdites erreurs ou inexactitudes relèveraient de la responsabilité de la copropriété et que les conséquences en devraient dès lors être supportées par l’ensemble des copropriétaires.

Il résulte de ces développements que la résolution n° 4 du procès-verbal d’assemblée générale a été adoptée dans l’intérêt personnel d’un seul copropriétaire et non dans l’intérêt collectif de la copropriété, justifiant en conséquence son annulation.

1.1.2 Sur la résolution n° 5 portant quitus donné au syndic pour sa gestion arrêtée au 30/09/2023

Il est constant que l’annulation de l’approbation des comptes n’entraîne pas de plein droit celle du quitus.

En l’occurrence, il n’est pas rapporté la preuve d’une faute du syndic dans la tenue des comptes de la copropriété, et en particulier que les erreurs de facturation de la consommation d’eau chaude par la copropriétaire [T] relèveraient d’une gestion fautive de sa part, susceptible de faire obstacle au quitus donné au syndic.

Par conséquent, la demande d’annulation de la résolution n° 5 sera rejetée.

1.1.3 Sur la résolution n° 6 portant approbation du budget prévisionnel de l’exercice 2023/2024

Aux termes de l’article 14-1, I. de la loi du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En l’espèce, si les comptes de l’exercice clos font état de charges d’eau chaude d’un montant total de 15 536, 71 € incluant la somme litigieuse de 3 031,15 €, il ressort du compte de gestion annexé à la convocation à l’assemblée générale en cause que le budget prévisionnel en cours voté N+1 a été fixé à 8 850 €, et le budget prévisionnel à voter N+2 à hauteur de 10 850 €, sans donc augmenter ces budgets à la mesure de la régularisation litigieuse, contrairement à ce qu’avance Mme [Y] [S].

En conséquence, aucun élément ne permet de remettre en cause la résolution n° 6, dont l’annulation sera dès lors écartée.

1.2 Sur la demande d’annulation de la résolution n° 13

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

Selon l’article 11, alinéa 1er de la même loi, sous réserve des dispositions de l’article 12, la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d’acquisition ou de disposition sont décidés par l’assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l’assemblée générale statuant à la même majorité.

Il est constant que si un copropriétaire peut renoncer à utiliser un élément d’équipement commun, il n’en demeure pas moins tenu de participer aux diverses charges entraînées par cet équipement. En effet, l’utilité doit s’entendre d’une utilité objective, c’est-à-dire d’une utilité potentielle pour chaque lot, et non pas d’une utilité en fonction des convenances personnelles à certains copropriétaires.

A cet égard, il est constant que la circonstance qu’un lot ne soit pas desservi par le chauffage n’est pas suffisante pour justifier une exonération de participation aux dépenses de ce service collectif, dès lors que l’occupant a la possibilité de brancher les locaux sur le chauffage collectif, et qu’il ne l’a pas fait par simple convenance personnelle et non parce que le chauffage ne serait pas utile au lot en lui-même (3e Civ., 13 avr. 1988, n° 87-10.746). Le copropriétaire doit dès lors contribuer aux charges, quel que soit l’usage qu’il fait réellement du chauffage, peu importe qu’il n’en bénéficie pas parce qu’il n’occupe pas les locaux pendant une durée plus ou moins longue, puisque seul entre en ligne de compte le fait qu’il puisse utiliser le chauffage s’il le désire. De la même façon, le débranchement ne peut avoir aucun effet au regard de l’obligation de contribuer aux dépenses de chauffage.

En l’espèce, l’article 2 du règlement de copropriété, figurant en page 8, indique en son article 2, §1 relatif à l’usage des parties privatives, que le système de chauffage des appartements est mixte. Les planchers massifs ont un chauffage de base électrique jusqu’à douze degrés par température extérieure de moins dix environ et le complément de température est apporté par des convecteurs électriques muraux. Le chauffage de base est réalisé par câbles chauffants incorporés dans le béton des planchers – accumulation de nuit. L’ensemble de la consommation de l’énergie électrique et des frais accessoires relatifs au chauffage des parties privatives est à la charge de chaque propriétaire et décompté par les compteurs de l’Electricité de [Localité 8].

Selon l’article 5, c), 3° du règlement de copropriété, s’agissant de la répartition des dépenses de chauffage central, celles-ci sont en principe enregistrées individuellement et réglées par chaque copropriétaire. Le chauffage de base non enregistré sur les compteurs individuels mais sur les compteurs collectifs ainsi que les frais de ce chauffage de base seront répartis selon les tantièmes de chaque lot. Aucun abattement ne sera consenti dans le cas d’absence temporaire au cours d’une campagne de chauffe sur les dépenses de chauffage ni d’ailleurs sur les frais de production respectivement d’eau chaude.

En l’occurrence, Mme [Y] [S] indique que la consommation d’énergie électrique du système de chauffage de base est mesurée par des compteurs qui ne sont pas individuels mais collectifs. Il ressort effectivement de l’annexe sur le chauffage électrique au sol établie par le syndic en vue de préparer l’assemblée générale, que si le chauffage réalisé à l’aide de convecteurs muraux est enregistré par les compteurs individuels de chaque occupant, le chauffage de base est enregistré par des compteurs collectifs en raison de l’absence de compteurs individuels, de sorte que les copropriétaires n’ont pas la possibilité d’adapter le fonctionnement du chauffage de base à leur convenance.

Dans ce contexte, la résolution n° 13 du procès-verbal d’assemblée générale autorise les copropriétaires du [Adresse 1] qui le souhaitent à se désolidariser, à leurs frais exclusifs, du chauffage de base électrique des planchers (dalles), comme défini en page 8 du règlement de copropriété. Pour ce faire les conditions suivantes doivent être respectées : effectuer une demande d’accord préalable au syndic qui pourra exercer un contrôle à tout moment, faire la désolidarisation par un professionnel, se conformer à la réglementation en vigueur et informer le syndic des travaux terminés. Il est précisé que cette désolidarisation entraînera une exonération de 100 % des frais de chauffage à compter de l’exercice comptable suivant, et que seuls les frais relatifs à l’entretien et à la maintenance seront appliqués à l’ensemble des copropriétaires comme définis dans le règlement de copropriété.

Il résulte de ces éléments que la déconnexion d’un appartement du système de chauffage de base entraîne nécessairement une modification de la répartition des charges entre les lots qui restent connectés audit système, lesquels restent seuls tenus de la totalité de ces charges à proportion des tantièmes qu’ils représentent.

Ce faisant, contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, la résolution n° 13 votée par l’assemblée générale n’a pas pour objet d’autoriser des travaux qui auraient pour conséquence une modification de la répartition des charges entre copropriétaires, au sens de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965. A l’inverse en réalité, l’objet principal de cette résolution est précisément de modifier la répartition des charges entre copropriétaires en permettant à ceux qui le souhaitent de se soustraire au service de chauffage de base collectif en vue de rationaliser leurs dépenses énergétiques, impliquant pour y parvenir la réalisation de travaux de désolidarisation.

Or, la modification de la répartition des charges doit faire l’objet d’un vote à l’unanimité des copropriétaires en application de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965.

A cet égard, il importe peu qu’une résolution ait déjà été votée par l’assemblée générale le 29 mars 2018 au profit d’un autre copropriétaire, M. [B], tendant à modifier la répartition des frais de chauffage en tenant compte de la déconnexion de la dalle du plafond de son logement, et ce à la simple majorité des voix, un tel précédent – au demeurant non similaire au cas présent dès lors que les travaux de désolidarisation avaient déjà été réalisés, de sorte qu’aucune discrimination ne peut être évoquée, de surcroît dès lors que l’annulation de la résolution dans le cadre de la présente décision sanctionne non pas l’objet de cette résolution mais ses conditions d’adoption –, ne permettant pas en lui-même d’écarter dans le cadre des assemblées générales subséquentes les règles impératives applicables en matière de vote en copropriété.

Par conséquent, la résolution litigieuse, ayant été adoptée de façon irrégulière puisque non votée à l’unanimité, sera annulée.

2. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

2.1 Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, succombant à l’instance, sera condamné aux dépens.

2.2 Sur les frais non compris dans les dépens au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’État majorée de 50 %.

En l’espèce, condamné aux dépens, le syndicat des copropriétaires sera condamné à verser à Mme [Y] [S] une somme qu’il est équitable de fixer à 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

2.3 Sur la dispense de quote-part de dépens, frais et honoraires

Il sera fait application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 au profit de Mme [Y] [S] selon lesquelles le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

2.4 Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Par ces motifs,

Le Tribunal,

ANNULE les résolutions n° 4 et 13 de l’assemblée générale des copropriétaires de la copropriété [Adresse 7] située à [Localité 5] du 18 mars 2024 ;

REJETTE la demande d’annulation des résolutions n° 5 et 6 de l’assemblée générale des copropriétaires de la copropriété [Adresse 7] située à [Localité 5] du 18 mars 2024 ;

MET les dépens à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] à verser à Mme [Y] [S] une indemnité de 1 500 € (mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISPENSE Mme [Y] [S] de sa quote-part de dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat des copropriétaires dans le cadre de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

RAPPELLE que le présent jugement est immédiatement exécutoire de plein droit.

Le Greffier Le Président

Aude MULLER Jean-Baptiste SAUTY